2020 QCCQ 776, 2020 QCCQ 776

Fortungo c. Belkheir 2020 QCCQ 776 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-157991-185 DATE : 2 mars 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Giuseppe FORTUGNO [...] Montréal-Nord (Québec) [...] Demandeur c.

Kamel BELKHEIR [...] Montréal (Québec) [...] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Le demandeur, monsieur Giuseppe Fortugno (« Fortugno » [1] ), réclame du défendeur, monsieur Kamel Belkheir (« Belkheir »), la somme de 2 396,75 $, en plus d’un intérêt calculé au taux de 20 % à compter du 21 décembre 2017, pour des travaux effectués dans un local dont le défendeur, selon Fortugno, s’était engagé à louer. [ 2 ] Dans sa contestation écrite, Belkheir prétend que, malgré une entente verbale concernant le bail, aucun bail n’a pu être signé dans un délai raisonnable et, pour cette raison, étant donné qu’il voulait ouvrir un commerce d’alimentation (nourriture sèche) rapidement, il a été dans l’obligation de louer un autre local à quelques pas du local appartenant au demandeur.

QUESTION EN LITIGE [ 3 ] Il s’agit de déterminer s’il y a eu échange de consentement valide entre les parties quant à l’entente sur le bail. Si le Tribunal répond à cette question par l’affirmative, il s’agit alors de déterminer si le demandeur a subi des dommages et si le défendeur est responsable de ces dommages.

CONTEXTE [ 4 ] Les témoignages ainsi que les échanges de courriels déposés en preuve permettent de comprendre ce qui suit. [ 5 ] À l’été 2017, Fortugno, propriétaire d’immeubles, a mis en location un local situé au 3350, rue Ontario Est, à Montréal. [ 6 ] Belkheir, intéressé à exploiter un commerce d’alimentation dans ce coin de la ville, a démontré un intérêt tangible pour la location de ce local. [ 7 ] Les courriels déposés en preuve (P-1) démontrent qu’à compter du 15 août 2017, Blekheir pressait Fortugno de lui soumettre un bail écrit étant donné qu’il était pressé de démarrer l’exploitation du commerce, puisqu’il se devait d’acheter de l’équipement, entre autres, pour la chambre froide. [ 8 ] L’échange de courriels indique que Fortugno tente de sécuriser le défendeur et lui indique que le bail sera prêt incessamment, mais que le notaire, chargé de la rédaction du bail, est en vacances. [ 9 ] Lors de l’audience, Fortugno témoigne qu’il ne comprenait pas vraiment pourquoi le défendeur était stressé du fait qu’il n’avait pas encore le bail écrit, puisque les parties s’étaient entendues sur toutes les clauses essentielles, soit le loyer, la durée du bail, l’espace en location, les différents travaux à effectuer, les services et le loyer additionnel. [ 10 ] Fortugno affirme également avoir donné à Belkheir l’ancien bail qui avait été convenu avec le locataire précédent, précisant à

Blekheir que le nouveau bail serait identique à ce dernier, à l’exception du loyer qui avait été fixé à 3 500 $ et du fait que deux clauses additionnelles allaient être ajoutées, soit une clause concernant la maintenance de l’air conditionné et des installations de chauffage et une autre clause concernant un contrat de service d’extermination. [ 11 ] Lors de l’audience, Belkheir n’a pas nié que tous ces éléments avaient été entendus verbalement et qu’il n’avait pas de divergence entre les parties. [ 12 ] Compte tenu de l’entente verbale, le demandeur procède donc aux travaux d’aménagement dans le local.

Ces travaux, identifiés par des tableaux déposés en preuve (P-2) concerne l’aménagement d’une salle de bain (942,43 $), la construction d’une plateforme- mezzanine pour les unités de réfrigération (293,40 $) et la construction d’une chambre froide (708,50 $).

Des frais de notaire pour la préparation du bail anglais/français sont également réclamés par le demandeur (452,42 $), le tout pour un total de 2 396,75 $. [ 13 ] Les parties continuent de communiquer ensemble jusqu’en septembre 2017, de manière cordiale, pour se tenir informées, entre autres, concernant les travaux devant être exécutés de part et d’autre. [ 14 ] Le 7 septembre 2017, Blekheir confirme à Fortugno qu’il allait passer le lendemain avec un travailleur pour s’occuper du plafond. [ 15 ] Le 8 septembre, Belkheir informe cependant Fortugno qu’il ne peut se présenter puisque sa fille est malade.

Il informe Fortugno que la personne qui devait estimer le toit sera disponible vers le milieu de la semaine suivante et qu’il l’informera à ce sujet. [ 16 ] Le 12 septembre 2017, Fortugno transmet le bail à Belkheir. [ 17 ] Par la suite, Fortugno reste sans nouvelle du défendeur, malgré les différentes tentatives de communiquer avec lui. [ 18 ] Le 25 septembre 2017, Fortugno apprend, sur Facebook, que Belkheir a loué un autre local. [ 19 ]

Malgré ce qui précède, en aucun temps le défendeur informe le demandeur du fait qu’il avait entrepris des discussions avec un autre propriétaire concernant un autre local situé à quelques pas de l’immeuble appartenant au demandeur. [ 20 ] En fait, Blekheir affirme à l’audience avoir signé un bail avec une autre personne le 14 septembre 2017. [ 21 ] À ce sujet, Belkheir affirme qu’il était très anxieux parce que, même s’il avait obtenu la parole de Fortugno que le local lui serait loué, il croyait que rien n’était officiel puisqu’une pancarte « à louer » était toujours affichée dans la vitrine du local. [ 22 ] En réponse à cet argument, le demandeur explique tout simplement qu’il a plusieurs autres immeubles à louer et que cette affiche lui procure une certaine visibilité et publicité pour rediriger, à d’autres immeubles, les personnes qui auraient pu s’intéresser à ce local.

