2013 QCCQ 8348, 2013 QCCQ 8348

Champagne c. Tremblay 2013 QCCQ 8348 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUCE LOCALITÉ DE ST-JOSEPH-DE-BEAUCE « Chambre civile » No: 350-32-008894-125 DATE : 11 juillet 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. [JG-2320] ______________________________________________________________________ PIERRETTE CHAMPAGNE […]Sainte-Marie (Québec) […] et SERGE CÔTÉ […]Sainte-Marie (Québec) […] Demandeurs c.

KATHY TREMBLAY […]Sainte-Marie (Québec) […] et DANIEL LABBÉ […]Sainte-Marie (Québec) […] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Constatant un affaissement de l'asphalte à l'arrière de la résidence qu'ils ont nouvellement achetée, les demandeurs Pierrette Champagne et Serge Côté s'entendent avec leurs vendeurs, les défendeurs Kathy Tremblay et Daniel Labbé, pour que ces derniers et leurs assureurs assument le coût de l'enlèvement d'une vieille fosse septique en décomposition, cause probable de l'affaissement. [ 2 ] Or, en creusant, l'entrepreneur découvre une tout autre problématique: le sol s'est affaissé sous la semelle de la fondation et sous la dalle de béton du sous-sol. [ 3 ] Les demandeurs réclament des défendeurs la somme de 5 848,68 $ correspondant au coût pour remédier à la nouvelle problématique (3 937,24 $), au coût déjà convenu pour allocation d'asphalte (911,44 $) et à des dommages-intérêts de 1 000 $ compte tenu que, selon les demandeurs, les défendeurs étaient au courant de l'existence de la problématique.

Questions en litige: [ 4 ] L'entente intervenue entre les parties relative à l'enlèvement de la fosse septique ou du puisard est-elle toujours valable? [ 5 ] Si non, les demandeurs ont-ils droit à l'application de la garantie de qualité?

Les faits: [ 6 ] Le 22 décembre 2009, les demandeurs achètent des défendeurs l'immeuble avec bâtisses construites portant les numéros 150, 152 et 154, Notre-Dame Sud à Ste-Marie de Beauce (« l'immeuble »). [ 7 ] La vente est faite avec la garantie légale pour un prix de 229 000 $. [ 8 ] Les bâtisses de l'immeuble comprennent la maison d'origine datant du 19 ième siècle (approximativement 1890) et une rallonge, comprenant deux logements, construite en 1968-1969.

[ 9 ] Le 15 mai 2010, les demandeurs constatent que l'asphalte derrière la rallonge s'enfonce. Au plus creux, la profondeur atteint un pied. Des feuilles et autres détritus s'accumulent sur environ six pouces de haut. [ 10 ] Les demandeurs n'ont pas vu cet affaissement lors de leurs trois visites avant l'achat, probablement en raison de feuilles à l'automne (28 novembre 2009) et de neige en décembre (visites des 12 et 16 décembre 2009). [ 11 ] Les demandeurs consultent sur la cause de cet affaissement.

Les autorités de la Ville et un entrepreneur en asphalte l'estiment anormal. [ 12 ] Le 12 septembre 2010, les demandeurs rencontrent M. Daniel Labbé à ce sujet. M. Labbé les informe que l'affaissement existait lorsqu'il a acheté l'immeuble en 2003 et qu'il n'a pas évolué depuis. Son vendeur, M. Ferland, lui avait dit lors de la vente que l'affaissement était probablement attribuable à une fosse septique ou un puisard désaffecté. [ 13 ] Les demandeurs ne comprennent pas pourquoi les défendeurs n'ont pas déclaré cet affaissement dans le formulaire de « déclaration du vendeur » alors qu'ils le connaissaient.

En effet, ils ont coché non à la question: D4. Terrain (Sol) À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu: D4.1: des problèmes reliés au sol tels que glissement, affaissement, mouvement de terrain ou instabilité de sol affectant l'immeuble? [ 14 ] Le 29 mars 2011, l'entrepreneur en construction Excavation Emmanuel Vallée inc. estime le coût des travaux nécessaires pour excaver le terrain, démolir l'ancien puisard ou l'ancienne fosse septique et remblayer à la somme de 1 708,87 $.

