2013 QCCQ 9726, 2013 QCCQ 9726

Eastcott c. Stancu 2013 QCCQ 9726 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-122706-106 DATE : 9 septembre 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-F. KEABLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DANIEL EASTCOTT […]Montréal (QC) […]

Partie demanderesse et défenderesse reconventionnelle c. LILIANA STANCU et ADRIAN RIZEANU […] Lachine (QC) […] Parties défenderesses et demanderesses reconventionnelles et LISE VIGNEAULT […]Longueuil (QC) […] et SERGE BÉDARD […]St-Philibert (QC) […] Parties appelées en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ La réclamation [ 1 ] Daniel Eastcott invoque la garantie du vendeur de l'

article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.) [1] pour réclamer 7 000 $ de Liliana Stancu et Adrian Rizeanu. Cette demande en justice entraîne aussi les appels en garantie des propriétaires antérieurs depuis 1994. La preuve [ 2 ] Le 28 août 2008, M. Eastcott achète un duplex centenaire de Liliana Stancu et Adrian Rizeanu pour environ 195 000 $ [2] . En janvier 2010, il découvre des défectuosités dans la structure du bâtiment.

Un estimé des coûts de réparations de 8 385 $ amène une mise en demeure aux vendeurs, le 28 janvier 2010. [ 3 ] Ces derniers recourent à des experts en bâtiments et obtiennent des conseils juridiques. Ils encourent des honoraires et déboursés de plus de 3 000 $. [ 4 ] Le rapport de l'ingénieur Stéphane Downs, du 12 mars 2010, les réconforte et les rassure quant à leur absence de

responsabilité. Il y a lieu de reproduire les commentaires pertinents de l'ingénieur et les constatations antérieures de l'architecte Louise Coutu, formulées le 24 septembre 2010 à l'intention de l'acheteur Eastcott : Rapport de l'ingénieur Downs « Toutefois, au moment de la vente en 2008, le vice était toujours existant, mais l'identification du problème de niveau dans les planchers, dans la

section structure de planchers du rapport de Mme Coutu, architecte, fait que, selon nous, l'existence du vice de construction était connue, sans pour autant que la cause exacte ne soit identifiée. Nous sommes donc d'avis que lors de la vente en 2008, le vice de construction était existant et identifié à l'acheteur dans son rapport d'inspection préachat. En n'effectuant pas les vérifications demandées, il assume, selon nous, le risque .

C'est pourquoi nous considérons que le problème de structure n'était pas un vice caché lors de la transaction de vente en 2008. » [3] Rapport de l'architecte Coutu « Les planchers doivent normalement être supportés de manière à être à niveau. Nous avons remarqué des irrégularités dans le niveau du sol du plancher du rez-de-chaussée et de l'étage . L'inspection visuelle des revêtements ainsi que celle des plafonds ne nous ont pas permis d'en déterminer la cause . Il faudrait probablement défaire les revêtements pour avoir ainsi accès à la structure du plancher et poser le bon diagnostic.

La maison est très âgée ce qui explique une

partie des irrégularités . Il est possible que la semelle de fondation sous le mur porteur du sous-sol ait subi un affaissement avec le temps, mais il nous est impossible, dans une inspection visuelle, surtout lorsque l'espace est fini, d'en déterminer. » [4] (nos souligné

s) Analyse [ 5 ] Le régime de protection de l'

article 1726 C.c.Q. ne libère pas l'acheteur de ses obligations de prudence et de diligence. [ 6 ] Dans le cas d'un bâtiment centenaire, les règles de prudence exigent que l'acheteur soit très attentif aux indices qui peuvent laisser présager l'existence de vices. [ 7 ] Le Tribunal conclut que le rapport d'inspection pré-achat de l'architecte Coutu, du 24 septembre 2010, contenait des indices sérieux d'anomalies qui auraient dû mener à plus de vérifications préalables de M.

Eastcott. [ 8 ] La réclamation doit donc être rejetée, de même que, par incidence, tous les appels en garantie contre les propriétaires antérieurs. [ 9 ] Comme M. Eastcott avait été prévenu à l'avance des motifs de contestation des vendeurs, le 13 avril 2010, il devra rembourser la majeure

partie des déboursés encourus pour contester sa réclamation téméraire, déposée le 20 avril 2010. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la demande principale; ACCORDE en

partie la demande reconventionnelle; CONDAMNE Daniel Eastcott à rembourser à Liliana Stancu et Adrian Rizeanu les frais d'expertise et juridiques encourus, limités à 2 500 $, avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue par l'

article 1619 du Code civil du Québec , depuis le 9 septembre 2013, plus les frais judiciaires de contestation de 148 $; REJETTE tous les appels en garantie, sans frais. __________________________________ L'Honorable Jean-F. Keable Date de la mise en demeure: 28 janvier 2010 Date de la demande: 20 avril 2010 Date d’audience : 30 août 2013 [1] 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. (1991, c. 64, a. 1726)