2021 QCCQ 882, 2021 QCCQ 882

Dominion Financement commercial inc. c. Bah 2021 QCCQ 882 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-255535-190 DATE : 11 février 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE EMMANUELLE SAUCIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DOMINION FINANCEMENT COMMERCIAL INC.

Partie demanderesse / défenderesse reconventionnelle c. VALÉRIE REINE BAH

Partie défenderesse / demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Dominion Financement Commercial Inc. ( Dominion ) réclame à Valérie Reine Bah 14 460 $ pour commission impayée à la suite de l’annulation unilatérale par Mme Bah du financement que Dominion obtient pour elle à sa demande et pour son seul bénéfice auprès d’Harbour Mortgage Corp. ( Harbour ). [ 2 ] De plus, Dominion demande que la défense et demande reconventionnelle soit déclarée abusive et réclame 16 000 $ de dommages, soit ses honoraires extrajudiciaires qu’elle débourse pour intenter la demande et se défendre à la demande reconventionnelle qu’elle estime frivole et dilatoire. [ 3 ] Dominion demande également l’exécution provisoire nonobstant appel du jugement vu la conduite abusive de Mme Bah. [ 4 ] En défense, Mme Bah nie lui devoir les sommes réclamées et ajoute que : - le financement approuvé par Harbour est pour un montant inférieur à celui demandé, donc ne rencontre pas ses besoins; - le fait que son ex-conjoint ne signe pas le mandat de Dominion l’autorisant à négocier ledit financement fait échec à la réclamation de sa commission; et - Dominion annule d’elle-même le financement d’Harbour faisant en sorte que Mme Bah soutient qu’elle ne lui doit pas sa commission puisqu’elle en perd le bénéfice. [ 5 ] Se portant demanderesse reconventionnelle, Mme Bah lui réclame 53 000 $ se détaillant comme suit : - 30 000 $ de dommages en raison de fautes de Dominion dans l’exécution de son mandat; - 18 000 $ représentant la condamnation prononcée par la Juge Lewis dans son jugement que doit payer Mme Bah à Service Financement Capital Inc. ( SFC ), un prêteur à court terme que lui présente Dominion pour lui permettre d’avoir les fonds nécessaires pour payer certains frais liés au financement d’Harbour; et - 5 000 $ en raison de l’abus de procédure dont fait preuve Dominion dans le présent dossier.

Questions en litige [ 6 ]

a) Dominion annule-t-elle le prêt hypothécaire d’Harbour en faveur de Mme Bah ?

b) Quelle est l’entente entre les parties si Mme Bah décide de ne pas aller de l’avant avec le financement négocié en son nom par Dominion ?

c) Dominion commet-elle les fautes dont se plaint Mme Bah ? Et si oui, quels sont les dommages en découlant ?

d) La demande de Dominion est-elle abusive ?

e) La défense et demande reconventionnelle de Mme Bah est-elle abusive ?

f) Y-a-t-il lieu d’ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel dans le présent dossier ?

Analyse

a) Dominion annule-t-elle le prêt hypothécaire d’Harbour en faveur de Mme Bah ? [ 7 ] Le 22 juin 2018, une entente intervient entre Dominion et Mme Bah intitulée « Mandat et consentement » selon laquelle Mme Bah autorise Dominion à faire une demande de prêt hypothécaire en son nom et l’autorise à négocier en sa faveur le financement requis [1] ( Entente ). [ 8 ] Les parties ne s’entendent pas si Dominion remplit son mandat. [ 9 ] En effet, selon Dominion, elle obtient le financement recherché et c’est Mme Bah qui choisit d’y mettre fin unilatéralement, tandis que Mme Bah soutient qu’elle n’obtient pas un financement suffisant et que, de toute façon, Dominion annule le financement, la privant ainsi de la possibilité de s’en prévaloir. [ 10 ] Le Tribunal retient plutôt la version des faits de Dominion pour les raisons ci-après expliquées. [ 11 ] Mme Bah est propriétaire de plusieurs immeubles avec son ex-conjoint et éprouve des difficultés financières. [ 12 ] Mme Bah est pressée d’obtenir le refinancement de son immeuble à revenus en raison du fait qu’elle veut, entre autres, racheter la part de son ex-conjoint dans ledit immeuble et rembourser ses dettes de l’ordre de 105 000 $. [ 13 ] Dès le premier contact avec Dominion, Mme Bah lui indique que l’équité de l’immeuble est suffisante pour obtenir un tel financement.

