2018 QCCQ 8394, 2018 QCCQ 8394

Simard c. Leclerc 2018 QCCQ 8394 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Division des petites créances » N° : 200-32-701198-177 DATE : 1 er novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CODERRE, J.C.Q. (JC2399) ______________________________________________________________________ SERGE SIMARD et MARTYNE THOMPSON [...] Québec (Québec) [...] Demanderesse c. CHRISTIANE LECLERC et JEAN-YVES TURGEON [...] Québec (Québec) [...] Défendeurs et O’NEIL RHÉAUME, opérant sous la raison sociale O’Neil Rhéaume enr. [...] Québec (Québec) [...]

Partie appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, monsieur Serge Simard et madame Martyne Thompson (monsieur Simard et madame Thompson) réclament 15 000 $, des défendeurs, madame Christiane Leclerc et monsieur Jean-Yves Turgeon (madame Leclerc et monsieur Turgeon) à la suite d’une transaction qu’ils ont conclue avec les nouveaux propriétaires de l’immeuble en litige situé dans la municipalité de Lac-Beauport, soit madame Nathalie Lévesque et monsieur Félix Dufour Lévesque à la suite de la découverte par ces derniers que le sous-sol ne comportait pas, lors de la vente, un niveau d’isolation conforme aux normes de l’année de la construction de la maison, soit 2002. [ 2 ] Par la transaction et quittance intervenue au montant de 19 700 $, les demandeurs ont entièrement payé les travaux correctifs qui ont été requis à la suite d’une expertise réalisée par Détection Thermique J.D. (la facture pour son inspection et son rapport est d’un montant de 747,34 $) le 15 mai 2017, confirmant la non-conformité de l’isolation du sous-sol, travaux réalisés pour corriger la situation par Excavation Blouin selon une soumission présentée par cette dernière le 12 septembre 2017. [ 3 ] Un acte de subrogation a été signé entre monsieur Simard, madame Thompson, madame Lévesque et monsieur Dufour Lévesque relativement à la transaction et quittance intervenue entre eux. [ 4 ] C’est en vertu de cette dernière que monsieur Simard et madame Thompson ont pris leur recours dans cette instance contre madame Leclerc et monsieur Turgeon. [ 5 ] Ces derniers appellent en garantie le constructeur de la résidence en litige en 2002, monsieur O’Neil Rhéaume qui œuvre dans le domaine de la construction sous le nom de O’Neil Rhéaume enr. (monsieur Rhéaume). [ 6 ] Madame Leclerc et monsieur Turgeon ont requis, à la suite de l’avis de dénonciation qu’ils ont reçu ( art. 1739 C.c.Q. ), une expertise

qui a été réalisée par monsieur Mario Grondines, T.P. qui œuvre au sein de Habitation Expert-Conseil, expertise qui a été réalisée le 5 juillet 2017 et qui confirme que l’isolation au sous-sol n’est pas conforme aux normes de 2002.

Monsieur Grondines a requis au nom de son entreprise, Habitation Expert-Conseil inc., 2 299,50 $ pour son inspection et son rapport. [ 7 ] Dans leur demande d’intervention forcée d’un tiers, soit monsieur Rhéaume, madame Leclerc et monsieur Turgeon ont ajouté, lorsqu’ils ont fait cette demande au greffe de la Cour du Québec, Division des petites créances le 2 octobre 2017, qu’ils demandent le « remboursement du rapport d’expertise » sans préciser à qui et spécifiquement pour quel montant.

Le Tribunal indique immédiatement que cette demande est rejetée, n’ayant pas été dûment faite et ne comportant aucun timbre judiciaire comme cela est requis pour une demande reconventionnelle.

