2020 QCCA 792, 2020 QCCA 792

Desjardins c. Hébert 2020 QCCA 792 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-009651-172 (400-17-003973-159) DATE : 16 JUIN 2020 FORMATION : LES HONORABLES JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. DANIEL DESJARDINS ANNE FOURNIER APPELANTS/INTIMÉS INCIDENTS – défendeurs c.

MICHÈLE HÉBERT LUCIEN PERREAULT INTIMÉS/APPELANTS INCIDENTS – demandeurs et L’OFFICIER DU BUREAU DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE NICOLET MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] Les parties se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure, district de Trois-Rivières (l’honorable Alain Bolduc), rendu le 25 octobre 2017, qui accueille en

partie la demande des intimés/appelants incidents et les déclare propriétaires de la

partie sud- ouest de la lisière de terrain se trouvant sur une

partie du lot 6-3 de la Paroisse de Saint-Pierre-les-Becquets, circonscription foncière de Nicolet, avec les frais de justice. [ 2 ] Pour les motifs du juge Chamberland, auxquels souscrivent les juges Rancourt et Cotnam, LA COUR : [ 3 ] REJETTE tant l’appel principal que l’appel incident, sans les frais de justice vu le rejet des deux appels. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. Me Marc Michaud LEGRIS, MICHAUD Pour les appelants intimés incidents Me Mathieu Marchand Marchand, avocat Pour les intimés appelants incidents Date d’audience : 20 février 2020

MOTIFS DU JUGE CHAMBERLAND [ 4 ] Le 3 septembre 2015, les Hébert/Perreault poursuivent les Desjardins/Fournier, propriétaires du lot 6-4 adjacent au leur, du côté sud, pour faire reconnaître leur droit de propriété sur une lisière de terrain de 125 pieds (par 16 pieds) faisant

partie du lot 6-3 sur lequel est construit leur chalet le long du fleuve Saint-Laurent, à Saint-Pierre-les-Becquets. [ 5 ] Cette lisière, qui sert de chemin privé, se situe dans l’axe sud-ouest/nord-est (parallèle au fleuve) et se divise, pour les fins de l’analyse des questions soulevées par ce litige, en deux parties contiguës, l’une de 50 pieds, au nord-est, et l’autre, de 75 pieds, au sud- ouest (voir le plan en annexe). Le jugement entrepris [1] [ 6 ] Le juge de première instance conclut d’abord que les Hébert/Perreault n’ont pas réussi à prouver qu’ils avaient un

titre de propriété opposable au couple Desjardins/Fournier en ce qui a trait à la

partie nord-est de la lisière. [ 7 ] L’acte de vente du 15 novembre 1963 de M. Émilien Paris à Marcel Girouard, l’un des auteurs des Hébert/Perreault, précise que le deuxième des deux terrains vendus est borné « en profondeur au sud-est par le chemin de sortie [la lisière] qui appartient audit vendeur », ce qui démontre, selon le juge, que M. Girouard n’a jamais acquis la

partie nord-est de la lisière. [ 8 ] Quant à l’argument découlant du libellé des actes de vente des 28 juin 1960 (de Camil Poisson à Paul Gagnon) et 21 septembre 1963 (de Paul Gagnon à Émilien Paris) qui incluent expressément la lisière de terrain qui sert de « chemin de sortie », le juge l’écarte, d’avis que « les limites établies précisément par les tenants et aboutissants sont les indications qui sont le plus susceptibles de circonscrire précisément l’objet du

titre ici » (paragr. 22). [ 9 ] Même si l’acte de vente du 23 août 1968 (sous seing privé et non publié) indique que M. Paris a vendu à M. Girouard une

partie de la lisière de terrain (la

partie sud-ouest), cela ne permet pas, selon le juge, de conclure que « l’intention des parties était de faire en sorte que [M. Girouard] devienne propriétaire de toutes les parcelles du lot 6-3, incluant toutes les parties de la lisière » (paragr. 23). [ 10 ] En effet, dans l’acte de vente du 15 août 1968 (par lequel il achetait de M. Poisson le terrain en face du deuxième terrain dont il était question dans l’acte de vente du 15 novembre 1963), M. Girouard reconnaissait que ce terrain était borné au nord-ouest par « un chemin privé », soit le terrain appartenant à M.

Paris, et, souligne le juge, il en permettait par la suite la publication le 7 février 1969 sans qu’aucune correction n’y soit apportée. [ 11 ] De plus, ajoute le juge, dans la déclaration de transmission du 1 er juin 1971, M me Provencher (la veuve de M. Girouard, décédé le 20 septembre 1970) ne mentionnait ni la

partie sud-ouest ni la

partie nord-est de la lisière, indiquant plutôt que les deux terrains que son conjoint avait acquis de M. Paris étaient toujours bornés « en profondeur au sud-est par le chemin de sortie ». [ 12 ] Selon le juge, le plan cadastral signé par M. Paris et M me Provencher, et qui n’illustre aucun chemin sur le lot 6-3 appartenant à cette dernière, n’est pas fiable. Il ne permettait pas de conclure que M. Girouard était devenu propriétaire de toutes les parties du lot 6-3, incluant la lisière de terrain. D’abord, le plan ne visait pas à positionner les chemins.

