2023 QCCQ 9302, 2023 QCCQ 9302

Lavigne c. Teyssier 2023 QCCQ 9302 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BONAVENTURE LOCALITÉ DE NEW CARLISLE « Chambre civile » N° : 105-32-700198-229 DATE : 21 juin 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NATHALIE LAVIGNE -et- LUC PLUSQUELLEC Demandeurs c. GRÉGOIRE TEYSSIER -et- RE/MAX 1 er CHOIX INC.

Défendeurs JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] RE/MAX 1 er choix inc. et son courtier, Grégoire Teyssier (Défendeur) sont-ils responsables du fait que Nathalie Lavigne et Luc Plusquellec (Demandeurs) ont connu des problèmes à la suite de l’achat d’une unité en copropriété (condo) à Québec le 24 juillet 2020 ? [ 2 ] Le litige réside dans le fait que les Demandeurs ne pouvaient louer une des trois chambres du condo à une amie de leur fille, aux fins d’études à Québec. [ 3 ] Le Défendeur conteste la demande.

Le Défendeur était courtier collaborateur pour la transaction sur le condo en question. Les Demandeurs réclament 10 267,19 $, soit 8 267,19 $ pour frais d’avocat et 2 000 $ à

titre de préjudice moral. ANALYSE [ 4 ] Les Demandeurs ont le fardeau de preuve en vertu de l’

article 2803 du Code civil du Québec et leur preuve doit être prépondérante comme l’exige l’article 2804 du même code : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 5 ] Pour réussir dans leur recours, les Demandeurs doivent prouver une faute du Défendeur, un préjudice et un lien de causalité entre les deux. [ 6 ] À l’époque pertinente, le Défendeur agissait comme courtier immobilier depuis approximativement seize ans.

Il avait une expérience pertinente dans les transactions portant sur les unités en copropriété. [ 7 ] En 2019, les Demandeurs désiraient acheter un condo à Québec aux fins d’y loger leur fils et leur fille qui entreprenaient des études supérieures. Ils envisageaient aussi d’y loger une amie de leur fille prénommée Mégane. Ils ont requis les services du Défendeur pour les assister.

[ 8 ] Les Demandeurs affirment avoir informé le Défendeur qu’ils désiraient un condo avec trois chambres dont l’une serait louée à Mégane pour ses études. Le Défendeur ne nie pas formellement avoir été informé de cette intention des Demandeurs. Il affirme qu’il ne savait pas que le syndicat de copropriété du condo finalement acheté par les Demandeurs ne permettait pas la location envisagée pour Mégane avant l’expiration d’une période de deux ans depuis l’achat.

Le Défendeur ajoute que les Demandeurs savaient ou pouvaient savoir, avant l’achat, qu’une telle interdiction existait, notamment dans les documents qu’il leur a fournis par l’intermédiaire du courtier inscripteur. [ 9 ] Que révèle la preuve ? [ 10 ] Les Demandeurs ont visité deux condos en compagnie du Défendeur avant d’acheter le troisième aussi visité. [ 11 ] Un premier condo a été visité par madame Lavigne et sa fille Ève Plusquellec, accompagnées du Défendeur vers le 30 novembre 2019.

Dans sa déclaration pour valoir témoignage du 28 avril 2023, confirmée par son témoignage à l’audience, Ève Plusquellec affirme que sa mère a dit au Défendeur qu’elle cherchait un condo près de l’Université Laval et du Cégep de Ste-Foy, comportant trois chambres, soit deux pour elle et son frère et une troisième pour louer à son amie Mégane et qui avait besoin de rénovations. [ 12 ] Madame Lavigne confirme le témoignage de sa fille pour ce premier condo. [ 13 ] La pandémie de la Covid-19 a reporté le projet au mois de mars 2020. [ 14 ] Un second condo a été visité par madame Lavigne en compagnie du Défendeur.

Madame Lavigne réitère à cette occasion ses besoins. Le Défendeur lui dit qu’une location de courte durée, de type Airbnb, est interdite de façon générale dans les condos. [ 15 ] Enfin, la troisième visite le 13 juin 2020 conduit à l’achat d’un condo de trois chambres le 24 juillet 2020. [1] [ 16 ] Avant la vente, il y a eu signature d’une promesse d’achat [2] et d’une contreproposition [3] .

À cette époque, donc toujours avant la vente, le Défendeur envoie aux Demandeurs, par l’intermédiaire du courtier inscripteur, ces documents et aussi une copie de la déclaration de copropriété et du règlement de l’immeuble. [4] [ 17 ] Le Défendeur se dit disponible à répondre aux questions des Demandeurs et leur conseille de communiquer avec le syndicat de la copropriété au besoin. Les Demandeurs n’ont pas communiqué avec le syndicat.