LE CONTEXTE [ 8 ] Le 27 novembre 2000, madame Leclerc et monsieur Turgeon acquièrent un terrain sur le Chemin [...] dans la municipalité de Lac- Beauport. [ 9 ] Après avoir fait divers travaux pour préparer le terrain pour la construction, ils concluent un contrat le 12 février 2002 avec monsieur Rhéaume afin de faire construire une résidence à cet endroit, et ce, pour un coût de 84 649,20 $, taxes incluses. [ 10 ] En regard de l’élément en litige dans la présente instance, soit le sous-sol, il est indiqué au contrat que monsieur Rhéaume isolera le tout comme suit « Styrofoam – un ½ ¨ ou thermo foil sur les murs » [Reproduction intégrale] . [ 11 ] Lors de l’audition, monsieur Rhéaume confirme qu’il a mis en place, non pas du styrofoam 1 ½’’, mais du thermo foil. [ 12 ] Le 10 juin 2004, madame Leclerc et monsieur Turgeon vendent leur propriété à monsieur Simard et madame Thompson. [ 13 ] Lors de l’audition, madame Leclerc précise que lorsqu’elle a vendu la résidence, au sous-sol les murs extérieurs, soit ceux le long de la fondation sont couverts de gypse.

Elle précise aussi que des divisions ont faites à l’intérieur du sous-sol pour une chambre et la salle commune.

Il y a aussi un atelier qui lui ne comporte pas autre chose que du gypse le long des parois du mur de fondation. [ 14 ] Lorsqu’ils sont devenus propriétaires, monsieur Simard et madame Thompson ont réalisé certaines modifications au sous-sol, notamment ils ont fait le plafond et ils ont remplacé le plancher flottant pour un autre type de plancher en bois. [ 15 ] Ils ont aussi fait changer une porte à l’avant de la propriété afin que celle-ci devienne une porte double et ils ont enlevé une fenêtre afin d’y installer une porte similaire à l’autre. [ 16 ] L’entrepreneur qui a fait les travaux de remplacement de la porte et de la fenêtre ne leur a rien signalé en ce qui concerne l’isolation au sous-sol au moment où cela a été fait en novembre 2010. [ 17 ] Monsieur Simard et madame Thompson ont vendu leur propriété le 27 avril 2015 à madame Nathalie Lévesque et monsieur Félix Dufour Lévesque.

Ce dernier est une personne qui œuvre dans le domaine de la construction selon le témoignage de monsieur Simard lors de l’audition.

Lorsqu’il a décidé de faire des travaux au sous-sol, monsieur Dufour Lévesque découvre qu’il y a un problème au niveau de l’isolation. [ 18 ] C’est dans ce contexte que le 26 mai 2017, monsieur Félix Dufour Lévesque et madame Nathalie Lévesque transmettent un avis de dénonciation d’un vice caché à monsieur Simard et à madame Thompson : […] Le samedi 6 mai 2017, alors que nous étions à effectuer des travaux sur le plancher dans la pièce adjacente à la salle de bain du sous-sol, nous avons décelé un problème d’isolation lors de l’installation de plinthes sur le mur de fondation.

Nous avons découpé une portion de gypse sur le mur, pour constater qu’il n’y avait aucun matériel d’isolation dans le mur. Puis, une vérification partielle des autres murs, nous portait à croire que le problème pouvait être présent sur l’ensemble des autres murs du sous-sol.

Dans les jours suivants, nous avons contacté une firme d’expert en détection thermique, lesquels ont examiné les murs du sous-sol, pour constater qu’un « thermofoil » avait é té utilisé comme isolant sur tous les murs de fondations de la maison, ce qui ne respecte pas les normes établies pour l’époque du bâtiment (construction février 2002), puisqu’il s’agit d’un simple pare-vapeur et non pas d’un isolant.

De fait, lorsqu’on se réfère aux normes d’isolation en vigueur à ce moment, la portion du sous-sol étant à plus de 50 % hors-sol (topographie du terrain et conception du bâtiment), celle-ci devrait être isolée comme un mur hors-sol soit avec une valeur R19.3, ce qui n ‘est pas le cas. Lors de l’inspection, l’expert a aussi noté une non-conformité concernant l’isolation des solives de rives. Celle-ci doit être améliorée et un pare-vapeur doit y être ajouté afin de respecter les normes.