De plus, l’arpenteur-géomètre (qui avait réalisé le plan cadastral) reconnaissait par la suite, à deux reprises, que la lisière de terrain existait toujours. Il l’a décrite dans la déclaration de transmission du 5 décembre 1998 en faveur d’Isabelle Trottier, la veuve et légataire universelle de M. Émilien Paris, décédé le 18 février 1992, et dans un acte de vente du 23 décembre 2015 (de Jacques Paris à Plage Laurentienne inc.).

De toute manière, souligne le juge, une opération cadastrale ne pouvant pas créer un droit réel sur un immeuble, M me Provencher ne peut pas avoir acquis un droit de propriété sur la lisière de terrain du seul fait de sa signature sur le plan cadastral. Finalement, puisque le territoire dans lequel le lot 6-3 est situé n’a pas fait l’objet d’une rénovation cadastrale après le 22 juin 1992, la présomption d’exactitude qui s’attache au plan cadastral ( art. 3027 C.c.Q. ) ne s’applique pas vu l’article 155 de la

Loi sur l’application de la réforme du Code civil . [ 13 ] Le juge de première instance conclut ensuite que les Hébert/Perreault n’ont pas réussi à prouver qu’ils détenaient un

titre de propriété opposable au couple Desjardins/Fournier en ce qui a trait à la

partie sud-ouest de la lisière de terrain. [ 14 ] Ils invoquaient au soutien de leur position l’acte de vente sous seing privé du 23 août 1968, même si celui-ci n’a pas été publié. D’abord, parce que M. Girouard, Mme Provencher et eux-mêmes occupent l’ensemble du lot 6-3, l’entretiennent et paient les taxes, et ce, depuis que M. Girouard a acquis cette

partie de la lisière en août 1968. [ 15 ] Le juge rejette l’argument au motif que, en matière d’opposabilité, l’occupation ne saurait ici pallier l’absence de publication de l’acte. [ 16 ] Puis, parce que M. Yvon Diamond, de qui le couple Desjardins/Fournier a acheté en décembre 1998, ne paraissait pas être le propriétaire de la totalité de la lisière selon les titres et le plan cadastral. [ 17 ] Le juge rejette l’argument aux motifs que 1) l’examen des titres publiés au bureau de la publicité des droits (invoqués de part et d’autre) révèle au contraire que M. Diamond paraissait être propriétaire de la totalité de la lisière lorsqu’il l’a vendue aux Desjardins/Fournier, et 2) le

titre des Hébert/Perreault n’est pas opposable aux Desjardins/Fournier aux termes de l’

article 2946 C.c.Q. puisqu’il a été publié (en 2011) après celui de ces derniers (en 1998, le 31 décembre 1998). [ 18 ] Le juge passe ensuite à l’argument subsidiaire des Hébert/Perreault voulant que M me Provencher, leur auteur immédiat, ait

acquis la totalité de la lisière de terrain par prescription acquisitive de 30 ans à compter du 23 août 1968 (article 2242 C.c.B.C. ) [2] . [ 19 ] Après avoir rappelé les règles de la prescription acquisitive et analysé la preuve, le juge conclut qu’en joignant la possession de M. Girouard depuis le 23 août 1968 à celle de M me Provencher, celle-ci avait déjà possédé la

partie sud-ouest de la lisière de façon utile pendant plus de 30 ans quand la déclaration de transmission du 5 décembre 1998 en faveur de M me Isabelle Trottier, la veuve de M. Émilien Paris, a été publiée. Il décrit une série d’actes de possession posés par M. Girouard, sa conjointe et leurs enfants sur l’ensemble de la lisière du terrain, y compris la

partie sud-ouest de celle-ci, tout au long de cette période. [ 20 ] Selon le juge, les défendeurs ont tort de soutenir que les Hébert/Perreault devaient démontrer qu’une interversion de

titre était survenue en application de l’

article 923 C.c.Q. puisqu’ils ne détenaient pas avec la reconnaissance d’un domaine supérieur, comme ce serait le cas s’ils avaient été bénéficiaires d’une servitude de passage ou d’usage, puisqu’ils avaient acquis cette

partie de la lisière de terrain par acte sous seing privé le 23 août 1968. [ 21 ] Par contre, en ce qui a trait à la

partie nord-est de la lisière, le juge estime que les Hébert/Perreault n’ont pas réussi à démontrer que M me Provencher en avait acquis la propriété par prescription de 30 ans quand la déclaration de transmission du 5 décembre 1998 a été publiée. En effet, puisque M. Girouard avait obtenu une servitude de passage sur la lisière de terrain selon les actes de vente des 15 novembre 1963, 17 avril 1965 et 15 août 1968, son occupation de la

partie nord-est de la lisière se faisait avec la reconnaissance d’un domaine supérieur. À la question de savoir s’il y avait eu interversion de

titre au sens de l’

article 923 C.c.Q. , le juge conclut que cette preuve résultant de faits non équivoques n’avait pas été faite. [ 22 ] Bref, au terme de son analyse, le juge déclare les Hébert/Perreault propriétaires de la

partie sud-ouest de la lisière, mais non de la

partie nord-est. Les appels [ 23 ] Les deux groupes ont fait appel de ce jugement. D’abord, les Desjardins/Fournier (appel principal), puis les Hébert/Perreault (appel incident). [ 24 ] Au moment d’aborder les divers moyens soulevés de part et d’autre, je rappelle que les deux groupes invoquent une chaîne de titres qui, chacune, origine du même auteur, feu Émilien Paris. [ 25 ] La chaîne de titres des Hébert/Perreault débute avec la vente des terrains formant le lot 6-3 [3] par M.

