2022 QCCA 232, 2022 QCCA 232

Rodgers c. Gaudet 2022 QCCA 232 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027527-183 (550-17-008370-155) DATE : 16 février 2022 FORMATION : LES HONORABLES ALLAN R. HILTON, J.C.A. SIMON RUEL, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A. JANICK RODGERS , en sa qualité de notaire APPELANTE — défenderesse c.

JULIE GAUDET PATRICE TREMBLAY INTIMÉS — demandeurs et MARC PARIS DANIELLE FILION JULIO VALENZUELA INTIMÉS — défendeurs et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE GATINEAU MIS EN CAUSE — mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante, une notaire, a reçu la transaction immobilière qui est au cœur du litige. [ 2 ] Elle se pourvoit contre un jugement rendu le 4 avril 2018 par la Cour supérieure, district de Gatineau (l’honorable Mark G.

Peacock) [1] , lequel, essentiellement : - conclut que les intimés Paris et Filion (« les vendeurs ») ont commis un dol en n’informant pas les intimés Gaudet et Tremblay (« les acheteurs ») (

i) que leur immeuble était situé dans une zone à risque de glissement de terrain et (ii) qu’un glissement de terrain d’une superficie d’environ 80 m x 200 m était survenu dans le boisé arrière de la propriété trois années auparavant; - conclut que l’intimé Valenzuela (« le courtier »), neveu des vendeurs, a contribué au dol de ces derniers; - annule en conséquence la vente de l’immeuble et ordonne aux acheteurs de le « rétrocéder […] libre de tout droit hypothécaire ou autre droit réel » [2] aux vendeurs, contre remboursement par ces derniers du prix d’achat de 347 500 $, des impenses utiles de 63 909,40 $, des frais de transaction de 8 148,89 $ et de dommages moraux de 9 776 $ [3] ; - conclut que l’appelante a commis une faute professionnelle en ne vérifiant pas la teneur du règlement municipal mentionné dans le certificat de localisation qui lui avait été transmis et en n’informant pas ses clients acheteurs, en conséquence, que la propriété qu’ils s’apprêtaient à acheter était située dans la zone susmentionnée; - détermine que le quantum des dommages causés aux acheteurs par cette faute de l’appelante s’élève à 429 334,29 $, soit l’exact équivalent du prix d’achat de 347 500 $, des impenses de 63 909,40 $, des frais de transaction de 8 148,89 $ et des dommages moraux de 9 776 $ [4] ; - condamne les vendeurs, le courtier et l’appelante in solidum à payer aux acheteurs cette somme totale de 429 334,29 $, avec l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter de l’assignation et les frais de justice, incluant les frais d’expert de 9 941,65 $ [5] ; et, - établit la part de responsabilité pour valoir uniquement entre les vendeurs, le courtier et l’appelante à 100 %, 0 % et 0 % respectivement [6] . [ 3 ] Les vendeurs et le courtier n’ont pas appelé du jugement entrepris et n’étaient pas présents lors de l’audience.

L’appelante et les

acheteurs ont par ailleurs admis que le courtier a fait cession de ses biens, tout comme la venderesse Filion. Quant au vendeur Paris, il n’a pas fait faillite et, comme leur procureure en a informé la Cour, les acheteurs n’ont « aucune idée » de sa solvabilité. [ 4 ] Pour les motifs qui suivront plus après, la Cour conclut que certains des moyens d’appel proposés par l’appelante sont bien fondés et qu’il y a lieu d’intervenir concernant les dommages dont elle est redevable envers les acheteurs, in solidum avec les vendeurs et le courtier.

Mais auparavant, une brève revue du contexte sera utile à la compréhension de cette conclusion et des motifs qui la sous- tendent. D’autres éléments factuels seront abordés plus spécifiquement lors de l’analyse des questions que soulève l’appel. 1 - Le contexte [ 5 ] Alors qu’ils sont à la recherche d’une propriété, les acheteurs constatent sur Internet que le prix de la résidence des vendeurs, située au 29 chemin Fleury à Chelsea (l’« Immeuble »), est passé de 399 000 $ à 335 000 $.

Ils communiquent avec le courtier le jour même. [ 6 ] Dans la déclaration qu’ils ont remplie avec ce dernier concernant certaines caractéristiques et l’état de l’Immeuble, les vendeurs ne déclarent aucune « limitation de droit public échappant au droit commun (ex : zone inondable, règlements municipaux de zonage et de lotissement, […] » [7] ni l’existence de « problèmes reliés au sol tels que glissement, affaissement, mouvement de terrain ou instabilité de sol affectant l’immeuble » [8] . [ 7 ] Le 9 novembre 2013, les acheteurs visitent l’Immeuble en compagnie du courtier. La visite dure entre 30 et 45 minutes.

Ils marchent sur la

partie gazonnée du terrain, sans pénétrer dans le boisé situé dans la

partie arrière de la propriété. [ 8 ] Ils sont ensuite avisés par le courtier qu’une promesse d’achat a déjà été déposée, mais qu’elle n’a pas encore été présentée aux vendeurs. La même journée, à 13 h 20, ils promettent par écrit d’acheter la propriété au coût de 350 000 $, conditionnellement à l’examen de la déclaration du vendeur, l’obtention d’un certificat de localisation et une inspection. À 18 h 50, les vendeurs acceptent l’offre [9] . [ 9 ] Le 14 novembre 2013, l’inspection préachat est effectuée.

Deux jours plus tard, les acheteurs signent l’avis de réalisation des conditions prévues dans leur promesse d’achat, malgré qu’ils n’aient toujours pas obtenu le certificat de localisation, et, vu les résultats de l’inspection, les parties conviennent d’abaisser le prix à 347 500 $ [10] . La signature de l’acte de vente est prévue pour le 1 er mars 2014.

Dans les faits, la transaction sera conclue le 14 mars 2014. [ 10 ] Dans l’intervalle, les acheteurs acquièrent divers matériaux pour procéder à des améliorations à l’Immeuble, puis donnent mandat à l’appelante de préparer la transaction et de la recevoir. [ 11 ] L’appelante reçoit le certificat de localisation un peu plus d’une semaine avant la transaction et informe les acheteurs qu’il indique que l’emplacement de la remise à l’arrière de la propriété ne respecte pas la marge de recul. [ 12 ] Le certificat contient aussi la mention suivante dans la

section « CONFORMITÉ AUX RÈGLEMENTS MUNICIPAUX » : « [l]e bien-fonds est situé en tout à l’intérieur d’une zone de contrainte à l’occupation humaine selon le règlement portant le numéro 635- 05 et qui a été modifié sous le numéro 795-11 » [11] .

Croyant que cette mention d’une « zone de contrainte à l’occupation humaine » ne concerne que des limitations ou conditions à la possibilité d’installer des dépendances sur la propriété, telles, par exemple, une remise, un trampoline, une piscine ou un spa, l’appelante ne consulte pas le règlement en question et ne communique pas avec l’arpenteur- géomètre pour obtenir des précisions.

Or, le règlement modificateur 795-11 auquel réfère le certificat situe la propriété dans une des « zones de mouvement de masse » à risque moyen/élevé situées sur le territoire de la MRC des Collines-de-l’Outaouais, plus précisément dans une des « zones exposées aux glissements de terrain » de la municipalité de Chelsea. [ 13 ] Quant aux acheteurs, Tremblay a témoigné avoir constaté cette mention dans le certificat de localisation, s’être satisfait de l’explication donnée par l’appelante et, de façon générale, que lui et sa conjointe s’en remettaient à elle et lui faisaient confiance. [ 14 ] Le 14 mars 2014, l’acte de vente est conclu au montant de 347 500 $ [12] . [ 15 ] Le 16 mars 2014, les acheteurs prennent possession de la propriété et consacrent le mois suivant à des travaux de rénovation avec les matériaux achetés avant le mandat confié à l’appelante et la transaction. [ 16 ] Le 20 avril 2014, l’acheteur Tremblay se rend dans la

partie boisée située à l’arrière de la propriété et constate des traces d’un glissement de terrain vers la propriété voisine située en contrebas, incluant arbres déracinés et amas d’argile au sol. Inquiets de la solidité de leur terrain, l’acheteuse Gaudet effectue certaines recherches sur Internet et prend connaissance sur le site de la municipalité d’une foire aux questions, d’une carte de zones à risques et de vidéos d’un glissement de terrain survenu à l’occasion de fortes pluies en juin 2011. [ 17 ] Le 21 mai 2014, les acheteurs transmettent une mise en demeure aux vendeurs.

Ces derniers y répondent en niant responsabilité.

Ils invoquent essentiellement que le courtier les avait dûment informés d’un mouvement de sol survenu sur la propriété et vers celle de leur voisine, et leur reprochent leur omission d’avoir alors poussé plus loin leurs propres vérifications. [ 18 ] Le 6 novembre 2014, les acheteurs transmettent une nouvelle mise en demeure, cette fois à tous les défendeurs, réclamant l’annulation de la vente, la remise en état des parties et des dommages. [ 19 ] Le 11 juin 2015, les acheteurs introduisent contre leurs vendeurs, le courtier et l’appelante une demande en annulation de la vente et en dommages pour remboursement du prix d’achat, des impenses qu’ils ont assumées pour les rénovations à l’Immeuble, ainsi que pour dommages moraux, troubles et inconvénients, le tout totalisant 425 648,89 $.

