2013 QCCQ 7417, 2013 QCCQ 7417

Chalifour c. Madeleine Pronovost 2013 QCCQ 7417 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D'ABITIBI LOCALITÉ DE LA SARRE « Chambre civile » N° : 620-32-000963-130 DATE : 22 juillet 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DANY CHALIFOUR et TONY GASSE , […], Ste-Germaine-Boulé, Québec, […]

Partie demanderesse c. MADELEINE PRONOVOST , […], Sherbrooke, Québec, […]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs en l’instance poursuivent madame Madeleine Pronovost, réclamant d’elle le remboursement de certaines sommes versées en acompte sur l’achat d’une résidence qu’ils n’ont finalement jamais acquis. [ 2 ] La défenderesse conteste cette réclamation estimant que l’entente conclue entre les parties prévoit à l’inverse que les sommes reçues à

titre de mise de fonds, dans les circonstances, demeurent acquises au vendeur. [ 3 ] De la preuve entendue ainsi que des divers documents produits au dossier, le Tribunal comprend ce qui suit. [ 4 ] Durant l’hiver 2011, madame Chalifour et monsieur Gasse sont à la recherche d’une nouvelle résidence. Ils utilisent alors les petites annonces publiées sur Internet pour faire connaître leur désir d’acheter une maison. [ 5 ] La défenderesse pour sa part possède une propriété à Ste-Germaine-Boulé qu’elle n’occupe pas depuis approximativement deux ans.

Elle contacte alors les demandeurs dans le but de leur offrir de l’acquérir. [ 6 ] Des discussions s’amorcent donc entre eux, et après quelques visites madame Chalifour et monsieur Gasse expriment leur intérêt vis-à-vis l’endroit en cause. [ 7 ] Cependant, il s’avère qu’ils ne possèdent pas les liquidités nécessaires pour en faire l’acquisition sur-le-champ.

Conséquemment, les parties s’entendent pour qu’il y ait location pour une période d’un an, à l’issue de laquelle les occupants pourront se porter acquéreurs de l’immeuble pour la somme de 135 000 $. [ 8 ] L’écrit alors signé prévoit que l’endroit est loué moyennant un loyer mensuel de 520 $, que 5000 $ seront versés à

titre mise de fonds le 31 août 2011 et que, au surplus, 300 $ par mois seront également payés à cette même fin. [ 9 ] Dans leur entente, les contractants ont également prévu ce qu’il adviendrait de la mise de fonds dans diverses situations. Il y a lieu de s’attarder à trois mentions particulières contenues dans le document qui se lisent comme suit : 11

a) Si, les acheteurs refusent l’achat, le vendeur garde la mise de fond . 11

b) Si, les acheteurs sont refusé pour le prêt l’argent de mise de fond restera au vendeur. 12) À l’achat, une inspection sera exigé par le prêteur, alors, si un vice caché empêchant la prise de l’hypothèque le contrat sera retracté, ainsi la mise de fond sera remis au acheteur. (sic) [ 10 ] Préalablement à la conclusion de cette entente, le demandeur témoigne que préalablement à la conclusion de cette entente, ils ont visité la maison et constaté l’état général de celle-ci.

Il s’agissait en fait d’une résidence âgée d’approximativement 65 ans ayant, au moins partiellement, été rénovée. [ 11 ] À l’époque de la visite, on peut cependant voir dans le sous-sol non aménagé de larges fissures ainsi que la présence d’une

pompe, indice indéniable d’infiltrations d’eau. [ 12 ] Bien qu’ils n’emménagent qu’au mois d’avril 2011, à compter de la signature du contrat mentionné plus avant, les futurs acheteurs assument certains frais, dont l’électricité. [ 13 ] Ils reçoivent au début du printemps, après avoir emménagé dans les lieux, une première facture d’Hydro-Québec qui s’élève à 856 $ pour une période de 56 jours. Selon toute vraisemblance, la majeure

partie de celle-ci représente les coûts de chauffage qui sont manifestement très élevés. [ 14 ] De façon contemporaine, les demandeurs constatent aussi certaines lacunes en ce qui a trait à l’isolation, notamment en ce que le pourtour des fenêtres laisse passer une quantité appréciable d’air. [ 15 ] Un peu plus tard au cours du printemps 2011, ils ont la surprise de voir s’infiltrer une quantité importante d’eau dans le sous-sol qui n’est pas évacuée vu la défectuosité de la pompe de puisard.