La CONCLUSION DE L’EXPERT est éloquente : la propriété est affectée par certaines déficiences pouvant diminuer sa qualité générale qui nécessite une intervention d’urgence parce qu’elles pourraient représenter un risque potentiel de défaut majeur dans le futur. Notre opinion et celle de notre expert, sont à l’effet qu’il s’agit là d’un vice caché. Conséquemment, nous vous mettons en demeure de respecter, à

titre de vendeur, votre obligation de qualité et de réparer ces vices cachés . [… ]

[Reproduction intégrale] [ 19 ] Le rapport d’expert auquel réfèrent monsieur Dufour Lévesque et madame Lévesque est celui réalisé le 27 mai 2015 par Détection Thermique J.D., plus particulièrement par monsieur Maxime Lord.

Dans son rapport, monsieur Lord conclut : Nous sommes d’avis que la propriété est affectée de certaines déficiences pouvant diminuer sa qualité générale qui nécessitent une intervention d’urgence parce qu’elles pourraient représenter un risque potentiel de défaut majeur dans le futur notamment : • Le type d’isolant en place au sous-sol. [Reproduction intégrale] [ 20 ] Il ajoute que ce qui a été mis en place au sous-sol par monsieur Rhéaume « n’est pas un isolant, contrairement à ce qu’affirme nombre de fournisseurs ».

Il ajoute : « C’est un simple pare-vapeur ». [ 21 ] À la suite de cela, le 30 mai 2017, monsieur Simard et madame Thompson transmettent un avis de dénonciation du vice caché à madame Leclerc et monsieur Turgeon dans lequel ils joignent le rapport de Détection Thermique J.D. [ 22 ] Madame Leclerc et monsieur Turgeon consultent M e Jean-François Côté de la firme Côté Carrier Avocats.

Celui-ci écrit à monsieur Simard et madame Thompson le 14 juin 2017 afin de les informer que ses clients nient toute responsabilité et qu’ils ont l’intention de faire expertiser les lieux pour « pouvoir constater les prétendus vices cachés ». [ 23 ] Par ailleurs, ce même jour, soit le 14 juin 2017, M e Côté transmet une lettre à monsieur Félix Dufour Lévesque afin de l’informer qu’un expert ira visiter la propriété le 16 juin 2017.

En conséquence, il requiert qu’aucun correctif ne soit réalisé avant cela. [ 24 ] Maître Côté transmet également à cette même date un avis de dénonciation de vices cachés et une mise en demeure à monsieur O’Neil Rhéaume afin de l’informer que l’expert mandaté par monsieur Félix Dufour Lévesque a constaté qu’un thermofoil avait été utilisé comme isolant sur tous les murs du sous-sol, « ce qui ne serait pas conforme aux normes actuelles ni de celles établies à l’époque de la construction de la résidence ». [ 25 ] Monsieur Rhéaume est avisé qu’il y aura une expertise le 16 juin 2017 et M e Côté requiert qu’il aille constater l’état des lieux dès réception de l’avis de dénonciation et de la mise en demeure et qu’il prenne rendez-vous avec monsieur Félix Dufour Lévesque pour cela. [ 26 ] Par après, le 5 juillet 2017, monsieur Mario Grondines de Habitation Expert-Conseil inc. produit son rapport à la suite de son inspection de la résidence en litige.

Il spécifie qu’au Québec, une membrane de type thermofoil « doit être combinée à un autre isolant comme une laine minérale par exemple, surtout dans le but d’atteindre les valeurs minimales d’isolation édictées par le Code National du Bâtiment » [Reproduction intégrale] . [ 27 ] Monsieur Grondines conclut que « cette pellicule n’est pas un isolant, contrairement à ce qu’affirment nombre de fournisseurs » et il ajoute, comme cela a également été mentionné plus haut, qu’il s’agit d’un simple pare-vapeur réfléchissant. [ 28 ] Il conclut ainsi : Nous sommes d’avis que les murs du sous-sol de cette résidence ne sont pas isolés selon les exigences minimales qui étaient en vigueur au moment de la construction.

Les travaux correctifs sont importants et nécessitent le démantèlement de certains revêtements intérieurs de finition. Certaines précautions et adaptations afin de minimiser les dommages devront être prises à certains endroits (ex. escalier).