Subsidiairement, si le tribunal ne fait pas droit à leur demande d’annulation, les acheteurs réclament une réduction du prix d’achat de 155 000 $ ainsi que 20 000 $ pour troubles et

inconvénients. [ 20 ] Au cours de l’instruction, ils modifient les conclusions de leur procédure afin de demander essentiellement la condamnation in solidum de tous les défendeurs au remboursement du prix d’achat et au paiement de tous les dommages réclamés. 2 - Le jugement entrepris [ 21 ] Après une revue du contexte et des causes de reproche formulées par les acheteurs contre chacun des défendeurs, le juge mentionne qu’il se « concentrera exclusivement sur la question de savoir si le consentement a été vicié conformément aux articles 1400 C.c.Q. et suivants » [13] et annonce d’emblée : [53] En guise de préambule à ses conclusions finales, le Tribunal conclut que les acquéreurs se sont déchargés du fardeau de prouver le dol des vendeurs et que, par conséquent, toute défense fondée sur l’erreur inexcusable n’est pas recevable.

Pour ces motifs et compte tenu des fautes professionnelles constatées , le Tribunal ordonnera la résolution (annulation) de l'acte de vente et accordera des dommages-intérêts tout en déclarant les défendeurs responsables in solidum . [Soulignements ajoutés] [ 22 ] Le juge analyse ensuite plus en détail la responsabilité de chacun des défendeurs.

La responsabilité des vendeurs [ 23 ] Il conclut d’abord que les vendeurs ont sciemment omis de divulguer aux acheteurs les éléments suivants, commettant ainsi un dol ayant eu pour effet de vicier leur consentement au sens des articles 1401 et 1407 du Code civil du Québec : (

a) que l’immeuble était situé dans une « zone de mouvement de masse »; (

b) qu’étant située dans une telle zone, aucune construction additionnelle ne pouvait être entreprise sans un certificat d'ingénieur approprié; (

c) qu'ils avaient procédé à des constructions telles qu'un spa, un cabanon, une terrasse en bois et une piscine hors terre, sans se conformer aux règlements de zonage; (

d) que la propriété voisine avait fait l'objet d'un glissement de terrain majeur et d'un effondrement du mur de soutènement en 2011 lors de fortes pluies; (

e) que les vendeurs savaient pertinemment que les facteurs en (

d) étaient pertinents pour la décision d'un acheteur éventuel puisque ceux-ci avaient permis à d’autres acquéreurs potentiels de se retirer de la transaction lorsque ceux-ci, de leur propre initiative, ont pu constater les effets du glissement de terrain sur l’immeuble avoisinant. [14] La responsabilité du courtier [ 24 ] Le juge note que la relation familiale entre le courtier et les vendeurs a affecté l’exécution de son obligation de divulgation envers les acheteurs [15] . [ 25 ] Concluant ensuite au manque de crédibilité du vendeur Paris et du courtier, le juge retient le témoignage de l’acheteur Tremblay que ce dernier ne l’a jamais avisé du glissement de terrain dans le boisé et conclut que « les actions et omissions du courtier démontrent qu’il a indûment favorisé les vendeurs et qu’il a refusé de divulguer des renseignements essentiels aux [acheteurs] » [16] , notamment sa connaissance du glissement en question vers la propriété voisine en 2011, d’une part, et du fait que de potentiels acheteurs avaient antérieurement retiré leur offre après avoir constaté ce glissement dans le boisé arrière, d’autre part [17] .

Le courtier a donc participé au dol des vendeurs [18] . [ 26 ] S’appuyant sur l’arrêt rendu par la Cour dans Bourque c. Poudrier [19] , le juge estime que le préjudice causé aux acheteurs par la faute et le dol du courtier est équivalent au montant du prix de vente, des impenses et des dommages que les vendeurs sont tenus de leur restituer [20] .

La responsabilité de l’appelante [ 27 ] Le juge est d’avis qu’en l’espèce le « principal problème » est que l’appelante n’a pas compris ce que signifiait la mention « zone de contrainte à l’occupation humaine » contenue dans le certificat de localisation et rejette sa position selon laquelle le problème a été causé par le manque de précision du certificat de l’arpenteur-géomètre : [177] Même si l’expression « contrainte à l’occupation humaine » n’est pas aussi précise que l’expression « risque élevé de mouvements de masse exposée aux glissements de terrain » utilisé au paragraphe 176 du présent jugement, avec l’expérience de la notaire ainsi qu’en faisant preuve de prudence et de diligence raisonnable, cette expression aurait dû amener la notaire à conseiller les acquéreurs d'examiner la question plus à fond . […] […] [186] […] Cependant, malgré le fait qu’elle n’a pas compris ce que « zones de contraintes à l’occupation humaine » voulait dire, la notaire n’a ni contacté l’arpenteur géomètre afin de se renseigner ni averti les acquéreurs de se renseigner eux-mêmes auprès du même

arpenteur géomètre. La notaire prend la position qu’elle n’avait à faire ni l’un ni l’autre de ces gestes puisque le problème a été causé par l’arpenteur, lequel n’est pas

partie au présent litige . [Soulignements ajoutés; renvois omis] [ 28 ] Le juge estime par ailleurs opportun de souligner « la nuance importante que la notaire n’a [pas] participé au dol » [21] . [ 29 ] Concernant le lien causal, le juge estime qu’il « est le fruit de (1) l'omission volontaire de divulguer qui équivaut à dire une fausseté et (2) le défaut de la notaire de fournir des conseils appropriés sur la restriction de zonage inscrite dans le certificat […] » [22] . [ 30 ] Quant au préjudice, prenant appui sur l’arrêt Bourque c.

Poudrier , il réitère qu’en cas de faute subsidiaire du notaire dans un contexte d’annulation d’une transaction immobilière, le préjudice causé au client équivaut au prix de vente, aux impenses et aux dommages que les vendeurs sont tenus de lui restituer et de lui payer [23] . Partage de responsabilité in solidum et frais d’experts [ 31 ] Le juge conclut à la responsabilité in solidum des défendeurs pour le prix d’achat de 347 500 $, les impenses de 63 909,40 $, les frais de transaction de 8 148,89 $ et les dommages moraux de 9 776 $ [24] , considérant les sources différentes de leurs fautes respectives [25] .

Il justifie aussi cette conclusion au motif que « les vendeurs n’ont pas de fonds pour effectuer la restitution et que les acquéreurs vont chercher les dommages in solidum soit auprès du courtier, soit auprès de la notaire » [26] .

Concluant au caractère subsidiaire de la faute du courtier et de l’appelante, le juge établit la part de responsabilité des vendeurs à 100 % et celle du courtier et de l’appelante à 0 % [27] . [ 32 ] Quant aux frais des experts ingénieurs et évaluateurs agréés mandatés par les acheteurs, le juge retient que le rapport de l’ingénieur Charlebois lui a été utile pour « comprendre les enjeux géotechniques de ce dossier » [28] et, sans commenter expressément l’utilité du rapport des évaluateurs agréés, accorde aux acheteurs les frais de leurs deux experts, pour un total de 9 941,65 $. 3 – Les moyens d’appel [ 33 ] L’appelante soulève neuf moyens d’appel : 3.1 Le juge a-t-il erré en refusant d’imputer un fardeau de preuve aux vendeurs quant à la nature de l’erreur qu’ils invoquent? 3.2 Le juge a-t-il erré en ne permettant pas à l’appelante d’invoquer la défense d’erreur inexcusable, cette dernière n’ayant pas commis de dol à l’égard des acheteurs? 3.3 Le juge a-t-il erré dans son analyse du lien de causalité? 3.4 Le juge a-t-il erré dans l’application de l’arrêt Bourque c.

Poudrier en condamnant l’appelante à une indemnisation par équivalent représentant le plein prix d’acquisition payé par les acheteurs? 3.5 Le juge a-t-il erré en ne départageant pas la responsabilité entre les auteurs des fautes subsidiaires, à savoir le dol commis par le courtier et le manquement au devoir de conseil de l’appelante? 3.6 Le juge a-t-il erré en omettant de considérer l’effet de la restitution des prestations à l’égard des tiers? 3.7 Le juge a-t-il erré en octroyant le montant des expertises dans les dommages à être payés in solidum par l’appelante? 3.8 Le juge a-t-il erré en considérant que les dommages allégués en sus du prix d’acquisition peuvent être accordés in solidum à l’encontre de l’appelante et en concluant que ces dommages étaient prévisibles en vertu de l’

article 1613 C.c.Q. ? 3.9 Le juge a-t-il erré en procédant au calcul des intérêts et de l’indemnité additionnelle à compter de l’assignation initiale eu égard à l’appelante? 4 - Analyse 4.1 Le juge a-t-il erré en refusant d’imputer un fardeau de preuve aux vendeurs quant à la nature de l’erreur qu’ils invoquent? [ 34 ] Selon l’appelante, l’erreur qu’invoquent les acheteurs pour justifier l’invalidité de leur consentement à la transaction est purement subjective, soit leur méconnaissance de la nature et de la portée de la « zone de contrainte à l’occupation humaine » eu égard à la crainte des glissements de terrain qu’entretenait Tremblay.

