2020 QCCQ 7820, 2020 QCCQ 7820

Lemieux c. Aubin 2020 QCCQ 7820 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-034508-182 DATE : 2 novembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Louise Lemieux Demanderesse c.

Pierre Aubin Défendeur et 8181772 Canada inc. et Jean-François Désormeaux Tiers appelés en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Louise Lemieux réclame 15 000 $ à monsieur Pierre Aubin, notaire à l’époque du litige, à qui elle reproche une faute professionnelle qui lui a causé des dommages. [ 2 ] Plus particulièrement, il a omis, au mois d’août 2013, de publier une garantie hypothécaire sur six lots dans le cadre d’un prêt qu’elle, et d’autres prêteurs, ont consenti. [ 3 ] Monsieur Aubin soulève tout d’abord un argument de prescription, le recours de madame Lemieux ayant été entrepris plus de trois ans après qu’elle ait eu connaissance de la faute et de ses conséquences. [ 4 ] Il rejette aujourd’hui la faute sur 8181772 Canada inc. et monsieur Jean-François Désormeaux, courtier hypothécaire qui représente madame Lemieux et les autres prêteurs. [ 5 ] Monsieur Gilles Beaulieu, conjoint de madame Lemieux, est également présent à l’instruction.

Il est un de ces autres prêteurs dans le cadre du même projet de financement et a lui-même exercé un recours en dommages contre monsieur Aubin. [ 6 ] Sa demande a été déposée en 2016 et un jugement fut rendu le 21 décembre 2017 [1] par le juge Georges Massol. Monsieur Aubin fut condamné à lui payer 14 549 $ alors qu’il s’était désisté de sa demande contre 8181772 Canada inc. et monsieur Désormeaux. [ 7 ] Monsieur Aubin explique qu’il ne demande pas de refaire l’instruction sur le mérite du dossier, le juge Massol ayant déjà entendu toute la preuve et déterminé qu’il avait commis une faute.

Il veut que la présente demande soit rejetée sur la base de la

prescription. [ 8 ] Subsidiairement, il demande que 8181772 Canada inc. et monsieur Désormeaux soient reconnus responsables et condamnés à l’indemniser de tout montant qu’il pourrait avoir à payer à madame Lemieux. [ 9 ] Ainsi, il fut entendu de procéder sur la question de la prescription, toutes les parties ayant été entendues à ce sujet, ainsi que sur la question de la responsabilité de 8181772 Canada inc. et de monsieur Désormeaux face à monsieur Aubin.

Le contexte [ 10 ] De façon exceptionnelle, et comme la trame est identique à celle du présent dossier, le Tribunal se permet de reproduire ici le contexte factuel élaboré par le juge Massol dans son jugement précité : « Contexte factuel [3] 8181772 Canada inc. est une société offrant du financement hypothécaire, œuvrant sous le nom d’Idéal Finance. [4] Elle est sollicitée par trois entrepreneurs : messieurs Thibault, Grondin et Loyer, fonctionnant via la société 9219-9397 Québec inc., afin d’obtenir du financement pour un développement domiciliaire. [5] À son tour, Idéal Finance cherche des investisseurs prêts à avancer les fonds. [6] Le demandeur et son épouse, madame Louise Lemieux, sont intéressés à participer à ce financement.

Viendront se joindre à eux, ultérieurement, un dénommé Bernard Friesacher et 8181772 Canada inc. (Idéal Finance), elle-même pour une certaine partie. [7] Le 11 juillet 2013, Idéal Finance transmet à madame Lemieux et monsieur Beaulieu un aperçu du montage financier, prévoyant un prêt de 550 000 $ remboursables en 12 mois et devant rapporter un rendement de 10 %. [8] Le document prévoit les garanties devant protéger la créance, dont des hypothèques de premier rang sur 13 terrains regroupés dans le Domaine La Source.