Durant les mois suivants, ils constateront que régulièrement, lorsqu’il pleut, de l’eau pénètre par les fissures du solage. [ 16 ] Pour autant, toujours intéressés à l’acquérir, ils demeurent sur place et continuent à verser les sommes devant servir de mise de fonds. [ 17 ] En avril 2012, en vue de l’achat, ils mandatent expert afin qu’il procède à une inspection préachat de la résidence. [ 18 ] Au même moment, ils obtiennent également un rapport d’évaluation se prononçant sur la valeur du bâtiment.

L’un comme l’autre document serviront ultérieurement à appuyer la demande de financement nécessaire à l’acquisition de la résidence. [ 19 ] Le rapport d’inspection préachat souligne de nombreuses lacunes concernant la maison.

On y lit entre autres que le solage est fissuré, que la dalle de béton est en mauvaise état, que certaines ouvertures du mur extérieur ne sont pas scellées adéquatement, que les planchers ne sont pas au niveau et que les poteaux de soutènement sont endommagés. [ 20 ] Il ne s’agit là par contre que d’une énumération partielle puisque la liste des défaillances est particulièrement longue. [ 21 ] Quant au rapport d’évaluation, se basant principalement sur l’état général et référant aux transactions similaires du secteur, il conclut que la valeur marchande de la maison est approximativement de 66 000 $. [ 22 ] Le résultat est que, évidemment informée de ces conclusions, la Caisse Desjardins d’Abitibi Ouest refuse de consentir à un prêt estimant ne pouvoir avoir une garantie adéquate dans les circonstances. [ 23 ] Après avoir essuyé ce refus, les demandeurs s’adressent à la défenderesse désirant lui offrir toujours d’acquérir la maison, mais à un prix moindre cette fois-ci. [ 24 ] Tant la première offre à 80 000 $ que la seconde à 100 000 $ ont été repoussées par la défenderesse, celle-ci demeurant ferme sur le prix de vente. [ 25 ] Le résultat en est donc que les demandeurs n’ont pas pu se porter acquéreur de l’immeuble, et poursuivent madame Pronovost exigeant d’elle le remboursement des sommes versées à

titre de mise de fonds, invoquant le paragraphe 12 de la convention qui stipule un remboursement advenant qu’un vice caché soit la cause du refus d’une institution de consentir un prêt. [ 26 ] Pour sa part, la défenderesse rétorque, dans sa brève contestation, que s’il n’a pu être donné suite à l’option d’achat, cela résulte strictement de la situation financière de madame Chalifour et de monsieur Gasse. [ 27 ] Avant d’examiner le droit applicable en l’espèce, certains constats quant aux faits s’imposent. [ 28 ] Rappelons que, dès la prise de possession au printemps 2011, les demandeurs ont été à même de constater l’existence de certaines des déficiences.

Que ce soit l’isolation défaillante ou encore les importantes infiltrations d’eau, ces problèmes se sont révélés rapidement. [ 29 ] D’ailleurs, de l’aveu même de monsieur Gasse, la quasi sinon la totalité des défauts notés par l’inspecteur et énumérés dans la requête étaient visibles à l’œil nu et ne constituaient manifestement pas des vices cachés. [ 30 ] Pour qu’un défaut puisse être qualifié comme tel, il doit entre autres être inconnu de l’acheteur et ne pas se révéler au moyen d’un examen sérieux de sa part.

