2018 QCCA 1978, 2018 QCCA 1978

9251-5402 Québec inc. c. 7872879 Canada inc. 2018 QCCA 1978 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-026618-173 (500-17-075546-138) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 23 novembre 2018 CORAM : LES HONORABLES MANON SAVARD, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. APPELANTE AVOCATE 9251-5402 QUÉBEC INC. m e Mireille Brosseau (Colas Moreira Kazandjian Zikovsky) INTIMÉE AVOCAT 7872879 CANADA INC. Me FRÉDÉRIC DUPONT (Pinsky, Zelman, Segal, Santillo) En appel d'un jugement rendu le 17 janvier 2017 par l'honorable Kirkland Casgrain de la Cour supérieure, district de Montréal.

NATURE DE L'APPEL : Vente – Immeuble – Vente sans garantie légale – Vice de consentement – Déclaration du vendeur – État des stationnements souterrains – Travaux correctifs. Greffière d’audience : Lory Zakarian Salle : Pierre-Basile-Mignault (RC.08) AUDITION 11 h 26 Audition continuée du 22 novembre 2018. La présence des parties n’était pas requise. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. Lory Zakarian Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement qui la condamne, à

titre de vendeur, à verser à l’intimée, à

titre d’acheteur, 879 612,50 $ pour avoir induit en erreur cette dernière dans le cadre de la vente d’un immeuble. [ 2 ] De l’avis du juge, en fournissant à l’intimée une évaluation

sommaire et incomplète des coûts de réfection des dalles de stationnement de l’immeuble au montant de 350 000 $, les représentants du vendeur ont fait preuve de réticence. Ils ont ainsi délibérément omis de divulguer l’information disponible, dont une évaluation qui chiffrait le coût de réfection des garages à plus de 1,7 million de dollars et ont faussement rassuré l’acheteur sur le coût de réfection des stationnements, alors que cet élément était au cœur de ses préoccupations et des discussions ayant précédé la conclusion de la transaction.

Le juge conclut que l’erreur provoquée par le dol a eu pour effet de vicier le consentement de l’acheteur. [ 3 ] Le juge conclut que sans ce dol, l’acheteur n’aurait pas acheté au même prix et que le vendeur ne peut se retrancher derrière le fait que la vente a été conclue sans garantie légale pour tenter de s’exonérer.

Le vendeur ne peut non plus reprocher à l’acheteur sa témérité ou son défaut de procéder à sa propre évaluation des travaux correctifs pour échapper à sa responsabilité, alors qu’il a nié à l’acheteur le droit de procéder à des tests par carottage dans le cadre de sa vérification diligente et plutôt tenté de se faire rassurant en lui mentionnant détenir une évaluation du coût des travaux au montant de 350 000 $ qu’il était sur le point d’exécuter lui-même, sans révéler que cette évaluation avait été complétée six ans auparavant, avant que des tests par carottage n’aient été réalisés. [ 4 ] Le juge condamne en conséquence le vendeur à rembourser à l’acheteur le coût des travaux engagés inutilement à la suite de ses fausses représentations (49 994 $), de même que la différence de prix entre le coût réel des travaux (1 329 618,50 $) et la somme de 500 000 $ que l’acheteur avait estimée pour effectuer les travaux de réfection des stationnements. [ 5 ] Par son appel, l’appelante ne soulève que des erreurs de fait ou des erreurs mixtes de fait et de droit du premier juge à l’égard de la détermination du dol, des obligations respectives des parties dans le cadre de la transaction, de même que du caractère déterminant de l’information cachée sur la conclusion de la transaction.

Elle reproche également au juge d’avoir rejeté à tort l’objection de l’appelante au témoignage d’opinion de l’entrepreneur spécialisé Steven Steinwold sur la nécessité de démolir et reconstruire les dalles du stationnement, plutôt que de procéder à leur réfection partielle.

[ 6 ] Aucun de ces moyens n’est fondé. [ 7 ] En définitive, l’appelante ne démontre aucune erreur manifeste et déterminante dans le jugement de première instance, que ce soit dans l’analyse des témoignages ou dans l’appréciation de la crédibilité des témoins à l’égard des réticences du vendeur ou de leur effet sur la décision de l’acheteur de se porter acquéreur de l’immeuble. Les conclusions du juge méritent déférence [1] . [ 8 ] L’appelante ne nous convainc pas non plus d’une erreur révisable du fait que le juge a permis à M.

Steinwold de témoigner sur des questions de fait, en sa qualité d’entrepreneur spécialisé retenu par l’acheteur, sur la portée des travaux réalisés et l’équivalence entre le coût de réfection complète des dalles de stationnement et leur coût de réfection partielle ou ponctuelle [2] . Cette preuve n’a pas été contredite par l’appelante à l’audience, alors que le coût de réfection des dalles de stationnement était au cœur du débat.

En l’absence d’une preuve démontrant que la seule réparation des dalles de stationnement aurait coûté moins cher que leur réfection totale, il n’y a pas lieu pour cette Cour d’intervenir afin de réduire le montant des dommages octroyés à l’intimée pour tenir compte de la plus-value dont elle aurait bénéficié en raison de la réfection complète des dalles, d’autant plus que rien au dossier ne permet même de déterminer, voire d’arbitrer, cette plus-value. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 9 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. MANON SAVARD, J.C .A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C .A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C .A.