Or, ajoute-t-elle, non seulement un zonage particulier ne constitue pas automatiquement un élément essentiel pour un acheteur, mais ceux en l’espèce ont signé l’acte en question malgré leurs craintes purement subjectives concernant la portée possible du zonage. Or, une erreur portant sur un tel élément, non porté à l’attention des vendeurs et de l’appelante, ne pouvait justifier l’annulation de la vente. [ 35 ] Ce moyen est mal fondé. [ 36 ] Premièrement, l’appelante, qui prend d’ailleurs soin de ne pas en faire une question spécifique en litige, ne saurait être admise à

attaquer indirectement en appel la décision du juge d’annuler une transaction à laquelle elle n’est pas partie. [ 37 ] Deuxièmement, le fondement juridique de sa responsabilité dans cette affaire, soit sa faute professionnelle et le préjudice ainsi causé aux acheteurs, est substantiellement différent de celui de la responsabilité des vendeurs et du courtier, soit leur dol et l’erreur des acheteurs qu’il a provoquée, viciant ainsi leur consentement à la transaction au sens de l’ art. 1401 C.c.Q . [ 38 ] Les articles 1400 , 1401 et 1407 C.c.Q . édictent ce qui suit : 1400.

L’erreur vicie le consentement des parties ou de l’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement . L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. 1401 . L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci , vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. 1407. Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d’erreur provoquée par le dol , de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s’il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages- intérêts qu’il eût été justifié de réclamer. 1400.

Error vitiates the consent of the parties or of one of them where the error relates to the nature of the contract, to the object of the prestation or to any essential element that determined the consent . An inexcusable error does not constitute a defect of consent. 1401. Error on the part of one party induced by fraud committed by the other party or with his knowledge vitiates consent whenever, but for that error, the party would not have contracted, or would have contracted on different terms. Fraud may result from silence or concealment. 1407.

A person whose consent is vitiated has the right to apply for annulment of the contract ; in the case of error occasioned by fraud , of fear or of lesion, he may, in addition to annulment, also claim damages or, where he prefers that the contract be maintained, apply for a reduction of his obligation equivalent to the damages he would be justified in claiming. [Soulignements et caractères gras ajoutés] [ 39 ] L ’appelante insiste sur la conclusion du juge selon laquelle elle n’a pas participé au dol pour soutenir que, dès lors, pour retenir sa responsabilité et lui imputer, directement ou indirectement, les conséquences de l’erreur des acheteurs provoquée par le dol des vendeurs, il devait exiger des premiers la preuve d’une erreur simple ayant porté sur un élément essentiel qui a déterminé leur consentement au sens de l’

article 1400 C.c.Q. [ 40 ] Or, l’appelante, qui n’est pas l’une des parties au contrat de vente en litige, fait fausse route en empruntant cette voie de l’erreur simple, alors que ce n’est pas à l’aune des règles applicables à l’erreur vice de consentement que le juge a retenu sa responsabilité. [ 41 ] Le juge discute du droit applicable en matière d’erreur simple justifiant l’annulation du contrat [29] , mais uniquement en ce qui concerne la responsabilité des vendeurs et du courtier pour dol en vertu de l’

article 1401 C.c.Q . : [90] Les acquéreurs, dans une preuve non contredite, ont témoigné que, s'ils avaient connu ces facteurs, ils n'auraient pas acheté la propriété. Le témoignage de Tremblay de sa peur des glissements de terrain causée par celui du Saguenay pendant sa jeunesse – facteur discuté et admis par le courtier – corrobore cette intention. Le Tribunal conclut qu’un élément essentiel pour le consentement des acquéreurs est que l’immeuble ne se trouve pas dans une zone à risque élevée de mouvement de masse . Pour les motifs déjà exprimés, le Tribunal retient le témoignage de Tremblay à ceux du courtier et de Paris. Les critères de l’

article 1401 C.c.Q. sont remplis . [Soulignements et caractères gras ajoutés] [ 42 ] Force est de constater que rien de cette discussion du juge sur l’erreur des acheteurs sur une considération essentielle de leur consentement à la transaction n’est repris dans la

section du jugement concernant la responsabilité de l’appelante [30] . [ 43 ] Les auteurs Lluelles et Moore précisent ainsi en quoi consiste un vice de consentement portant sur un élément essentiel, de même que les parties qu’il implique : 536. Le troisième créneau d'erreur simple s'apparente à celui de l'article 992 C.c.B.C. qui prévoyait l'erreur « sur la considération principale » de l'engagement.

Dans la mesure où le motif principal ayant poussé à contracter ne va pas de soi, l'erreur sur ce motif ne peut donner lieu à l'annulation du contrat que si le motif est démontré et qu'à la condition que ce motif ait été porté à l'attention du cocontractant ou que ce dernier , compte tenu des circonstances, n'ait vraisemblablement pu ignorer ce motif . Admettre d'emblée la nullité pour l'erreur sur des considérations purement personnelles nuirait à la stabilité des affaires et serait une cause d'injustice pour le

cocontractant de bonne foi. […] [31] [Soulignements et caractères gras ajoutés; renvois omis] [ 44 ] Le client qui invoque une faute professionnelle et la responsabilité civile du notaire n’a donc pas à prouver que cette faute touche à un élément essentiel de son consentement au contrat qu’il a conclu avec un tiers. Comme le rappelle la doctrine : [l]a responsabilité civile du notaire se fonde principalement sur le domaine contractuel, mais non exclusivement, eu égard à sa fonction d'officier public et à la responsabilité qui en découle. […] Il convient […] de reprendre les conditions essentielles à l'établissement de la responsabilité qui, à

part le préjudice subi, sont la faute et le lien de causalité . [32] [Soulignement ajouté] 4.2 Le juge a-t-il erré en ne permettant pas à l’appelante d’invoquer la défense d’erreur inexcusable, cette dernière n’ayant pas commis de dol à l’égard des acheteurs? [ 45 ] En soi, le juge n’a pas erré en droit en refusant à l’appelante la possibilité d’invoquer en défense l’erreur inexcusable des acheteurs, bien qu’il fasse fausse route en justifiant ce refus sur la base du dol, commis exclusivement par les vendeurs et le courtier, rappelons-le.

C’est en effet pour un autre motif juridique que l’appelante ne peut se prévaloir de cette défense. Par ailleurs, l’analyse du juge concernant les moyens de défense dont elle pouvait validement se prévaloir est incomplète et, de ce fait, erronée en droit.

En effet, étant donné la preuve administrée et les arguments de l’appelante, il devait analyser le droit de cette dernière d’invoquer la faute contributoire des acheteurs [33] . [ 46 ] Voici ce qu’il en est. [ 47 ] D’abord, rappelons la conclusion du juge contenue au paragraphe 53 des motifs : [53] En guise de préambule à ses conclusions finales, le Tribunal conclut que les acquéreurs se sont déchargés du fardeau de prouver le dol des vendeurs et que, par conséquent, toute défense fondée sur l’erreur inexcusable n’est pas recevable .

Pour ces motifs et compte tenu des fautes professionnelles constatées , le Tribunal ordonnera la résolution (annulation) de l'acte de vente et accordera des dommages-intérêts tout en déclarant les défendeurs responsables in solidum . [Soulignements ajoutés] [ 48 ] Le juge réitère plus loin au paragraphe 96 que la défense d’erreur inexcusable ne s’applique pas « dans les cas de dol », citant cette fois certains extraits de l’arrêt Bélisle c.

Gestion Paradigme inc. [34] . [ 49 ] Or, dans cet arrêt, la Cour a confirmé que la venderesse intimée, dont le représentant avait commis le dol aux dépens de l’acheteuse appelante, ne pouvait reprocher à cette dernière d’avoir commis une erreur inexcusable au sens du deuxième alinéa de l’

article 1400 C.c.Q. en omettant de faire ses propres vérifications sur l’exactitude du certificat de localisation qu’elle lui avait fourni.

La Cour explique en effet que « […] celui qui a commis un dol ne peut certes pas reprocher au cocontractant une erreur inexcusable et éviter ainsi la nullité du contrat et les dommages-intérêts : permettre une telle défense heurterait de plein fouet le principe de bonne foi » [35] . [ 50 ] Le juge ne pouvait donc trouver appui sur cet extrait pour nier à l’appelante la possibilité d’invoquer l’erreur inexcusable des acheteurs dans la mesure où il prend précisément la peine de préciser que cette dernière « n’a [pas] participé au dol » [36] .

D’autant plus qu’il ne ressort d’aucun extrait du jugement que l’appelante aurait autrement manqué de bonne foi à l’égard des acheteurs. [ 51 ] Cette erreur de principe n’est toutefois pas déterminante. L’impossibilité pour l’appelante d’invoquer l’erreur inexcusable prétendument commise par les acheteurs découle en effet d’une autre raison. [ 52 ] L’appelante ne pouvait en effet se prévaloir de la défense d’erreur inexcusable visée par l’article 1400 al. 2 C.c.Q. puisque cette disposition concerne les conditions qui s’imposent aux parties lors de la formation de leur contrat.