Les garanties devaient également comprendre une hypothèque de deuxième rang sur un triplex situé à Saint- Jérôme ainsi qu’une autre garantie de deuxième rang devant couvrir un immeuble situé sur la rue Saint-Antoine à Montréal. [9] Comme mentionné précédemment, le prêt de 550 000 $ devait se répartir comme suit : - Gilles Beaulieu............................................................................. 150 000 $ - Louise Lemieux........................................................................... 150 000 $ - Bernard Friesacher...................................................................... 245 000 $ - 8181772 Canada inc....................................................................... 5 000 $ [10] Le 12 juillet 2013, Idéal Finance transmet le mandat au notaire Aubin en vue de la préparation de l’acte hypothécaire. [11] On y voit les différentes propriétés devant servir de garantie, dont les lots composant le Domaine La Source, dont des hypothèques de premier rang devaient être enregistrées. [12] En filigrane, il est entendu que monsieur Martin Legault, président de 9164-7362 Québec inc., bénéficiant de garanties de premier rang sur les 13 lots du Domaine La Source, allait céder son rang aux investisseurs qui allaient avancer la somme de 550 000 $, dont monsieur Beaulieu, pour que le projet progresse. [13] Monsieur Legault devait alors obtenir une garantie de deuxième rang sur ces lots. [14] Le 6 août 2013, un des associés de 9219-9397 Québec inc. (l’emprunteur), monsieur Steve Thibault, transmet un courriel au notaire Aubin lui indiquant que 6 des 13 lots du Domaine La Source, soit les lots 4 à 9, doivent être cédés à la ville en garantie de premier rang en attendant la complétion des travaux d’infrastructure devant être effectués par les investisseurs.

Le courriel ajoute que les autres lots du Domaine La Source seront garantis en faveur d’Idéal Finance en premier rang et à monsieur Legault en second rang. [15] Bien que les investisseurs étaient au courant de cette exigence de la ville, ils croyaient tout de même que le notaire Aubin aurait inscrit une hypothèque de premier rang sur tous les lots en litige, tel que convenu, quitte à céder leur rang en faveur de la ville pour certains d’entre eux, ce qui devait se faire que pour une période restreinte, soit jusqu’à la complétion des travaux d’infrastructure de la part des promoteurs. [16] De son côté, le notaire Aubin, n’ayant reçu aucun mandat de monsieur Legault ou de la ville, décide simplement de ne pas inclure les six lots dans l’acte hypothécaire en faveur des investisseurs, dont le demandeur. [17] Ainsi, monsieur Legault demeurait créancier hypothécaire des six lots en questions, dont il cédera éventuellement priorité en faveur de la municipalité le 19 septembre 2013.

Il n’a pas été contesté que ces six lots étaient ceux dont la valeur était la plus élevée étant donné que certains d’entre eux longeaient un cours d’eau.

[18] Le 15 août 2013, l’acte hypothécaire préparé par le notaire Aubin est présenté aux investisseurs, dont le demandeur. Des immeubles devant servir de garantie, les six lots en question n’y apparaissent pas. [19] Monsieur Beaulieu explique que la description cadastrale des immeubles donnés en garantie apparaissant à l’acte était si longue et compliquée qu’il n’a pu réaliser que les six lots en question ne s’y trouvaient pas.

Il se fiait au mandat donné au notaire et au fait que jamais il n’a requis de ce dernier que les six lots soient retranchés. [20] Réalisant que les directives données au notaire n’avaient pas été respectées, ce n’est que le 6 janvier 2015 qu’une hypothèque est enfin publiée à l’encontre des six lots, mais en rang second après monsieur Legault qui, lui, réclamait dorénavant une compensation pour céder son rang, ce qu’il n’exigeait pas à l’été 2013. » (références omises) La prescription [ 11 ] D’entrée de jeu, le Tribunal doit se prononcer sur la question de la prescription du recours. [ 12 ] La prescription est un moyen d'acquérir ou de se libérer par l'écoulement du temps et aux conditions déterminées par la loi : la prescription est dite acquisitive dans le premier cas et, dans le second, extinctive [2] . [ 13 ] La prescription extinctive est un moyen d'éteindre un droit par non-usage ou d'opposer une fin de non-recevoir à une action [3] . [ 14 ] L'

article 2925 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») édicte que l'action qui tend à faire valoir un droit personnel, comme c'est le cas en l'espèce, et dont le délai de prescription n'est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. [ 15 ] C'est donc dire que le justiciable qui veut intenter un recours personnel, par exemple réclamer une somme d'argent à un tiers, doit le faire dans les trois ans qui suivent la naissance de son droit d'action, à défaut de quoi son recours devient irrecevable. [ 16 ] La demande principale a été logée le 7 juin 2018, de sorte que tout droit d’action né avant le 7 juin 2015 est prescrit. [ 17 ] Madame Lemieux soutient que la date du début de la prescription remonte au mois de novembre 2015, lorsqu’elle a su définitivement qu’elle et les autres prêteurs auraient à payer 50 000 $ au notaire Martin Legault [4] . [ 18 ] Monsieur Aubin argue plutôt qu’elle savait déjà, au plus tard le 6 janvier 2015, date de la signature de la garantie hypothécaire des six lots manquants, que la garantie publiée en 2013 n’incluait malencontreusement pas ces six lots, et aussi que le notaire Legault refusait maintenant de consentir une cession de rang.