Le mur avant pour sa part devra être ré-isolé compte du fait qu’il est entièrement exposé. [Reproduction intégrale] [ 29 ] Lors de l’audition, monsieur Rhéaume dit qu’à la suite de la réception de la lettre de M e Côté, il a contacté ses assureurs qui l’ont informé ultérieurement, vers le mois d’août, que son contrat d’assurance ne couvrait pas la réclamation dans ce litige. [ 30 ] Par après, monsieur Rhéaume n’a pas fait de démarche pour visiter les lieux avant que les travaux correctifs ne soient entrepris par Excavation Blouin en septembre et octobre 2017. [ 31 ] C’est dans ce contexte que monsieur Simard et madame Thompson ont conclu une transaction avec monsieur Dufour Lévesque et madame Lévesque et qu’ils ont été subrogés dans leurs droits relativement à la réclamation dans la présente instance.

LES QUESTIONS EN LITIGE La demande est-elle bien fondée en fait et en droit? L’appel en garantie est-il bien fondé en fait et en droit ? ANALYSE La demande principale [ 32 ] Monsieur Simard et madame Thompson ont entrepris leur recours dans la présente instance sur la base de la subrogation, et ce, tel que cela est énoncé aux articles 1651 , 1652 , 1653 et 1654 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) :

1651. La personne qui paie à la place du débiteur peut être subrogée dans les droits du créancier. Elle n’a pas plus de droits que le subrogeant. 1652. La subrogation est conventionnelle ou légale. 1653. La subrogation conventionnelle peut être consentie par le créancier ou par le débiteur, mais elle doit être expresse et constatée par écrit. 1654. La subrogation consentie par le créancier doit l’être en même temps qu’il reçoit le paiement.

Elle s’opère sans le consentement du débiteur, malgré toute stipulation contraire. [ 33 ] Il appert qu’une telle subrogation a été faite de manière conforme aux articles précédemment énoncés le 23 août 2017, et ce, à la suite du paiement par monsieur Simard et madame Thompson de 19 700 $, soit le coût des travaux d’Excavation Blouin et de l’expertise de Détection Thermique J.D. [ 34 ] Monsieur Simard précise lors de l’audition qu’il a reçu un retour de 3 300 $ par le programme Réno-Vert, tel qu’il l’avait convenu avec monsieur Dufour Lévesque et madame Lévesque dans leur entente, ce qui diminue la somme versée à 16 400 $.

C’est celle-ci qui est réduite maintenant à 15 000 $ dans la présente instance. [ 35 ] Monsieur Simard et madame Thompson soumettent que la résidence qu’ils ont acquise de madame Leclerc et monsieur Turgeon comporte des vices cachés au niveau de l’isolation du sous-sol. À ce sujet, les articles 1726 , 1728 et 1739 C.c.Q. énoncent : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 36 ] Ils ont, comme les autres parties en défense et en appel en garantie, le fardeau de la preuve d’établir leurs prétentions selon les paramètres établis aux articles 2803 et 2804 C.c.Q. : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 37 ] À la suite de la preuve présentée par chacune des parties au litige, le Tribunal conclut que monsieur Simard et madame Thompson ont établi, plus particulièrement par le rapport de Détection Thermique J.D., celui-ci étant confirmé par monsieur Grondines, que le sous-sol de la résidence en litige ne comporte pas, selon les normes en vigueur au Code national du bâtiment en 2002, une isolation conforme. [ 38 ] Monsieur Rhéaume a conclu avec madame Leclerc et monsieur Turgeon un contrat d’entreprise, tel que défini à l’

article 2098 C.c.Q. : 2098. Le contrat d'entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l'entrepreneur ou le prestataire de services, s'engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s'oblige à lui payer. [ 39 ] Il devait, selon l’

article 2100 C.c.Q. réaliser la construction de la maison dans l’intérêt de ses clients et selon les règles de l’art : 2100. L'entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d'agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l'ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d'agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s'assurer, le cas échéant, que l'ouvrage réalisé ou le service rendu est conforme au contrat.

