2012 QCCA 703, 2012 QCCA 703

Tardif c. Century 21 Opt-Immo inc. 2012 QCCA 703 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-022512-123 (700-22-024391-111) DATE : LE 18 AVRIL 2012 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE NICHOLAS KASIRER, J.C.A. JACQUES TARDIF REQUÉRANT – défendeur c. CENTURY 21 OPT-IMMO INC. et RE/MAX STE-ADÈLE INC. INTIMÉES – demanderesses JUGEMENT [ 1 ] Jacques Tardif demande permission d’interjeter appel d’un jugement final de la Cour du Québec, district de Terrebonne (l’honorable Diane Girard), rendu le 23 février 2012 qui le condamne à payer aux intimées un montant de 39 145,05 $ à

titre de commission pour la vente d’un immeuble aux termes d’un contrat de courtage. [ 2 ] Le requérant soulève trois arguments principaux pour justifier sa demande de permission en vertu de l'article 26, alinéa 2 C.p.c. : les intimés n'ont pas respecté les règles de validité formelle du contrat de courtage; le contrat n'avait pas de caractère exclusif; et la juge a commis des erreurs manifestes et déterminantes dans son appréciation de la preuve. [ 3 ] Aucun de ces moyens, et aucun autre argument soulevé par le requérant, ne présentent une question qui mérite l'attention de la Cour en application de l'article 26, al. 2 C.p.c. *** [ 4 ] Selon le requérant, la juge se méprend quant aux conséquences du défaut des courtiers de lui remettre un double du contrat de courtage comme l’exige l’article 34 de la

Loi sur le contrat de courtage immobilier , L.R.Q., c. C-73.1 . Le requérant soutient qu’il n’était pas tenu de respecter ses obligations en raison de ce défaut. [ 5 ] Cet argument doit échouer. La juge retient qu’un double du contrat a été remis au requérant, et que sa signature non contestée est posée après la mention « qu’il reconnaît avoir reçu un double du contrat » (paragr. [26]). La juge note aussi que le requérant allègue lui-même le contrat dans ses procédures en plaidant qu’il y a eu modification lui permettant de vendre seul l’immeuble.

Dans les faits de l’espèce, on ne peut pas dire que le juge a erré en concluant que les formalités exigées par la Loi ont été satisfaites. *** [ 6 ] Selon le requérant, la juge a commis une erreur manifeste et déterminante dans son évaluation de la preuve. Elle se trompe, dit-il, en décidant que la vente a eu lieu dans les 180 jours suivant l’expiration du contrat avec des acheteurs qui ont été intéressés à l’achat de l’immeuble pendant la durée du contrat de courtage. [ 7 ] En arrivant à sa conclusion, la juge est sévère à l'endroit du requérant.

Elle est d'avis que le requérant a clairement et délibérément caché des informations pour éviter de payer la commission à laquelle les intimées avaient droit. [ 8 ] Après une analyse attentive des faits, la juge conclut que les efforts du requérant n’ont pas été la cause efficiente de la vente et que c’est plutôt le travail des intimées, pendant la durée du contrat, qui a engendré la transaction. [ 9 ] Le requérant se dit en mesure de démontrer que la juge se méprend dans son analyse.

Il aurait fort à faire : la juge retient que le comportement du requérant « tout au long du contrat de courtage est empreint de mauvaise foi » (paragr. [65]). Il s'agit d'une détermination basée sur son appréciation de son témoignage et du reste de la preuve, détermination qui, en principe, mérite la déférence de la Cour. En somme, le requérant annonce son intention de refaire le procès en appel sur ce point, ce qui n'est pas, comme on le sait, la fonction d'une cour d'appel. Ce moyen doit échouer. ***

[ 10 ] Finalement, le requérant soutient que la juge décide erronément que le contrat de courtage en l'espèce est stipulé exclusif. Selon le requérant, le fait d'avoir deux courtiers signataires du contrat lui enlève son caractère exclusif au sens de l’article 38, alinéa 2 (1º) de la Loi.

Or, dit-il, le caractère non exclusif du contrat empêcherait aux intimées de réclamer la rétribution pour la vente de l’immeuble qui s’est effectué après l’expiration du contrat selon la règle énoncée à l'article 38, alinéa 1. [ 11 ] La juge retient de la preuve que l’intention des parties était de conclure un contrat exclusif, comme l’indique par ailleurs son intitulé (paragr. [32]). Pour le requérant, cela n'a pas d'importance. Même si rien dans la loi n’interdit à un client d'accorder l’exclusivité à deux courtiers, le requérant affirme que ce n'est pas possible.

Pour lui, le rapport d'exclusivité est limité au contrat conclu avec un seul courtier. Il y voit une question qui mérite l'attention de la Cour. [ 12 ] Il est vrai que la question a de l'importance. S'agit-il d'une question qui mérite l'attention de la Cour? Je ne pense pas que ce dossier se prête au jeu. Il ne suffit pas, aux fins de nommer une question qui « devrait être soumise à la Cour » en application de l'article 26, al. 2 C.p.c. , d'en identifier une dans l'abstrait. Encore faut-il que la question de principe se pose dans un contexte factuel propice à être débattu en appel.

Dans le contexte qui est le nôtre, je suis d'avis que la question du caractère exclusif ne pourra avoir d'effet déterminant sur l'appel compte tenu des déterminations factuelles de la juge, notamment sur la cause efficiente de la transaction. *** [ 13 ] Finalement, le requérant déplore le langage employé par la juge pour décrire son comportement, y voyant une atteinte à son droit à la réputation justifiant la permission d'interjeter appel. Ce dernier argument ne peut être retenu. Le langage utilisé par la juge est soutenu et parfaitement adapté à la tâche qui était la sienne.

Les qualifications qu'elle a choisies d'employer dans ses motifs pour décrire le comportement des parties me semblent être le fruit naturel de son analyse de la preuve. [ 14 ] Force est de constater que l’appel ne soulève aucune nouvelle question de droit, question de principe ou question se rapportant à une jurisprudence contradictoire. En somme, le requérant ne fait pas voir une question qui devrait être soumise à la Cour en application de l’article 26 C.p.c. POUR CES MOTIFS , le soussigné : [ 15 ] REJETTE la requête, avec dépens. NICHOLAS KASIRER, J.C.A.

Me Doris Bouchard-Poirier Pour le requérant Me Annie Breault DUFOUR MOTTET AVOCATS Pour les intimées Date d’audience : Le 17 avril 2012