2018 QCCA 553, 2018 QCCA 553

Municipalité de Sainte-Béatrix c. Fabrique de la paroisse de Saint-Pierre- de-Belles-Montagnes 2018 QCCA 553 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026437-160 (705-17-006120-156) DATE : 10 avril 2018 CORAM : LES HONORABLES NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. JEAN BOUCHARD, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. MUNICIPALITÉ DE SAINTE-BÉATRIX APPELANTE – Demanderesse c.

FABRIQUE DE LA PAROISSE DE SAINT-PIERRE-DE-BELLES-MONTAGNES INTIMÉE – Défenderesse ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 6 octobre 2016 et transcrit le 7 octobre 2016 par la Cour supérieure, district de Joliette (l’honorable Johanne Mainville) [1] , qui rejette sa requête en jugement déclaratoire visant à faire déclarer que le droit d’usage qu’elle a consenti par acte de vente à la Fabrique de la paroisse de Sainte-Béatrix, le 24 janvier 1985, est désormais éteint.

LES FAITS [ 2 ] Le 24 janvier 1985, l’appelante achète de la Fabrique de Sainte-Béatrix un presbytère situé au 861, rue de l’Église, à Sainte- Béatrix. [ 3 ] La vente de l’immeuble est consentie moyennant certains engagements, dont un droit d’usage d’un local situé dans le presbytère, et ce, en faveur de la Fabrique de Sainte-Béatrix.

La clause pertinente est ainsi libellée : 1- Laisser, gratuitement, à la Fabrique de la Paroisse de Ste-Béatrix, l’usage du local dont se sert actuellement le curé dans la bâtisse faisant l’objet de la présente vente (soit l’ancien local utilisé par le médecin), le tout pour les fins de son ministère et ce, tant et aussi longtemps que ladite Fabrique le jugera à propos ; ledit local est situé au premier étage,

partie avant du presbytère, et est constitué de deux (2) pièces séparées mesurant respectivement 4.8 m X 4.8 m et 4.7 m X 2.9 m; et, dont l’une desdites pièces comporte une sortie extérieure. La corporation-acquéreur s’engage, également, envers la corporation-vendeur à toujours prendre à sa charge, à l’avenir, tous les frais de chauffage et d’éclairage reliés à l’utilisation dudit local par la Fabrique. La corporation-acquéreur s’engage, enfin, envers la corporation- vendeur à faire procéder, à ses frais, au déneigement de l’accès audit local. 2- Advenant la destruction par le feu ou autre cas fortuit de l’immeuble dont fait

partie le local ci-dessus mentionné durant les vingt (20) prochaines années et en conséquence, en rendrait l’occupation impossible, la corporation-acquéreur s’engage envers la corporation- vendeur à lui fournir un autre local de semblable dimension et utilité, le tout, aux mêmes conditions que celles ci-dessous décrites en 1-. [Soulignements ajoutés] [ 4 ] Vingt-huit ans plus tard, soit plus exactement le 28 octobre 2013, l’évêque de Joliette adopte le Décret de suppression des paroisses Saint-Côme et Sainte-Béatrix et de modification des limites et du nom de la paroisse Saint-Alphonse-Rodriguez (« Décret ») conformément à l’

article 2 de la

Loi sur les fabriques [2] . Comme son

titre l’indique, ce décret supprime la paroisse de Sainte-Béatrix et procède à la création d’une nouvelle entité (l’intimé

e) issue des trois paroisses mentionnées précédemment. [ 5 ] Prenant appui sur ce décret, l’appelante, le 16 avril 2014, fait parvenir une lettre à M. Pierre Majeau, curé et président de l’intimée. Elle l’informe que le droit d’usage prévu à l’acte de vente de 1985 est à caractère personnel et qu’il a donc pris fin avec l’acte de dissolution de la Fabrique de Sainte-Béatrix faisant suite au décret de l’évêque et déposé au registre des entreprises du Québec le 9 janvier 2014.

Il appert que le local occupé par l’intimée est requis pour le service d’infirmerie en milieu rural. [ 6 ] L’intimée conteste les prétentions de l’appelante. Elle soutient que le droit d’usage demeure en vigueur tant qu’elle le jugera à

propos, d’où la requête introductive d’instance en jugement déclaratoire de l’appelante visant à faire constater que le droit d’usage est éteint. LE JUGEMENT [ 7 ] La juge note d’emblée que le contrat de 1985 prévoit un droit d’usage en faveur de la Fabrique de Sainte-Béatrix [3] . [ 8 ] Elle constate ensuite que l’évêque de Joliette a procédé, par décret, à un « regroupement ou un genre de fusion » de trois paroisses, dont la Fabrique de Sainte-Béatrix, connu désormais sous le nom de « Fabrique de la paroisse de Saint-Pierre-de-Belles- Montagnes ».