Or, la seule entente contractuelle qui liait l’appelante aux acheteurs découlait du contrat de services professionnels que ces derniers lui avaient confié, d’une part, et la validité de leur consentement à ce contrat n’était aucunement en litige, d’autre part. [ 53 ] Cela dit, l’appelante soumet de façon subsidiaire que dans l’éventualité où la Cour confirmerait qu’elle ne peut se prévaloir de la défense d’erreur inexcusable, elle devrait à tout le moins pouvoir invoquer la faute contributoire des acheteurs en vertu de l’

article 1478 C.c.Q . :

SECTION III DU PARTAGE DE RESPONSABILITÉ 1478. Lorsque le préjudice est causé par plusieurs personnes, la responsabilité se partage entre elles en proportion de la gravité de leur faute respective . La faute de la victime, commune dans ses effets avec celle de l’auteur, entraîne également un tel partage . DIVISION III APPORTIONMENT OF LIABILITY 1478. Where an injury has been caused by several persons, liability is shared between them in proportion to the seriousness of the fault of each .

The victim is included in the apportionment when the injury is partly the effect of his own fault . [ Soulignements ajoutés] [ 54 ] Le juge n’a pas analysé cette question, vraisemblablement en raison de sa conclusion tous azimuts selon laquelle « toute défense fondée sur l’erreur inexcusable n’est pas recevable » [37] , la notion d’erreur inexcusable étant à certains égards voisine de celle de faute contributoire dans ses effets. [ 55 ] La Cour est donc justifiée d’intervenir afin d’analyser la question et de la trancher. D’autant plus que la décision de permettre ou non à une

partie d’invoquer les règles du partage de responsabilité prévues à l’

article 1478 C.c.Q. soulève une question de droit [38] , que les parties ont eu l’occasion de soumettre leurs observations à ce sujet à l’audience et que la preuve reproduite dans le dossier d’appel en permet l’examen. [ 56 ] D’emblée, rien n’empêche un codébiteur in solidum d’opposer au créancier sa faute contributoire [39] .

Ainsi, l’appelante peut invoquer que, dans le cadre du lien de droit qui les unissait, les acheteurs ont fait preuve de négligence justifiant de leur faire assumer une part de responsabilité pour le préjudice qu’ils ont subi [40] . [ 57 ] Or, en l’espèce, la Cour conclut que les acheteurs n’ont pas commis une telle faute contributoire. [ 58 ] Premièrement, la preuve a établi que ces derniers vouaient une grande confiance à l’appelante et à ses services professionnels, l’ayant préalablement mandatée à quatre reprises aux fins de transactions immobilières et de leurs affaires testamentaires. [ 59 ] Deuxièmement, l’appelante a admis, d’une part, ne pas avoir poussé plus loin ses vérifications concernant la teneur du règlement mentionné dans le certificat de localisation, et ce, malgré que son intitulé référait à des « contraintes à l’occupation humaine ».

D’autre part, n’ayant pas fait cette vérification, qui lui aurait permis de constater que la propriété que ses clients se proposaient d’acquérir se trouvait dans une zone à risque modéré/élevé de glissements de terrain, l’appelante a tenu pour acquis que les « contraintes à l’occupation humaine » en question ne référaient qu’à des limitations et formalités que les acheteurs pourraient avoir à satisfaire pour obtenir les permis municipaux nécessaires à l’installation de dépendances sur la propriété, le cas échéant.

C’est là la seule information qu’elle leur a donnée préalablement à la vente, ce qui a eu l’heur de les rassurer. Or, cette information était non seulement incomplète, mais inexacte. [ 60 ] Ne serait-ce que pour ces raisons, l’appelante ne saurait chercher à faire supporter à ses clients une part de responsabilité pour ne pas avoir effectué eux-mêmes les vérifications qu’il lui appartenait pourtant de faire, compte tenu des obligations de renseignement et de conseil inhérentes au mandat de services professionnels qu’ils lui avaient confié.

Conclure autrement équivaudrait en quelque sorte à imposer aux justiciables qui décident de s’en remettre à un notaire, contre rémunération, pour les conseiller, l’obligation de contrevérifier l’exactitude des informations et conseils reçus, au risque de devoir assumer une part de responsabilité dans le cas où ces derniers seraient inexacts.

Tout demeure évidemment affaire de circonstances, mais celles en l’espèce ne justifient pas de sanctionner les acheteurs pour leur comportement. [ 61 ] Certes, toute personne doit veiller prudemment à la conduite de ses affaires et se renseigner avant d’adopter une certaine conduite ou de conclure certaines ententes. Selon les circonstances, le défaut de le faire pourra entraîner sa responsabilité, totale ou partielle, pour le préjudice subi.

Ce devoir est toutefois à géométrie variable. [ 62 ] Les auteurs ont ainsi reconnu, à bon droit, que le devoir du client de se renseigner comporte des limites et qu’on ne saurait reprocher à une personne ne détenant pas les compétences pertinentes de ne pas s’être renseignée par elle-même lorsqu’aux fins de l’accompagner dans la conduite de ses affaires elle a justement confié le mandat de la conseiller à un professionnel dûment qualifié et en qui elle pouvait légitimement avoir confiance : Si le contractant profane, ayant reçu une information tronquée, bien qu’apparemment complète, ou une information erronée, fut sécurisé par un climat de confiance créé par le professionnel, voire par des liens d’amitié, on ne saurait lui reprocher de ne pas avoir procédé à des investigations!

En outre, il ne suffit pas, pour le professionnel, de répondre aux questions posées. Il doit aller au-delà, s’il a un doute sur le caractère complet ou exact de la réponse. Il est incontestable qu’il doit, lui, se renseigner, afin de renseigner son cocontractant! [41]

[Soulignement ajouté; italiques dans l’original; renvois omis] [ 63 ] Outre ce qui précède, les propos suivants du juge Bouchard, alors à la Cour supérieure, dans Service télévision Arvida inc. c. Allaire [42] , cités tout récemment avec approbation par la Cour dans Succession de Drolet c.

Succession de Boilard [43] trouvent aussi application en l’espèce : [75] Le climat de confiance qui s’installe entre les parties est un autre facteur que les tribunaux considèrent et qui, suivant les circonstances, peut amener une partie, à partir d’un certain moment, à se fier entièrement à son cocontractant et la dispenser de poursuivre sa recherche de renseignements relativement à l’entreprise qu’elle est en voie d’acquérir […]. [76] En d’autres termes, ce critère de la confiance qui s’établit entre deux partenaires a pour effet de faire naître à la charge de l’un l’obligation de renseigner l’autre et anéantit le devoir de ce dernier de pousser plus loin son investigation [ … ]. [Soulignements ajoutés; renvois omis] 4.3 Le juge a-t-il erré dans son analyse du lien de causalité? [ 64 ] L’appelante reproche au juge d’avoir commis une erreur révisable en ne concluant pas que l’obligation de vérifier la réglementation municipale incombait à l’arpenteur-géomètre et que ce dernier a commis une faute professionnelle en ne précisant pas dans son certificat de localisation à quel type de contrainte le règlement faisait référence.

Or, ajoute l’appelante, cette faute anéantit tout lien de causalité qui pourrait exister entre sa propre faute professionnelle et les dommages que les acheteurs lui réclament. [ 65 ] Ce moyen doit aussi échouer. [ 66 ] D’abord, malgré cet argument, l’appelante n’a pas appelé en garantie ni forcé la mise en cause de l’arpenteur-géomètre.

Elle tentait de s’en expliquer dans sa défense modifiée, en alléguant que les acheteurs « ont pris la décision volontaire de ne pas poursuivre l’arpenteur-géomètre qui n’aurait pas rédigé le certificat de localisation suivant les règles de l’art dans les circonstances [et ils] doivent désormais en subir les conséquences ». Or, dans la mesure où elle aurait théoriquement pu impliquer l’arpenteur-géomètre à

titre de potentiel débiteur in solidum avec elle [44] , vu la faute de nature subsidiaire qu’elle lui reproche, l’appelante ne saurait invoquer à son avantage la prétendue responsabilité de ce professionnel pour le préjudice subi par les acheteurs sans l’assigner et, en plus, tenter de faire supporter à ces derniers les conséquences de son propre défaut d’agir. [ 67 ] De surcroît, le dossier d’appel permet de constater que l’appelante a réitéré son argument devant le juge lorsque ce dernier a observé l’absence de preuve des règles de l’art que doit suivre un arpenteur-géomètre lors de la confection d’un certificat de localisation.