Dominion lui explique que le montant d’équité disponible dépendra de sa cote de crédit qui consiste en une évaluation de son historique de crédit et de sa capacité à le gérer pour quantifier son niveau de risque auprès d’une agence de notation de crédit. [ 14 ] Dominion mandate donc une firme pour obtenir la cote de crédit de Mme Bah qui se révèle faible, ce qui indique un risque plus grand pour le prêteur qu’elle n’honorera pas ses paiements à leur échéance. [ 15 ] Dominion avise donc Mme Bah que sa cote de crédit limite le choix des institutions prêteuses, ce que Mme Bah comprend ayant une certaine expérience en la matière. [ 16 ] Le 22 juin 2018, Dominion obtient la lettre d’intention d’Harbour pour un financement de 722 000 $ [2] qui nécessite toutefois le paiement d’un dépôt de bonne foi de 5 000 $ ainsi que l’évaluation de l’immeuble. [ 17 ] Mme Bah manifeste son grand intérêt, mais elle explique à Dominion qu’elle ne dispose pas des liquidités exigées par Harbour. [ 18 ] Mme Bah demande donc à Dominion de lui trouver une source additionnelle de financement à court terme pour ce dépôt et les frais liés à la transaction totalisant 12 000 $, ce qu’elle réussit à lui obtenir auprès de SFC. [ 19 ] Le dépôt de bonne foi de 5 000 $ est payé par SFC à Harbour ainsi que les frais d’évaluation et Mme Bah reçoit même 5 000 $. [ 20 ] Tout indique dans le comportement de Mme Bah qu’elle est satisfaite des services de Dominion et que le financement aura lieu. [ 21 ] Soudainement, Mme Bah avise Dominion qu’elle trouve le montant de financement de 722 000 $ insuffisant pour ses besoins et demande à Dominion d’obtenir plutôt un financement de 770 000 $. [ 22 ] Toutefois, Dominion lui explique qu’il n’est pas possible d’obtenir un financement de ce montant vu sa cote de crédit et ses ressources financières limitées, mais elle obtient du prêteur une augmentation de 10 000 $, donc un financement de 732 000 $ [3] . [ 23 ] Mme Bah signe la lettre d’intérêt du 22 juin 2018 signifiant son acceptation à un financement de 722 000 $, puis envoie par fax à Dominion entre le 26 juin et le 29 juin 2018 la lettre d’intention sur laquelle elle biffe le montant et indique unilatéralement 770 000 $, puis une autre sur laquelle elle raye le montant et indique unilatéralement 770 000 $ ou 732 000 $ si 770 000 $ n’est pas possible. [ 24 ] Finalement, le 29 juin 2018, elle renvoie la lettre d’intérêt dûment signée indiquant cette fois-ci 732 000 $ [4] . [ 25 ] Le Tribunal conclut donc qu’elle accepte les conditions du financement et que Mme Bah ne démontre pas qu’il aurait été possible d’obtenir le financement de 770 000 $ recherché. [ 26 ] Le Tribunal rejette donc le moyen de défense de Mme Bah selon lequel Dominion n’obtient pas le financement dont elle a besoin.

Il s’agit d’un moyen de défense complètement mal fondé d’autant plus qu’elle signe son acceptation pour un financement de 732 000 $. [ 27 ] Le 14 juillet 2018, Mme Bah envoie un courriel à Dominion pour annuler « toutes les demandes » [5] . [ 28 ] Dominion lui répond immédiatement qu’elle ne peut pas annuler la demande et lui demande le paiement de sa commission ainsi que le remboursement des 12 000 $ empruntés de SFC [6] . [ 29 ] Mme Bah ne rembourse pas SFC qui intente une action contre elle. [ 30 ] Le 5 janvier 2021, la Juge Lewis la condamne à payer à SFC le montant du prêt, plus 6 000 $ de dommages pour abus de procédure [7] .