Paris à Marcel Girouard, dans trois transactions différentes les 15 novembre 1963, 17 avril 1965 et 23 août 1968, cette dernière étant une vente sous seing privé qui n’a pas été publiée. M. Girouard est décédé le 20 septembre 1970, laissant ses biens à M me Florence Provencher, comme en font foi les déclarations de transmission des 1 er juin 1971 et 24 juin 2011. L’immeuble a ensuite été vendu le même jour, le 24 juin 2011, au couple Hébert/Perreault. [ 26 ] La chaîne de titres des Desjardins/Fournier débute, pour sa part, avec le décès de M.

Paris le 18 février 1992 et la transmission de ses biens en faveur de sa conjointe et légataire universelle, M me Isabelle Trottier, constatée dans deux déclarations de transmission, l’une du 10 mai 1993 et l’autre du 5 décembre 1998. M me Trottier est décédée le 11 mars 1997 laissant ses biens à parts égales à ses deux filles, Johanne et Francine Paris. Celles-ci ont à leur tour cédé l’immeuble, dont la « lisière de terrain servant de chemin privé », à M. Yvon Diamond le 17 décembre 1998, qui l’a ensuite vendu au couple Desjardins/Fournier le 24 décembre 1998.

L’appel principal [ 27 ] Les Desjardins/Fournier reprochent au juge de ne pas avoir appliqué la théorie des droits apparents en leur faveur. Ils soutiennent que les droits qu’ils ont publiés devraient prévaloir sur ceux que les Hébert/Perreault pourraient avoir acquis par le jeu de la prescription acquisitive. [ 28 ] Ce moyen doit être rejeté. [ 29 ] Un droit apparent est celui « [q]ui présente un aspect extérieur laissant croire à l’existence d’une situation ou d’une qualité juridique non conforme à la réalité » [4] .

La théorie des droits apparents vise à « protége[r] le tiers de bonne foi qui a traité avec le titulaire apparent » [5] . [ 30 ] Dans l’arrêt Ostiguy c. Allie [6] , la Cour suprême enseigne que cette théorie ne s’applique que dans les situations où le législateur le reconnaît spécifiquement [7] , ce qui ne comprend pas celle où l’une des parties a validement acquis un droit réel sur un immeuble par prescription depuis l’abrogation, en octobre 2001, avant même qu’il soit mis en application, de l’

article 2962 C.c.Q. [8] qui prévoyait la préséance des droits publiés au registre foncier sur ceux acquis par prescription [9] . [10] [ 31 ] Le juge Gascon ajoute ceci : [60] De toute façon, même si la théorie des droits apparents s’appliquait en l’espèce, il faudrait logiquement qu’elle protège toutes les apparences légitimes, incluant celles qui découlent de la possession de l’intimée.

Ces concept et principe sont effectivement étroitement liés : « La possession consacre une apparence de droit aux yeux des tiers, à un point tel que le fait produit véritablement le droit, comme dans le cas du mandat apparent » (Lamontagne, Biens et propriété , p. 470). Il n’y a aucune raison pour que les apparences créées artificiellement par le registre foncier prévalent sur les apparences tangibles que crée la possession utile.

[ 32 ] Bref, les droits validement acquis par prescription opèrent sans égard aux droits inscrits au registre foncier [11] . Le juge de première instance ne commet donc pas d’erreur en privilégiant la théorie de la possession plutôt que celle des droits apparents [12] . Il n’a fait qu’appliquer, comme il se devait, les enseignements de la Cour suprême sur le sujet. *** [ 33 ] Les appelants Desjardins/Fournier plaident également que le droit de propriété de Florence Provencher n’est devenu opposable qu’après la publication de la déclaration de transmission en 1998. Or, son droit de propriété est ici opposable aux appelants non pas en raison d’un

titre publié au registre, mais en raison de la prescription acquisitive au terme d’une possession utile de 30 ans. Ceci étant, il convient de rappeler que M me Provencher était déjà propriétaire de cette

partie de la lisière de terrain pour l’avoir reçue de M. Girouard qui, lui, l’avait acquise de M. Paris le 23 août 1968. D’où l’affirmation du juge voulant qu’« [i]ci, les règles de la prescription acquisitive viennent au secours du propriétaire » [13] . En effet, l’acte de vente du 23 août 1968 n’ayant pas été publié, n’eût été la prescription acquisitive, c’est la personne qui a obtenu un

titre du même auteur et qui l’a publié en premier qui, par le jeu de l’

article 2946 C.c.Q. , en serait la propriétaire. [ 34 ] Dans ce contexte, il n’est pas nécessaire de déterminer, comme le proposent les Desjardins/Fournier, s’ils étaient de bonne foi puisque la théorie des droits apparents ne s’applique pas ici. Il n’est pas nécessaire non plus de traiter de leurs autres arguments sous ce moyen d’appel puisqu’ils posent tous comme prémisse (erroné

e) que les droits inscrits au registre foncier prévalent sur ceux acquis par prescription. *** [ 35 ] Les Desjardins/Fournier plaident ensuite que le juge a erré en invoquant l’interversion de

titre ( art. 923 C.c.Q. ) et en concluant que Marcel Girouard et Florence Provencher pouvaient prescrire, alors que le contrat de vente sous seing privé du 23 août 1968 est à l’origine de leur occupation de la

