2021 QCCQ 912, 2021 QCCQ 912

Source: Court of Québec

Jurisdiction: Quebec

Citation: 2021 QCCQ 912

Opinion

Gomis c. Terrone 2021 QCCQ 912 JA 0833 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-701975-185 DATE : 28 janvier 2021 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE ARCHAMBAULT, JCQ AIMÉ GOMIS et MARIE JACQUELINE GOMIS Demandeurs c.

DOMENICO TERRONE et STELLA BUCCI et AL INSPECTION Défendeurs JUGEMENT MISE EN SITUATION [ 1 ] Les demandeurs Aimé Gomis et Marie Jacqueline Gomis réclament une somme de 6 862,31 $ solidairement aux défendeurs Domenico Terrone et Stella Bucci, les vendeurs qui leur ont vendu la résidence qui fait l’objet de la présente réclamation de même que d’AL Inspection, l’entreprise qui a effectué l’inspection préachat de la résidence. [ 2 ] Les défendeurs Terrone et Bucci contestent cette réclamation. [ 3 ] La défenderesse AL Inspection conteste elle aussi la réclamation des demandeurs. [ 4 ] Elle déclare qu’AL Inspection a effectué son inspection conformément aux règles de l’art et conformément à la Convention de service d’inspection d’un immeuble principalement résidentiel [1] et à la Norme de pratique professionnelle pour l’inspection visuelle de bâtiments principalement résidentiels [2] . [ 5 ] Elle produit aussi, la Déclaration du vendeur sur l’immeuble signée par les défendeurs Domenico Terrone et Stella Bucci [3] dans laquelle, ces derniers déclarent à la clause D2.7 n’avoir pas eu connaissance que l’immeuble a fait l’objet d’un avis de non- conformité d’une autorité compétente. [ 6 ] Elle précise que c’est par une lettre de mise en demeure datée du 19 septembre 2018 [4] , reçue le 26 septembre 2018 que les demandeurs ont avisé la défenderesse AL Inspection qu’un avis de non-conformité avait été émis concernant l’accessibilité à la vanne d’entrée d’eau de la ville de la propriété. [ 7 ] Elle aussi, précise que les travaux avaient déjà été exécutés par les demandeurs à cette date. [ 8 ] Dans sa contestation, la défenderesse déclare que contrairement à ce que mentionnent les demandeurs dans leur réclamation, la défenderesse AL Inspection n’avait pas à mentionner dans le rapport d’inspection préachat que la vanne d’entrée d’eau de la ville n’était pas visible. [ 9 ] Elle déclare, qu’au contraire, il existe une exclusion en ce qui concerne celle-ci et réfère le Tribunal à la Norme de pratique

professionnelle pour l’inspection visuelle de bâtiment principalement résidentiel émise par l’A.I.B.Q., puisque selon elle, la vanne d’entrée d’eau principale de la ville ne fait pas

partie intégrante du bâtiment principal dont fait l’objet l’inspection des bâtiments. [ 10 ] À l’appui de cette prétention, elle dépose une copie de la Norme de pratique professionnelle pour l’inspection visuelle de bâtiments principalement résidentiels [5] et réfère le Tribunal aux articles 6, 7, 12.10 et 30 des Normes de pratique. QUESTIONS EN LITIGE Question 1.

RÈGLES DE DROIT APPLICABLES [ 11 ] Afin de faciliter une meilleure compréhension du jugement par les parties, le Tribunal reproduit ci-dessous les articles pertinents du Code civil du Québec qui reçoivent application dans le présent dossier. [ 12 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce : Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 13 ] Cet

article impose, sur les épaules des demandeurs, le fardeau de prouver les allégations contenues dans la demande, par prépondérance de preuve. [ 14 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute : La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 15 ] Cet

article fait en sorte de permettre au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de conclure que l'existence d'un fait est plus probable et plausible que son inexistence. [ 16 ] Ces deux articles sont particulièrement utiles au Tribunal lorsqu'il est en présence de versions contradictoires, comme c'est le cas dans le présent dossier. [ 17 ] Comme le précise le professeur Léo Ducharme dans son Précis de la preuve [6] : « S’il est nécessaire de savoir sur qui repose l’obligation de convaincre, c’est pour pouvoir déterminer qui doit assumer le risque de l’absence de preuve.

