2024 QCCS 395, 2024 QCCS 395

Douze c. Saint-Preux 2024 QCCS 395 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONtRÉAL N° : 500-17-113950-201 DATE : 9 février 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARK PHILLIPS, J.C.S. ______________________________________________________________________ PASCALE DOUZE Demanderesse c. MARJORIE SAINT-PREUX Défenderesse et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] VU l’action en passation de

titre de la demanderesse; [ 2 ] VU l’exposé des moyens de défense de la défenderesse; [ 3 ] VU les pièces P-1 à P-22 et D-1 à D-5; [ 4 ] CONSIDÉRANT la preuve testimoniale entendue à l’audience et les plaidoiries de part et d’autre; [ 5 ] CONSIDÉRANT que la demanderesse fit vit commune avec un dénommé Vernet de 1990 à 2005; que, en 2004, Vernet et la demanderesse firent l’acquisition d’un certain immeuble (ci-après l’ « immeuble » ) sis boulevard Gouin, avec maison et terrain, en tant que « bonne affaire » flairée par Vernet, la demanderesse y mettant 10 000 $; que Vernet, en raison de son mauvais dossier de crédit, demanda à la défenderesse d’agir comme prête-nom pour lui et pour la demanderesse, ce que la défenderesse accepta de faire [1] ; que l’achat fut financé en

partie par un prêt souscrit auprès de la Banque de Montréal (ci-après « BMO » ) et garanti par hypothèque [2] ; que, en 2005, Vernet et la demanderesse mirent un terme à leur relation de couple; que, en 2005, Vernet, la défenderesse, ainsi qu’une société commerciale où les deux étaient impliqués (ci-après la « société » ) empruntèrent de l’argent d’un dénommé St-Pierre, dans le cadre duquel prêt et, à

titre de garantie, ils hypothéquaient l’immeuble ainsi que deux autres propriétés [3] , le tout à l’insu de la demanderesse; que la maison faisant

partie de l’immeuble fut détruite par un incendie en 2008, sans jamais être reconstruite par la suite; que l’indemnité d’assurance reçue par la défenderesse après l’incendie sera employée à d’autres fins, dont à l’acquit de certains paiements hypothécaires de la BMO au cours des années subséquentes; que, en 2010, St-Pierre intenta des procédures contre Vernet, la défenderesse et la société en raison de leur défaut de rembourser son prêt, laquelle poursuite comportait la réalisation par St-Pierre de ses garanties hypothécaires, dont celle touchant l’immeuble (ci-après le « dossier St-Pierre » ) [4] ; que, en 2015, Vernet ayant cessé de faire les versements hypothécaires à la BMO et n’étant plus en mesure de les faire, provoquant ainsi un défaut, la défenderesse avisa la demanderesse de la situation, s’enquérant de son intérêt pour l’immeuble, ce qui reçut un accueil favorable de la part de la demanderesse, le tout débouchant sur la conclusion, en date du 25 septembre 2015, d’un « Contrat de cession de droits » aux termes duquel la défenderesse s’engageaient à céder l’immeuble à la demanderesse en contrepartie de la somme de 1,00 $ [5] , lequel acte juridique est au cœur du présent litige (ci- après le « contrat de cession » ); [ 6 ] CONSIDÉRANT que l’intention des parties qui se dégage sans équivoque du contrat de cession peut se résumer comme suit : (

i) Vernet abandonnait ses droits dans l’immeuble au profit de la demanderesse, qui pouvait l’acquérir de la défenderesse — propriétaire inscrite au registre foncier — en contrepartie de la somme de 1,00 $; (ii) le litige opposant Vernet, la défenderesse et la société à St- Pierre constituait un obstacle au transfert immédiat à la demanderesse du

titre de propriété, vu l’hypothèque en faveur de St-Pierre; (iii) un délai de 12 mois fut donc convenu pour effectuer le transfert, ce délai étant une estimation du temps requis pour compléter le dossier St-Pierre [6] ; (iv) entre-temps, la demanderesse devait assumer l’ensemble des dépenses, notamment les mensualités hypothécaires et les taxes foncières et scolaires, afin que la défenderesse n’en soit pas chargée; (

v) le litige entrepris par St-Pierre était contesté « vigoureusement » par la défenderesse et par Vernet, qui avaient forcément un intérêt personnel à défendre dans le litige, tout comme leur société [7] , le contrat de cession n’imposant aucune obligation à la demanderesse à l’égard de l’issue éventuelle du dossier St-Pierre, auquel elle était étrangère; [ 7 ] CONSIDÉRANT que, dès lors, la demanderesse prit en charge l’ensemble des dépenses, notamment les mensualités

