2019 QCCA 1663, 2019 QCCA 1663

9185-6617 Québec inc. c. Ville de Longueuil 2019 QCCA 1663 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-026842-179 ( 500-17-093886-169 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 25 septembre 2019 FORMATION : LES HONORABLES MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCATS 9185-6617 QUÉBEC INC. Me LOUIS ST-MARTIN Me Laurence Gascon ( Joli-Coeur Lacasse )

PARTIE INTIMÉE AVOCATE VILLE DE LONGUEUIL Me MARTINE BURELLE ( Burelle Avocate )

PARTIE INTIMÉE AVOCATE COUR SUPÉRIEURE DU QUÉBEC ABSENTE ET NON REPRÉSENTÉE

En appel d’un jugement rendu le 26 avril 2017 par l’honorable Julien Lanctôt de la Cour supérieure , district de Montréal . NATURE DE L’APPEL : Municipal - Fiscalité -Évaluation foncière - Modification du rôle - Découverte de pyrite - Interprétation législative. Greffière-audiencière : Amanda Kaneza Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 12 h 29 Début de l’audition. Commentaires introductifs par la Cour. 12 h 30 Argumentation de Me St-Martin. 12 h 34 Échanges entre la Cour et Me St-Martin. 13 h 06 Me St-Martin soumet une pièce additionnelle.

Suite des échanges entre la Cour et Me St-Martin. 13 h 23 Suite de l’argumentation de Me St-Martin. 13 h 32 Échanges entre la Cour et Me St-Martin. 13 h 41 Suspension de l’audition. 13 h 49 Reprise de l’audition. 13 h 50 PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. 13 h 51 Fin de l’audition. Amanda Kaneza, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] Pour les motifs qui seront déposés ultérieurement, LA COUR : [ 2 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A.

9185-6617 Québec inc. c. Ville de Longueuil 2019 QCCA 1663 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026842-179 (500-17-093886-169) DATE : Le 30 septembre 2019 CORAM : LES HONORABLES MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. 9185-6617 QUÉBEC INC. APPELANTE – demanderesse c.

VILLE DE LONGUEUIL INTIMÉE – défenderesse et COUR SUPÉRIEURE DU QUÉBEC MISE EN CAUSE MOTIFS D’UN ARRÊT PRONONCÉ SÉANCE TENANTE LE 25 SEPTEMBRE 2019 [1] Le 25 septembre 2019, la Cour a prononcé l’arrêt suivant : REJETTE l’appel, avec les frais de justice. [2] Voici les motifs au soutien de cet arrêt. [ 3 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 26 avril 2017 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Julien Lanctôt) [1] , qui rejette son pourvoi en contrôle judiciaire à l’encontre d’un jugement de la Cour du Québec (l’honorable Vincenzo Piazza) [2] en appel d’une décision du Tribunal administratif du Québec,

section des affaires immobilières (« TAQ ») [3] . Cette décision accueillait une requête en irrecevabilité de la Ville de Longueuil (« la Ville ») portant sur la demande de l’appelante de réviser le rôle triennal d’évaluation foncière 2010-2011-2012 en vertu des articles 131.2 et 174 (6) de la

Loi sur la fiscalité municipale [4] (« LFM »). [ 4 ] L’appelante est propriétaire d’un motel de 65 chambres acquis en 2007. [ 5 ] Le rôle triennal d’évaluation 2010-2011-2012, établi le 1 er juillet 2008, fixe sa valeur à 3 250 000 $. [ 6 ] Le 25 mai 2010, l’appelante reçoit un rapport commandé à la firme Fondasol. Celle-ci constate la présence de pyrite dans l’immeuble.

Le rapport identifie les dommages, souligne que la pyrite était présente au moment de l’acquisition et recommande des mesures correctrices consistant à l’enlèvement du remblai composé de pierre concassée de type « shaleux » sous la dalle de plancher. Aucune des mesures correctrices recommandées n’est effectuée par l’appelante qui continue normalement d’exploiter son motel. [ 7 ] L’appelante dépose le 20 décembre 2011 une demande de modifications dans le cadre de la tenue à jour du rôle triennal d’évaluation 2010-2011-2012 de la Ville.

Elle soutient que la présence de pyrite diminue considérablement la valeur de son unité d’évaluation. [ 8 ] Sa demande est fondée sur les articles 131.2 et 174(6) de la LFM ainsi libellés :

131.2. Une demande de révision peut être déposée en tout temps au cours de l’exercice financier pendant lequel survient un événement justifiant une modification du rôle en vertu de l’article 174 ou 174.2 ou au cours de l’exercice suivant, si l’évaluateur n’effectue pas cette modification. 174. L’évaluateur modifie le rôle d’évaluation foncière pour: […] 6° refléter la diminution de valeur d’une unité d’évaluation à la suite de l’incendie, de la destruction, de la démolition ou de la disparition de tout ou

partie d’un immeuble faisant

partie de l’unité; 131.2. An application for review may be filed at any time in the course of a fiscal year in which an event justifying an alteration to the roll under

section 174 or 174.2 occurs or in the course of the following fiscal year where the assessor fails to make the alteration. 174. The assessor shall alter the property assessment roll […] (6) to indicate a decrease in the value of a unit of assessment which results from a fire in or the destruction, demolition or disappearance of all or part of an immovable comprised in the unit; [ 9 ] Le 6 février 2012, l’évaluateur municipal refuse de modifier la valeur de l’unité d’évaluation.

