2012 QCCQ 7441, 2012 QCCQ 7441

Fontaine c. Levasseur 2012 QCCQ 7441 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE FRONTENAC LOCALITÉ DE THETFORD MINES « Chambre civile » N o : 235-32-004168-113 DATE : 28 septembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-MARIE FONTAINE [...] Thetford Mines (Québec) [...] Demandeur c.

CHANTAL LEVASSEUR [...] Thetford Mines (Québec) [...] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] M. Jean-Marie Fontaine demande une réduction du prix de vente de 7 000 $ sur le prix de 60 000 $ payé pour l'achat d'une maison mobile de Mme Chantal Levasseur. Il invoque en sa faveur la garantie de qualité. Question en litige: [ 2 ] Monsieur Fontaine a-t-il prouvé que les conditions d'application de la garantie de qualité prévue à l'

article 1726 du Code civil du Québec («C.c.Q.») sont rencontrées? Les faits: [ 3 ] Le 19 février 2010, M. Fontaine offre d'acheter de Mme Levasseur sa maison mobile située au [...] à Thetford Mines. Alors que Mme Levasseur demande 65 000 $, les parties s'entendent sur un prix de 60 000 $. [ 4 ] Monsieur Fontaine décline l'invitation de Mme Levasseur de recourir à un expert afin d'inspecter la maison mobile. M. Fontaine est entièrement satisfait de l'état des lieux. [ 5 ] Au moment de sa visite, la maison mobile est sur pieux, à trois pieds du niveau du sol. Un isolant couvre entièrement le dessous du plancher. M.

Fontaine caresse le projet de soulever la maison mobile afin de creuser un sous-sol et d'ériger des murs de fondations. [ 6 ] Le 26 mai 2010, les parties signent l'acte de vente devant notaire. Mme Levasseur vend la maison mobile avec la garantie légale pour le prix de 60 000$. [ 7 ] Le 29 mai 2010, M. Fontaine prend possession de la maison mobile. Il découvre alors un trou dans le plancher, vis-à-vis la laveuse à linge, causé par la pourriture. Il n'en discute pas à cette époque avec Mme Levasseur. [ 8 ] Au printemps 2011, M. Fontaine entreprend son projet de sous-sol.

À cette fin, il enlève l'isolant situé sous le plancher de la maison mobile. C'est alors qu'il découvre que le sous-plancher, vis-à-vis la chambre de bain et l'ancienne chambre de lavage, sont pourris. Il dénonce sa découverte à Mme Levasseur.

[ 9 ] Mme Levasseur et l'entrepreneur général Réjean Pomerleau se rendent sur les lieux constater la situation. [ 10 ] À cette époque, M. Fontaine a complété ses travaux de sous-sol et de fondations. La maison mobile repose alors sur les nouvelles fondations. M. Fontaine a déménagé sa laveuse et sa sécheuse de même que le chauffe-eau au sous-sol. [ 11 ] Le 9 août 2011, Inspections TIBR inc. («TIBR inc.») constate la détérioration des bas de murs de même que des planchers vis- à-vis des toilettes, du chauffe-eau et de la laveuse/sécheuse. Elle livre son rapport à M.

Fontaine et conclut: Compte tenu de l'état de détérioration des murs et des planchers de la zone visée, il m'apparaît évident que ces parties de la structure du bâtiment ont été exposées à un milieu excessivement humide voir même détrempé durant une période prolongée. Des signes révélateurs démontrent qu'une grande

partie de ce milieu humide et détrempé a été causé par des fuites d'eau provenant du chauffe-eau, de la toilette et du bain. Je vous recommande donc d'ouvrir les murs affectés afin de remplacer toutes les pièces pourries de la structure ainsi que toutes parties du plancher affecté afin de retrouver une intégrité structurale saine et sécuritaire. (Reproduction intrégale) [ 12 ] Le 11 août 2011, M. Réjean Pomerleau constate également l'état de pourriture des bas de murs et des planchers de la salle de bain et de la salle de lavage.

Il souligne que les planchers sont faits de «K-3», un matériau qui se gonfle à l'humidité. C'est ce matériau qui est endommagé et non la structure. Il reconnaît que l'état de pourriture ne peut être constaté qu'en défaisant les plinthes ou en enlevant l'isolant sous le plancher. Il constate que la maison mobile a trente-cinq ans et que la chambre de bain n'a jamais été rénovée. Il évalue à 935 $ le coût des travaux, matériel et main-d'œuvre, nécessaires pour remédier à la pourriture constatée. [ 13 ] M. Fontaine procède ensuite aux réparations nécessaires.

