2015 QCCA 1463, 2015 QCCA 1463

Centre de distribution intégré (CDI) inc. c. Développements Olymbec inc. 2015 QCCA 1463 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-024128-134 (450-17-002984-087) DATE : 8 septembre 2015 CORAM : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. CENTRE DE DISTRIBUTION INTÉGRÉ (C.D.I.) INC. APPELANTE/INTIMÉE INCIDENTE – Défenderesse c. DÉVELOPPEMENTS OLYMBEC INC.

INTIMÉE/APPELANTE INCIDENTE – Demanderesse en reprise d’instance ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 27 novembre 2013 par la Cour supérieure, district de Saint-François (l’honorable Yves Tardif), qui a accueilli la requête introductive d’instance en injonction permanente de l’intimée et lui a ordonné de cesser d’utiliser la servitude de passage réciproque à des fins de chargement et de déchargement de marchandise [1] .

L’intimée, se portant appelante incidente, demande la démolition de deux quais de chargement et de déchargement construits en 2006 dans l’assiette de la servitude de passage réciproque. [ 2 ] L’appel concerne la portée d’une servitude de passage réciproque convenue par les auteurs des parties en 1990.

Plus particulièrement, il s’agit de déterminer si le juge de première instance a commis une erreur en ordonnant à l’appelante de cesser d’utiliser la servitude réciproque de passage à des fins de chargement et de déchargement de marchandise (appel principal) et en refusant d’ordonner la démolition de quais de chargement et de déchargement de marchandise construits dans l’assiette de la servitude de passage réciproque (appel incident). * * * * * [ 3 ] Le 5 juillet 1990, Dominion Textile inc. et C.S.

Brooks Canada inc. signent un acte par lequel elles grèvent leur fonds respectif de plusieurs servitudes, dont une servitude de passage réciproque [2] . Il faut savoir que Dominion Textile inc. était auparavant propriétaire de l’ensemble immobilier et que les immeubles jouissaient de l’usage commun de plusieurs systèmes érigés pour l’électricité, l’aqueduc, la climatisation, etc. L’acte de servitude contient l’annexe A. Il s’agit d’un certificat de localisation préparé par l’arpenteur-géomètre Doric Fournier [3] . La

partie hachurée illustre l’emplacement de la servitude. Voici le texte de la servitude de passage réciproque convenue entre les auteurs des parties :

ARTICLE 5 Reciprocal servitude of passage 5.1 Domtex as owner of the Domtex Property hereby grants the servitude of passage more precisely described in

section 5.2 hereof in favour of the Brooks Property as the dominant land and charges the Domtex Property as the servient land with said servitude and reciprocally Brooks as owner of the Brooks Property grants in favour of the Domtex Property as the dominant land and charges the Brooks Property as the servient land with the said servitude. 5.2 The servitude referred to in

section 5.1 hereof permits the owners of the dominant lands the right of passage on foot and by vehicle in common with the owners of the servient lands on that part of the Brooks Property and the Domtex Property shown as a cross-hatched area on the plan annexed hereto as

Schedule A and includes the right to the continued existence of the covered passage above the said cross-hatched area. 5.3 Domtex and Brooks agree that they shall exercise the right of passage reciprocally granted in

section 5.1 hereof in a manner so as to cause the least inconvenience to each other's enjoyment of their respective properties. 5.4 The parties agree that for the purposes of the reciprocal servitude created in this

article 5 the owner of the Brooks Property shall be responsible for the maintenance and repair, cleaning and snow clearing of the entire area which is the object of the reciprocal servitude

including the said covered passage but the cost incurred for such maintenance, repair, cleaning and snow clearing shall be shared equally between the owner of the Brooks Property and the owner of the Domtex Property. 5.5 The reciprocal servitude created by this

article 5 shall continue in effect for as long as either of the buildings on the Domtex property and on the Brooks Property continues to stand in their present location. [Notre soulignement] [ 4 ] Le 17 octobre 2000, l’appelante, le Centre de distribution intégré (C.D.I.) inc., acquiert l’un de ces deux fonds, le 1065, rue Pacifique. Elle exploite un centre de distribution de marchandise (chaussures). La marchandise vient de l’Asie ou des États-Unis. Elle est livrée au centre par chemin de fer ou par camion.

Elle est ensuite réexpédiée par l’appelante dans tout le Canada. [ 5 ] En 2003, l’appelante construit sur son fonds, dans la portion sud de l’assiette de la servitude, deux quais de chargement et de déchargement de marchandise. La preuve administrée au procès a consisté principalement à démontrer l’usage fait de ces deux quais ainsi que, plus marginalement, celui des quatre autres quais qui se situent plus au nord sur son fonds. Ces autres quais sont également situés dans l’assiette du droit de passage.