Or, puisque c’est l’appelante qui invoquait la faute de ce dernier en vue de minimiser, voire d’écarter, les conséquences de la sienne, c’est à elle qu’incombait le fardeau de la prouver [45] . [ 68 ] La tentative de l’appelante de démontrer cette faute en appel, en référant à d’autres certificats de localisation délivrés en d’autres circonstances, au Code de déontologie des arpenteurs-géomètres [46] , au Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation [47] et à diverses sources, ne suffit pas à justifier l’intervention de la Cour. [ 69 ] Dans des circonstances comme celles en l’espèce, et en l’absence de toute preuve d’expert administrée en première instance, la Cour ne saurait elle-même agir à ce

titre en analysant le seul certificat de localisation en litige au regard de textes normatifs désincarnés, afin de conclure, ou non, au respect des règles de son art par l’arpenteur-géomètre impliqué en l’espèce, alors que ces règles de l’art n’ont pas été prouvées et que l’arpenteur n’a pas été assigné en première instance. 4.4 Le juge a-t-il erré dans l’application de l’ arrêt Bourque c.

Poudrier en condamnant l’appelante à une indemnisation par équivalent représentant le plein prix d’acquisition payé par les acheteurs? [ 70 ] Le juge a condamné l’appelante au paiement de dommages équivalant au prix que les vendeurs sont tenus de restituer à l’acheteur, notamment parce que « les vendeurs n’ont pas de fonds pour effectuer la restitution et que les acquéreurs vont chercher les dommages in solidum soit auprès du courtier, soit auprès de la notaire » [48] . [ 71 ] L’auteur Fréchette souligne que l’annulation d’un contrat en raison d’un dol et la restitution des prestations qui en découle en principe constituent une sanction du comportement de son auteur [49] .

Or, en condamnant l’appelante à des dommages d’un montant équivalant à la restitution du prix d’achat, sans cerner et quantifier d’abord le préjudice causé par sa faute, le juge la sanctionne indûment au même

titre que les instigateurs du dol, seule cause de nullité de la transaction. Certes, la responsabilité professionnelle du notaire est entière lorsque ses conditions d’établissement sont satisfaites, soit une faute, un préjudice et un lien de causalité, mais elle ne saurait être en soi , et en toutes circonstances, une forme de quasi-caution ou de protection dont doit bénéficier l’acheteur en cas d’annulation du contrat auquel il est

partie en raison du dol de son cocontractant. [ 72 ] La restitution , qui consiste essentiellement à rendre ce qui a été reçu en raison de l’annulation du contrat pour cause de dol, est fondamentalement différente de la réparation d’un préjudice au moyen de dommages compensatoires, en raison d’une faute professionnelle. Comme l’observe aussi l’auteur Fréchette : « […] la responsabilité et la restitution entraînent des réclamations de natures essentiellement différentes, la réparation étant fonction d’un préjudice et la restitution, de la prestation à rendre » [50] .

Pour pouvoir coexister, la réparation au moyen de dommages « doit nécessairement être accessoire quant à la restitution » [51] . Il ajoute sur le même thème : […] les faits générateurs de la restitution et de la responsabilité ne sont pas identiques. De surcroît, leurs effets sont également distincts , le préjudice pouvant dépasser largement la valeur du bien ou de la prestation à restituer. Surtout, leurs fonctions ne peuvent être assimilées. C’est ainsi que le caractère indemnitaire de la responsabilité ne recoupe pas l’objet de la restitution voulant que soit rendu ce qui a été exécuté.

La distinction demeure donc essentielle suivant la nature des devoirs ou des obligations dont la sanction est recherchée . [52]

[Soulignements et italiques ajoutés] [ 73 ] Ajoutons incidemment, suivant la même logique, que le préjudice causé par la faute professionnelle peut être inférieur à la valeur du bien ou de la prestation à restituer. [ 74 ] Les auteurs Lluelles et Moore soulignent aussi ces distinctions importantes, d’une façon toute pertinente à la présente affaire : 1226. Les restitutions ne concernent, en principe, que les parties au contrat, ou leurs ayants droits . Ainsi, advenant que le professionnel, notaire ou courtier d’immeubles, bien que non

partie à l’acte annulable, ait participé à l’illégalité – ou à l’indélicatesse du vendeur –, le tribunal ne saurait condamner ce tiers à la restitution du prix , solidairement ou in solidum , avec le vendeur – qui seul peut y être contraint ; le juge pourrait certes condamner ce professionnel à des dommages-intérêts , mais cela n’aurait rien à voir avec la restitution en tant que tel . [53] [Soulignements et caractères gras ajoutés; renvois omis] [ 75 ] La Cour avalisait ni plus ni moins ces distinctions dans le récent arrêt Duchesne c.

Tremblay [54] , référant à l’arrêt Octane Stratégie [55] de la Cour suprême : [32] Les dispositions du Code civil du Québec régissant le régime de la restitution des prestations se retrouvent au

chapitre 9 du

titre 1 er du livre V De la restitution des prestations ( art. 1699 à 1707 C.c.Q. ). D’entrée de jeu, il faut rappeler que la remise en état des parties ne doit pas être confondue avec une indemnisation ou un dédommagement; il s’agit plutôt de remettre les parties « dans la situation juridique et économique où elles se trouvaient » avant la conclusion de l’acte juridique en litige . Les juges Wagner et Gascon, au nom des juges majoritaires, nous rappellent cette distinction dans l’affaire Octane : [38] […], une précision d’ordre terminologique s’impose.

Lorsqu’un acte juridique est subséquemment annulé de façon rétroactive, le principe est la remise en état des parties aux termes du régime de la restitution des prestations ( art. 1422 et 1699 à 1707 C.c.Q. ). Contrairement à ce que prétend la Ville, il ne s’agit pas d’un «dédommagement », d’une « compensation », d’une « indemnisation » ou d’une « rétribution » pour le service obtenu. Un contrat qui est annulé ou résolu disparait juridiquement; les effets qu’il a pu produire depuis sa formation doivent donc disparaître avec lui.

Dans un tel cas, les parties ne sont pas seulement affranchies de leurs obligations respectives, mais elles doivent aussi être remises dans la situation juridique et économique où elles se trouvaient avant sa conclusion […]. [Soulignements modifiés; renvois omis] [ 76 ] L’importation par le juge du remède appliqué par la Cour dans l’arrêt Bourque c. Poudrier [56] , sans égards apparents aux principes juridiques qui précèdent et aux faits, est erronée en droit.

Il ne pouvait en l’espèce ordonner à la fois la restitution du prix de vente par les vendeurs et le paiement par l’appelante de dommages équivalant à ce prix que dans la mesure où la valeur du préjudice causé aux acheteurs par cette dernière y équivaut vraiment, ce qui n’est pas le cas. [ 77 ] Au vu des motifs contenus aux paragraphes 201, 202 et 204 de son jugement, le juge semble avoir considéré la solution de l’arrêt Bourque c.

Poudrier d’abord et avant tout comme une solution en équité, voire en equity, cette juridiction issue de la common law anglaise qui, en droit civil « ne [saurait] remplacer la règle de droit » [57] . [ 78 ] Si la juge Bich, dans son opinion pour la Cour dans Bourque c. Poudrier , considère que le remède semble s’imposer de soi en équité, elle prend la peine ensuite de préciser que son analyse ne saurait s’arrêter là.

Il convient d’ailleurs de reproduire ses propos en presque totalité étant donné la pertinence des distinctions qu’ils permettent de constater avec la présente affaire : [35] S'il ne fallait s'en remettre qu'à l'équité, d'ailleurs, la condamnation in solidum des vendeurs et du notaire Poudrier (et de son assureur, le Fonds) s'imposerait d'emblée : la faute du notaire, quoique subsidiaire à celle des vendeurs (j'y reviendrai dans un instant) est tout aussi grave et importante ; le cul-de-sac dans lequel se sont trouvés les acheteurs est directement attribuable à cette faute tout autant qu'à celle des vendeurs; on peut même dire que le notaire, s'il avait correctement fait son travail, aurait sauvé la mise des acheteurs et fait échec au dol des vendeurs.

Il paraîtrait donc assez injuste, du moins à première vue , que le notaire échappe aux conséquences de cette responsabilité parce que les acheteurs ont été placés dans une situation où ils n'avaient guère d'autre choix que de demander l'annulation de la vente plutôt que de se contenter de la réduction du prix d'un terrain dont ils ne peuvent rien faire. [36] Il faut néanmoins pousser plus loin le raisonnement . […] [43] […], il faut maintenant revenir à la question principale : le notaire Poudrier, qui a fautivement omis de divulguer l'existence des servitudes grevant le terrain dont les appelants n'ont pour cette raison plus aucune utilité , peut-il être condamné, au

titre de sa responsabilité civile, au paiement d'une somme d'argent égale au prix que les vendeurs sont tenus de restituer en raison de l'annulation de la vente? [44] […], on peut dire que le 6 juillet 2007, date à laquelle fut signé l'acte de vente, la situation juridique des appelants à l'égard tant des vendeurs que du notaire s'était cristallisée : par les fautes des seconds, les premiers subissaient un préjudice du fait d'avoir dépensé 60 000 $ pour l'acquisition d'un immeuble grevé de servitudes le rendant inutilisable .

Il ressort en effet clairement du jugement de première instance que le terrain, en raison des servitudes , est impropre à l'usage auquel les appelants le destinaient . Signalons accessoirement que rien dans le dossier d'appel n'indique que ce terrain a quelque valeur résiduelle ou marchande véritable que ce soit ou qu'il puisse être utilisé autrement que comme assiette des nombreuses servitudes de passage qui l'encombrent .