À ce dernier égard, ce n’est pas une exigence de la loi que celui-ci soit effectué par un expert. [ 31 ] En l’espèce, tel que mentionné plus avant, les défectuosités non seulement pouvaient être observées, mais certaines d’entre elles ont même entraîné des désagréments pendant la période où ils ont occupé les lieux. [ 32 ] Il est donc impossible de conclure que nous sommes ici en présence de vices cachés. [ 33 ] À la question de savoir pourquoi dans ces circonstances ils ont continué à verser les montants dédiés à la mise de fonds, monsieur Gasse a répondu que, malgré tout, ils demeuraient intéressés à acquérir la résidence, celle-ci répondant par ailleurs à plusieurs de leurs critères. [ 34 ] En l’espèce, les parties ont signé un document en février 2011 par lequel ils ont couché sur papier qu’elles étaient leur volonté.

Ce faisant, elles ont conclu un contrat établissant les règles devant régir leurs relations. [ 35 ] Il est utile de rappeler qu’un contrat est un acte juridique purement volontaire et consensuel au moyen duquel les individus qui le concluent établissent leurs obligations respectives et définissent les règles qui doivent les régir.

[ 36 ] Voici comment le Code civil du Québec à son

article 1378 définit ce qu’est un contrat. 1378. Le contrat est un accord de volonté, par lequel une ou plusieurs personnes s'obligent envers une ou plusieurs autres à exécuter une prestation. […] 1991, c. 64, a. 1378. [ 37 ] L’élément indispensable à la formation de toute obligation contractuelle est le consentement librement donné de s’engager.

En effet, il s’agit là d’un acte juridique qui ne crée d’obligation que dans la mesure où un individu choisit en toute liberté et connaissance de cause de souscrire certaines obligations bien définies. [ 38 ] On doit en conséquence présumer, à moins qu’il y ait preuve du contraire, que chacun des cocontractants a volontairement consenti à toutes et chacune des clauses du contrat et est prêt à respecter celles-ci. [ 39 ] En conséquence, un Tribunal n’a pas le pouvoir de modifier les termes d’une entente conclue entre deux personnes, même s’ils peuvent paraître désavantageux pour l’une d’elles, sauf en de rares exceptions. [ 40 ] Donc, toujours à la condition qu’une personne ait adhéré en pleine connaissance de cause à un contrat, celui-ci demeure valide même si son application s’avère particulièrement désavantageuse ou injuste pour l’un des signataires. [ 41 ] Rappelons qu’un contrat est la loi entre des parties et le Tribunal doit respecter leur volonté, à moins que celui-ci aille à l’encontre de l’ordre public ou encore ne soit frappé de nullité pour un autre motif. [ 42 ] Par ailleurs, lorsque le choix des termes employés par les cocontractants est clair, le Tribunal ne doit pas non plus chercher à les interpréter pour définir quelle était la volonté des parties. [ 43 ] En l’espèce, le texte de l’entente conclue le 14 février 2011 est non équivoque, et même si son application a des conséquences qui peuvent sembler injustes ou inéquitables, en l’absence d’ambiguïté, il faut lui donner son plein effet. [ 44 ] Dans la présente affaire, les demandeurs se sont librement engagés à louer une maison et à verser certains montants à

titre de mise de fonds en vue de son éventuel achat. [ 45 ] La raison pour laquelle celui-ci n’a pu se matérialiser ne résulte pas de la présence de vices cachés puisque la grande majorité des défaillances, pour ne pas dire toutes, était clairement visible et ne constituait pas des vices cachés. [ 46 ] Conséquemment, la conclusion qui s’impose est que la transaction n’a pu être menée à terme du fait que les demandeurs n’ont pu obtenir le financement requis pour la compléter. [ 47 ] Il s’agit donc exactement de la situation prévue au paragraphe 11

b) qui stipule que les sommes versées à

titre de mise de fonds demeurent alors acquises au vendeur. [ 48 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 49 ] REJETTE la demande sans frais. __________________________________ Jean-Pierre Gervais, J.C.Q. Date de l’audition : 9 juillet 2013