À cela s'ajoutent les frais pour remettre l'asphalte sur le terrain. [ 15 ] Le 25 mai 2011, les demandeurs mettent en demeure les défendeurs de leur payer le coût de ces travaux. [ 16 ] Après différentes négociations par l'intermédiaire d'avocats, les parties s'entendent le 19 juillet 2011.

Les défendeurs et leur assureur Promutuel Beauce-Etchemin (« Promutuel ») acceptent de payer 1 708,87 $ pour les travaux et de payer une allocation de 800 $ plus taxes (911,44 $) pour la réfection de l'asphalte endommagé. [ 17 ] Le 16 août 2011, les demandeurs débutent les travaux prévus en présence d'un représentant de Promutuel. La recherche de la fosse septique ou du puisard est infructueuse. Par contre, en creusant plus profond que prévu, ils découvrent un affaissement du sol sous la semelle de fondation et la dalle de béton du sous-sol.

Cet affaissement mesure environ quinze pieds de long, atteint à son plus profond un pied et se rend sous la dalle de béton jusqu'à trois pieds à l'intérieur. [ 18 ] Afin de remédier à cette nouvelle problématique, Excavation Emmanuel Vallée inc. coule un béton spécial sous la semelle et la dalle de béton existante.

Les demandeurs en profitent également pour installer un drain de fondation. [ 19 ] Exavation Emmanuel Vallée inc. facture les demandeurs 3 937,24 $ pour les travaux destinés à remédier à l'affaissement et 1 467,18 $ pour les travaux destinés à installer le nouveau drain de fondation. [ 20 ] Le 28 novembre 2011, les demandeurs transmettent une mise en demeure aux défendeurs qui la reçoivent le 30 novembre 2011, de leur payer les sommes suivantes: ➢ Coût des travaux destinés à remédier à l'affaissement: 3 937,24 $ ➢ Allocation déjà convenue pour l'asphalte: 911,44 $ ➢ Dommages-intérêts pour troubles, ennuis et inconvénients: 1 000,00 $ ➢ Total: 5 848,68 $ Analyse et motifs: ➢ L'entente intervenue entre les parties relative à l'enlèvement de la fosse septique ou du puisard est-elle toujours valable? [ 21 ] L'entente intervenue entre les parties constitue une transaction: 2631.

La transaction est le contrat par lequel les parties préviennent une contestation à naître, terminent un procès ou règlent les difficultés qui surviennent lors de l'exécution d'un jugement, au moyen de concessions ou de réserves réciproques. Elle est indivisible quant à son objet. [1] [ 22 ] En concluant leur entente, les parties ont réglé leur différend portant sur la présence d'un affaissement selon des modalités qui y sont explicitées. [ 23 ] Les parties à une transaction s'obligent l'une envers l'autre, comme dans tout contrat [2] , à exécuter une prestation.

En plus, la transaction a, entre elles, l'autorité de la chose jugée [3] . [ 24 ] Les demandeurs demandent au Tribunal qu'il mette de côté la transaction compte tenu de la découverte d'une toute nouvelle problématique que celle qui était visée par la transaction. [ 25 ] Le Tribunal ne peut mettre de côté la transaction à moins qu'il ne l'annule pour « les mêmes causes que les contrats en général » [4] . [ 26 ] Le Tribunal constate que l'objet de la transaction était de remédier à l'affaissement du terrain qui découlait de la présence d'une

ancienne fosse septique ou d'un ancien puisard. Or, la réalité est tout autre. L'affaissement du terrain ne découle pas de la présence d'une fosse septique ou d'un ancien puisard mais d'un manque de compaction du sol qui s'étend sous la semelle de fondation et sous la dalle de béton. [ 27 ] Ainsi, les parties ont été victimes d'une erreur sur l'objet de leur contrat, ce qui constitue un vice de consentement: 1400.

L'erreur vicie le consentement des parties ou de l'une d'elles lorsqu'elle porte sur la nature du contrat, sur l'objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. L'erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. [5] [ 28 ] Conséquemment, la transaction est frappée de nullité: 1416 .

