2020 QCCQ 911, 2020 QCCQ 911

Comeau c. Lambert 2020 QCCQ 911 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-701315-184 DATE : 6 février 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ROXANNE COMEAU et ALEXANDRE MEILLEUR Demandeurs c.

MÉLISSA LAMBERT Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Roxanne Comeau et Alexandre Meilleur réclame 4 966,64 $ à Mélissa Lambert en raison de vices cachés à la propriété qu'elle leur a vendue. [ 2 ] Madame Lambert plaide que le problème allégué à la toiture était apparent et a été dénoncé avant la vente de la propriété aux acheteurs. Elle soutient que dans les circonstances, elle n’a pas à assumer le coût de remplacement de la nouvelle toiture des demandeurs.

LE CONTEXTE [ 3 ] En juin 2015, les demandeurs achètent la propriété [1] de madame Lambert située sur la rue Marc-Aurèle-Fortin à Laval et l’acte de vente précise que la vente est effectuée avec la garantie légale. [ 4 ] Avant l'achat, les demandeurs consultent la déclaration du vendeur concernant l'état de la propriété.

Celle-ci mentionne qu’il y a eu infiltration d’eau suite à la réfection de la toiture en 2009 et précise que des réparations ont dû être effectuées correctement afin que l’assureur couvre à nouveau le risque de dommages relié à un problème d’infiltration d’eau en provenance de la toiture. [ 5 ] Préalablement à l’achat, les demandeurs ont requis une inspection préachat qui ne révèle rien de particulier concernant la structure visible de la toiture examinée de l’entretoit.

Concernant l’extérieur de celle-ci, l’inspecteur indique que son inspection a été limitée par la présence de neige sur la toiture [2] . [ 6 ] Le 26 avril 2017, une infiltration d’eau survient dans une chambre d’enfants située à l’étage et à l’avant de la propriété. Les demandeurs dénoncent cette infiltration à madame Lambert [3] qui informe les demandeurs qu’elle nie toute responsabilité relativement à leur réclamation. [ 7 ] Essentiellement, madame Lambert considère avoir dénoncé les problèmes de la toiture aux demandeurs ainsi que les travaux correctifs effectués en 2012.

Elle soutient de plus que ce problème était apparent et qu’il est survenu plus de deux ans après la vente. Elle conclut qu’il ne lui revient pas, dans ces circonstances, d’assumer la totalité du coût de la nouvelle toiture des demandeurs. [ 8 ] Pour leur part, les demandeurs indiquent que la déclaration effectuée par madame Lambert était rassurante et les a laissés sous l’impression que le problème dénoncé de la toiture avait été entièrement corrigé. Ils considèrent que l’infiltration survenue en 2017 leur a permis de constater que la réparation de 2012 était déficiente et qu’il s’agit bien d’un vice caché.

ANALYSE ET DÉCISION [ 9 ] Lors de l'analyse des prétentions des parties, le Tribunal doit tenir compte des règles de preuve contenues au Code civil du Québec (« C.c.Q. »). [ 10 ] L'

article 2803 C.c.Q. indique que « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. […] ». Ainsi, il revient donc aux demandeurs de prouver, dans un premier temps, que les problèmes de la toiture et la réparation déficiente constituent un vice caché.

[ 11 ] Lors de l'analyse de la preuve, le Tribunal doit tenir compte de la règle prévue à l'

article 2804 C.c.Q. qui précise : La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 12 ] Cet

article consacre le principe voulant que dans un procès civil, la prépondérance d'une preuve concernant un fait est suffisante afin de prouver l'existence de ce fait. Le Tribunal doit donc analyser l'ensemble de la preuve en s'interrogeant sur l'existence d'une preuve prépondérante soutenant la réclamation des demandeurs et, le cas échéant, les moyens de contestation de la défenderesse. [ 13 ] Enfin, l’

article 2845 C.c.Q. précise que la force probante de tout témoignage concernant les faits dont un témoin a eu une connaissance personnelle ou concernant l’avis que donne un expert est laissée à l’appréciation du tribunal. [ 14 ] En ce qui concerne les dispositions relatives aux vices cachés, celles-ci sont prévues à l'

article 1726 du Code civil du Québec . Cet

article se lit comme suit : Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 15 ] Pour qu'un vice soit considéré caché, cinq conditions doivent être rencontrées. Ces conditions se résument comme suit : 1. Le vice doit posséder une certaine gravité; 2. Le vice doit être antérieur à la vente; 3. Le vice doit être inconnu de l'acheteur; 4. Le vice doit être caché; 5.