L’appelante introduit dès le jour suivant une requête introductive d’instance au TAQ. [ 10 ] Devant le TAQ, la Ville présente une demande en irrecevabilité, invoquant le fait que la découverte de la pyrite ne constitue pas un événement au sens de l’ article 174(6) LFM . [ 11 ] Au terme de quatre jours d’audience ayant également porté sur la révision du rôle triennal 2013-2014-2015, le TAQ donne raison à la Ville. Il s’appuie sur le principe d’immutabilité du rôle d’évaluation et souligne que les motifs de la tenue à jour de l’

article 174 LFM constituent des exceptions à ce principe et doivent être interprétés restrictivement [5] . [ 12 ] Le TAQ cible ensuite le seul événement pouvant trouver application en regard des faits du litige, à savoir la destruction. Il détermine que la destruction doit correspondre à une destruction physique de tout ou d’une

partie de l’immeuble et non à une destruction de sa valeur [6] . Il note par ailleurs que les travaux recommandés par la firme Fondasol n’ont pas été effectués, que l’immeuble est toujours en place et qu’il est toujours en usage et exploité « ce qui est en porte-à-faux avec la définition d’un bâtiment détruit [7] ». [ 13 ] La Cour du Québec et la Cour supérieure refusent d’intervenir, estimant toutes les deux que la décision du TAQ est raisonnable. [ 14 ] Conformément à l’enseignement dégagé dans Agraira c.

Canada (Sécurité publique et Protection civile ) [8] , le rôle de la Cour est d’examiner si le juge de révision a choisi la norme de contrôle appropriée et s’il l’a appliquée correctement. [ 15 ] En l’espèce, comme l’ont décidé la Cour du Québec et la Cour supérieure, c’est la norme de la décision raisonnable qui s’impose. [ 16 ] Reste maintenant à déterminer si cette norme a été correctement appliquée en l’espèce. [ 17 ] C’est le cas.

À bon droit, la Cour supérieure a conclu que la Cour du Québec a minutieusement étudié la raisonnabilité de la décision du TAQ, une décision qu’elle estime au demeurant fort motivée [9] . [ 18 ] En effet, le TAQ prend en compte le principe de l’immutabilité consacré à l’

article 76 LFM dont l’objet est de « procurer une stabilité et une prévisibilité du fardeau fiscal non seulement pour les finances municipales, mais aussi pour les contribuables » [10] . Il détermine également que les motifs de tenue à jour précisés à l’

article 174 LFM doivent être interprétés restrictivement puisque dérogeant à ce principe de l’immutabilité [11] . [ 19 ] Cette formulation rejoint l’opinion de la Cour dans l’arrêt Groupe Champlain inc. c. Châteauguay (Ville de) [12] , opinion selon laquelle les modifications au rôle d’évaluation foncière prévues à l’

article 174 LFM dérogent au principe d’immutabilité et que leur caractère exceptionnel commande une interprétation restrictive [13] . Cette position de la Cour a d’ailleurs été récemment réaffirmée dans l’arrêt Ville de Montréal c.

Diaco [14] . [ 20 ] Le juge de la Cour supérieure est d’avis que cette détermination du TAQ est raisonnable et s’en explique ainsi : De plus, accepter les représentations de 9185 équivaudrait non seulement à contrevenir au principe de l’immuabilité des rôles d’évaluation municipaux, lequel serait compromis par la découverte de vices cachés de toute nature pouvant affecter l’intégralité d’un immeuble – dont il faudrait en plus établir le caractère « grave » –, mais également à interpréter de façon libérale les exceptions à cette immuabilité prévues à l’

article 174 de la LFM , lesquelles requièrent plutôt une interprétation restrictive puisqu’il s’agit de dispositions législatives de nature fiscale. [15] Reproduction textuelle [ 21 ] La Cour partage ce point de vue. [ 22 ] En outre, on ne peut dire que la signification du mot « destruction » retenue par le TAQ soit déraisonnable. Cette interprétation

s’arrime du reste fort bien avec la règle noscitur a sociis suivant laquelle le sens d’un terme peut être révélé par son association à des termes voisins. Les voisins du terme « destruction » sont ici l’« incendie », la « démolition » et la « disparition » qui expriment une idée d’anéantissement (partiel ou complet) de l’immeuble.

On ne peut certainement pas affirmer ici que le motel, toujours exploité commercialement malgré la présence de pyrite, satisfait à cette idée d’anéantissement partiel ou complet. [ 23 ] En somme, le juge de la Cour supérieure a choisi la bonne norme de contrôle et l’a appliquée correctement à la décision du TAQ. [ 24 ] Ce sont là les motifs au soutien de l’arrêt prononcé par la Cour, séance tenante, le 25 septembre 2019. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A.

Me Louis St-Martin Me Laurence Gascon Joli-Coeur Lacasse Pour l’appelante Me Martine Burelle Burelle avocate Pour l’intimée Date d’audience : 25 septembre 2019