Il ressort également, et tout aussi clairement, que si les appelants avaient connu l'existence de ces servitudes, ils n'auraient pas acheté, ayant fait savoir et aux vendeurs et au notaire Poudrier qu'ils souhaitaient une propriété exempte de toute charge . [45] Le 6 juillet 2007, les appelants se retrouvent donc moins riches de 60 000 $ et propriétaires d'un terrain ne répondant pas à leurs

exigences, terrain dont ils ne peuvent pas faire ce qu'ils se proposaient et qui avait motivé leur achat ainsi que le paiement du prix d'achat. Cette situation, on l'a déjà dit, est le fruit du mensonge des vendeurs, qui ont nié l'existence de servitudes dont ils connaissaient l'existence, et de l'erreur du notaire, qui, à la suite d'une recherche de titres défaillante, ne les a pas divulguées.

Que peuvent faire les appelants afin de compenser ou de corriger le préjudice qu'ils encourent ainsi? [46] D'une part, ils peuvent poursuivre les vendeurs et, vu l'ampleur du vice et la perte d'utilité totale qui s'ensuit , réclamer l'annulation de la vente (soit en vertu de la garantie du droit de propriété, conformément à l'

article 1723 C.c.Q. , soit en vertu de l'

article 1407 C.c.Q. , ou même les deux) et la restitution du prix de 60 000 $ (plus des dommages, s'il en est).

D'autre part, ils peuvent poursuivre le notaire en dommages-intérêts pour le préjudice que leur cause le fait d'avoir indûment dépensé 60 000 $ pour acquérir un terrain inutilisable , qu'ils n'auraient pas acheté s'ils avaient su son état réel, et ils peuvent lui réclamer une indemnité égale à ce montant (sans parler des autres dommages). [47] Dans les circonstances, les appelants ont réuni leurs recours dans une même procédure et l'on voit clairement la convergence des dettes de chacun et des sommes dues en conséquence , quoique la cause, la source et la nature des obligations respectives des parties ne soient pas les mêmes.

Une condamnation in solidum paraît donc tout indiquée, et ce, à la fois pour protéger les appelants contre l'insolvabilité potentielle de l'un ou l'autre débiteur et pour éviter par ailleurs qu'ils reçoivent un double paiement. [48] J'estime qu'en concluant de cette façon, on respecte l'esprit du mécanisme de l'obligation in solidum, sans faire par ailleurs du notaire le débiteur de l'obligation contractuelle ou, plus exactement, post-contractuelle incombant aux vendeurs . Ces derniers sont tenus de rembourser le prix de vente, en vertu de l'obligation de restitution découlant de l'annulation de la vente.

Le notaire, de son côté, est tenu d'indemniser les appelants en raison du préjudice causé par sa faute et son obligation d'indemnisation se trouve à coïncider avec le prix de vente qu'ont inutilement déboursé les seconds pour l'achat d'un terrain totalement impropre à l'usage auquel ils le destinaient, sans valeur réelle et dont ils ne veulent pas.

Il n'est donc pas question d'imposer ici au notaire, directement, les obligations découlant du contrat de vente liant les appelants à leurs vendeurs ni les obligations découlant de l'annulation de ce contrat . […] [Soulignements et caractères gras ajoutés; renvois omis] [ 79 ] Le préjudice causé aux acheteurs par la faute du notaire dans cette affaire résultait de l’achat d’un terrain vacant « inutilisable », d’une inutilité totale et « sans valeur réelle », alors que celui en l’espèce, à la différence des faits prouvés dans Bourque , mais comme c’était le cas dans Chartré (arrêt sur lequel nous reviendrons plus loin), conserve une valeur réelle appréciable.

La preuve d’experts administrée par les acheteurs eux-mêmes a en effet établi que la présence de l’Immeuble dans la zone à risque ne lui enlève pas toute utilité potentielle ou toute valeur, mais diminue plutôt cette dernière de 55 000 $ à 70 000 $ [58] . De plus, dans Bourque c.

Poudrier , le préjudice résultant de l’achat d’un terrain totalement inutile et sans aucune valeur découlait, indistinctement, tant du dol des vendeurs, qui avaient menti en niant l’existence des servitudes, que de la faute de la notaire qui, en raison d’une recherche de titres négligente, n’avait pas informé ses clients de leur existence, de leur nature et de leur nombre. Ainsi, à la différence de notre affaire, dans celle-là les acheteurs auraient pu poursuivre uniquement la notaire pour obtenir le même montant de compensation monétaire que s’ils avaient seulement poursuivi les vendeurs.

Ici, les acheteurs n’auraient pu obtenir la condamnation de l’appelante au paiement de dommages équivalant à la restitution du prix de vente s’ils n’avaient poursuivi qu’elle. [ 80 ] C’est pour toutes ces raisons que la Cour a conclu que l’obligation d’indemnisation du notaire « se trouve à coïncider avec le prix de vente qu’ont inutilement déboursé [les acheteurs] pour l’achat d’un terrain totalement impropre à l’usage auquel ils le destinaient, sans valeur réelle et dont ils ne veulent pas » [59] . [ 81 ] Dans Chartré c.

Exploitation agricole et forestière des Laurentides inc. [60] , arrêt auquel la Cour réfère par analogie dans Bourque c. Poudrier [61] , l’impact de l’obligation du vendeur de restituer le prix de vente à l’acheteur sur l’obligation d’indemnisation du notaire vu sa faute professionnelle n’a pas été discuté, et ce, pour la simple et bonne raison que la vente n’a pas été annulée. [ 82 ] Les acheteurs s’étaient portés acquéreurs d’un lot vacant pour la somme de 125 000 $ afin d’y opérer un commerce.

Les vendeurs connaissaient l’existence d’une servitude de drainage et de non-construction grevant l’immeuble sur 8 m de chaque côté d’un ruisseau le traversant sur toute sa profondeur d’environ 150 m, mais ne l’ont pas divulguée. Les notaires de la même firme mandatés par les acheteurs pour recevoir la transaction ne le firent pas davantage, en raison d’une recherche de titres incomplète et négligente.

Devant cette situation, les acheteurs demandent l’annulation de la vente, le remboursement du prix d’achat et des impenses ou, subsidiairement, une réduction du prix. [ 83 ] Concluant que la présence de la servitude ne diminuait que partiellement l’usage de l’immeuble, le juge de première instance rejette les conclusions en annulation de la vente et pour remise en état des parties, mais accueille celle en diminution de prix et condamne solidairement les vendeurs et les notaires à payer aux acheteurs la somme de 33 000 $, soit le montant de la diminution de valeur de l’immeuble établie par les experts. [ 84 ] La Cour, pour les motifs du juge Pelletier, rejette notamment l’appel principal des acheteurs, mais accueille l’appel incident des notaires aux fins de prononcer une condamnation in solidum, aux lieu et place de la condamnation solidaire ordonnée par le premier juge, et d’établir, pour valoir entre les défendeurs seulement, la part de responsabilité de la société venderesse à 100 %, et celle des notaires à 0 %.

Le juge Pelletier conclut à la condamnation in solidum des notaires au paiement de la totalité de la diminution de valeur de 33 000 $ parce que le préjudice causé aux acheteurs par leur faute professionnelle correspondait « en effet à la diminution de valeur que provoque la présence de la servitude » [62] : [40] C’est ainsi que se pose le problème de déterminer la responsabilité respective de deux ordres de débiteurs, la venderesse tenue à la garantie contre l’éviction, et les notaires, dont l’exécution fautive du contrat de services a causé le préjudice subi par l’acheteur.

Dans les circonstances particulières de l’espèce, l’objet de chacune de ces deux obligations, bien que différent, implique l’exécution d’une prestation identique, puisque, dans chaque cas, il s’agit du versement d’un montant de 33 000 $. […] [Soulignement ajouté]

[ 85 ] Ainsi, la Cour n’a pas conclu dans les arrêts Chartré et Bourque que le préjudice causé par la faute des notaires devait donner lieu en équité ou automatiquement à un montant de dommages équivalant à celui auquel les vendeurs, auteurs du dol, étaient eux-mêmes condamnés, que ce soit pour violation de la garantie d’éviction dans Chartré ou à

titre de restitution du prix dans Bourque .

La Cour en arrive plutôt à des montants de condamnations qui « se trouvent à coïncider » après l’exercice préalable d’identification et de quantification du préjudice causé par la faute des uns et des autres, d’où l’unité d’objet et la convergence des dettes respectives justifiant la condamnation in solidum pour un montant identique. [ 86 ] Ce n’est pas le cas en l’espèce, où le juge, au surplus, n’analyse et ne quantifie pas le préjudice causé aux acheteurs par la faute professionnelle de la notaire, pour au bout du compte la condamner néanmoins à payer des dommages d’un montant exactement équivalant au prix d’achat, aux impenses, aux frais de transaction et autres dommages que les vendeurs doivent eux-mêmes restituer et payer vu leur dol et l’annulation du contrat conclu avec les acheteurs. [ 87 ] Pour toutes ces raisons, l’intervention de la Cour est justifiée afin d’établir la juste mesure de l’indemnisation à laquelle l’appelante doit être tenue en raison du préjudice causé aux acheteurs par sa faute professionnelle. [ 88 ] Le préjudice causé par l’omission de l’appelante de pousser plus loin ses vérifications concernant le certificat de localisation, manquant de ce fait à son obligation d’informer ses clients acheteurs, ne peut être lié qu’à la perte de valeur de l’Immeuble.

