2024 QCCQ 163, 2024 QCCQ 163

Lefebvre c. Beam MacDonald Holdings Inc. 2024 QCCQ 163 COUR DU QUÉBEC Division administrative et d’appel CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre de pratique civile » N° : 500-80-044670-249 DATE : 18 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHRISTIAN LEFEBVRE Requérant/Locateur c. BEAM MACDONALD HOLDINGS INC. et PLACEMENTS BEAM MACDONALD INC.

Intimée/Locatrice -et- GESTION IMMOBILIÈRE R&R Intimée/Gestionnaire ______________________________________________________________________ TRANSCRIPTION D’UN JUGEMENT RENDU SÉANCE TENANTE [1] ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’une demande pour permission d’appel d’une décision interlocutoire du Tribunal administratif du logement (TAL) rendue, le 27 décembre 2023, dans le contexte de trois instances jointes. [ 2 ] Dans cette décision, le TAL tranche la question de la validité d’une entente de résiliation de bail d’un logement résidentiel conclue, le 3 mai 2023, dans le contexte d’importants travaux entrepris par la locatrice dans l’immeuble concerné (Décision). [ 3 ] Selon cette entente, M.

Lefebvre, le demandeur/locataire, devait quitter son logement à compter du 1 er août 2023 moyennant le paiement d’un montant de 15 000 $ et d’une réduction de loyer équivalent à 200 $ par mois à compter d’avril 2023 jusqu’au mois de juillet 2023 [2] . [ 4 ] Il s’agissait pour le TAL de décider préliminairement de cette question, relative à la validité de l’entente de fin de bail, avant de trancher des recours en dommages-intérêts institués par les parties l’une contre l’autre. [ 5 ] Dans la Décision, le TAL déclare donc que l’entente de résiliation de bail conclue entre les parties est valide et que le bail de M.

Lefebvre est conséquemment résilié depuis le 1 er août 2023. Le TAL ordonne donc notamment l’expulsion de M. Lefebvre du logement au 5 ième jour de la Décision. [ 6 ] Monsieur Lefebvre demande maintenant au Tribunal la permission d’appel de la Décision et demande une audience de novo devant la Cour du Québec. Il formule sa demande en ces termes : 7. La juge de première instance a erré dans son jugement en qualifiant les travaux et réparation à être effectués comme étant « urgents » versus non-urgents (paragraphes 76 à 82 du jugement interlocutoire); 8. La

partie requérante entend démontrer que la nature non-urgente des travaux fait en sorte que les articles 1922 et suivants C.c.Q. trouvent leur application et font en sorte que l’entente de résiliation du bail (P-1) doit être annulée à toutes fins pratiques, et que la locatrice doit donc formellement débuter par un avis écrit en vertu des articles 1922 et 1923 C.c.Q. , conséquemment; 9.

Cette erreur de droit est déterminante puisque l’entente de résiliation (P-1) deviendra nulle et caduque, ab initio , et donc la procédure à suivre permettra au locataire de choisir ses options clairement en lui permettant de maintenir son statut de locataire vis-à-vis le logement en question, dès la fin des travaux et l’accessibilité au logement. [ 7 ] Monsieur Lefebvre invoque le caractère d’ordre public de l’

article 1922 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ), lequel à son avis n’a pas été respecté par la locatrice. [ 8 ] Selon M. Lefebvre, puisque les travaux exécutés par la locatrice n’étaient pas urgents, la locatrice se devait de respecter les prescriptions de l’

article 1922 C.c.Q. et ne pouvait conclure une entente de résiliation de bail avec lui pour en éviter l’application; M.

Lefebvre soutient avoir le droit de demander l’invalidité de l’entente de fin de bail sur la base de l’

article 1922 C.c.Q. [ 9 ] Il convient de citer l’

article 1922 C.c.Q. : 1922. Une amélioration majeure ou une réparation majeure non urgente , ne peut être effectuée dans un logement avant que le locateur n’en ait avisé le locataire et, si l’évacuation temporaire du locataire est prévue, avant que le locateur ne lui ait offert une indemnité égale aux dépenses raisonnables qu’il devra assumer en raison de cette évacuation. (Soulignements ajoutés) [ 10 ] La Demande pour permission d’appel de M. Lefebvre est mal fondée et doit être rejetée. [ 11 ] Voici pourquoi. Les critères donnant ouverture à une permission d’appel [ 12 ] Selon l’article 91 de la