partie sud-ouest et qu’ils ne peuvent prescrire contre leur vendeur (en l’occurrence Émilien Paris) ou contre leur propre titre, comme le prévoyait l’article 2208 C.c.B.C. [ 36 ] Ce moyen, qui soit dit en passant n’était pas soulevé dans leur déclaration d’appel, doit être rejeté. [ 37 ] Les règles de la publicité des droits ne s’opposent pas à ce que, en tant que possesseurs de l’immeuble, les Hébert/Perreault puissent faire valoir non pas leur

titre (inopposable aux Desjardins/Fournier), mais leur possession. En effet, comme on vient de le voir sous le moyen d’appel précédent, la publication du

titre s’incline devant la possession [14] . De plus, bien que la possession propre à la prescription acquisitive ne requière le support d’aucun titre, rien ne s’oppose à ce qu’un

titre la supporte, en l’occurrence l’élément intentionnel de la possession (l’ animus ) [15] . [ 38 ] Selon l’

article 923 C.c.Q. , « [c]elui qui a commencé à détenir pour le compte d’autrui ou avec reconnaissance d’un domaine supérieur est toujours présumé détenir en la même qualité, sauf s’il y a preuve d’interversion de

titre résultant de faits non équivoques. » Le détenteur , dépourvu de l’ animus [16] , ne peut prescrire [17] . L’interversion de

titre lui permet cependant de renverser la présomption de l’

article 923 C.c.Q. et de devenir un possesseur [18] , et éventuellement d’acquérir le droit de propriété par prescription [19] dans la mesure où les conditions requises sont satisfaites [20] . Enfin, la cause de l’interversion est soit un

titre émanant d’un tiers, soit un acte du détenteur lui-même inconciliable avec la précarité [21] . [ 39 ] Contrairement à ce que soutiennent les appelants, le juge ne conclut pas qu’il y a eu interversion de titre. Il conclut plutôt à l’inutilité de recourir à l’interversion de

titre en ce qui a trait à la

partie sud-ouest de la lisière puisque M. Girouard et M me Provencher possédaient cette

partie de la lisière avec l’intention de se comporter à son égard comme un propriétaire (l’ animus ) depuis le 23 août 1968 [22] : [59] En se basant sur l’

article 923 C.c.Q. , les défendeurs avancent que les demandeurs devaient démontrer qu’une interversion de

titre était survenue pour prouver que monsieur Girouard et madame Provencher avaient eu une possession utile de la Lisière. Toutefois, ils ont tort. Considérant que monsieur Girouard avait acquis de monsieur Paris la

partie sud-ouest de la Lisière en concluant l’Acte de vente du 23 août 1968, cette disposition ne peut trouver application quant à cette partie. Même si cet acte n’a jamais été publié, il est demeuré opposable entre les parties ( art. 2941 C.c.Q. ). [ 40 ] Le raisonnement du juge ne présente aucune faille. L’interversion de

titre ne sera nécessaire que lorsqu’un détenteur invoque être devenu possesseur sans que le propriétaire intervienne. Or, en l’occurrence, le propriétaire (M. Paris) est l’une des parties à l’acte par lequel celui qui invoque la possession (M. Girouard, puis M me Provencher) a acquis l’ animus nécessaire à la possession requise pour qu’il y ait prescription acquisitive. Le mécanisme d’interversion de

titre devient inutile puisque c’est le propriétaire lui-même (M. Paris) – contre qui serait invoquée l’interversion de

titre – qui a vendu la parcelle de terrain à l’auteur (M. Girouard) des Hébert/Perreault, confirmant ainsi l’élément intentionnel de sa possession (l’ animus ). [ 41 ] La décision Lessard c. Meldrum [23] citée par les appelants se distingue du présent cas puisque, dans cette affaire, il s’agissait de copropriétaires détenant un

titre précaire en raison de leur statut particulier. [ 42 ] La décision Les Investissements Monit inc. c. Succession de feu Bigras [24] ne les aide pas davantage puisqu’il s’agit d’un cas où celui qui prétendait avoir prescrit avait reconnu l’existence d’un domaine supérieur et, ce faisant, il ne pouvait prescrire sans démontrer l’interversion de titre. La Cour y affirme que l’omission pour un acquéreur de publier son

titre n’est fatale que si un tiers qui acquiert du même auteur publie avant lui ( art. 2946 C.c.Q. ), mais non que la prescription ne pourrait pas être invoquée contre ce tiers [25] . [ 43 ] Bref, le détenteur d’un immeuble ne peut prescrire contre le propriétaire, à moins qu’il y n’ait interversion de titre. Toutefois, en l’occurrence, Marcel Girouard et Florence Provencher n’ont plus le statut de détenteur en raison de l’acte convenu avec le véritable

propriétaire le 23 août 1968 relativement à la

partie sud-ouest de la lisière de terrain et, de ce fait, n’ont pas à démontrer l’interversion de

titre au sens de l’

article 923 C.c.Q . [ 44 ] Il en va autrement pour la

partie nord-est puisque leur occupation se faisait avec la reconnaissance d’un domaine supérieur en raison de la servitude de passage consentie par M. Paris aux termes des actes de vente de novembre 1963, avril 1965 et août 1968. En l’absence d’une preuve concluante d’interversion de titre, M. Girouard et M me Provencher n’ont pas pu acquérir par prescription cette

partie de la lisière de terrain. *** [ 45 ] Les Desjardins/Fournier plaident enfin que le juge a mal apprécié la preuve en concluant que la possession de Marcel Girouard et Florence Provencher du mois d’août 1968 au mois de décembre 1998 était utile , c’est-à-dire exercée de façon paisible, publique, continue et non équivoque au sens de l’