Ils n’ont pas lu globalement les nombreux documents reçus, notamment s’il y avait des dispositions de la déclaration de copropriété ou du règlement de l’immeuble portant sur la location parce que, disent-ils, ils se fiaient que le Défendeur l’avait fait. [ 18 ] Il est utile de faire référence aux clauses suivantes contenues dans le contrat de vente et sous la rubrique des obligations des acheteurs, donc les Demandeurs : 1- « Prendre l’immeuble dans l’état où il se trouve, déclarant avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir été avisé qu’il est de sa responsabilité de vérifier lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur. » 2- « Respecter, assumer et exécuter toutes les dispositions de la déclaration de copropriété et se conformer aux règlements adoptés et à être adoptés par les administrateurs de la copropriété et l’assemblée des copropriétaires. » 3- « L’acquéreur déclare avoir pris connaissance de la déclaration de copropriété précitée et des règlements adoptés par les administrateurs de la copropriété et l’assemblée des copropriétaires; il déclare de plus en comprendre les tenants et aboutissants et en être satisfait. » [ 19 ] La clause 9.1 de la promesse d’achat prévoit que celle-ci est conditionnelle à ce que l’acheteur examine et vérifie la déclaration de copropriété et les règlements de l’immeuble ainsi que toutes leurs modifications et autres documents administratifs et financiers. [ 20 ] La déclaration de copropriété du 14 juillet 2010 de l’immeuble contenant trente-six unités, traite du règlement de l’immeuble dans sa deuxième partie, aux articles 92 et suivants. [ 21 ] L’article 92 prévoit que les copropriétaires doivent respecter la destination et le règlement de l’immeuble. [ 22 ] L’article 93 prévoit des conditions pour la jouissance et l’usage des parties privatives, dont celle-ci modifiée le 20 mai 2014 par l’assemblée générale annuelle et effective le 1 er juin 2014 pour les nouveaux propriétaires : « La location des fractions est autorisée.

En revanche, la transformation des parties privatives en chambres destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Toutefois, à partir du 1 er juin 2014, tout nouveau propriétaire d’une fraction devra posséder au moins deux ans son unité avant de pouvoir en faire la location.

Il est toutefois entendu que le présent règlement ne s’applique pas aux copropriétaires qui sont déjà propriétaires d’une fraction au moment de l’adoption des présentes ». [5] [ 23 ] Madame Lavigne affirme avoir pris connaissance de cette condition lorsqu’elle a demandé au syndicat un stationnement supplémentaire pour Mégane. [6] Le syndicat lui a répondu et l’a intimée d’expulser Mégane le 1 er mars 2021. [7] [ 24 ] En vertu d’une entente écrite entre les Demandeurs et Mégane, celle-ci payait certaines dépenses du condo à

titre de loyer. [ 25 ] Ceci a engendré des discussions entre les Demandeurs et le Défendeur. Ce dernier leur a suggéré différentes solutions, notamment de discuter avec le syndicat et de consulter un conseiller juridique. Les discussions avec le syndicat n’ont rien donné puisque ce dernier persistait dans le respect du règlement de l’immeuble.

[ 26 ] Les Demandeurs ont fait appel au Fonds d'assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier soit le FARCIQ. Après enquête, le Fonds a conclu que le Défendeur n’avait pas commis de faute. [8] [ 27 ] Les Demandeurs ont aussi fait des démarches auprès de RE/MAX 1 er choix.

Le 12 avril 2021, le Défendeur a informé les Demandeurs que l’agence ne pourrait rien faire, car l’interdiction de location était connue. [9] Les Demandeurs ont envoyé une mise en demeure au Défendeur le 13 avril 2021. [ 28 ] Auparavant, le 6 avril 2021, les Demandeurs décidaient d’entreprendre un recours en jugement déclaratoire devant la Cour supérieure du Québec.

Ce dossier a été réglé hors cour le 15 juillet 2021 comme l’atteste le plumitif. [10] [ 29 ] Le 26 juillet 2021, les Demandeurs envoyaient une deuxième mise en demeure réclamant 8 645,80 $ pour frais juridiques. [11] [ 30 ] Dans un courriel du 8 décembre 2020 adressé au Défendeur, madame Lavigne lui écrivait que le syndicat la sommait de mettre Mégane à la porte au plus tard le 1 er mars 2021 faute de quoi elle recevrait une amende de 100 $ pour chaque jour de retard. Elle ajoutait ceci : « Je savais que je ne pouvais pas louer le condo avant deux ans à

titre de nouveaux copropriétaires, mais pas que je ne pouvais pas héberger une amie avec mes deux enfants, tous aux études! » [12] [ 31 ] Dans un courriel du 4 janvier 2021 envoyé par madame Lavigne à J C-Gignac, firme d’avocat, elle écrivait notamment ceci : « Nous savions que nous ne pouvions pas faire la location du condo avant deux ans à

titre de copropriétaires. Jamais NOUS N’AVONS INTERPRÉTÉ CE RÈGLEMENT DE MANIÈRE À SAISIR QUE LE FAIT D’HÉBERGER UNE AMIE ÉTAIT CONSIDÉRÉ COMME DE LA LOCATION AU MÊME