Rappelons en effet qu’à la différence de la situation dans les arrêts Chartré et Bourque, les acheteurs dans la présente affaire n’auraient pu obtenir une condamnation de la notaire au paiement de dommages équivalant à la restitution du prix de vente s’ils n’avaient poursuivi qu’elle. [ 89 ] Or, cette perte de valeur a été quantifiée par les experts évaluateurs agréés des acheteurs à 55 000 $ à 70 000 $. [ 90 ] La Cour infirmera donc les conclusions pertinentes du jugement entrepris afin de condamner l’appelante, in solidum avec les vendeurs et le courtier, à payer aux acheteurs des dommages de 70 000 $, dans son cas pour la perte de valeur de l’immeuble.

La différence entre ce montant et celui du prix de vente, soit 277 500 $ [63] , demeurera à la seule charge des vendeurs et du courtier, in solidum . Ces derniers et la notaire seront ainsi tenus à une indemnisation conforme au préjudice qu’ont réellement causé aux acheteurs leur faits et gestes fautifs respectifs, aucune des parties ne sera ainsi indûment sanctionnée, ou doublement indemnisée, et les acheteurs conservent le bénéfice d’une juste condamnation des défendeurs in solidum .

Vu autrement, sous l’angle des conséquences de l’exécution du jugement et du présent arrêt pour les parties dans l’hypothèse où les vendeurs ne sont pas en mesure de restituer le prix d’achat, les acheteurs, à qui l’appelante devra payer 70 000 $, gardent l’immeuble et ne le restituent donc pas aux vendeurs. Ils touchent ainsi le montant de la perte de valeur, et ce, conformément au fait qu’ils conservent un immeuble qui vaut moins que le prix qu’ils ont payé.

Si par ailleurs les vendeurs viennent à être en mesure de restituer le prix d’achat, ils devront le verser aux acheteurs, déduction faite du montant de 70 000 $ déjà payé par l’appelante, en retour de l’immeuble préalablement libéré par les acheteurs de tout droit hypothécaire ou autre droit réel, conformément aux conclusions du jugement entrepris qui demeurent intactes [64] .

La notaire pourra quant à elle réclamer de ses codébiteurs in solidum le remboursement des 70 000 $ payés aux acheteurs et, à la rigueur, exercer ses droits contre l’immeuble pour garantir le paiement de sa créance, voire l’obtenir au terme des procédures d’exécution prévues par la loi. 4.5 Le juge a-t-il erré en ne départageant pas la responsabilité entre les auteurs des fautes subsidiaires, à savoir le dol commis par le courtier et le manquement au devoir de conseil de l’appelante? [ 91 ] L’appelante estime que le juge a erré en droit en ne départageant pas sa responsabilité et celle du courtier en fonction de la gravité de leurs fautes respectives, la gravité de celle du courtier, qui a participé au dol selon le juge, étant nettement supérieure à la sienne. [ 92 ] Elle recherche la conclusion suivante en appel : DÉCLARER qu’en cas d’insolvabilité des Vendeurs, et dans l’éventualité où la conclusion eu égard au dol du Courtier Valenzuela est maintenue, la responsabilité in solidum du Courtier Valenzuela et de l’Appelante Rodgers se répartit ainsi : 100 % pour le Courtier Valenzuela et 0 % pour l’Appelante Rodgers; [ 93 ] Dans leur propre mémoire, les acheteurs déclarent s’en remettre à la Cour sur cette question, mais proposent qu’elle est théorique puisque le courtier a fait cession de ses biens et que l’appelante demeure débitrice à 100 % à leur égard de la dette à laquelle elle est tenue in solidum . [ 94 ] Ils ont raison et la Cour conclut que ce moyen d’appel doit être rejeté.

Mais il y a plus. [ 95 ] Ainsi, sous couvert de l’erreur de droit qu’elle invoque, l’appelante reproche au juge d’avoir erré sur une question de fait, soit le partage de responsabilité proprement dit [65] . Or, le juge a bel et bien déterminé la part de chaque défendeur dans la condamnation. En sus de l’établir à 100 % pour les vendeurs, 0 % pour le courtier et 0 % pour l’appelante, il n’avait pas à procéder ensuite à un sous- partage pour valoir uniquement entre elle et le courtier, les conséquences de l’insolvabilité de l’un des débiteurs solidaires sur l’obligation des autres étant prévues à l’

article 1538 C.c.Q. : 1538. La perte occasionnée par l’insolvabilité de l’un des débiteurs solidaires se répartit en parts égales entre les autres codébiteurs, sauf si leur intérêt dans la dette est inégal. Toutefois, le créancier qui a renoncé à la solidarité à l’égard de l’un des débiteurs supporte la

part contributive de ce dernier. 1538. A loss arising from the insolvency of a solidary debtor is equally divided between the other co-debtors, unless their interests in the debt are unequal. A creditor who has renounced solidarity with regard to one debtor, however, bears the share of that debtor in the contribution. [ 96 ] En somme, l’appelante ne démontre pas l’erreur manifeste et déterminante que le juge aurait commise en partageant la

responsabilité entre les débiteurs solidaires pour les raisons d’ordre pragmatique qu’il énonce et, prenant en compte au surplus l’insolvabilité non contestée du courtier, la Cour est d’avis que l’approche davantage théorique de l’appelante ne justifie pas son intervention. 4.6 Le juge a-t-il erré en omettant de considérer l’effet de la restitution des prestations à l’égard des tiers? [ 97 ] Vu le sort, plus avant, du quatrième moyen d’appel, l’analyse de celui-ci n’est pas nécessaire.

L’appelante ne l’avait en effet soulevé que de façon subsidiaire, dans l’éventualité où la Cour aurait confirmé son obligation de payer aux acheteurs un montant de dommages équivalant à, ou tenant lieu de, la restitution du prix d’achat de l’Immeuble. 4.7 Le juge a-t-il erré en octroyant le montant des expertises dans les dommages à être payés in solidum par l’appelante? [ 98 ] L’appelante soutient que le juge a commis une erreur révisable en la condamnant in solidum au paiement des frais d’expert des acheteurs à même les frais de justice.

Elle propose essentiellement que les rapports en ingénierie de Géostar, d’une part, et des experts évaluateurs agréés, d’autre part, ne se sont avérés ni nécessaires ni utiles puisqu’ils servaient à appuyer les conclusions subsidiaires des acheteurs en réduction de prix. [ 99 ] Ce moyen est mal fondé. [ 100 ] Les frais de justice comprennent notamment les frais d’expertise [66] . Le principe est que les frais de justice sont dus à la

partie qui a gain de cause [67] . Le juge peut déroger au principe [68] , mais il doit alors s’en expliquer. [ 101 ] La Cour a par ailleurs défini ainsi l’approche que le juge doit préconiser lors de l’évaluation de l’utilité des expertises : […] il doit faire preuve d’une certaine souplesse et éviter de juger cette question a posteriori alors qu’il a en main toutes les réponses fournies par les parties. Il me semble, en effet, qu’il est plus logique et plus conforme à la réalité des litiges de juger de l’utilité d’une expertise en se plaçant du point de vue de la

partie qui prend la décision, et cela, au moment de la prise de la décision. [69] [ 102 ] Cela dit, la discrétion qu’exerce le juge en matière de frais de justice commande la déférence. La Cour n’interviendra que s’il a contrevenu à un principe de droit ou si sa décision cause une injustice réelle ou manifeste [70] . Ce n’est pas le cas en l’espèce. [ 103 ] D’abord, le juge écrit que l’expertise de Géostar lui a été utile pour comprendre les enjeux géotechniques du dossier [71] , ce qui est compréhensible.

Il est dès lors téméraire de la part de l’appelante d’invoquer l’inutilité de cette expertise, d’autant plus qu’il faut évaluer ce critère avec souplesse. Quant au rapport de la Société d’évaluation immobilière de l’Outaouais, les acheteurs observent à juste

titre que l’appelante elle-même l’invoque au soutien de l’argumentation contenue dans son mémoire [72] . [ 104 ] En somme, il ne s’agit pas en l’espèce d’une situation où les expertises n'avaient aucune relation avec le litige [73] , ou dont les coûts ne respectent pas le principe de proportionnalité [74] , ou encore où leur octroi aux acheteurs cause une injustice réelle ou manifeste à l’appelante [75] . 4.8 Le juge a-t-il erré en considérant que les dommages allégués en sus du prix d’acquisition peuvent être accordés in solidum à l’encontre de l’appelante et en concluant que ces dommages étaient prévisibles en vertu de l’

article 1613 C.c.Q. ? [ 105 ] Les articles 1607 et 1613 C.c.Q. sont rédigés ainsi : 1607. Le créancier a droit à des dommages- intérêts en réparation du préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe 1613.