En effet, si, par rapport à un fait essentiel, la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve : celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra. » [ 18 ] La demanderesse allègue que la résidence qu’ils ont achetée des défendeurs était entachée d’un vice caché au moment de l’achat en ce que la vanne d’entrée d’eau de la résidence était située au milieu du stationnement de la résidence et complètement recouverte de roches et d’asphalte et que l’

article 1726 du C.c.Q. s’applique dans les circonstances : Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur, ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par l’acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 19 ] La jurisprudence énonce que l’acheteur qui allègue que le bien qu’il a acheté est entaché d’un vice caché doit démontrer les cinq points suivants : • Le vice est grave : C’est le cas du vice qui rend le bien acheté impropre à l’usage ou qui en diminue considérablement l’utilité au point où l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou payé un prix aussi élevé.

La jurisprudence reconnaît trois formes de vices compromettant l’utilité du bien acheté ou en empêche l’usage. Cette perte d’usage doit réellement exister, non seulement pour l’acheteur visé, mais pour tout autre acquéreur placé dans les mêmes circonstances [7] . Elle doit être telle que l’acheteur s’il l’avait connu n’aurait pas acheté le bien ou n’en aurait pas payé le prix qu’il a payé [8] .

Il suffit que le vice réduise l’utilité du bien de façon importante que voulait en faire un acheteur prudent et diligent. [9] • Le vice est un vice caché et non apparent : Le tribunal apprécie la preuve de façon objective en appréciant le degré d’inspection en se basant sur la notion d’acheteur prudent et diligent. [10]

• Le vice était présent au moment de l’achat : Encore une fois, une expertise constitue généralement la meilleure preuve de cet état de fait. Mais, la jurisprudence n’exige pas que le vice se soit entièrement manifesté avant la conclusion du contrat de vente, mais, seulement qu’il existe à ce moment. [11] • Le vice était ignoré de l’acheteur : S’il a été dénoncé par le vendeur au moment de l’achat, l’acheteur ne peut s’en plaindre.

Par ailleurs, l’acheteur est toujours présumé de bonne foi et il incombe donc au vendeur de faire la preuve que l’acheteur connaissait l’existence du vice. • L’acheteur doit dénoncer le vice par écrit au vendeur : Cette dénonciation doit être faite dans un délai raisonnable à partir de sa découverte ( art. 1739 et 1595 C.c.Q. ). [ 20 ] C’est donc en tenant compte de ces dispositions du Code civil et de la jurisprudence que le Tribunal procédera maintenant à l’analyse de la preuve entendue et des pièces déposées lors de l’instruction. ANALYSE ET DÉCISION Question 1.