TITRE QUE D’ACHETER ET ENSUITE LOUER À QUICONQUE. » [ 32 ] La preuve prépondérante convainc le Tribunal que le Défendeur savait que les Demandeurs désiraient acheter un condo avec trois chambres afin d’y loger leurs deux enfants et une amie de sa fille, soit Mégane. [ 33 ] Le Défendeur ne savait pas que la déclaration de copropriété et le règlement de l’immeuble interdisait l’hébergement de Mégane sous forme de location. [ 34 ] Le Tribunal doit décider si le Défendeur, à

titre de courtier collaborateur, avait l’obligation de vérifier si cette location était possible. [ 35 ] Dans une décision récente de la Cour des petites créances, la juge Micheline Laliberté a exonéré de toute responsabilité un courtier collaborateur en jugeant que c’était la responsabilité du courtier inscripteur de vérifier si la maison vendue pouvait être utilisée comme maison intergénérationnelle, ce qu’interdisait la réglementation municipale. [13] [ 36 ] Dans une affaire semblable, la juge Danielle Grenier de la Cour supérieure écrivait : [14] [13] L'auteur Henri Richard s'est penché sur cette question dans son traité sur le courtage immobilier au Québec.

Il écrit : […] Bien que la responsabilité extracontractuelle du courtier immobilier puisse être engagée par la transmission de faux renseignements à un tiers, nous pouvons nous interroger à savoir si ce tiers peut poursuivre un courtier lorsqu'il découvre, subséquemment à la vente, des règlements municipaux de zonage ou l'imposition de taxes municipales qui lui causent préjudice et qui sont jusque-là restés inconnus.

En d'autres termes, un courtier immobilier possède-t-il l'obligation de recherche et de dénonciation de servitude administrative qui pourrait grever l'immeuble convoité par un tiers et qui ne fait pas l'objet d'une quelconque déclaration ou d'une demande spécifique de ce tiers? Il semble que la négative s'impose. La non-divulgation d'un règlement de zonage, qui empêche un tiers-acheteur d'utiliser l'immeuble acheté comme il l'entend, ne peut servir de base à une action en responsabilité extracontractuelle contre le courtier immobilier chargé de vendre cette propriété.

Il va sans dire que la connaissance de ce règlement par le courtier et des raisons qui ont poussé le tiers à acheter l'immeuble peut établir une réticence frauduleuse de la part du courtier. Il en est ainsi lorsqu'un courtier transmet des renseignements inexacts en relation avec la zone agricole qui affecte une propriété.

Cependant, en principe, le courtier immobilier ne peut se voir obligé de faire des recherches exhaustives sur toutes les charges non apparentes qui affectent l'immeuble mis en vente, à moins d'être en présence d'indices ou de renseignements disponibles lui permettant de déceler des limitations (hypothèque, servitude, etc.) ou un bail affectant l'immeuble mis en vente.

Comme tout citoyen, un courtier immobilier doit s'attendre à ce que les autorités municipales transmettent des renseignements complets, exacts et fiables. […] [14] La jurisprudence partage ce point de vue d'autant plus, qu'en l'espèce, la demanderesse ne prétend nullement que les défenderesses ont omis de divulguer de l'information qu'elles connaissaient. [15] Tel que mentionné par la Cour d'appel dans l'arrêt Dahan c. Mellor Consultant Inc., " l'agent immobilier n'est pas un juriste, ni un expert en

titre de propriété ". De plus, il va de soi que le courtier collaborateur n'a pas les mêmes obligations que le courtier inscripteur. Il se fie aux renseignements qui lui sont divulgués par des protagonistes qui ont, vis-à-vis l'acheteur, des obligations dont l'intensité varie selon leur compétence et profession respectives. (…) [17] En l'espèce, le certificat de localisation énonce que l'immeuble est conforme au type de construction requis par la réglementation. Par ailleurs, l'article 84 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité prévoit ce qui suit :

« 84. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l'art, les facteurs pouvant affecter défavorablement la

partie qu'il ou l'agence pour laquelle il agit, représente ou les parties à une transaction ou l'objet même de cette transaction ». [18] Cette disposition réglementaire n'oblige pas les courtiers immobiliers collaborateurs à se livrer à une recherche pour laquelle ils ne sont pas qualifiés. D'autres professionnels en sont chargés. [ 37 ] Ne sachant pas que la location était interdite et n’ayant pas eu le mandat de vérifier cette question, le Défendeur, à

titre de courtier collaborateur, n’a pas commis de faute. [ 38 ] Les Demandeurs savaient, avant l’achat, que la location n’était pas permise. De plus, ils avaient l’obligation d’examiner et de vérifier la déclaration de copropriété et le règlement de l’immeuble que le Défendeur leur avait fait parvenir par l’intermédiaire du courtier inscripteur. [ 39 ] Le fait que le Défendeur, après les faits, ait porté assistance aux Demandeurs ne le rend pas fautif. Il n’a pas non plus conseillé aux Demandeurs d’entreprendre des procédures judiciaires en Cour supérieure. Ce fut la décision des Demandeurs.

En tout état de cause, les frais juridiques déboursés par les Demandeurs pour ce recours ne constituent pas un dommage direct et immédiat comme le prévoit l’

article 1607 du Code civil du Québec dont le texte est le suivant : 1607 . Le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 40 ] REJETTE la demande; [ 41 ] AVEC LES FRAIS de justice. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 30 mai 2023