[ 31 ] Lors de l’instruction de la présente instance, Mme Bah soulève plusieurs moyens de défense mal fondés pour justifier son refus de payer la commission de Dominion. [ 32 ] Tout d’abord, elle soutient que l’Entente aurait dû être signée par son ex-conjoint, car il était copropriétaire de l’immeuble au moment des démarches de refinancement. [ 33 ] Le Tribunal rejette cet argument puisque Mme Bah cherchait justement à refinancer cet immeuble pour en devenir seule propriétaire et racheter la part de son ex-conjoint. [ 34 ] Dominion n’avait donc pas à le faire intervenir dans la demande de financement puisqu’il ne sera plus propriétaire après le refinancement. [ 35 ] D’ailleurs, l’attitude de Mme Bah à l’instruction démontre son manque de conviction dans son propre argument.

Elle n’est pas une novice en la matière.

Elle a de l’expérience dans le domaine de l’immobilier et sait fort bien que la participation de son ex-conjoint n’est pas requise. [ 36 ] Mme Bah présente donc un moyen de défense, qu’elle sait, voué à l’échec. [ 37 ] Ensuite, Mme Bah soutient que Dominion annule elle-même le financement et, par conséquent, qu’elle ne lui doit rien. [ 38 ] Le Tribunal conclut qu’elle ne le démontre pas pour les motifs ci-après expliqués. [ 39 ] Tel qu’indiqué précédemment, Mme Bah envoie par fax son acceptation pour le financement à 732 000 $ à la fin juin 2018. [ 40 ] Le 13 juillet 2018, Mme Bah envoie un message texte à Dominion indiquant : « Si je comprends bien, vous venez de me dire dans votre appel téléphonique que vous avez annulé mon dossier à Harbour Mortgage et que vous allez mettre une hypothèque légale sur le sixplex 3953-3963 Adam d’ici aujourd’hui midi ? » [8] . [ 41 ] Le représentant de Dominion lui répond alors ne rien avoir annulé avec Harbour et qu’il est encore possible d’aller de l’avant avec le financement [9] . [ 42 ] Ce n’est que le 18 juillet 2018 qu’Harbour annule la demande de financement vu que Mme Bah ne désire plus poursuivre la demande de ce prêt [10] et après avoir été avisé par Dominion du courriel du 14 juillet 2018 de Mme Bah visant l’annulation de « toutes les demandes » [11] . [ 43 ] Le Tribunal conclut que la preuve prépondérante démontre que c’est Mme Bah qui décide de ne pas se prévaloir du financement et qu’elle l’annule le 14 juillet 2018 [12] en toute connaissance de cause d’autant plus que le représentant de Dominion lui mentionne le jour même qu’elle devra rembourser les 12 000 $ dus à SFC, plus les frais de courtage de 14 640 $ [13] . [ 44 ] Mme Bah met donc de l’avant un autre moyen de défense qu’elle sait frivole compte tenu du fait que le représentant de Dominion lui dit spécifiquement que le prêt est disponible et qu’elle choisit de ne pas s’en prévaloir. [ 45 ] Le Tribunal conclut que Dominion obtient le financement recherché que Mme Bah l’accepte et que, tout à coup, elle change d’idée et décide de ne plus aller de l’avant avec ledit financement.

Elle doit, par contre, en assumer le coût.

b) Quelle est l’entente entre les parties si Mme Bah décide de ne pas aller de l’avant avec le financement négocié en son nom par Dominion ? [ 46 ] L’Entente prévoit le paiement d’une commission dans les termes suivants : « Si votre dossier est accepté , il est à noter qu’il y aura des frais de dossier à prévoir de 2 % du montant autorisé. Les frais d’évaluation seront à la charge de l’emprunteur. Les frais de l’institution financière choisi[e] sont exclus dans le 2 % de frais de dossier. Si les emprunteurs se désistent du présent contrat, une pénalité équivalente à 2% du montant demandé sera applicable.