Or, conformément à ce décret, les biens des paroisses supprimées sont remis à l’intimée. De même façon, toutes les ententes intervenues lui sont dévolues [4] . [ 9 ] La juge conclut donc qu’il y a eu continuation et prise en charge par l’intimée des droits et obligations de la Fabrique de Sainte- Béatrix. Elle rappelle en outre que l’intention des parties, au moment de conclure l’acte de vente, était que le local soit utilisé pour l’exercice de la religion catholique dans la paroisse de Sainte-Béatrix.

Or, malgré l’annexion des paroisses, et selon le décret, l’Église de Sainte-Béatrix a conservé son propre nom et est demeurée un lieu de culte pour l’exercice de cette religion. Ainsi, la raison même de l’octroi du droit d’usage du local est préservée.

Par conséquent, la juge est d’avis que le regroupement des paroisses et la dissolution de la Fabrique de Sainte-Béatrix n’ont pas eu pour effet de mettre fin au droit d’usage prévu dans l’acte de vente de 1985 [5] . [ 10 ] Enfin, elle souligne qu’en utilisant l’expression « tant et aussi longtemps que ladite Fabrique le jugera à propos », les parties ont laissé à la Fabrique de Sainte-Béatrix le soin de déterminer le terme du droit d’usage. Toutefois, celui-ci ne peut excéder 100 ans comme le prévoit l’

article 1123 C.c.Q. [6] . [ 11 ] Compte tenu de ce qui précède, la juge déclare que le droit d’usage n’est pas éteint et appartient désormais à l’intimée [7] . ANALYSE [ 12 ] Voyons tout d’abord les dispositions législatives applicables. [ 13 ] En vertu de l’

article 1119 C.c.Q ., l’usage est un démembrement du droit de propriété et constitue un droit réel. Les dispositions relatives à l’usufruit s’appliquent au droit d’usage, à

titre supplétif (

article 1176 C.c.Q .), et notamment l’

article 1123 C.c.Q. qui est ainsi libellé : 1123. La durée de l’usufruit ne peut excéder 100 ans, même si l’acte qui l’accorde prévoit une durée plus longue ou constitue un usufruit successif. L’usufruit accordé sans terme est viager ou, si l’usufruitier est une personne morale, trentenaire. 1123. No usufruct may last longer than 100 years even if the act granting it provides a longer term or creates a successive usufruct. Usufruct granted without a term is granted for life or, if the usufructuary is a legal person, for 30 years. [ 14 ] L’

article 1172 C.c.Q . prévoit quant à lui que le droit d’usage « est le droit de se servir temporairement du bien d’autrui, et d’en percevoir les fruits et revenus, jusqu’à concurrence des besoins de l’usager et des personnes qui habitent avec lui ou sont à sa charge » [8] . Il est normalement concédé pour une période de temps déterminée, mais il peut aussi être octroyé sans terme [9] . Ainsi que nous venons de le voir, la durée maximale de ce droit est de 100 ans, même si l’acte qui l’accorde prévoit une durée plus longue (

article 1123 , alinéa 1 C.c.Q .). En l’absence de terme, le droit d’usage consenti à une personne morale cesse d’exister après 30 ans (article 1123, alinéa 2 C.c.Q .). [ 15 ] Il importe donc de déterminer si les mots « tant et aussi longtemps que ladite Fabrique le jugera à propos » constituent un terme, à défaut le droit d’usage sera éteint après 30 ans car la Fabrique de Sainte-Béatrix était une personne morale. * * * [ 16 ] Un terme peut être déterminé ou indéterminé, mais, dans les deux cas, il doit être lié à un événement futur et certain (

article 1508 C.c.Q .). [ 17 ] À l’inverse, lorsque l’événement en cause est incertain, il s’agit non pas d’un terme, mais d’une condition (

article 1497 C.c.Q .). [ 18 ] Les choses se présentent donc comme suit. [ 19 ] Au risque de se répéter, la clause litigieuse prévoit que le droit d’usage consenti par l’appelante en faveur de la Fabrique de Sainte-Béatrix s’exercera « tant et aussi longtemps que ladite Fabrique le jugera à propos ». [ 20 ] De l’avis de la Cour, cette stipulation constitue une condition mettant fin à l’obligation de l’appelante et non pas un terme. Les mots « tant et aussi longtemps », bien sûr, ont une connotation temporelle.

