2021 QCCQ 8700, 2021 QCCQ 8700

Groupe Sutton-Clodem inc. c. Epstein 2021 QCCQ 8700 COUR DU QUÉBEC «Division de pratique» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-264774-202 DATE : 28 septembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GROUPE SUTTON-CLODEM INC. Demanderesse c.

MURRAY EPSTEIN Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR LES OBJECTIONS SOULEVÉES LORS DE L’INTERROGATOIRE PRÉALABLE À L’INSTRUCTION DE MME WENDY SHIELDS ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Groupe Sutton-Clodem Inc. (« Sutton ») réclame la somme de 34 492,50 $ de M. Murray Epstein à

titre de commission pour la vente le 17 septembre 2020 de sa maison située sur la rue du Havre, à Laval (« Immeuble »). [ 2 ] Sutton soutient en effet qu’elle détenait un contrat de courtage exclusif à compter du 18 juillet 2019 et en vigueur jusqu’au 30 juin 2020 pour cette vente. Elle précise que pendant cette période, un acheteur potentiel s’est montré intéressé par l’Immeuble, soit M. Georges Mouridian. [ 3 ] Elle ajoute que le 27 juin 2020, elle a demandé à M. Epstein une prolongation de son contrat de courtage et que le 3 juillet suivant, elle lui a présenté une offre d’achat émanant de M.

Mouridian, pour un montant de 950 000 $, qu’il a toutefois refusée. Elle allègue que par la suite, elle a continué d’agir comme courtier de M. Epstein et que dans les faits, par son entremise, M. Mouridian a ensuite offert d’acheter l’Immeuble pour un prix de 1 200 000 $, ce que M. Epstein a accepté et qui s’est concrétisé par la vente intervenue le 17 septembre 2020. La réclamation de Sutton correspond à une rémunération équivalente à 5% du prix de vente. [ 4 ] Le 10 mai 2021, l’avocat de M. Epstein procède à l’interrogatoire de Mme Wendy Shields, qui est courtière auprès de Sutton et qui agissait à

titre d’agent inscripteur pour l’Immeuble. Au cours de cet interrogatoire, l’avocat de Sutton soulève une série d’objections que les parties demandent au Tribunal de trancher. [ 5 ] Le soussigné rend jugement séance tenante concernant la plupart d’entre-elles, mais réserve alors sa décision concernant les objections 25, 26, 27, 35 et 36, qui se fondent toutes sur le privilège relatif au litige.

Les avocats des parties ont eu l’occasion de soumettre leurs autorités à cet égard, puisqu’ils ne les avaient pas avec eux à l’audience. [ 6 ] Toutes les questions qui soulèvent les objections en lien avec le privilège relatif au litige visent à savoir si Mme Shields a eu des discussions à l’interne après le mois de juillet 2020, chez Sutton, avec M. Christophe Folla ou quelque autre représentant, relativement au renouvellement de son mandat de courtage et, le cas échéant, de fournir à

titre d’engagements une copie de tels échanges, s’il y en a qui sont intervenus par écrit. Ainsi, la seule question en litige est de déterminer si des tels échanges sont protégés par le privilège relatif au litige. ANALYSE [ 7 ] De la jurisprudence plaidée par les avocats des parties et de celle qui a été consultée [1] , le Tribunal retient essentiellement les enseignements suivants. [ 8 ] Le privilège relatif au litige tire son origine de la common law [2] . Parce que ne provenant pas du droit civil québécois, il a parfois pu être confondu avec le secret professionnel de l’avocat, bien qu’il s’en distingue.

Ainsi, dans l’arrêt Blank [3] , la Cour suprême du Canada précise que contrairement au secret professionnel de l’avocat, le privilège relatif au litige n’est ni absolu quant à sa portée, ni illimité quant à sa durée, seuls les documents dont « l’objet principal » est la préparation d’un litige peuvent en bénéficier.

La Cour précise par ailleurs que ce privilège, comme le secret professionnel de l’avocat, sert à assurer une administration sûre et efficace de la justice, conformément au droit, particulièrement à l’efficacité du processus contradictoire. [ 9 ] Bien que tirant ses origines de la common law , le privilège relatif au litige a été intégré au droit québécois par les tribunaux [4] .

Tout en soulignant que le privilège relatif au litige se distingue du secret professionnel, la Cour suprême du Canada rappelle qu’il s’agit d’un privilège générique, sujet à des exceptions clairement définies et non à une mise en balance au cas par cas afin de conclure ou non à

l’immunité de divulgation [5] .