Elle avait ainsi acquis connaissance de la faute et des dommages. [ 19 ] Quel est en l’espèce le point de départ de la prescription ? * * * [ 20 ] Le jour où le droit d’action prend naissance fixe le point de départ de la prescription extinctive [5] . [ 21 ] De façon générale, ce point de départ correspond au moment où la

partie demanderesse connaît, ou est raisonnablement en mesure de connaître, les éléments constitutifs de son recours, soit la faute, le préjudice et le lien causal qui les relie [6] . [ 22 ] Lorsque la faute et le dommage n’apparaissent pas en même temps, la prescription court à compter du jour où une personne raisonnablement prudente et avertie pouvait soupçonner le lien entre le préjudice et la faute [7] . [ 23 ] La Cour d’appel du Québec confirme, dans l’arrêt Dufour en 2013, que la prescription commence à courir lorsque le demandeur connait avec suffisamment de précision les reproches adressés au défendeur et la nature des dommages que ses faits et gestes lui auraient causés [8] . [ 24 ] La victime de la faute doit par ailleurs faire preuve de diligence et être proactive dans la recherche des faits [9] . * * * [ 25 ] Il ressort de la preuve que les prêteurs, incluant madame Lemieux, ont constaté le défaut de paiement des emprunteurs au mois d’août 2014. [ 26 ] Au mois de novembre de cette même année, monsieur Désormeaux apprend que les six lots sur lesquels devait être publiée la garantie hypothécaire n’avaient pas été grevés.

Il contacte alors le notaire Aubin ainsi que les prêteurs, incluant madame Lemieux et monsieur Beaulieu. [ 27 ] Il parle ensuite au notaire Legault, détenteur d’une hypothèque de premier rang sur ces lots, afin qu’il respecte sa parole donnée en 2013 et accepte une cession de rang.

Or, il refuse et veut maintenant conserver, et un peu plus tard monnayer, son premier rang. [ 28 ] Le 6 janvier 2015, madame Lemieux et les autres prêteurs signent la nouvelle garantie hypothécaire grevant les six lots, mais cette fois en troisième rang, derrière la municipalité et le notaire Legault qui exige 100 000 $, puis 90 000 $ pour céder son rang. [ 29 ] Ce n’est qu’en novembre 2015 que les parties s’entendent sur une cession de rang en contrepartie d’un paiement compensatoire

de 50 000 $ versé au notaire Legault. [ 30 ] Monsieur Beaulieu explique qu’il a toujours cru que le notaire Legault accepterait de respecter sa parole et de céder le rang. Pour lui, la prescription ne commence à courir qu’en novembre 2015, au moment où ils connaissent le montant des dommages, soit la somme de 50 000 $ qu’ils doivent collectivement verser au notaire Legault. [ 31 ] Il affirme pourtant qu’il ne sait pas exactement à quel moment cette entente est intervenue, mais ce fut entre le moment où des discussions ont été entamées en avril 2015, et novembre 2015, moment où ils ont dû payer.

Il ajoute que c’était plus vers l’automne. [ 32 ] De son côté, monsieur Jean Chalifoux qui, lors des tractations et négociations avec le notaire Legault, représentait le troisième prêteur Bernard Friesacher ainsi que madame Lemieux et monsieur Beaulieu, explique qu’après que monsieur Désormeaux ait découvert et les ait informés de l’absence de garantie hypothécaire sur les six lots, il a eu des discussions avec lui et son avocat, maître Benoit Guindon, au sujet du notaire Legault qui ne veut pas céder. [ 33 ] Des conférences téléphoniques avec eux se tiennent en mars 2015 et une mise en demeure est transmise au notaire Legault par maître Guindon le 13 avril suivant. [ 34 ] Ce dernier réclame un montant de 90 000 $ pour accepter de céder son rang hypothécaire sur les six lots. [ 35 ] Toujours selon monsieur Chalifoux, c’est vers la fin de l’été 2015 que survient l’entente à 50 000 $. [ 36 ] En plus de son témoignage lors de l’instruction, monsieur Chalifoux a rédigé et signé une déclaration pour valoir témoignage dans laquelle on retrouve les paragraphes suivants : 15.

Le 6 janvier un acte d’hypothèque est signé pour ces six terrains. [10] 16. Mais Martin Legault refuse désormais de signer une cession de rang et désire conserver son statut de créancier de premier rang. 17. S’ensuivent des discussions et de la correspondance avec Martin Legault qui réclame près de 100 000 $ pour libérer les 6 terrains. [11] 18.