Loi sur le Tribunal administratif du logement (LTAL), le droit d’appel d’une décision du TAL est soumis à l’obtention d’une permission qui ne peut être accordée que si la question « en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec ». [ 13 ] Le législateur a donc choisi de limiter les appels et de confier à la Cour du Québec le rôle de filtrer les demandes selon la nature des questions. [3] [ 14 ] Soulignons qu’en matière d’appel de décision interlocutoire, l’appel ne pourra être autorisé que si la décision concernée a un caractère irrémédiable ou encore qu’elle mette en cause la compétence du TAL, en plus de rencontrer l’un ou l’autre des critères applicables à l’appel [4] . [ 15 ] En l’espèce, la Décision qui tranche le sort de l’entente de résiliation de bail conclue entre les parties a forcément un caractère irrémédiable.

Voyons donc les autres critères qui devaient être rencontrés pour qu’une permission d’appel soit accordée. [ 16 ] Plusieurs critères se dégagent de la jurisprudence pour guider le juge dans l’exercice de son pouvoir discrétionnaire de déterminer si une question « devrait être soumise à la Cour du Québec et faire l’objet d’une permission d’appel » [5] . [ 17 ] Il ressort de la jurisprudence que la question doit être sérieuse et qu’elle doit être nouvelle, controversée, d’intérêt général ou encore qu’elle mette en cause les intérêts supérieurs de la justice. [ 18 ] Une question est sérieuse quand elle est importante et grave du point de vue de la justice, par exemple, lorsque les règles de justice fondamentales et d’équité procédurale n’ont pas été respectées. [ 19 ] Une question est nouvelle quand elle est innovante, controversée ou encore si elle suscite une divergence d’opinions dans la jurisprudence. [ 20 ] Enfin, une question est d’intérêt général quand elle n’est pas exclusivement d’intérêt privé. [ 21 ] Il s’agit d’apprécier chaque demande au cas par cas et de pondérer les différents critères puisqu’un seul peut parfois suffire au droit d’appel alors que le cumul de plusieurs peut aussi s’avérer nécessaire. [ 22 ] Par exemple, il est reconnu qu’en l’absence d’une question sérieuse, controversée ou d’intérêt général, le critère de la question nouvelle n’est généralement pas suffisant en soi pour autoriser un appel [6] , non plus que la présence d’une erreur de droit [7] .

Lorsque l’appel concerne des questions factuelles ou mixtes de droit et de fait [ 23 ] Depuis l’arrêt Vavilov [8] , de la Cour suprême du Canada, il est établi que le Tribunal siégeant en appel sur des questions mixtes de fait et de droit ne doit intervenir que s’il est démontré une erreur manifeste et déterminante. [ 24 ] À ce sujet, la jurisprudence est abondante quant à la déférence requise de cette Cour siégeant en appel quant aux conclusions factuelles d’un décideur initial [9] . [ 25 ] L’erreur du décideur initial doit donc être manifeste et déterminante, c’est-à-dire évidente et « toucher directement à l’issue de l’affaire »; il doit s’agir d’une erreur qui « tient, non pas de l’aiguille dans une botte de foin, mais de la poutre dans l’œil », une erreur qui ne fait pas que « tirer sur les feuilles et les branches en laissant l’arbre debout » mais qui fait « tomber l’arbre tout entier » [10] . [ 26 ] Une divergence de points de vue ou même la possibilité d’une conclusion différente n’est en effet pas suffisante pour conclure ipso facto à une erreur manifeste et déterminante [11] . [ 27 ] Notons aussi que l’appel d’une décision du TAL n’est pas l’occasion d’une seconde chance d’une

partie qui espère un autre résultat et qui cherche à refaire la cause [12] . [ 28 ] L’auteur Denis Lamy a écrit à ce sujet : […] Le but [est] d’empêcher les appels futiles, frivoles ou dilatoires, mais aussi d’empêcher que les justiciables, insatisfaits de la première décision, bénéficient d’un deuxième procès et de l’opportunité de parfaire une preuve déficiente. (Références omises et soulignements ajoutés)