ANALYSE [ 23 ] En ce qui concerne la formation du contrat, le Code civil du Québec (« C.c.Q. ») prévoit ce qui suit : « 1385. Le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n’exige, en outre, le respect d’une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation, ou que les parties n’assujettissent la formation du contrat à une forme solennelle. Il est aussi de son essence qu’il ait une cause et un objet. 1386.

L’échange de consentement se réalise par la manifestation, expresse ou tacite, de la volonté d’une personne d’accepter l’offre de contracter que lui fait une autre personne. 1387.

Le contrat est formé au moment où l’offrant reçoit l’acceptation et au lieu où cette acceptation est reçue, quel qu’ait été le moyen utilisé pour la communiquer et lors même que les parties ont convenu de réserver leur accord sur certains éléments secondaires. » [ 24 ] Dans leur ouvrage, Les obligations, les auteurs Baudouin, Jobin et Vézina indiquent ce qui suit : « 174 - Offre et acceptation - L’échange des consentements se fait, en général, au moyen d’une double opération.

Dans un premier temps, l’une des parties fait une offre de contracter, c’est-à-dire se déclare prête à s’obliger sur certaines choses et à certaines conditions. Dans un second temps, l’autre

partie décide d’accepter l’offre, et son acceptation suffit en principe à former le contrat et à lier les parties. La rencontre des deux volontés sur les éléments essentiels donne donc naissance au contrat, sauf naturellement dans l’hypothèse où la loi exige un élément supplémentaire à sa validité, comme par exemple le respect de certaines formalités. Le seul fait que les parties aient convenu de constater ensuite leur entente dans un écrit ne retarde pas la formation du contrat à la date de la rédac​tion de cet écrit.

Il en va différemment si l’intention des parties était que le contrat ne prenne naissance qu’au moment de la signature. [2] » [ 25 ] En l’instance, il n’est pas nié par le défendeur qu’il y avait entente verbale entre les parties. [ 26 ] Compte tenu de ce qui précède, le défendeur était donc tenu d’honorer ses engagements et de signer le bail qui lui avait été soumis le 12 septembre 2017. [ 27 ] Or, le fait de signer un bail avec une autre personne, le 14 septembre 2017, fait en sorte qu’il s’exposait soit à acquitter le loyer dès la réception des lieux ou, encore, à dédommager le demandeur ou à compenser ce dernier pour les dommages subis. [ 28 ] En l’instance, le demandeur n’a pas réclamé le loyer puisqu’il a été en mesure de louer le local quelques mois après.

[ 29 ] En ce qui concerne l’évaluation des dommages-intérêts, les articles 1611 et 1613 C.c.Q. prévoient ce qui suit : « 1611. Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé. On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu’il est certain et qu’il est susceptible d’être évalué. 1613.

En matière contractuelle, le débiteur n’est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir au moment où l’obligation a été contractée, lorsque ce n’est point par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu’elle n’est point exécutée; même alors, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution. » [ 30 ] Les sommes réclamées par Fortugno ne comprennent pas le loyer perdu, mais uniquement les dépenses concernant certains travaux qu’il a effectués au local. [ 31 ] À cet égard, le Tribunal a fait remarquer au demandeur que les dépenses reliées à l’aménagement de la toilette, soit 942,43 $, n’ont pas été réalisées en vain puisque le nouveau locataire, qui exploite un café, en bénéficie.

Cette somme devra donc être exclue des dommages réclamés par le demandeur. [ 32 ] Par ailleurs, les frais de notaire au montant de 452,42 $ pour la préparation du bail ont nécessairement servi dans le cadre des discussions de la location au prochain locataire.

Pour cette raison, le Tribunal ne fera également pas droit à cette dépense. [ 33 ] En conclusion, et compte tenu de l’ensemble de la preuve, le Tribunal détermine que les dommages-intérêts pouvant être réclamés par le demandeur sont de 1 001,90 $, soit 2 396,75 $ moins les travaux pour la toilette (942,43 $) et les frais de notaire (452,42 $). [ 34 ] Enfin, et tel que précisé lors de l’audience, le demandeur ne peut réclamer un taux d’intérêt de 20 % puisqu’aucune entente n’a été conclue entre les parties à ce sujet. [ 35 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 36 ] Accueille en

partie la demande; [ 37 ] Condamne le défendeur, monsieur Kamel Belkheir, à payer au demandeur, monsieur Giuseppe Fortugno, la somme de 1 001,90 $ avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 21 décembre 2017; [ 38 ] Condamne le défendeur, monsieur Kamel Belkheir, à rembourser au demandeur, monsieur Giuseppe Fortugno, les frais de justice de 101 $. __________________________________ DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. Date d’audience : 7 janvier 2020