Toutes les tentatives pour convaincre Martin Legault de respecter sa parole durant le printemps et l’été 2015 sont demeurées vaines. [ 37 ] Au paragraphe 2 de la rubrique NOTE IMPORTANTE de ce même document, monsieur Chalifoux écrit : Dès le début 2015, des discussions ont lieu avec Martin Legault pour qu’il cède priorité comme il s’était engagé à le faire en 2013 et comme il l’avait fait dans l’acte du 15 août 2013. […] On voit dans la correspondance de Me Benoit Guindon (P-10) que les discussions avec Martin Legault ont encore lieu en avril 2015. [ 38 ] Il en ressort inévitablement que les prêteurs connaissent dès le début de l’année 2015 la faute commise par monsieur Aubin, le refus du notaire Legault de céder son rang et sa réclamation monétaire à ce sujet.

On discute et on négocie tout au long du printemps et de l’été. [ 39 ] Étrangement, la, ou les lettres auxquelles monsieur Chalifoux fait référence par «P-10» ne se retrouvent nulle part au dossier, alors que d’autres pièces qui s’y trouvent ont fait l’objet d’une nouvelle (seconde) numérotation.

Analyse et décision [ 40 ] Madame Lemieux est au courant, dès novembre 2014, de la faute commise par le notaire Aubin. [ 41 ] Monsieur Désormeaux discute alors avec le notaire Legault qui ne veut rien faire et refuse de respecter l’engagement qu’il avait pris deux ans plus tôt. [ 42 ] Il veut être dédommagé, exigeant une importante somme d’argent. [ 43 ] De longues discussions s’ensuivent. Maître Guindon est mandaté par monsieur Désormeaux, des frais sont engagés.

Des dommages sont ainsi causés. [ 44 ] Le Tribunal est d’avis que, dès ce moment, les prêteurs sont bien au fait de tous les aspects de leur possible recours.

La faute commise par monsieur Aubin en 2013 fait en sorte qu’ils doivent engager temps et argent pour éventuellement en arriver à une entente avec le notaire Legault. [ 45 ] La Cour d’appel confirme en 2013 que le point de départ de la prescription se situe au moment où les principaux intéressés connaissent avec suffisamment de précision les reproches qu'elles adressent à certaines personnes dont elles connaissent l'identité et la nature des dommages que leurs faits et gestes leur ont causés [12] .

[ 46 ] Bien sûr, le montant exact et total des dommages n’est pas connu à ce moment-là, mais il n’a pas à l’être avec exactitude.

La juge Céline Gervais écrit en effet qu’il n’est pas nécessaire que le montant exact des dommages soit connu dès lors que l’on sait avoir subi un préjudice, puisqu’il sera toujours possible de procéder par amendement pour en préciser le montant [13] . [ 47 ] Dans une affaire où, comme ici, un dommage est créé par le refus d’une personne de s’exécuter, la Cour d’appel affirme que : [10] (…) Même si le montant précis des dommages n’était pas connu à ce moment, l’appelante savait qu’elle avait subi un préjudice puisqu’elle devait payer le coût de ces travaux vu que l’entrepreneur général faisait défaut d’y pourvoir.

Elle était en mesure d’agir pour interrompre la prescription extinctive et pouvait ensuite procéder par amendement au fur et à mesure que l’étendue précise de ses dommages était connue par la réception des factures. [14] [ 48 ] De son côté, monsieur Beaulieu a entrepris son recours contre monsieur Aubin en 2016 après le paiement des 50 000 $ mais, étrangement et sans qu’une explication convaincante n’ait été offerte, madame Lemieux attend jusqu’au 7 juin 2018 avant d’en faire de même. [ 49 ] De toute évidence, elle a attendu de voir le jugement du juge Massol, mais elle ne s’exécute quand même que six mois plus tard. [ 50 ] Elle sait alors depuis plus de trois ans que le notaire a commis une faute et qu’il lui en résulte des dommages, bien que le montant total n’ait été cristallisé que plus tard. [ 51 ] Madame Lemieux avait en main toutes les données nécessaires à l’exercice de son recours en responsabilité civile contre monsieur Aubin bien avant le 7 juin 2015, malgré que le quantum exact des dommages ait pu être connu quelques mois plus tard. [ 52 ] De l’avis du Tribunal, son droit d’action est né au début de l’année 2015, de façon concomitante à la signature de la seconde garantie hypothécaire le 6 janvier. [ 53 ] Ainsi, la prescription extinctive avait déjà produit ses effets lorsqu’elle a introduit sa demande en justice le 7 juin 2018. [ 54 ] Cette demande doit conséquemment être rejetée.

Pour ces motifs, le Tribunal : Rejette la demande ; Vu les circonstances particulières de la présente affaire, chaque

partie assumant ses propres frais de justice. __________________________________ Jimmy Vallée , j.c.q. Date d’instruction : 24 septembre 2020