[ 29 ] Dans la décision Dupuis c. Bouchard [13] , le juge Gabriel De Pokomandy, J.C.Q., décrit les circonstances dans lesquelles des demandes pour permission d’appeler ne devraient pas être accordées. Il écrit ceci : [25] Une permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement à la Cour du Québec ne sera pas accordée si elle ne vise qu'à reprendre une preuve factuelle, simplement parce qu'une des parties est insatisfaite de l'appréciation des témoignages. [26] Une demande qui vise essentiellement une révision de l'appréciation générale de la qualité ou de la suffisance de la preuve ne suffira pas pour obtenir une autorisation d'appeler. (Soulignement ajouté

s) Éviter les appels voués à l’échec [ 30 ] Soulignons enfin que, bien qu’il ne s’agisse pas de décider du fond de l’appel au stade de la permission, le Tribunal doit néanmoins examiner la demande prima facie afin d’éviter des appels futiles, inutiles ou sans chance raisonnable de succès [14] . Application des critères au présent cas [ 31 ] La demande pour permission soulève l’application de l’

article 1922 C.c.Q. [ 32 ] Or, pour déterminer être ou non dans un cas d’application de l’

article 1922 C.c.Q. , la membre du TAL ayant rendu la Décision devait d’abord qualifier les travaux de non urgent . [ 33 ] Les ayant qualifiés d’urgent, la membre du TAL a tranché être en présence d’un cas ne donnant pas ouverture à l’

article 1922 C.c.Q . [ 34 ] Il convient de reproduire certains passages de la Décision : [9] La locatrice achète deux immeubles d’environ 15 logements chacun le 10 mars 2023 .

La locatrice signe un contrat de gestion avec la compagnie Gestion Immobilière R&R dont la directrice, madame Bougamin, témoigne (P-11). [10] Celle-ci explique qu’au moment de l’achat, il était connu que l’immeuble en litige était en mauvaise condition en raison notamment d’infiltrations d’eau récurrentes, du toit à refaire, de la plomberie rouillée et du système de chauffage à changer. [11] Ces problèmes, visibles à l’œil nu, ont mené au départ de 70 % à 80 % des locataires. [12] Au 10 mars 2023, seuls cinq à six locataires demeuraient dans leur logement, ce qui inclut le défendeur.

Ce sont ces départs qui suggèrent à la locatrice de trouver une entente avec le locataire puisque celui-ci est en voie de devenir le seul locataire occupant. [13] Au 10 mars 2023, le propriétaire avait donc deux options : réparer ou remplacer ce qui devait l’être et accompagner le tout de petites rénovations dans chaque appartement occupé, ce qui permettrait de maintenir les locataires restants sur les lieux ou bien refaire tous les logements de façon identique, mais avec des rénovations plus majeures, ce qui supposait alors que tous étaient vides. [14] Rapidement, les cinq autres locataires ont soit demandé de résilier leur bail avant terme et pris une entente avec la locatrice, soit transmis un avis de non-renouvellement. [15] Les négociations avec le défendeur débutent également rapidement puisqu’il est avéré que dès le 10 mars 2023, monsieur Slouche, mandaté par madame Bougamin pour obtenir un accord, rencontre le locataire , lui donne son téléphone et l’informe qu’il y aura des travaux dans son appartement (voir courriels sous P-13).

Il précise que ces travaux débuteront « doucement » en mai « mais avec plus de vigueur » en été. [16] Le témoin précise que dès le début, il indique au locataire qu’il ne peut détailler tous les travaux, car le locateur attendait des rapports et des inspections de corps métiers pour évaluer le tout.

Toutefois, certaines réparations étaient déjà urgentes et intangibles, encombrement de certains logements et rendant le sous-sol inaccessible, toit fenêtres, infiltration d’eau au sous-sol, électricité et plomberie à refaire, ainsi qu’une importante et généralisée infestation de punaises. (Soulignements ajoutés) […] [76] Cet

article ne s’applique pas, car les travaux étaient nécessaires et urgents, comme en témoigne clairement madame Bougamin et cela, dès le début. [77] Ces travaux urgents visaient tous les logements : la plomberie rouillée devait être remplacée, le chauffage à eau causait beaucoup d’inondations et des fuites d’eau, le sous-sol était inaccessible par la montagne de débris laissés par le vendeur des logements avaient été condamnés et il y avait une infestation de punaises dans plusieurs logements. [78] Ils étaient d’autant plus urgents et nécessaires que l’immeuble se vidait au point où, lors de l’achat, seuls 7 logements étaient occupés sur 15, incluant celui en litige.