article 922 C.c.Q. [26] . [ 46 ] Pour être publique, la possession doit se manifester ouvertement [27] et pour être paisible, elle ne peut reposer sur des actes de violence [28] . Le caractère continu de la possession implique que des « agissements épisodiques » ne suffisent pas, sans toutefois que ceux-ci aient à être continuels, dépendamment de la nature du bien [29] . Enfin, pour être non équivoque, la possession doit être certaine et exclusive, ce qui ne sera généralement pas le cas lorsque plusieurs personnes se livrent à des actes possessoires à l’égard du même bien [30] . [ 47 ] Le juge conclut que la possession des intimés Hébert/Perreault sur la

partie sud-ouest de la lisière présente toutes les caractéristiques de la possession utile . Il s’agit d’une conclusion factuelle à l’égard de laquelle la Cour ne peut intervenir sans la démonstration d’une erreur manifeste et déterminante [31] : [14] Pour produire ses effets juridiques, la possession doit être paisible, continue, publique et non équivoque ( art. 922 C.c.Q. ). On dit alors de celle-ci qu’elle est utile. La caractérisation de la possession utile dépend du lieu, du cadre et des actes posés à l’égard du bien concerné et constitue donc une pure question de fait soumise à l’appréciation des tribunaux.

Ceux-ci doivent alors s’attarder à l’examen des indices sérieux qui démontrent l’existence de la possession. [Renvois omis] [ 48 ] Selon le juge, la possession débute le 23 août 1968 et, par conséquent, en raison du temps écoulé, la prescription était acquise en août 1998, avant la publication de la déclaration de transmission en faveur de M me Isabelle Trottier le 5 décembre 1998 [32] . Les faits qui lui permettent de conclure ainsi sont les suivants [33] : [56] D’abord, ils avaient entreposé un tas de sable qui a empiété partiellement sur la

partie sud-ouest jusqu’en 1968 ou 1969. Ensuite, ils avaient fermé l’accès du côté sud-ouest avec une chaîne jusqu’en 1978 ou 1979. De plus, ils avaient tondu le gazon aux endroits où il y en avait. Également, ils avaient utilisé les endroits où il n’y avait pas de gazon avec les membres de leur famille et leurs amis pour jouer aux fers, au badminton et au volley-ball en outre et pour stationner leurs véhicules. De même, ils avaient permis à certaines personnes de circuler sur la lisière, à condition qu’elles demandent la permission.

Enfin, ils avaient payé les taxes foncières qui incluaient la Lisière. [ 49 ] Les appelants ne démontrent aucune erreur manifeste et déterminante entachant la conclusion factuelle du juge selon laquelle la possession des auteurs du couple Hébert/Perreault était paisible, publique, continue et non équivoque, en tenant compte de la façon dont se comporterait un propriétaire de chalet d’été à l’égard d’un chemin bordant son terrain. [ 50 ] Selon eux, le contrat d’achat des intimés [34] révèle la « précarité » de leur possession puisqu’il ne contient aucune indication sur la provenance du

titre de propriété pour la

partie sud-ouest de la lisière. Or, ce contrat a été conclu le 24 juin 2011, après l'acquisition du droit par prescription et ne peut donc affecter la possession d’alors [35] . [ 51 ] Quant aux servitudes auxquelles les Desjardins/Fournier réfèrent pour plaider le caractère précaire de la possession, celles-ci ont été accordées dans des actes antérieurs à l’acte du 23 août 1968 et ne sont donc pas pertinentes [36] puisqu’à partir de ce moment, les auteurs des intimés ne reconnaissaient plus de domaine supérieur à celui qu’ils possédaient à

titre de propriétaires. [ 52 ] L’appel principal doit donc être rejeté. L’appel incident [ 53 ] Les Hébert/Perreault reprochent au juge d’avoir retenu les limites établies par les tenants et aboutissants pour décrire le deuxième terrain acheté par Marcel Girouard le 15 novembre 1963 [37] . Ce faisant, il aurait erronément conclu que la

partie nord-est de la lisière (50 pieds) n’était pas incluse dans la vente. [ 54 ] Ils soutiennent que, selon l’arrêt MacFarlane c. Slaby [38] , les tenants et aboutissants ne seront privilégiés aux dépens de la contenance que si les mesures sont précises et dénuées de tout élément contradictoire. Ils ont tort. Dans cette décision, la Cour précise que, généralement, lorsqu’un

titre n’est pas ambigu, « les tenants et aboutissants fourniront normalement des indications plus précises qu'une mention de la contenance du fonds » [39] . La Cour conclut que la démarche à suivre pour déterminer la portée d’un

titre est la suivante [40] : [33] […] Il me semble, en somme, que lorsque l'on s'interroge sur la portée véritable d'un titre, on doit d'abord s'aider d'une lecture

attentive de la désignation qui y est inscrite et, au besoin, interpréter cette désignation en donnant préséance, parmi les indications qu'elle contient, à celles qui sont les plus susceptibles de circonscrire avec précision ce qui en fait l'objet. […] [ 55 ] Le juge doit donc déterminer les indications les plus susceptibles de circonscrire l’objet du titre, sans qu’une règle précise donne préséance à l’une ou à l’autre de ces indications. [ 56 ] D’ailleurs, dans l’arrêt Boileau c. Blais que cite le juge de première instance, la Cour affirme que lorsqu’un juge doit interpréter la portée d’un