hypothécaires et les taxes foncières et scolaires; qu’elle ira même jusqu’à acquitter, en février 2020, à même ses propres fonds, le solde de l’hypothèque de la BMO, cette dernière ne souhaitant pas renouveler l’hypothèque dans un contexte où il n’y avait plus de maison sur le terrain de l’immeuble, la demanderesse se trouvant par ailleurs formellement subrogée dans les droits de la BMO comme créancière hypothécaire [8] ; que jamais la défenderesse ne transmettra à la demanderesse aucun avis de défaut, formel ou informel, de quelque nature que ce soit; [ 8 ] CONSIDÉRANT , toutefois, que le délai de 12 mois stipulé au paragraphe 8 du contrat de cession s’avérera insuffisant, car le dossier St-Pierre progressait lentement, et ce ne serait que le 14 septembre 2017 qu’il serait fixé pour aller à procès, d’une durée de trois jours, à partir du 7 mars 2018 [9] ; que le litige sera réglé en cours de procès par la conclusion d’une transaction en date du 8 mars 2018 [10] , St-Pierre donnant mainlevée totale de l’hypothèque touchant l’immeuble en date du 16 mars 2018 [11] ; [ 9 ] CONSIDÉRANT que, pendant tout ce temps, demanderesse et défenderesse convinrent de maintenir le statu quo , la défenderesse laissant la demanderesse continuer à assumer le paiement des mensualités hypothécaires et des diverses taxes; [ 10 ] CONSIDÉRANT toutefois que, une fois la mainlevée obtenue, la défenderesse refusa, au printemps 2018, de procéder à la cession, exigeant que la demanderesse acquittât des frais d’avocats totalisant entre 40 000 $ et 45 000 $ [12] (montant que la défenderesse révise à la baisse aujourd’hui à 23 743,75 $ [13] ), au motif que c’est ce que son avocat Me Pearl aurait exigé pour négocier la mainlevée qui profite aujourd’hui à la demanderesse, la défenderesse soutenant que le contrat de cession prévoyait, notamment aux paragraphes 7 et 11, que la demanderesse assumerait « tous les autres frais normaux liés audit Terrain » et prévoyant la cession « pourvu toutefois qu’une fois le transfert de propriété effectuée, la Cessionnaire [la défenderesse] soit complètement dégagée de toute obligation ou responsabilité financière quelconque liée audit Terrain » [14] ; [ 11 ] CONSIDÉRANT que la demanderesse réagit tout d’abord en mandatant un avocat pour qu’il intentât une action en homologation du contrat de cession en tant que « transaction », dans un dossier introduit le 22 janvier 2019, aujourd’hui en suspens, mais qui sera joint et ensuite disjoint du présent dossier [15] ; [ 12 ] CONSIDÉRANT que la demanderesse réorienta ensuite le dossier pour aller vers une passation de titre, mettant en demeure la défenderesse, le 9 septembre 2020 [16] , la sommant de se présenter chez le notaire pour signer un acte prévoyant la cession de l’immeuble en contrepartie de la somme de 1,00 $ [17] , consignant le montant [18] , et, face au refus, introduisant ses procédures dans le présent dossier le 6 octobre 2020; [ 13 ] CONSIDÉRANT que la défenderesse se défend au motif que : (

i) certaines des conditions d’une action en passation de

titre ne seraient pas remplies; (ii) le délai de 12 mois au contrat de cession n’a pas été respecté; (iii) la demanderesse serait en défaut de respecter ses obligations aux termes du contrat de cession car elle refuse d’acquitter le montant de 23 734,75 $, c’est-à-dire la dernière facture de Me Pearl dans le dossier St-Pierre; [ 14 ] CONSIDÉRANT que le contrat de cession constitue bel et bien une promesse au sens où il faut entendre ce terme dans le cadre d’une action en passation de titre, c’est-à-dire un « contrat de caractère préalable par lequel une des deux parties ou les deux s’engagent à conclure ultérieurement un contrat dont on fixe immédiatement les conditions » [19] ; que la mise en demeure et l’acte de cession respectent les critères applicables; qu’il n’y a pas lieu de distinguer « vente » et « cession » dans le présent contexte; que le délai mis à entreprendre l’action est raisonnable, les critères ayant été assouplies [20] ; que le contrat de cession doit être considéré comme étant valide et exécutoire [21] ; que le choix théorique de la cédante prévu à l’article 11 du contrat de cession n’est pas réellement invoqué par elle; le tout amenant le Tribunal à conclure que la demanderesse a satisfait à l’ensemble des conditions de l’action en passation de titre; [ 15 ] CONSIDÉRANT que le délai du paragraphe 8 du contrat de cession, bien que qualifié de « maximal », doit être considéré comme ayant été prorogé de manière indéfinie d’un commun accord, la défenderesse ayant laissé la demanderesse continuer à assumer les frais d’hypothèque et de taxes dans le but manifeste d’entretenir son droit à la cession de l’immeuble une fois terminé le dossier St- Pierre, laquelle conclusion se déduit nécessairement des circonstances à la lumière de la jurisprudence [22] ; [ 16 ] CONSIDÉRANT , enfin, que c’est à tort que la défenderesse soutient que la cession est empêchée par le non-paiement par la demanderesse du montant de la facture de Me Pearl, car : (