Cette désaffection quasi généralisée des locataires illustre l’urgence et la nécessité de ces travaux tant pour la viabilité des lieux que pour l’intégralité de la bâtisse. [79] Quand bien même les travaux pourraient être qualifiés de majeurs, l’un n’excluant pas l’autre, leur nature urgente doit primer sur la qualification de majeur et exclue de ce fait, l’application de l’avis de travaux majeurs. [80] Ceci étant, le Tribunal concède que c’est le caractère évolutif des travaux qui peut être source de confusion lorsqu’on situe les

faits dans le long terme. [81] Les travaux sont urgents, mais la locatrice y greffe des travaux non urgents comme la rénovation des logements laissés vacants. À ce titre, le Tribunal diffère d’opinion avec le témoin Slouche. Il y a bien eu des modifications de cloisons, certes mineures, et des améliorations significatives dans les cuisines et les salles de bain de ces logements. [82] Pour autant, il était clair pour les parties que ces travaux majeurs ne seraient pas effectués dès lors que le locataire demeurait à son logement.

Dans ce cas, il aurait été le seul à subir les travaux et les conséquences des travaux urgents seulement. […] [88] Ajoutons que la protection du locataire a été respectée de facto , par l’ensemble des informations soumises, par le choix qui lui a été donné de ne pas contracter et de rester au logement, par ses contre-offres et les sommes substantielles qu’il a dûment négociées et qui s’apparentent aisément aux conditions ayant pu être statuées sous le cadre des articles 1922 C.c.Q. et suivants. [89] Tout son témoignage indique qu’il était conscient des enjeux et options, admettant que la question de l’évacuation a été évoquée lors des négociations.

La locatrice en fait un argument de négociation clair et non équivoque que le locataire avait donc le choix de refuser également. [90] Ainsi, chaque

partie a fait un compromis et a tiré un bénéfice correspondant à sa conception de ses intérêts au moment de signer l’entente. [91] À cet égard, le Tribunal est convaincu que le locataire a tenté d’avoir « le beurre et l’argent du beurre », particulièrement lorsque monsieur Slouche lui suggère qu’il peut obtenir plus d’argent, ce qui fait pâlir à ses yeux l’option de demeurer au logement. [92] En conclusion , non seulement l’

article 1922 C.c.Q. n’éait pas applicable, mais aussi la locatrice et le locataire pouvaient régir la situation factuelle selon leur propre volonté et intérêts avant même tout avis prévu à la loi. […] [127] La locatrice n’a jamais prévu ni voulu une évacuation temporaire.

Même si elle souhaitait le départ définitif du locataire afin de rénover le logement en litige, elle était prête à réajuster ceux-ci afin d’éviter précisément l’évacuation temporaire. [128] En d’autres termes, l’évacuation temporaire, dans le cas précis du locataire, n’était pas une condition de travaux majeurs puisque ceux-ci n’auraient pas pu être qualifiés comme tel et n’auraient pas eu lieu advenant son choix de demeurer au logement.

Le Tribunal le répète : il n’aurait subi que les travaux urgents et leurs conséquences du fait de l’emplacement stratégique de son logement pour les travaux d’électricité et de plomberie. [129] Cela est confirmé par le fait que la locatrice attend précisément de connaître les intentions du locataire pour déterminer la teneur du contrat signé en juin 2023 avec son entrepreneur général. […] [151] Le Tribunal est d’avis que soit le locataire ment soit il a fait preuve d’un aveuglement volontaire en signant un écrit clair dont il a pu négocier tous les éléments durant plusieurs semaines.

Il n’y a aucune explication juste, raisonnable et cohérente pour croire à sa version des faits. [152] On soulignera aussi que la crainte évoquée par le locataire est la sienne intérieure, car il veut le beurre et l’argent du beurre, soit rester sans passer à côté d’un gain pécunier non négligeable. Plus encore, il admet avoir une certaine expérience de la négociation avec les juifs, ce qui, selon la doctrine, relativise l’obligation d’information de la locatrice. [153] Le Tribunal note en outre certaines incohérences dans son témoignage.