titre de propriété ambigu, il serait erroné de sa part de « s'appuyer sur le postulat que, sauf preuve du contraire, il faut donner priorité aux tenants et aboutissants » [41] . Ainsi, l’examen des désignations inscrites dans les actes de vente formant la chaîne de titres fait

partie de l’évaluation visant à déterminer la portée du

titre et, si nécessaire, les indications qui seront les plus susceptibles d’en circonscrire avec précision l’objet auront préséance [42] . [ 57 ] Les Hébert/Perreault expliquent que le chemin de sortie faisait

partie du terrain identifié comme le lot 1 sur le plan du vendeur Poisson, qui n’a pas vendu cette parcelle autrement par la suite ni ne l’a cédée à sa femme. Ils ajoutent que la mesure n’a pas été réduite subséquemment pour exclure le chemin de sortie. Par conséquent, le lot 1 refléterait la description faite à l’acte du 28 juin 1960. Selon eux, le juge aurait dû rechercher l’intention des parties dans l’acte du 15 novembre 1963 puisque l’examen des titres mène à une situation aberrante.

Au terme de cette analyse, il aurait dû conclure que l’immeuble vendu est le lot 1 tel que décrit dans les actes antérieurs. [ 58 ] À mon avis, ils ont tort. De fait, le juge conclut que le chemin de sortie fait

partie du lot 1.

Il estime cependant que, lors de la vente subséquente de cette parcelle par Émilien Paris, ce dernier a conservé la propriété du chemin de sortie. [ 59 ] Lors des ventes du 28 juin 1960 (de Camil Poisson à Paul Gagnon) et du 21 septembre 1963 (de Paul Gagnon à Émilien Paris), les parties ont pris la peine de préciser ceci : « Étant bien entendu et compris que le chemin de sortie qui se trouve à l’extrémité sud-est des dits lots est pris sur les dits terrains et devra être considéré comme étant la propriété du dit acquéreur » [43] . [ 60 ] Or, lors de la vente du 15 novembre 1963 (d’Émilien Paris à Marcel Girouard), les parties n’ont pas repris ces termes, comme le précise le juge [44] : [18] Premièrement, quoique l’Acte de vente du 15 novembre 1963 stipule, dans la désignation suivante, que le deuxième terrain est celui qui est connu et désigné comme étant le lot numéro 1 sur le plan du vendeur originaire Camil Poisson, il est clairement prévu qu’il est borné en profondeur au sud-est par le chemin de sortie qui appartient au vendeur, en l’occurrence monsieur Paris, ce qui démontre que monsieur Girouard n’a jamais acquis la

partie nord-est de la Lisière : 2 o - un autre terrain-emplacement pour chalet d’été situé au nord-est de celui ci-dessus décrit, et contigu à ce dernier, contenant cinquante pieds de largeur au front, par environ soixante-quinze pieds de profondeur, plus ou moins, à la mesure anglaise, connu et désigné le dit terrain sur le plan du vendeur originaire, M. Camil Poisson comme étant le lot numéro UN (1) et connu et désigné comme étant une

partie distraite du lot originaire numéro

partie nord-est du lot de terre numéro SIX (P.N.E. de 6)-1 du cadastre susdit, sans bâtisse et borné comme suit : en front par le Fleuve St-Laurent ; en profondeur au sud-est par le chemin de sortie qui appartient audit vendeur , au sud-ouest à l’immeuble ci-dessus décrit, et au nord-est au terrain No : 2 sur le plan de Camil Poisson appartenant au vendeur, sans bâtisse ; [Soulignements du juge] [ 61 ] À ceci s’ajoute un autre élément.

Si, en utilisant les mêmes mesures que dans les actes antérieurs, les parties à l’acte du 15 novembre 1963 avaient voulu inclure le chemin de sortie, on peut se demander quelle aurait été l’utilité de conclure le contrat du 23 août 1968 par lequel M. Paris vendait à M. Girouard la

partie sud-ouest de la lisière. [ 62 ] Bref, selon le juge, les tenants et aboutissants sont ici davantage susceptibles de circonscrire l’objet du titre, et il s’en explique. Les appelants incidents proposent une autre interprétation, sans toutefois, à mon avis, démontrer une erreur manifeste et déterminante dans le raisonnement du juge. [ 63 ] Pour ce qui est de l’obligation de M. Paris de maintenir une barrière, le juge indique que cela n’a pas d’incidence [45] . Je suis d’accord avec lui.

L’acte de vente du 15 novembre 1963 prévoit ceci : De plus le vendeur s’engage de placer et de maintenir une barrière dans le chemin de sortie entre le terrain No :1 ci-dessus décrit et le terrain No :2 lui restants. [ 64 ] Selon les Hébert/Perreault, cette obligation aurait forgé les droits et obligations des gens habitant de chaque côté de la barrière et notamment ceux des parties à l’acte de vente. Selon eux, il serait contradictoire de mettre une barrière pour limiter la circulation alors qu’Émilien Paris conserve la

partie nord-est de la lisière. Pour ce qui est du droit de stationner sur le lot 2 du vendeur Camil Poisson consenti par M. Paris à Lionel Trottier, ils y voient une indication de la volonté des parties de limiter la circulation sur le chemin et soutiennent qu’il serait donc aberrant que M. Paris ait conservé une

partie de la lisière. [ 65 ] L’argument ne convainc pas. En effet, pour conclure ainsi, il faut nécessairement accepter l’hypothèse selon laquelle les parties avaient l’intention de limiter la circulation, incluant la leur. Or, dans l’acte même du 15 novembre 1963, les parties prévoient un droit de passage sur le chemin de sortie au bénéfice de l’acheteur. [ 66 ] Enfin, le juge tient compte du plan cadastral dans son analyse et motive amplement sa décision de ne pas y voir une reconnaissance par M. Paris, qui l’a signé, que M.