Lorsqu'ils sont tenus du résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu'en prouvant la force majeure. [ 40 ] Il n’a pas respecté les règles de l’art en matière d’isolation du sous-sol. Il admet, lors de l’audition qu’il ne connaissait pas ces normes au moment où il a fait les travaux se référant uniquement au fournisseur de matériaux. [ 41 ] Comme l’indique, tant le rapport de Détection Thermique J.D. que celui de monsieur Grondines, le « thermofoil » mis en place n’est pas un isolant malgré ce que les fournisseurs auraient pu lui dire. Il ne s’agit que d’un pare-vapeur.

[ 42 ] Ainsi, le Tribunal conclut que monsieur Simard et madame Thompson ont démontré qu’ils ont respecté toutes les règles énoncées aux articles 1726 et 1739 C.c.Q. Il s’agit d’un vice caché présent lors de la vente et diminue l’utilité de la résidence au point où ils n’auraient pas donné un si haut prix s’ils l’avaient connu. [ 43 ] Ils ont aussi respecté les exigences de l’

article 1739 C.c.Q. à l’égard de l’avis de dénonciation. Cela a aussi été respectée par madame Leclerc et monsieur Turgeon en regard de monsieur Rhéaume, et ce, par la voie de la lettre transmise par leur avocat le 14 juin 2017. [ 44 ] Lors de l’audition, le Tribunal a signalé à monsieur Simard et madame Thompson que les travaux réalisés en 2017 l’ont été conformément aux normes de cette année et non de 2002.

En raison de cela, les travaux apportent une plus-value à la résidence par rapport à ce qui aurait été fait en 2002. [ 45 ] En raison de cela, le Tribunal accueille la demande, mais réduit de vingt-cinq pour cent (25 %) la somme de 15 000 $ réclamée, ce qui fait en sorte qu’il accorde à monsieur Simard et madame Thompson 11 250 $. L’appel en garantie [ 46 ] Comme le Tribunal le mentionne dans la

section précédente, monsieur Rhéaume n’a pas respecté les normes en vigueur en 2002 pour l’isolation du sous-sol, se fiant à son fournisseur de matériaux et en raison de cela, les normes édictées au Code national du bâtiment n’ont pas été respectées. [ 47 ] En conséquence. Il n’a pas fait ses travaux au sous-sol au niveau de l’isolation selon les règles de l’art et il a contrevenu aux exigences de l’

article 2100 C.c.Q. [ 48 ] Ainsi, le Tribunal conclut que l’appel en garantie de madame Leclerc et monsieur Turgeon à l’égard de monsieur O’Neil Rhéaume est bien fondé en fait et en droit. [ 49 ] Pour cette raison, monsieur Rhéaume est condamné à la même somme à laquelle le sont madame Leclerc et monsieur Turgeon à l’égard de monsieur Simard et madame Thompson.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACUEILLE partiellement la demande principale des demandeurs, monsieur Serge Simard et madame Martyne Thompson, contre les défendeurs, madame Christiane Leclerc et monsieur Jean-Yves Turgeon; CONDAMNE les défendeurs, madame Christiane Leclerc et monsieur Jean-Yves Turgeon, à payer aux demandeurs, monsieur Serge Simard et madame Martyne Thompson, 11 250 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la date de la mise en demeure, soit le 26 mai 2017; LE TOUT avec les frais de justice de la demande principale, soit 200 $; ACCUEILLE l’appel en garantie de madame Christiane Leclerc et monsieur Jean-Yves Turgeon contre monsieur O’Neil Rhéaume; CONDAMNE monsieur O’Neil Rhéaume à payer à madame Christiane Leclerc et monsieur Jean-Yves Turgeon 11 250 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 26 mai 2017 avec les frais de justice de la demande principale de 200 $ et les frais de justice de la contestation des défendeurs principaux et demandeurs en garantie de 200 $; REJETTE la demande de madame Christiane Leclerc et monsieur Jean-Yves Turgeon pour le paiement des frais d’expertise de monsieur Mario Grondines de Habitation Expert-Conseil inc., cette demande n’ayant pas été faite de manière conforme et ne comportant aucun timbre judiciaire pour une demande reconventionnelle. PIERRE CODERRE, J.C.Q. Date d’audition : 25 octobre 2018