Elle ajoute qu’il peut viser même des personnes qui ne sont pas tenues au secret professionnel, y compris aux enquêteurs ayant une obligation de confidentialité [6] . [ 10 ] Étant un privilège générique, il comporte une présomption de non-divulgation dès lors que ses conditions d’application sont rencontrées, c’est-à-dire lorsqu’il est démontré que le document en cause a été confectionné avec pour objectif principal de préparer un litige ou un litige connexe, qu’il soit en cours ou qu’il puisse être raisonnablement appréhendé [7] . [ 11 ] En appliquant ces enseignements aux questions auxquelles s’est objectées l’avocat de Sutton, même en accordant une portée large et libérale à la définition du privilège relatif au litige, le Tribunal ne peut conclure que toutes les discussions à l’interne qui interviennent chez Sutton puissent bénéficier de ce privilège pour refuser de répondre aux questions posées et de souscrire aux engagements demandés. [ 12 ] En effet, au mois de juillet 2020, il n’existe aucun litige entre les parties, ni même un litige appréhendé, du moins il n’y a aucune allégation en ce sens ni preuve qui a été présentée à l’audience pour le démontrer.

Au contraire, c’est Sutton elle-même qui allègue au paragraphe 13 de sa demande avoir sollicité une prolongation de son mandat de courtage et elle produit des correspondances à cet effet. Elle ne soutient aucunement qu'à l’époque pertinente, M. Epstein ou sa fille a refusé de poursuivre sa relation d’affaires avec elle, tout au contraire, elle allègue leur avoir présenté une offre d’achat qui a cependant été refusée. [ 13 ] Puisque Sutton allègue que son mandat de courtage se terminait le 30 juin 2020, il est certes loisible et pertinent pour M.

Epstein de savoir si à l’interne une prolongation de ce mandat a été évoquée et discutée, puis, le cas échéant, d’obtenir une copie d’échanges, s’il en est, qui sont intervenus à ce sujet, à cette occasion . [ 14 ] Par ailleurs, le Tribunal note que Sutton allègue comme première source de son droit de réclamer une commission de vente auprès de M. Epstein, les dispositions prévues à l’article 7.1 du contrat de courtage qui prévoient que le courtier aura droit à sa rémunération si une vente intervient dans les 180 jours de la fin de son mandat avec une personne qu’elle a intéressée à l’immeuble vendu.

C’est précisément ce que Sutton allègue. [ 15 ] À

titre subsidiaire, Sutton allègue que son contrat a de toute façon été prolongé et elle fait référence à des échanges précis tenus avec la fille de M. Epstein. Il lui appartiendra de faire valoir ses droits, le cas échéant, mais elle ne saurait empêcher M. Epstein d’avoir accès à d’autres échanges intervenus à l’interne à ce sujet, s’il en est. [ 16 ] La présente situation est fort différente de celle sous étude dans l’affaire Ville de Montréal c. Hamelin [8] soumise par Sutton.

Il s’agissait dans cette cause d’une demande du syndicat représentant Mme Hamelin, à l’occasion de l’arbitrage de son grief à l’encontre de son congédiement par la ville, qui tentait d’obtenir de celle-ci une copie d’un document d’analyse interne qui avait été préparé pour colliger et recueillir, dans le contexte du litige en cours, les différents éléments de preuve pour étayer et soutenir sa position juridique selon laquelle son ex-employée avait fait de fausses déclarations, posé des actes de fraude et violé son obligation de loyauté [9] . [ 17 ] Il y a donc lieu de permettre les questions posées par l’avocat de M.

Epstein, mais de les limiter dans le temps et non de lui permettre de poser des questions quant à des discussions ou échanges à l’interne relativement au renouvellement du mandat de Sutton alors que le dossier est devenu litigieux. Les échanges qui surviennent à compter de ce moment sont certainement couverts par le privilège relatif au litige. On ne saurait en effet forcer une

partie à exposer toute discussion interne qui traite d’une question litigieuse portée devant la cour. [ 18 ] Le dossier révèle que le 8 octobre 2020 [10] , une mise en demeure a été transmise par Sutton à M. Epstein. Il faut en comprendre qu’à compter de ce moment, un litige pouvait clairement être appréhendé entre les parties et que les échanges à l’interne concernant toute question qui le concerne sont couverts par le privilège relatif au litige.

Aussi, le Tribunal limitera les engagements de transmettre une copie des échanges à l’interne à la période se terminant le 30 septembre 2020, puisqu’il est raisonnablement permis de croire que si une mise en demeure a été écrite le 8 octobre suivant, un litige pouvait être appréhendé vers cette période. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 19 ] REJETTE en

partie les objections numéros 25, 26, 27, 35 et 36 soulevées lors de l’interrogatoire hors de cour de Mme Wendy Shields tenu le 10 mai 2021. [ 20 ] ORDONNE à Mme Wendy Shields de répondre aux questions et aux demandes d’engagements qui ont fait l’objet de ces objections, mais pour la période se terminant le 30 septembre 2020 seulement. [ 21 ] LE TOUT , frais de justice à suivre. __________________________________ STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. Me Alexandre Mihu DRAGHIA, AVOCATS INC. Avocats de la demanderesse Me Sylvan Schneider

SCHNEIDER AVOCATS INC. Avocats du défendeur Date d’audience : 20 août 2021 Mis en délibéré à compter de la réception des autorités de toutes les parties, le 15 septembre 2021.