Girouard est propriétaire de toutes les parcelles de terrain formant le lot 6-3 [46] : [27] D’abord, le Plan cadastral ne permet pas d’affirmer que monsieur Paris voulait confirmer que son intention était de faire en sorte que monsieur Girouard devienne propriétaire de toutes les parcelles du lot 6-3 à l’époque, incluant toutes les parties de la Lisière. Car il ne visait d’aucune façon à positionner des chemins. D’ailleurs, le chemin de la rue Paris, qui est décrit sur ce plan, ne se continue pas à l’ouest des lots 6-9 et 6-10.

De même, lorsqu’il a été appelé à préparer des descriptions techniques depuis lors, monsieur Denis

Vaillancourt, l’arpenteur-géomètre qui avait réalisé ce plan, a reconnu à deux reprises que la Lisière existe toujours. Il l’a décrite dans ses plans joints à la Déclaration de transmission du 5 décembre 1998 et à l’acte de vente daté du 23 septembre 2015 par lequel Jacques Paris a cédé à la Plage Laurentienne inc. une

partie des immeubles faisant

partie de la rue Paris utilisés à

titre de chemin privé. [Renvoi omis] [ 67 ] Les appelants incidents estiment que le juge se trompe puisque le plan cadastral positionne indirectement le chemin de la rue Paris (ligne sud-est du lot 6-4 et ligne nord-ouest du lot 6-12).

Or, le juge n’affirme pas que le chemin n’est pas représenté sur le plan; il écrit plutôt que l’objectif du plan n’était pas de positionner les chemins puisque, par exemple, celui de la rue Paris n’y est pas entièrement représenté (il « ne se continue pas à l’ouest des lots 6-9 et 6-10 »), ce qui est conforme à la preuve. [ 68 ] Enfin, le juge explique les raisons pour lesquelles il ne considère pas que les clauses distrayant le lot 6-3 tant dans la déclaration de transmission du 10 mai 1993 (Isabelle Trottier) que dans l’acte de donation du même jour (Isabelle Trottier en faveur de Jacques Paris) constituent, en l’occurrence, une reconnaissance formelle du

titre de propriété de M me Provencher [47] : [37] Certes, le Plan cadastral décrit le lot 6-3 appartenant à madame Provencher sans illustrer la Lisière. Également, la Déclaration de transmission du 10 mai 1993 et l’Acte de donation du 10 mai 1993, faits par les auteurs des défendeurs, contiennent une clause distrayant le lot 6-3 appartenant à madame Provencher, laquelle, en principe, représente une reconnaissance formelle du

titre de propriété de cette dernière sur la totalité de la Lisière. Néanmoins, cela n’a aucune incidence. Premièrement, pour les motifs mentionnés aux paragraphes 27 à 29 ci-devant, on ne peut se baser sur ce qui est indiqué au Plan cadastral pour conclure que madame Provencher aurait été propriétaire de la totalité de la Lisière. Deuxièmement, la Déclaration de transmission du 10 mai 1993 et l’Acte de donation du 10 mai 1993 ne peuvent représenter une reconnaissance formelle du

titre de propriété de madame Provencher sur la totalité de la Lisière, car ils sont basés sur ce qui apparaît sur ce plan. [Soulignement ajouté] [ 69 ] Les appelants incidents ajoutent enfin que le juge aurait dû tenir compte de l’affirmation de Johanne Paris selon laquelle la lisière avait été entièrement cédée à M. Girouard le 23 août 1968. Or, selon ma lecture de la preuve, M me Paris n’affirme pas que toute la lisière a été vendue [48] : Q.

Donc, je vais demander à madame Paris, au moment où vous avez signé la pièce P-3, vous étiez au courant que la lisière de terrain, au sens de la pièce P-10 , avait déjà été vendue à monsieur Girouard? R.

Oui, pour la somme de 1 $, ça, oui. [Soulignement ajouté] [ 70 ] Or, la pièce en question (l’acte de vente du 23 août 1968) indique que la lisière vendue « mesure soixante-quinze pieds de longueur par seize pieds de largeur ». [ 71 ] En somme, selon les Hébert/Perreault, le juge aurait dû conclure que, puisque la contenance décrite dans plusieurs actes comprend le chemin de sortie, les parties avaient nécessairement l’intention de l’inclure dans la désignation.

Ils proposent ainsi une autre interprétation possible d’une preuve documentaire souvent, il faut bien le dire, imprécise et ambiguë, voire contradictoire, sans soulever une erreur manifeste ou déterminante dans l’interprétation du juge, par ailleurs logique et fondée sur l’analyse des différents documents soumis. [ 72 ] Ce moyen d’appel est donc rejeté. *** [ 73 ] Les Hébert/Perreault plaident enfin que le juge se trompe en concluant que la preuve de la possession de la

partie nord-est de la lisière exigeait d’abord celle d’une interversion de

titre selon l’

article 923 C.c.Q. [ 74 ] D’entrée de jeu, il convient de souligner que leurs arguments se fondent en grande

partie sur ceux présentés sous le moyen précédent. Or, pour les raisons déjà exprimées, on ne peut adhérer aux arguments en lien avec la conclusion du juge relativement aux indications qui sont, en l’espèce, le plus susceptibles de circonscrire l’objet du titre. À partir de la preuve essentiellement documentaire qu’il avait devant lui, le juge détermine l’intention qu’avaient MM. Paris et Girouard en signant l’acte de vente du 15 novembre 1963.