La réclamation des demandeurs Aimé et Jacqueline Gomis contre les Domenico Terrone et Stella Bucci au montant de 6 862,31 $ alléguant que le fait que la vanne d’entrée d’eau de la résidence n’était pas visible et que cela constitue un vice caché est-elle bien fondée en faits et en droit ? [ 21 ] Suite à l’examen de la preuve testimoniale et documentaire présentée de part et d’autre par les parties, le Tribunal retient les faits suivants. [ 22 ] Il est admis que les demandeurs ont acheté une résidence unifamiliale à Laval le 17 août 2016 après avoir demandé à Roch Nadeau de AL Inspection de procéder à une inspection préachat de celle-ci. [ 23 ] La représentante d’AL Inspection admet que cette dernière a effectué une inspection préachat de la résidence qui fait l’objet de la présente réclamation pour le compte des demandeurs le 14 mai 2016 [12] . [ 24 ] Les demandeurs précisent qu’il y avait un stationnement asphalté devant la résidence au moment de l’achat. [ 25 ] Ils déclarent qu’ils ne pouvaient pas localiser la vanne d’entrée d’eau de leur résidence, aussi communément appelée « le bonhomme d’eau », ils ajoutent que ceci n’est pas conforme aux règlements de la ville de Laval. [ 26 ] Le demandeur Gomis ajoute qu’il a procédé à des travaux d’urgence sur recommandation de la ville de Laval en procédant à des coupes exploratoires à plusieurs endroits dans l’asphalte du stationnement afin de localiser le boîtier de service de la vanne d’eau. [ 27 ] Il ajoute qu’ils n’ont pas pu la localiser avant, à cause de la présence du stationnement asphalté devant la résidence qui recouvrait ladite vanne d’eau tel qu’il appert d’une série de photographies produites pour illustrer la situation [13] , de même que les travaux exécutés tant par les employés de Scellant D.R. que par ceux de la ville de Laval pour tenter de localiser la vanne d’eau. [ 28 ] Il déclare que ces travaux d’urgence ont coûté 229,95 $, tel qu’il appert de la facture de Scellant D.R. en date du 15 septembre 2018 [14] . [ 29 ] Il précise qu’il a procédé à ces travaux en urgence afin d’être en conformité avec la réglementation de la ville de Laval, afin de prévenir un éventuel bris d’eau durant la saison hivernale. [ 30 ] Il produit divers bons de travail de la ville de Laval pour tenter de localiser la vanne d’eau en date du 16 août, du 13, 18 et du 20 septembre 2018, le dernier indiquant que celle-ci avait enfin été localisée [15] . [ 31 ] Il déclare que la ville de Laval a remis de l’asphalte à ses frais après avoir localisé la vanne d’eau. [ 32 ] Dans leur contestation, les défendeurs Terrone et Bucci déclarent qu’ils ont été informés par monsieur Gomis en date du 15 septembre 2017 à l’effet que ce dernier ne trouvait pas la vanne d’eau. [ 33 ] Ils ajoutent qu’ils ont immédiatement appelé la ville de Laval qui les a informés que ses préposés pouvaient faire les recherches pour la retracer sans frais. [ 34 ] Lors de l’instruction, monsieur Terrone déclare qu’au moment où les demandeurs leur ont dénoncé la situation, ces derniers avaient déjà fait effectuer des coupes par Scellant D.R. et qu’on avait déjà procédé au remplissage des trous dans l’asphalte. [ 35 ] Lui est son épouse déclarent que dès que la situation leur a été dénoncée, ils ont communiqué avec la ville de Laval qui leur a indiqué qu’elle pouvait procéder elle-même et sans frais à la recherche de la vanne d’eau. [ 36 ] Ils ajoutent qu’ils ont immédiatement informé les demandeurs de ceci et que la ville de Laval est revenue effectuer des travaux exploratoires pour la trouver. [ 37 ] Celle-ci a finalement trouvé la vanne d’eau le ou vers le 16 septembre 2018 tel qu’il appert des bons de travail [16] . [ 38 ] Le défendeur Terrone ajoute que le fait de ne pas localiser la vanne d’eau ne constitue pas un vice caché, mais plutôt un vice apparent pour lequel les défendeurs Terrone et Bucci ne peuvent pas être tenus responsables. [ 39 ] De plus, il nie que la recherche de la vanne d’eau ait été un problème urgent pour lequel les demandeurs devaient procéder à des