La date de construction de ces derniers n’est pas connue. [ 6 ] Selon la preuve retenue par le juge de première instance, il y a environ 400 mouvements de camions par année sur l’assiette du droit de passage. Les camions s’immobilisent de 30 à 90 minutes à des fins de chargement ou de déchargement de marchandise à l’un ou l’autre des quais. De plus, des employés de l’appelante stationnent régulièrement leurs véhicules le long de son immeuble dans l’assiette de la servitude.

Un conteneur à déchets y a également été placé par l’appelante. [ 7 ] Le 15 juillet 2005, l’intimée, Développements Olymbec inc., acquiert du syndic à la faillite de Les tissages Sherbrooke inc. le deuxième des deux fonds grevés du droit de passage réciproque, le 1089, rue Pacifique, à Sherbrooke. [ 8 ] L’intimée investit dans l’immobilier. Elle rénove, loue ou revend les immeubles qu’elle détient.

À l’audition, un actionnaire, Richard Stern, a expliqué que l’intimée souhaite transformer cet immense édifice, qui est actuellement vacant, en un projet immobilier comportant un volet résidentiel et un volet commercial. Il a affirmé que la Ville de Sherbrooke s’était montrée favorable à un changement de zonage, qui est actuellement un zonage industriel.

Il a expliqué que la présence régulière de camions bruyants chez l’appelante constitue un obstacle pour le projet de développement du 1089, rue Pacifique et le changement de zonage. [ 9 ] Une portion de la preuve a porté sur le fait que l’intimée a éprouvé des problèmes avec un ancien locataire, Kruger, à qui elle avait loué des locaux au 1089, rue Pacifique. Kruger se plaignait de ne pouvoir accéder commodément à l’immeuble par camion en tout temps.

Ses camions devaient parfois attendre dans la rue, notamment lorsque la pente accédant aux immeubles était enneigée et qu’un camion de l’appelante s’enlisait ou encore lorsqu’un camion de l’appelante était accosté à un quai et que des voitures de ses employés étaient stationnées dans l’assiette. [ 10 ] Finalement, en 2006, l’appelante construit, sur la ligne délimitant les deux fonds, un muret constitué de blocs de béton. Selon l’appelante, ce muret adoucit la pente naturelle des fonds et permet d’accéder plus facilement à l’assiette du droit de passage avec ses camions.

En première instance, l’intimée a demandé la destruction de ce muret. Le juge a refusé de prononcer cette conclusion parce que, à son avis, l’ouvrage ne rendait pas l’exercice de la servitude moins commode. L’intimée ne demande pas la réformation de cette conclusion dans son appel incident. * * * * * [ 11 ] Le juge de première instance conclut que le texte de la servitude est clair : il crée un droit de passage et non un droit de stationner. L’acte a été rédigé par un notaire, qui ne pouvait pas ignorer l’état du droit à l’époque selon lequel le droit de passer n’emporte pas celui de se stationner.

Il écrit que « les parties n’ont jamais consenti au droit de stationner et d’y ajouter des quais de chargement et de déchargement ». [ 12 ] Il aborde ensuite la question du muret construit vers 2006 sur la ligne de division des lots. Le muret constitué de blocs de béton empilés forme une pente descendante vers le nord. Du côté de l’appelante, le muret permet le passage d’un camion. Du côté de l’intimée, il constitue un escarpement d’environ 3 mètres de hauteur ne permettant pas le passage d’un véhicule.

Avant l’installation du muret, l’escarpement s’étalait sur toute sa largeur et le passage d’un véhicule était impossible d’un côté comme de l’autre – il fallait faire un détour de quelques centaines de mètres. [ 13 ] Le juge se demande ensuite si la construction du muret et des quais de chargement et de déchargement tend à diminuer l’exercice de la servitude ou à le rendre moins commode. Il s’appuie sur l’

article 1186 C .c.Q. : 1186. Le propriétaire du fonds dominant ne peut faire de changements qui aggravent la situation du fonds servant. Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tend à diminuer l'exercice de la servitude ou à le rendre moins commode; toutefois, s'il a un intérêt pour le faire, il peut déplacer, à ses frais, l'assiette de la servitude dans un autre endroit où son exercice est aussi commode pour le propriétaire du fonds dominant. 1186. In no case may the owner of the dominant land make any change that would aggravate the situation of the servient land.