Ainsi, même si les mesures apparaissent imprécises dans l’acte, les parties voulaient que le chemin de sortie borne le terrain vendu, les parties reconnaissant ainsi que cette parcelle de terrain demeurait la propriété du vendeur, mais que celui-ci consentait à ce que l’acheteur y exerce une servitude de passage. Enfin, les appelants incidents n’allèguent pas que la situation géographique du chemin de sortie a changé au fil des années.

Conséquemment, les parties savaient que le droit de passage s’exerçait sur le chemin existant, peu importe les mesures indiquées dans l’acte. [ 75 ] Le juge conclut à une reconnaissance d’un domaine supérieur par les auteurs Hébert/Perreault dans le passage suivant de son jugement [49] : [62] Considérant que monsieur Girouard avait obtenu une servitude de passage sur la Lisière en vertu des actes de vente mentionnés au paragraphe 47 ci-devant et que, de ce fait, l’occupation de la

partie nord-est de celle-ci n’avait pu être faite qu’avec la reconnaissance d’un domaine supérieur suivant l’

article 923 C.c.Q. , les demandeurs devaient prouver qu’il y avait eu interversion de

titre résultant de faits non équivoques. Puisqu’ils ont échoué, il faut conclure que monsieur Girouard et madame Provencher n’ont jamais commencé à prescrire. [ 76 ] Les actes auxquels le juge réfère sont ceux-ci [50] :

[47] D’abord, considérant que monsieur Girouard bénéficiait d’une servitude de passage sur la Lisière suivant l’Acte de vente du 15 novembre 1963, l’Acte de vente du 17 avril 1965 et l’Acte de vente du 15 août 1968 et que, par conséquent, l’occupation de celle-ci n’a pu être faite qu’avec la reconnaissance d’un domaine supérieur en vertu de l’

article 923 C.c.Q. , il fallait démontrer, pour prescrire, qu’il y avait eu interversion de

titre résultant de faits non équivoques.

Or, les demandeurs n’ont pas réussi. [ 77 ] Ces actes prévoient ce qui suit : • [L’acte de vente du 15 novembre 1963] En vertu des présentes, le vendeur accorde à l’acquéreur pour lui et ses ayants droit, à perpétuité un droit de passage gratuit dans le chemin de sortie ou rue établi à la profondeur des terrains à cet endroit, pour communiquer du terrain sus-vendu à la rue No :3 en commun avec tous les autres propriétaires de terrains à cet endroit, aux fins d’y circuler […]. • [L’acte de vente du 17 avril 1965] En vertu des présentes, le vendeur accorde à l’acquéreur pour lui et ses ayants droit, à perpétuité un droit de passage gratuit dans le chemin de sortie ou rue établi en front du terrain présentement vendu, à la route no trois, en commun avec tous les autres propriétaires de terrains à cet endroit, aux fins d’y circuler […]. • [L’acte de vente du 15 août 1968] En vertu des présentes, le vendeur accorde à l’acquéreur pour lui et ses ayants droit, le droit de passage gratuit qu’il possède dans le chemin de sortie ou rue établi en front du terrain présentement vendu, en commun avec tous les autres propriétaires de terrains à cet endroit, aux fins d’y circuler […]. [ 78 ] Ainsi, cette servitude, qui constitue une reconnaissance d’un domaine supérieur [51] , ne découle pas d’une « erreur de borne », comme le prétendent les appelants incidents.

Bien que les mesures soient imprécises, le juge a déterminé que l’intention des parties était de ne pas inclure le chemin de sortie dans le terrain vendu et l’acquéreur l’a reconnu en obtenant une servitude de passage sur ce chemin. [ 79 ] Enfin, les actes qu’allèguent les Hébert/Perreault pour soutenir qu’il y aurait eu interversion de

titre ne suffisent pas. D’abord, seule la

partie sud-ouest de la lisière fait l’objet du contrat de vente du 23 août 1968. Ensuite, le juge conclut que le plan cadastral ne visait pas à positionner les chemins. Enfin, la déclaration de transmission de la succession d’Émilien Paris en faveur de M me Isabelle Trottier (10 mai 1993) et l’acte de donation par Isabelle Trottier en faveur de Jacques Paris (10 mai 1993) ne sont pas des actes émanant d’un tiers, ni des actes du détenteur irréconciliables avec la précarité de son

titre [52] . [ 80 ] Ce dernier moyen au soutien de l’appel incident doit donc également être rejeté. [ 81 ] Pour toutes ces raisons, je propose le rejet tant de l’appel principal que de l’appel incident, sans les frais de justice vu le rejet des deux appels. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A.

[8] Loi modifiant le Code civil et d’autres dispositions législatives relativement à la publicité foncière , L.Q. 2000, c. 42, art. 19 . L’entrée en vigueur de cet

article est fixée au 9 octobre 2001 ( Décret 1066-2001, (2001) 133 G.O.Q. II, 38). ; Ostiguy c. Allie , id. , paragr. 38; voir également François Brochu, « Critique d’une réforme cosmétique en matière de publicité foncière » (2003) 105 R. du N. 761, p. 790).