Tout contrat qui n'est pas conforme aux conditions nécessaires à sa formation peut être frappé de nullité. [ 29 ] Étant nulle, la transaction n'existe plus et les parties sont remises dans le même état que si elles ne l'avaient pas conclue. ➢ Sinon, les demandeurs ont-ils droit à l'application de la garantie de qualité? [ 30 ] Les demandeurs invoquent en leur faveur la garantie de qualité [6] . L'

article 1726 du Code civil du Québec définit la garantie de qualité ainsi: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 31 ] La garantie de qualité s'applique lorsque les conditions suivantes sont rencontrées: ➢ Les parties ne l'ont pas exclue spécifiquement au contrat de vente; ➢ Le bien est affecté d'un défaut; ➢ Le défaut est caché, non apparent; ➢ Le défaut est grave; ➢ L'acheteur ignore le défaut; ➢ Le défaut existe au moment de la vente. [ 32 ] De plus, l'acheteur doit dénoncer par écrit au vendeur, dans un délai raisonnable depuis sa découverte, l'existence du vice [7] . [ 33 ] L'acheteur doit prouver, par prépondérance de preuve [8] , que les conditions d'application de la garantie de qualité sont rencontrées. [ 34 ] L'acte de vente entre les parties prévoit spécifiquement que la vente est faite avec la garantie légale. [ 35 ] Le problème d'affaissement du sol sous la semelle de fondation et la dalle de béton du sous-sol est un défaut de l'immeuble.

L'affaissement de l'asphalte n'est que sa manifestation. [ 36 ] Ce défaut est grave puisqu'il compromet à plus ou moins long terme la solidité de l'immeuble. [ 37 ] Ce défaut existe au moment où les demandeurs achètent l'immeuble. Un tel affaissement n'apparaît pas du jour au lendemain.

D'ailleurs, les défendeurs connaissent sa manifestation, c'est-à-dire l'affaissement de l'asphalte puisqu'il existe au moment où ils ont eux- mêmes acheté en 2003. [ 38 ] Les demandeurs ne pouvaient connaître l'existence de ce défaut puisqu'ils devront creuser le sol plus bas que la semelle de fondation pour le constater. [ 39 ] Le Tribunal en conclut que l'immeuble est affecté d'un vice caché qui donne lieu à l'application de la garantie de qualité. Les demandeurs ont avisé les défendeurs qui ont pu constater sur place le vice caché. [ 40 ] Les demandeurs ont donc droit à une réduction du prix de vente.

Pour la déterminer, le Tribunal doit fixer le prix que les parties auraient négocié si les demandeurs avaient connu ce vice caché. [ 41 ] À cette fin, le Tribunal peut utiliser le coût des travaux nécessaires pour remédier au vice caché. [ 42 ] En l'espèce, les demandeurs ont dû débourser 3 937,24 $ pour les travaux d'excavation destinés à remédier au vice caché. Toutefois, les demandeurs en ont également profité pour installer un drain de fondation, ce qui constitue une amélioration de l'immeuble.

Une portion du coût d'excavation doit donc être attribuée à l'installation du drain de fondation. [ 43 ] Le Tribunal ne peut considérer les coûts pour refaire l'asphalte. Il a atteint la fin de sa vie utile et sa condition était visible. [ 44 ] Tout bien considéré, le Tribunal conclut qu'une réduction du prix de vente de 3 500 $ est appropriée dans les circonstances. [ 45 ] Les demandeurs réclament 1 000 $ en dommages-intérêts pour troubles, ennuis et inconvénients.

Pour y avoir droit, ils doivent prouver que les défendeurs avaient connaissance du vice caché [9] . [ 46 ] Les défendeurs ignorent le défaut puisque leur propre vendeur les met sur une fausse piste. D'ailleurs, lorsqu'en 2003 les défendeurs font des travaux de plomberie au sous-sol de la rallonge, leur entrepreneur constate la présence de terre immédiatement sous la dalle de béton. Tout comme le vice est caché aux demandeurs, il l'est également aux défendeurs. Le Tribunal ne peut donc accorder de dommages-intérêts. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE en

partie la demande; CONSTATE la nullité de la transaction intervenue entre les parties le 19 juillet 2011; CONDAMNE les défendeurs Kathy Tremblay et Daniel Labbé à payer aux demandeurs Pierrette Champagne et Serge Côté la somme de 3 500 $ avec les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 30 novembre 2011; CONDAMNE les défendeurs Kathy Tremblay et Daniel Labbé à payer aux demandeurs Pierrette Champagne et Serge Côté les frais judiciaires de la demande, soit 163 $. __________________________________ PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. Date d’audience : 4 juin 2013