Le contrat prend effet à la signature et il est irrévocable. Cette entente est valide pour (3) trois mois suivant la date de la signature. Il est à noter qu’advenant un refus de l’institution financière, il n’y a aucuns frais à payer. » [ 47 ] La clause est claire et doit s’appliquer puisque Dominion obtient le financement recherché et que c’est Mme Bah qui décide unilatéralement de ne pas aller de l’avant. [ 48 ] Le Tribunal conclut que Dominion rencontre son fardeau de démontrer qu’elle a droit au montant de la commission réclamé de 14 460 $.

c) Dominion commet-elle les fautes dont se plaint Mme Bah ? Et si oui, quels sont les dommages en découlant ? [ 49 ] Mme Bah soulève dans sa défense et demande reconventionnelle que Dominion commet plusieurs fautes dans l’exécution de son mandat.

Elle a le fardeau de les démontrer, ce qu’elle ne fait pas pour les motifs énoncés ci-après. [ 50 ] Tout d’abord, Mme Bah soutient que Dominion ne peut lui réclamer la commission selon les termes de l’Entente, mais elle ne le démontre pas [14] , le texte de l’Entente ne souffrant d’aucune ambiguïté. [ 51 ] De plus, Mme Bah soutient que le représentant de Dominion lui fait des représentations verbales selon lesquelles la commission ne serait pas exigible, ce qu’elle ne met pas en preuve non plus.

[ 52 ] Par ailleurs, Mme Bah se plaint que le représentant de Dominion la harcèle et lui fait plusieurs menaces [15] , mais elle n’en fait pas la preuve. Il est vrai que le représentant de Dominion communique avec elle plusieurs fois cherchant à comprendre les divers documents contradictoires qu’elle lui envoie et à clarifier ses instructions. Ceci ne constitue pas du harcèlement et le ton des messages textes entre les parties, ne dénotent pas d’agressivité ni du harcèlement. [ 53 ] Finalement, Mme Bah ne démontre pas que Dominion aurait commis une faute dans l’obtention du financement par SFC.

En effet, sans ces démarches, Mme Bah n’aurait pas pu satisfaire aux conditions de financement d’Harbour. [ 54 ] Mme Bah ne démontre pas en quoi ce prêt, à très court terme, est usuraire contrairement à ce qu’elle laisse entendre lors de son témoignage. [ 55 ] Le Tribunal conclut donc que Mme Bah ne se décharge pas du fardeau qui lui incombe de démontrer que Dominion commet des fautes à son égard.

d) La demande de Dominion est-elle abusive ? [ 56 ] Mme Bah soutient que la demande de Dominion est abusive. [ 57 ] Le Tribunal ne partage pas son point de vue puisqu’il accueille la demande de Dominion pour commission impayée dans sa totalité et condamne même Mme Bah à lui payer une

partie des dommages réclamés pour abus de procédure. [ 58 ] Le Tribunal rejette donc en totalité sa demande reconventionnelle.

e) La défense et demande reconventionnelle de Mme Bah est-elle abusive ? [ 59 ] Dominion soutient que la défense et demande reconventionnelle de Mme Bah est abusive et demande donc le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires de 16 000 $. [ 60 ] D’entrée de jeu, Dominion souligne, avec raison, au début de l’instruction que la forme de la défense et demande reconventionnelle de Mme Bah n’est pas conforme au Code de procédure civile et qu’à sa face même, la demande devrait être rejetée.

Dominion choisit de ne pas le demander formellement et accepte de procéder au procès afin d’en finir avec le présent dossier. [ 61 ] Le Tribunal constate qu’effectivement, la défense et demande reconventionnelle ne respecte pas les exigences du Code de procédure civile quant à sa forme ni son contenu. [ 62 ] Il est vrai que Mme Bah se représente seule, mais elle a l’obligation de se conformer aux exigences dudit code. [ 63 ] Tel que mentionné précédemment dans le présent jugement, le Tribunal conclut que la défense et demande reconventionnelle amendée ne contient pas de moyens de défense sérieux et que Mme Bah en est bien consciente, vu son expérience dans le domaine immobilier et son attitude à l’instruction qui avance ces éléments sans conviction et de mauvaise foi. [ 64 ] De plus, sa demande reconventionnelle par laquelle elle réclame à Dominion 53 000 $ est à sa face même abusive.