travaux d’urgence comme ils l’ont fait et refuse de payer pour ceux-ci, car ils ont été effectués avant que lui et son épouse aient été informés de la situation. [ 40 ] Le demandeur Gomis précise que malheureusement l’asphalte s’affaisse à l’endroit qui a été ré-asphalté par la ville de Laval et que les travaux ne sont pas esthétiques et diminuent la valeur de leur propriété. [ 41 ] À cette fin, il produit également une série de photographies pour illustrer ses propos et l’état actuel du stationnement après que la ville de Laval a procédé à refaire l’asphalte dans la travée qu’elle avait pratiqué dans l’asphalte pour localiser la vanne d’eau [17] . [ 42 ] Il produit une estimation de Pavages Chartrand inc. au montant de 2 800 $ pour enlever l’asphalte actuelle et la refaire [18] . [ 43 ] Au total, les demandeurs réclament une somme de 6 862,31 $ qui se détaille comme suit : • Remboursement du coût payé pour l’expertise préachat : 632,36 $ • Montant estimé pour la réfection complète du stationnement : 3 219,30 $ • Troubles, inconvénients et perte de jouissance de la vie : 3 010,65 $ [ 44 ] Pour leur part, les défendeurs Terrone et Bucci, se basant eux aussi sur les photographies produites par les demandeurs pour montrer l’état actuel du stationnement, considèrent que dans les circonstances, il n’est pas nécessaire de refaire l’asphalte du stationnement au complet comme l’envisagent les demandeurs, car les seuls dommages que démontrent les photographies produites comme pièce P-5 sont des dommages purement esthétiques. [ 45 ] Suite à l’examen de la preuve, le Tribunal est d’opinion que le fait que la vanne d’eau de la ville de Laval était complètement cachée, car enfouie sous environ deux pieds de roche et d’asphalte dans le stationnement de la résidence achetée par les demandeurs des défendeurs suite aux travaux de réfection du stationnement effectués pour le compte des défendeurs Terrone et Bucci constitue effectivement un vice caché tel que décrit aux articles 1726 et suivants du C.c.Q. dont ces derniers sont responsables. [ 46 ] Dans les circonstances, la réclamation des demandeurs contre AL Inspection est rejetée sans frais puisqu’une telle inspection est simplement une inspection visuelle au niveau de ce qui est apparent. [ 47 ] En ce qui concerne le quantum des dommages, le Tribunal est d’opinion que les défendeurs ne sont pas responsables du remboursement du coût du rapport d’inspection préachat. [ 48 ] Ils ne sont pas non plus responsables du remboursement des coûts des travaux exploratoires effectués par Scellant D.R. avant que les défendeurs ait reçu la dénonciation de la problématique. [ 49 ] En ce qui concerne la demande des demandeurs de refaire l’asphalte du stationnement parce qu’il s’affaisse, suite à l’examen des photographies produites en liasse comme pièce P-5, le Tribunal ne trouve aucune preuve d’affaissement du stationnement. [ 50 ] Il constate effectivement une détérioration de l’aspect esthétique de celui-ci en raison des excavations qui y ont été pratiquées. [ 51 ] Le Tribunal est d’opinion qu’à

titre de vendeur, les défendeurs sont responsables de cet état de fait en raison des travaux exécutés audit stationnement par l’entrepreneur qu’ils ont engagé à l’époque et qui a recouvert la vanne d’eau de la ville. [ 52 ] Cela fait perdre une certaine valeur à la propriété dans son ensemble. [ 53 ] En conséquence, le Tribunal arbitre la valeur de cette dépréciation à 750 $. [ 54 ] Dans les circonstances, le Tribunal est d’opinion que les demandeurs ont prouvé partiellement le bien-fondé de leur réclamation.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la réclamation des demandeurs contre les défendeurs Terrone et Bucci. REJETTE la réclamation des demandeurs contre la défenderesse AL Inspection inc. sans frais. CONDAMNE solidairement les défendeurs Domenico Terrone et Stella Bucci à payer aux demandeurs la somme de 750 $ avec intérêts au taux de 5 % l’an, à compter du 20 novembre 2018, date du dépôt de la demande introductive d’instance. CONDAMNE solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs les frais de justice au montant de 187 $. __________________________________ JEAN-PIERRE ARCHAMBAULT, J.C.Q.

Date de l'audience : 16 décembre 2020

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