Une fois il dit qu’au printemps, les logements disponibles sont plus nombreux et une fois il dit le contraire pour justifier sa demande d’aller au-delà du bail.

Or, le fait que l’entente prévoit la possibilité de résilier même avant le 1 er août confirme la version de monsieur Slouche. [154] Sa prétention selon laquelle parce qu’il avait un bail jusqu’au 1 er décembre, il devait aller au 1 er décembre, n’a aucune pertinence considérant qu’il avait le choix de négocier tous les éléments déterminants de l’entente, qu’il a fait et qu’il a librement choisi d’accepter le 1 er août. […] [161] Le locataire a compris qu’il s’agit d’une résiliation de bail pour travaux majeurs, sans retour au logement.

Il a bénéficié d’une large latitude pour négocier les montants qui, du reste, sont substantiels, et tôt dans la négociation qui a duré près de deux mois.

Il comprend qu’il a le choix entre une entente et rester au logement. […] [214] En conclusion : La preuve illustre la mauvaise fois du locataire qui sait très bien qu’il a consenti en toute connaissance de cause à une entente fructueuse pour lui, mais qui se joue de la locatrice sur des motifs fallacieux, jamais démontrés ou sur des mensonges dans le simple but de bénéficier du logement le plus longtemps possible et avec le projet déjà planifié de sortir toutes ses cartes pour ne jamais quitter le logement.

Ce faisant, il contre, retarde et dérange la locatrice dans sa planification et sa gestion financière des travaux.

[215] Et, faut-il le rappeler, il fait fi avec arrogance, de l’ordonnance du Tribunal en refusant l’accès du logement aux ouvriers et en obligeant la locatrice d’appeler la police. [216] Il y a donc lieu de déclarer l’entente valide, aucun vice de consentement n’ayant été démontré et il y a lieu de lui donner application avec urgence vu le préjudice financier résultant de l’obstruction volontaire du locataire et du peu de respect que celui-ci manifeste face aux ordonnances judiciaires. (Soulignements de l’auteur) [ 35 ] La question de la qualification des travaux d’urgent est une question hautement factuelle qui s’apprécie au cas par cas. [ 36 ] Monsieur Lefebvre ne soulève en fait aucune erreur manifeste et déterminante de la part de la membre du TAL ayant rendu la Décision, mis à part son désaccord complet avec ses conclusions. [ 37 ] Il est indéniable, à la simple lecture de la Décision, que la juge administrative du TAL a tranché l’affaire après avoir évalué et pondéré l’ensemble de la preuve. [ 38 ] La Décision de 25 pages est motivée de façon détaillée et résulte clairement d’un travail minutieux. [ 39 ] À l’évidence, M.

Lefebvre cherche une seconde chance dans l’espoir d’une décision différente. Il demande d’ailleurs une audience de novo . Un appel ne peut servir une telle fin. [ 40 ] En fait, aucun autre critère donnant ouverture à l’appel n’est rencontré. [ 41 ] À sa face même, la Décision ne comporte aucune faiblesse ni erreur manifeste et déterminante. [ 42 ] Sans compter que la demande pour permission d’appel ne soulève aucune question nouvelle, controversée ou d’intérêt général. [ 43 ] L’appel est voué à l’échec. [ 44 ] En conséquence, la demande pour permission d’appel doit être rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande pour permission d’appel; LE TOUT avec les frais de justice. __________________________________ NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. Me Daniel Sirhan Daniel K. Sirhan, Bureau d’Avocats Avocat du requérant/Locataire Me Ann Harrosch Avocate-Barrister & sollicitor Avocate des intimées/Locatrices Date(

s) d’audience : Les 8 et 17 janvier 2024 [1] Le jugement est rendu séance tenante. Comme le permet l’article 334 C.p.c. et l’arrêt Kellogg’s Company of Canada c. P.G. du Québec , [1978] C.A. 258 , ( AZ-78011031 ) p.5, le Tribunal se réserve le droit d’en modifier, amplifier et remanier les motifs. La soussignée les a remaniés pour en améliorer la présentation et la compréhension.