Elle ne contient aucun fait pouvant donner ouverture à une telle demande et se limite à des allégations générales et vagues de fautes. [ 65 ] Le fait que la défense et demande reconventionnelle n’offre aucune véritable chance de succès est révélatrice de la légèreté blâmable de Mme Bah et amène le Tribunal à conclure qu’elle n’est produite que dans le seul but de faire trainer le processus judiciaire et de gagner du temps, vu les difficultés financières de Mme Bah. [ 66 ] Le Tribunal accueille donc la demande de déclarer abusive la défense et demande reconventionnelle de Mme Bah. [ 67 ] Par contre, le Tribunal conclut que le montant réclamé est exagéré vu le montant en litige et en diminue le montant des dommages à 5 000 $.

f) Y-a-t-il lieu d’ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel dans le présent dossier ? [ 68 ] Quant à la demande de prononcer l’exécution provisoire du jugement nonobstant appel, le Tribunal conclut qu’il s’agit d’une mesure exceptionnelle qui doit être prononcée en l’espèce pour les raisons suivantes. [ 69 ] Tout d’abord, il est manifeste que Mme Bah abuse de ses droits envers Dominion en produisant une défense et demande reconventionnelle mal fondée et frivole. [ 70 ] De plus, la preuve démontre que Mme Bah a adopté la même attitude abusive dans un recours l’opposant à SFC [16] qu’elle porte en appel à la Cour d’appel en utilisant un modèle de procédure tout autant non conforme que celui qu’elle utilise dans sa défense et demande reconventionnelle au présent dossier. [ 71 ] Sans préjuger du sort de cette procédure devant la Cour d’appel, le Tribunal note toutefois que ses moyens d’appel reprennent les vagues allégations de fautes de Dominion jugées non fondées dans le présent dossier. [ 72 ] En effet, Mme Bah soumet dans les mots suivants ses moyens de défense: « Considérant que le juge présent à l’audience du 1 er octobre 2020 a pris

partie pour la

partie adverse et pour son témoin lors de l’audience, m’empêchant de témoigner adéquatement, et considérant que il y a eu des fautes du courtier hypothécaire Denis Nadeau qui est un associé et un ami et un témoin de la

partie adverse que le juge n’a pas tenu compte, de plus le juge n’a pas tenu compte de mon témoignage de l’inscription sur l’immeuble par SERVICE FINANCEMENT CAPITAL INC. qui m’a fait perdre plus de 100 000 $ ; je

souhaiterais faire appel de cette décision afin que je puisse faire mon témoignage adéquatement et que justice soit rendue. » [17] [ 73 ] Le Tribunal, exerçant sa discrétion judiciaire, conclut que les circonstances particulières du présent dossier et la conduite de Mme Bah dans le dossier l’opposant à SFC justifient l’émission d’une ordonnance d’exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande introductive d’instance avec les frais de justice; CONDAMNE Valérie Reine Bah à payer à Dominion Financement Commercial Inc. 14 460 $ avec intérêts au taux légal depuis le 14 juillet 2018 plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec ; REJETTE la défense et demande reconventionnelle avec les frais de justice; DÉCLARE la défense et demande reconventionnelle abusive; CONDAMNE Valérie Reine Bah à payer à Dominion Financement Commercial Inc. 5 000 $ avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à partir de la date du présent jugement; ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel. __________________________________ EMMANUELLE SAUCIER, J.C.Q. Me Jonathan Gamache L évesque L avoie A vocats inc . Avocats de la

partie demanderesse Valérie Reine Bah

Partie défenderesse non représentée Date d’audience : 5 février 2021