In no case may the owner of the servient land do anything that would tend to diminish the exercise of the servitude or to render it less convenient. However, he may, at his own expense, provided he has an interest in doing so, transfer the site of the servitude to another place where its exercise will be no less convenient to the owner of the dominant land. [ 14 ] Pour le muret, il affirme que la transformation de l’escarpement en une pente graduelle améliore la situation du fond dominant et, conséquemment, il n’ordonne pas sa destruction.

[ 15 ] Pour les quais, le juge estime que leur présence ne rend pas l’exercice de la servitude moins commode : un des quais est « encastré » dans l’immeuble de l’appelante et l’autre forme une saillie qui ne fait pas obstacle à la circulation des véhicules. Toutefois, il conclut que leur utilisation diminue l’exercice de la servitude et le rend moins commode : [24] (…) Cette utilisation n’empêche pas l’exercice de la servitude, mais en diminue l’exercice et le rend moins commode.

Il y a lieu de rappeler qu’il y a environ 400 mouvements de camions par année et que chaque camion peut être stationné jusqu’à 90 minutes au même endroit.

Même si, comme la preuve le démontre, un camion peut alors circuler entre l’édifice d’Olymbec et le camion accosté au quai, il y a certes là un obstacle qui tend à diminuer l’exercice de la servitude ou à le rendre moins commode [4] . [Soulignements du juge] [ 16 ] Le juge interdit donc à l’appelante « d’utiliser la servitude de passage comme lieu de chargement et de déchargement de marchandise », mais il n’ordonne pas la destruction des quais ni celle du muret. * * * * * [ 17 ] Pour trancher l'appel, il y a lieu de rappeler les principes d'interprétation applicables. Dans 151692 Canada Inc. c.

Centre de loisirs de Pierrefonds enr . , la Cour écrit que l’interprétation d’un acte de servitude requiert, comme pour tout autre contrat, de rechercher l'intention commune des parties : [29] Les éléments suivants sont requis pour que soit créée une servitude réelle conventionnelle: deux fonds de terre voisins, appartenant à deux propriétaires différents, qui accordent un avantage à l'un des fonds, le fonds dominant, obligeant le propriétaire du fonds servant à accepter ce qui serait autrement un empiétement sur son terrain, servitude qui est perpétuelle par sa nature. [30] L'interprétation d'un acte dit de servitude requiert, comme pour tout contrat, de rechercher l'intention commune des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés ( art. 1425 C .c.Q .).

Lorsque cette intention est claire, l’exercice s’arrête là. Par contre, lorsque le sens de l'acte interprété est douteux, il doit être interprété de façon restrictive et en faveur de l'immeuble servant. […] [33] Enfin, on tient compte, dans l’interprétation du contrat, des circonstances dans lesquelles il a été conclu et de l’interprétation que les parties lui ont donnée. [5] [Références omises] [ 18 ] Les circonstances dont il faut tenir compte pour interpréter un acte de servitude comprennent notamment la situation géographique et topographique des lieux : « [lorsque le

titre est] silencieux quant au mode d'exercice, on peut alors rechercher l'intention des parties d'après l'ensemble des circonstances, notamment, la situation géographique et topographique des lieux » [6] . * * * * * [ 19 ] Le juge écrit que le texte de la servitude réciproque est clair. Selon lui, celle-ci permet le passage, mais elle n’autorise pas le stationnement.

Il conclut que le chargement et le déchargement de marchandise sur les quais situés dans l’assiette de la servitude n’empêchent pas l’exercice de la servitude, mais que cela la rend moins commode, contrevenant ainsi aux obligations que lui fait la loi de ne rien faire pour diminuer l’usage de la servitude ou pour le rendre moins commode [7] . [ 20 ] Pour cette raison, il interdit à l’appelante d’utiliser les quais situés sur l’assiette de la servitude à des fins de chargement et de déchargement.

Signalons que tous les quais de chargement et de déchargement de l’immeuble de l’appelante sont situés dans l’assiette de la servitude. [ 21 ] Avec égards, le juge de première instance a commis l’erreur de s’en tenir au sens littéral de la servitude au lieu de rechercher la véritable intention des parties lorsque celles-ci l’ont créée, comme les principes d’interprétation applicables le prescrivent. [ 22 ] La servitude autorise le passage de camions, mais elle est muette quant à la possibilité de faire un arrêt pour les charger et les décharger. Faut-il en inférer une interdiction automatique de le faire?

Le juge de première instance conclut que c’est le cas. Pour lui, la clause 5.3 précitée de l’acte de servitude réciproque se rapproche de l’article 557 C .c.B.-C . tel qu’il existait au moment où les parties ont convenu de la servitude. Cet

article prescrit : 557. Le propriétaire du fonds qui doit la servitude, ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode. [...] 557.