Une dénonciation du vice doit être transmise au vendeur dans un délai raisonnable depuis la découverte de celui-ci. À défaut de transmettre cette dénonciation, l’acheteur devra établir des circonstances qui constituent une exception à cette règle.

Enfin, le défaut de transmettre la dénonciation sans circonstances particulières pourra entraîner le rejet de l’action si le vendeur établit qu’il a subi un préjudice réel et grave de ce défaut [4] . [ 16 ] À la lumière de ces quelques principes, il est certain qu’un problème d’infiltration d’eau par une toiture constitue un problème grave et, considérant que la réparation déficiente est survenue en 2012, il est donc antérieur à la vente. [ 17 ] Quant à la déclaration du vendeur concernant l’information transmise aux demandeurs à l’effet que les travaux de réfection de la toiture de 2009 étaient déficients, ce volet de la déclaration est indissociable de celui qui confirme que les réparations ont été effectuées correctement et ont corrigé le problème. [ 18 ] Ces déclarations étaient effectivement rassurantes pour les demandeurs qui étaient alors bien fondés de croire que la toiture n’était plus un problème dont ils devaient se soucier, d’autant plus que sa réfection ne datait que de 2009 et les réparations corrigeant le problème étant de 2012. [ 19 ] Dans ce contexte, les demandeurs n’étaient pas informés que la réparation ne leur permettrait pas de bénéficier de leur toiture pour une période normale de 15 à 20 années et en cela, la déficience des travaux de réparation la toiture était inconnue des demandeurs.

Enfin, ces réparations déficientes étaient bien cachées lors de l’inspection préachat vu la présence de neige dans les vallées de la toiture [5] . [ 20 ] Considérant que les demandeurs ont dénoncé le vice caché à madame Lambert, le problème de la réparation déficiente de la toiture à l’origine de l'infiltration d'eau constitue un vice caché. [ 21 ] Les coûts relatifs aux travaux requis afin de remplacer la toiture se chiffrent à 3 966,64 $.

Afin d'évaluer la compensation à laquelle les demandeurs ont droit, il est nécessaire de tenir compte du principe à l'effet que leur droit à une compensation du préjudice subi ne doit pas pour autant les enrichir. [ 22 ] Les auteurs Baudouin et Deslauriers, dans leur ouvrage, La Responsabilité civile [6] mentionnent ce qui suit : « I-422- Valeur de remplacement – […] Cependant, lorsque l'objet avait déjà subi les assauts du temps et n'était donc pas neuf au moment où le dommage a été subi, accorder la pleine valeur de remplacement est, dans un certain sens, enrichir la victime qui se retrouve avec un objet complètement neuf et non dévalué.

C'est pourquoi, en général, les tribunaux compensent ce fait en tenant compte de la dépréciation selon les circonstances. » (Citations retirées) [ 23 ] Lorsque le bien affecté d'un vice caché est une toiture dont l’usure représente plus du tiers de sa durée vie utile, il ne peut être question de rembourser aux demandeurs la totalité de la valeur de remplacement de celle-ci.

L'on doit en effet tenir compte de la portion de vie utile dont l'acheteur sera privé à la suite du vice caché affectant la toiture. [ 24 ] Celle-ci avait huit années d'usure sur une durée de vie utile d’environ une vingtaine d’années de telle sorte que les demandeurs ont droit à une compensation égale au 12/20 du coût de remplacement, soit 2 379,98 $. Il y a également lieu de faire droit au montant de 500 $ représentant le déductible de leur police d’assurance pour le coût des dommages intérieurs résultant de l’infiltration.

[ 25 ] Enfin, considérant que madame Lambert n’était pas informée que la réparation de 2012 était déficiente, les demandeurs n’ont pas droit au montant de leurs troubles et inconvénients [7] . PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 26 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 27 ] CONDAMNE Mélissa Lambert à payer conjointement à Roxanne Comeau et Alexandre Meilleur la somme de 2 879,98 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la mise en demeure datée du 31 janvier 2018, ainsi que les frais de justice de 101 $. __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Date d’audience : 27 janvier 2020