i) les honoraires de Me Pearl dans le dossier St-Pierre avaient toujours été assumés, depuis 2010, par Vernet et/ou la défenderesse; (ii) ceux envisagés à la facture D-4 couvraient bien davantage que la négociation de l’entente, dont notamment toute la préparation d’un procès de trois jours et la vacation à la Cour, les frais associés à la négociation étant impossibles à chiffrer, la défenderesse ayant pourtant le fardeau d’en établir le quantum dans le cadre d’un moyen de défense semblable, le montant en cause pour la négociation proprement dite ne pouvant être que de faible ampleur; (iii) dans le cadre de l’entente D-5, Me Pearl se trouvait dédommagé par Saint-Pierre à hauteur de 5 000 $, la défenderesse n’offrant aucune explication à cet égard; (iv) la défenderesse ne réclame pas formellement le montant en question, ayant ajouté la pièce D-4 au début de l’audience; (

v) au regard du contrat de cession, les frais à être assumés par la demanderesse et le « dégagement » de la défenderesse, à la lumière du contexte et de la conduite des parties, tant en raison de la lecture conjuguée des diverses stipulations que de la conduite des parties, ne visaient manifestement que les frais assumés depuis 2015 par la demanderesse, à l’exclusion de toute implication personnelle de sa part dans le dossier St-Pierre [23] ; (vi) la preuve ne révèle aucun acquiescement de la part de la demanderesse, à quelque moment que soit, à l’égard des honoraires de Me Pearl, sa seule présence à son bureau au moment du règlement du dossier St-Pierre étant insuffisante à cet égard; (vii) le paragraphe 3.3 du contrat de prête-nom, invoqué pour la première fois en argumentation, n'est d’aucun secours à la défenderesse, les « dépenses inhérentes à l’acquisition, l’entretien et la revente de l’Immeuble » ne pouvant être considérées comme couvrant des frais d’avocat associés au dossier St-Pierre, dont le fondement consistait en un prêt souscrit par la défenderesse (avec Vernet et la société), sans que la demanderesse fût concernée; [ 17 ] CONSIDÉRANT enfin, de manière superfétatoire, que la demanderesse est la véritable propriétaire aux termes du contrat de prête-nom, au bénéfice duquel a renoncé seulement Vernet [24] , en plus d’être subrogée dans les droits de la BMO.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 18 ] ACCUEILLE la demande introductive d’instance en passation de titre;

[ 19 ] ORDONNE à la Défenderesse, madame Marjorie Saint-Preux, de se présenter au bureau de la notaire Me Céline Thibert dans les 45 jours du présent jugement pour signer l’acte de cession; [ 20 ] ORDONNE la remise de la somme consignée à la défenderesse madame Marjorie Saint-Preux, sur signature de l’acte de cession; [ 21 ] À DÉFAUT par les parties de signer l’acte de cession conformément au présent jugement, DÉCLARE la demanderesse madame Pascale Douze propriétaire de l’immeuble ci-après décrit : Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro trois millions [1] et trois millions [2] ([#1] et [#2]) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal.

Avec toutes les bâtisses y érigées et notamment celle portant le numéro [...], Pierrefonds, Québec, [...]. [ 22 ] ORDONNE au mis en cause Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal de procéder à la publication de l’acte de cession du présent jugement pour valoir titre; [ 23 ] ORDONNE la remise de la somme consignée d’un (1) dollar à la défenderesse madame Marjorie Saint-Preux, sur signature de l’acte de cession; [ 24 ] LE TOUT avec les frais de justice. __________________________________ MARK PHILLIPS, j.c.s.

Me Réjean Paul Forget Perrier Avocats Avocats de la demanderesse Pascale Douze Me Benoit Marion BMMD Avocats S.E.N.C.R.L. Avocats de la défenderesse Marjorie Saint-Preux Dates d’audience : 8 et 9 février 2024