The proprietor of the servient land can do nothing which tends to diminish the use of the servitude or to render its exercise more inconvenient. [...] [ 23 ] Si l’on se reporte à la situation des lieux telle qu’elle est décrite au certificat de localisation sur lequel les parties ont identifié l’assiette de la servitude, il appert que le passage commun créé par l’acte de servitude réciproque a une fin, celle d’élargir l’espace dédié au passage des camions. Cela leur procure un accès plus commode pour se rendre aux bâtisses qui abritent les entreprises exploitées par les auteurs des parties.

Dominion Textile inc. et C.S. Brooks Canada inc. exploitaient des entreprises de textile. [ 24 ] Chaque bâtisse est très vaste et comporte actuellement de nombreux quais de chargement et de déchargement. Plusieurs d’entre eux sont situés dans l’aire du droit de passage réciproque. Même si l’on ne sait pas à quel moment précis chacun d’entre eux a été construit, on peut déduire que, vu le type d’entreprise exploitée par les auteurs des parties, les camions les desservant – pour lesquels les

parties ont eu le souci d’élargir le passage – devaient faire un arrêt pour charger et décharger la marchandise nécessaire à l’exploitation de leur affaire. En conférant à son voisin une servitude, chaque

partie entendait l’accommoder en lui procurant un droit de passage sur son lot, mais en même temps, elle exprimait sa volonté de continuer à exploiter sa propre entreprise, à recevoir des camions et à leur permettre de charger et de décharger des marchandises. Cette volonté a été exprimée par les parties de façon expresse à la clause 5.3 de l’acte de servitude de passage réciproque : 5.3 Domtex and Brooks agree that they shall exercise the right of passage reciprocally granted in

section 5.1 hereof in a manner so as to cause the least inconvenience to each other's enjoyment of their respective properties. [8] [ 25 ] Avec égards, le juge de première instance commet une erreur lorsqu’il écrit, au paragraphe 11 de son jugement, que cette clause se rapproche du texte de l’article 557 C .c.B.-C . La clause précitée et l’article 557 C .c.B.-C. ont des fins différentes. La clause 5.3 de l’acte de servitude réciproque sert à exprimer l’intention des parties lorsqu’elles ont convenu de la servitude. Elles entendaient chacune conférer à l’autre un droit de passage à

titre de propriétaires d’un fonds servant et, pour cette raison, elles ont prévu que celui-ci doit être exercé avec flexibilité, de manière à causer le moins d’inconvénients possible et à permettre la jouissance optimale de leur fonds. [ 26 ] Une fois établie l’intention des parties quant à l’étendue de la servitude réciproque, l’article 557 C .c.B.-C. joue son rôle et sert à limiter les atteintes à l’exercice de la servitude. [ 27 ] L’intimée plaide que l’appelante n’a pas fait la preuve de l’intention commune des parties. Elle a tort.

Le texte de la servitude réciproque, le certificat de localisation et la preuve permettent d’établir le contexte de la création de la servitude et de dégager que les parties désiraient que les camions s’engageant dans l’assiette du droit de passage puissent s’arrêter pour charger et décharger la marchandise. [ 28 ] Les éléments suivants, conjugués à la clause 5.3 de l’acte de servitude réciproque, indiquent que les parties à cet acte avaient l’intention de permettre à des camions de s’arrêter dans l’assiette de la servitude pour charger et décharger de la marchandise : - Le type d’entreprise exploitée par les auteurs des parties; - Le fait qu’elles ont créé une servitude pour favoriser le passage de camions; - Le zonage industriel; - La particularité du tracé de l’assiette du droit de passage.

Il ne mène nulle part, sauf à la voie ferrée. Il permet d’accéder de la rue aux bâtiments respectifs des parties. Il est donc concevable que le droit de passage réciproque a été créé pour faciliter la circulation de camions de marchandise autour des deux bâtiments (et possiblement jusqu’au chemin de fer) pour charger ou décharger de la marchandise. [ 29 ] Il y a donc lieu d’accueillir l’appel principal, avec dépens.

Vu cette conclusion, il n’est pas nécessaire d’examiner l’appel incident de l’intimée qui devient sans objet. * * * * * POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 30 ] ACCUEILLE l’appel avec dépens; [ 31 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 32 ] REJETTE la requête introductive d’instance, avec dépens. [ 33 ] REJETTE l’appel incident devenu sans objet, sans frais. FRANCE THIBAULT, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. Me Pierre-Yves Morin PARISEAU, CLICHE ET ASSOCIÉS Pour l’appelante/intimée incidente Me Benoît Larose et Me Francis Hogue LES SERVICES JURIDIQUES AQUILAM

Pour l’intimée/appelante incidente Date d’audience : 2 septembre 2015