Reste que le droit d’usage, en l’espèce, est davantage assorti d’une condition car les parties ont choisi de faire dépendre son extinction par l’arrivée d’un événement futur, mais incertain , soit la décision discrétionnaire de la Fabrique de Sainte-Béatrix d’y mettre fin ou pas [10] . C’est, dans le jargon du droit des obligations, ce que les auteurs désignent comme étant une condition potestative, laquelle est valide même si elle dépend du bon vouloir exclusif du créancier. Voici ce qu’écrivent les auteurs Didier Lluelles et Benoît Moore à ce sujet [11] :

2482 . La nullité ne frappe l’obligation affectée d’une condition potestative de volonté que si cette condition vise le comportement exclusif du débiteur . C’est ce que suppose le libellé même de l’article 1500.

On déduit de cette rédaction que la condition dépendant du bon vouloir exclusif du créancier est valable : « le débiteur qui s’engage sous une condition dépendant de la volonté du créancier ("je m’engage si tu veux") est réellement engagé et son obligation peut dès lors être validée ». [Références omises] [ 21 ] L’intimée soutient que la clause en litige s’apparente à l’obligation pour un débiteur de payer « quand il le pourra » ou « quand il aura les moyens », obligation qui a été qualifiée dans la jurisprudence d’obligation à terme. [ 22 ] L’intimée a en

partie raison. Les exemples qu’elle donne constituent en effet un terme. Ceux-ci, cependant, ne s’apparentent pas à la clause sous étude qui est potestative. Dans les deux exemples que donne l’intimée, le créancier n’est pas laissé à la merci de son débiteur. [ 23 ] Prenons le cas de l’emprunteur à qui le prêteur a prêté une somme d’argent à charge de la lui remettre quand il le pourra ou quand il aura les moyens.

Si l’emprunteur gagne à la loterie une somme d’argent importante, le prêteur pourra s’adresser au tribunal si l’emprunteur refuse toujours de lui rembourser alors qu’il en a les moyens, ce qui n’est pas notre cas, car en aucun temps la ville peut-elle forcer l’intimée à cesser d’exercer son droit d’usage. [ 24 ] En effet, la stipulation au contrat de vente du 24 janvier 1985 laisse la liberté au créancier du droit d’usage de déterminer le moment où il n’est plus « à propos » de faire usage du local en question.

Cette condition à caractère potestatif ne saurait donc être assimilée à un terme. [ 25 ] Les dispositions d’un contrat devant par ailleurs s’interpréter les unes par rapport aux autres (

article 1427 C.c.Q .), il vaut également la peine de signaler que les parties ont prévu, à l’intérieur de la même clause, un délai de 20 ans au-delà duquel, advenant la destruction de l’immeuble, le droit d’usage prendrait fin. De l’avis de la Cour, on peut y voir là un indice que l’expression « tant et aussi longtemps que la Fabrique le jugera à propos » n’emporte pas une durée de cent ans.

Les parties envisageaient alors vraisemblablement un horizon beaucoup moins éloigné dans le temps. * * * [ 26 ] Le droit d’usage établi en faveur d’une personne morale qui n’est pas assorti d’un terme prend fin 30 ans après la conclusion du contrat [12] . Celui en l’espèce ayant été conclu le 24 janvier 1985, le droit d’usage s’est éteint le 24 janvier 2015. [ 27 ] Compte tenu de la conclusion à laquelle en arrive la Cour, il ne sera pas nécessaire de trancher les autres arguments soumis par les parties.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 28 ] ACCUEILLE l’appel; [ 29 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 30 ] DÉCLARE que le droit d’usage prévu dans le contrat de vente du 24 janvier 1985 et inscrit sous le numéro d’enregistrement 249808 de la circonscription foncière de Joliette est éteint depuis le 24 janvier 2015; [ 31 ] ORDONNE à l’intimée et à ses représentants de quitter l’immeuble visé au paragraphe précédent dans les 30 jours suivant le présent arrêt; [ 32 ] Avec les frais de justice. NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. JEAN BOUCHARD, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A.

Me Yves Chaîné Me Laurence Chénard Bélanger Sauvé Pour l’appelante Me Audrey Sénécal Roy Laporte Pour l’intimée Date d’audience : 22 mars 2018