En matière contractuelle, le débiteur n’est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir au moment où l’obligation a été contractée , lorsque ce n’est point par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu’elle n’est point exécutée; même alors, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution. 1607. The creditor is entitled to damages for bodily, moral or material injury which is an immediate and direct consequence of the debtor’s default. 1613.

In contractual matters, the debtor is liable only for damages that were foreseen or foreseeable at the time the obligation was contracted , where the failure to perform the obligation does not proceed from intentional or gross fault on his part; even then, the damages include only what is an immediate and direct consequence of the nonperformance. [Soulignements ajoutés] [ 106 ] Premièrement, étant donné la conclusion de la Cour que l’appelante ne saurait être tenue au paiement de dommages équivalant à la restitution du prix d’achat, et qu’elle ne pourra de ce fait, notamment, tenter de se voir restituer l’immeuble par les acheteurs, elle ne saurait être condamnée au paiement des impenses utiles de 63 909,40 $ apportées à un immeuble qui ne lui sera pas restitué.

En effet, la logique suivant laquelle en cas d’annulation de contrat de vente le vendeur doit rembourser à l’acheteur les impenses nécessaires ou les impenses utiles découle du fait qu’il ne saurait s’enrichir en recevant un immeuble amélioré, ou auquel une plus-value a été apportée [76] .

[ 107 ] Deuxièmement, le juge détaille ainsi les frais de transaction assumés par les acheteurs et auxquels il condamne l’appelante in solidum : les frais de notaire de 1 500 $, les frais de déménagement de 1 570 $, les droits de mutation de 4 243,89 $ et les frais d’inspection en bâtiment de 835 $. Vu sa faute professionnelle, il serait incongru que sa condamnation au remboursement des honoraires qu’elle a perçus des acheteurs pour des conseils négligents soit infirmée.

Il en va autrement des frais de déménagement, des droits de mutation et des frais d’inspection, lesquels doivent être remboursés aux acheteurs en lien avec l’annulation du contrat de vente et la restitution de l’immeuble.

Ces dommages ne sont pas une suite prévisible, immédiate et directe des conseils négligents dispensés par l’appelante aux acheteurs. [ 108 ] Par ailleurs, l’appelante ne conteste pas la conclusion du jugement entrepris la condamnant au paiement des dommages moraux de 9 776 $. [ 109 ] Il y a donc lieu d’accueillir partiellement ce moyen et de modifier la nature et le montant des dommages que l’appelante doit payer aux acheteurs, soit 11 276 $, en sus du montant de 70 000 $ représentant la perte de valeur de l’Immeuble. 4.9 Le juge a-t-il erré en procédant au calcul des intérêts et de l’indemnité additionnelle à compter de l’assignation initiale eu égard à l’appelante? [ 110 ] Le juge fixe le point de départ des intérêts à la date d’assignation à l’égard de tous les défendeurs [77] . [ 111 ] Or, l’appelante estime que les intérêts et l’indemnité additionnelle ne peuvent courir à son égard qu’à partir de la date du jugement concluant à sa responsabilité ou de l’arrêt qui la confirme.

Subsidiairement, elle propose que le point de départ du calcul des intérêts et de l’indemnité additionnelle devrait être le 24 mai 2017 en ce qui la concerne, soit le deuxième jour de l’instruction, alors que les demandeurs ont modifié leur demande pour rechercher sa responsabilité et condamnation in solidum et qu’elle a su pour la première fois l’étendue élargie de la réparation à laquelle elle pouvait être tenue. [ 112 ] Les articles 1618 et 1619 C.c.Q . prévoient ce qui suit : 1618.

Les dommages-intérêts autres que ceux résultant du retard dans l’exécution d’une obligation de payer une somme d’argent portent intérêt au taux convenu entre les parties ou, à défaut, au taux légal, depuis la demeure ou depuis toute autre date postérieure que le tribunal estime appropriée, eu égard à la nature du préjudice et aux circonstances . 1619. Il peut être ajouté aux dommages-intérêts accordés à quelque

titre que ce soit, une indemnité fixée en appliquant à leur montant, à compter de l’une ou l’autre des dates servant à calculer les intérêts qu’ils portent, un pourcentage égal à l’excédent du taux d’intérêt fixé pour les créances de l’État en application de l’

article 28 de la

Loi sur l’administration fiscale (

chapitre A-6.002 ) sur le taux d’intérêt convenu entre les parties ou, à défaut, sur le taux légal . 1618. Damages other than those resulting from delay in the performance of an obligation to pay a sum of money bear interest at the rate agreed by the parties, or, in the absence of agreement, at the legal rate, from the date of default or from any other later date which the court considers appropriate, having regard to the nature of the injury and the circumstances . 1619.

An indemnity may be added to the amount of damages awarded for any reason, which is fixed by applying to the amount of the damages, from either of the dates used in computing the interest on them, a percentage equal to the excess of the rate of interest fixed for claims of the State under

section 28 of the Tax Administration Act (chapter A-6.002 ) over the rate of interest agreed by the parties or, in the absence of agreement, over the legal rate. [Soulignements ajoutés] [ 113 ] Le juge d’instance jouit par ailleurs d’un large pouvoir discrétionnaire quant à la date de départ du calcul des intérêts. La Cour n’interviendra pour modifier sa décision que s’il est démontré qu’elle résulte d’un exercice discrétionnaire déraisonnable [78] . [ 114 ] Ce n’est pas le cas en l’espèce. [ 115 ] Dans Bourque c.

Poudrier , la Cour concluait ce qui suit concernant la juste date du point de départ de la computation des intérêts à l’égard du notaire : [70] Quant au notaire, la mise [en] demeure qui lui fut adressée le 14 octobre 2008 n'était pas suffisamment précise, se contentant d'évoquer sa responsabilité in solidum avec les vendeurs pour les dommages subis par les appelants.

Quant à lui, et au Fonds, l'intérêt et l'indemnité additionnelle commenceront à courir à la date de l'assignation ( art. 1594 et 1595 C.c.Q. ). [79] [ 116 ] Au surplus, en l’espèce, il était clair dès la requête introductive d’instance de 2015 que la responsabilité de l’appelante était recherchée eu égard au remboursement du prix d’acquisition de l’immeuble réclamé à l’égard de tous les défendeurs [80] .

La modification de la demande au deuxième jour de l’instruction ne visait que préciser que la responsabilité des défendeurs était recherchée in solidum entre, d’une part, le courtier et l’appelante et, d’autre part, les vendeurs. [ 117 ] Le juge n’a donc pas exercé sa discrétion de façon déraisonnable en faisant courir l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter de l’assignation.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 118 ] ACCUEILLE PARTIELLEMENT l’appel et, procédant à rendre le jugement qui aurait dû être rendu; [ 119 ] ANNULE les conclusions suivantes du jugement dont appel : [241] ORDONNE aux défendeurs Julio Valenzuela et M e Janick Rodgers, solidairement, de payer aux demandeurs la somme de 347 500 $ avec l'intérêt au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle à compter de la date d’assignation; 241.1 ORDONNE aux défendeurs Valenzeula et Rodgers solidairement, de payer aux demandeurs la somme de 81 834,29 $ [soit les impenses utiles de 63 909,40 $ plus les frais d’achat de 8 148,89 $ plus les dommages moraux de 9 776,00 $] : avec l'intérêt au taux légal et l’indemnité légale à compter de la date d’assignation ; [242] DÉCLARE que les condamnations énoncées aux paragraphes 239, 240,241, et 241.1 ci-dessus sont prononcées in solidum entre, d'une part, les défendeurs Filion et Paris et, d'autre part, le défendeur Julio Valenzuela et, d’autre part, la défenderesse maitre Janick Rodgers; [ 120 ] REMPLACE ces conclusions par les suivantes : [241] ORDONNE au défendeur Julio Valenzuela de payer aux demandeurs la somme de 347 500 $ avec l'intérêt au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle à compter de la date d’assignation, in solidum avec les intimés Paris et Filion; 241.1 ORDONNE au défendeur Valenzeula, de payer aux demandeurs la somme de 81 834,29 $ [soit les impenses utiles de 63 909,40 $ plus les frais d’achat de 8 148,89 $ plus les dommages moraux de 9 776,00 $] : avec l'intérêt au taux légal et l’indemnité légale à compter de la date d’assignation, in solidum avec les intimés Paris et Filion; 241.2 ORDONNE à la défenderesse Rodgers, à même les condamnations monétaires précitées des défendeurs Paris, Filion et Valenzuela, de payer 81 276 $ aux demandeurs, avec l'intérêt au taux légal et l’indemnité légale à compter de la date d’assignation, in solidum avec les défendeurs Paris, Filion et Valenzuela ; [ 121 ] AVEC LES FRAIS de justice en appel en faveur de l’appelante et contre les intimés Gaudet et Tremblay.

ALLAN R. HILTON, J.C.A. SIMON RUEL, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A. Me Hélène B. Tessier LAPOINTE ROSENSTEIN MARCHAND MELANÇON Pour l’appelante Me Alexandra Roy DAOUST SIROY Pour les intimés Julie Gaudet et Patrice Tremblay Date d’audience : 19 mai 2021