Le 12 septembre 2011, l'entrepreneur Léo Barolet & Cies lui facture une somme de 5 933,21 $ pour le projet de « réparation pour moisissure de chambre de bain et salle de lavage ». En plus de réclamer ce montant, M. Fontaine ajoute des frais de plomberie de 800 $ et des frais d'inspection de 450 $. Analyse et motifs: [ 14 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») énonce la garantie de qualité ainsi: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 15 ] La garantie de qualité donne droit à une réduction du prix de vente.

Elle s'applique lorsque les conditions suivantes sont rencontrées: ➢ Les parties ne l'ont pas exclue spécifiquement au contrat de vente; ➢ Le bien est affecté d'un défaut; ➢ Le défaut est caché, non apparent; ➢ Le défaut est grave; ➢ L'acheteur ignore le défaut; ➢ Le défaut existait au moment de la vente. [ 16 ] De plus, l'acheteur doit dénoncer par écrit au vendeur, dans un délai raisonnable depuis sa découverte, l'existence du vice [1] . [ 17 ] L'acheteur doit prouver, par prépondérance de preuve [2] , que les conditions d'application de la garantie de qualité sont rencontrées. [ 18 ] Le Tribunal constate que M.

Fontaine ne rencontre pas son fardeau de preuve. En particulier, le défaut ici n'est pas suffisamment grave pour justifier une réduction du prix de vente. [ 19 ] Le Tribunal doit apprécier la gravité du défaut selon le critère de l'acheteur prudent et diligent qui, s'il avait connu le défaut de l'immeuble, « ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix »: 157 – Vice grave – La première condition exige que le vice soit grave – condition qu'il ne faut pas confondre avec l'existence même du vice.

Le texte du Code indique les critères de la gravité du vice: celui-ci doit être tel que, si l'acheteur l'avait connu, il n'aurait pas acheté le bien ou l'aurait acheté mais à un moindre prix.

Pour décider si un vice est assez grave pour donner ouverture à la garantie, on ne considère pas seulement le coût de sa réparation par rapport à la valeur du bien: on regarde tous les aspects, dont notamment la baisse de la valeur marchande du bien, la diminution de son usage normal (ou déficit d'usage), les inconvénients, actuels ou prévisibles, du vice pour l'acheteur, étant entendu que les attentes légitimes de l'acheteur sont plus grandes pour un bien neuf que pour un bien usagé – parfois une même lacune ne constitue pas un vice pour un bien passablement usagé alors qu'elle l'est pour un bien neuf.

Un juge a écrit que «la garantie légale contre les vices cachés s'éteint progressivement avec le temps» [3] .

[ 20 ] En l'espèce, M. Fontaine achète une maison mobile de trente-cinq ans. La salle de bain est d'origine. Elle n'a jamais fait l'objet de réparation ou de rénovation. Il en est de même de la salle de lavage. Les matériaux utilisés sont de qualité inférieure: du préfini au mur et un plancher de K-3, un matériau qui gonfle à l'humidité. [ 21 ] Un acheteur prudent et diligent sait qu'une maison mobile de 35 ans construite avec des matériaux de qualité inférieure a nécessairement subi une dégradation découlant du passage du temps.

En particulier, la salle de bain et la salle de lavage sont des pièces soumises à l'usure et au vieillissement découlant de l'utilisation intensive que les habitants en font et de l'humidité plus importante qui y règne. [ 22 ] Au moment de son achat, M. Fontaine doit donc s'attendre à devoir refaire sa salle de bain. D'ailleurs, M. Fontaine caresse le projet d'aménager un nouveau sous-sol avec des fondations. Il y déménage son chauffe-eau et sa laveuse-sécheuse. C'est un projet d'envergure. Il est normal qu'il doive effectuer des rénovations dans la salle de bain et la salle de lavage. [ 23 ] M.

Fontaine négocie à l'achat une réduction du prix de vente de 5 000 $. Sa réduction de prix correspond à près de 10% du prix demandé. Elle tient compte de l'état de vétusté de la maison mobile. [ 24 ] Le Tribunal retient aussi que le coût des travaux nécessaires pour remédier au défaut est relativement peu élevé. M. Pomerleau les évalue à 935 $ plus taxes. La facture de Léo Barolet & Cies au montant 5 933,21 $ n'est pas détaillée. Elle comprend nécessairement d'autres aspects du projet de M.

Fontaine que ce qui est nécessaire pour remédier strictement au défaut constaté. [ 25 ] En somme, le vice n'est pas suffisamment grave pour qu'un acheteur prudent et diligent exige une baisse additionnelle du prix de vente sur le prix payé de 60 000$. [ 26 ] Le Tribunal conclut donc que M. Fontaine n'a pas droit à la réduction du prix de vente demandée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la demande de M. Jean-Marie Fontaine; CONDAMNE M. Jean-Marie Fontaine à payer à Mme Chantal Levasseur les frais judiciaires de sa contestation, soit 148 $. __________________________________ PIERRE A. GAGNON, J.C.Q.

Date d’audience : 28 août 2012