2023 QCCA 462, 2023 QCCA 462

Cormier c. Ville de Montréal 2023 QCCA 462 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029066-206 (500-17-093802-166) (500-17-093803-164) (500-17-094619-163) (500-17-094620-161) (500-17-094622-167) (500-17-094623-165) (500-17-094745-166) DATE : 3 avril 2023 FORMATION : LES HONORABLES ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A. PASCAL CORMIER MANON LAFLAMME LUCIE PICHÉ ANDRÉ SÉNÉCAL SUZANNE DÉSIRÉE MIENJE YAMENI ÉRIC ÉMERY TOTOUOM SANDRA VELEDAR ADAM NEAL GLADYS BENUDIZ DOMINIQUE BÉDARD SICÉ DIANE PÉRUSSE FRANÇOIS PICOTTE APPELANTS – demandeurs c.

VILLE DE MONTRÉAL INTIMÉE – défenderesse ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient en appel contre un jugement rendu le 19 février 2020 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Yves Poirier), qui rejette sept demandes introduites contre l’intimée en dommages-intérêts, dommages moraux et dommages punitifs. [ 2 ] Pour les motifs de la juge Baudouin, auxquels souscrivent les juges Mainville et Hamilton, LA COUR : [ 3 ] REJETTE l’appel; [ 4 ] LE TOUT, avec frais de justice. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A. Me Martin Robitaille Me Elizabeth Groleau

HOLMESTED & ASSOCIÉS Me Simon Pelletier, avocat-conseil BCF Pour les appelants Me Mikaël Benoit Me Charlotte Richer Lebeuf GAGNIER GUAY BIRON Pour l’intimée Date d’audience : 23 février 2023 MOTIFS DE LA JUGE BAUDOUIN [ 5 ] Ce pourvoi vise un jugement rendu le 19 février 2020 par la Cour supérieure (l’honorable Yves Poirier), qui rejette sept demandes introduites contre l’intimée, la Ville de Montréal, et réunies pour les fins de l’audience [1] . La présence de contaminants sous les propriétés des appelants et de biogaz aux alentours sont à l’origine de leur recours en dommages.

En effet, ces derniers sont tous propriétaires d’immeubles construits à proximité du parc Baldwin appartenant à la Ville, lequel est situé à l’intérieur du quadrilatère formé des rues Sherbrooke Est, Fullum, Rachel Est et Chapleau dans l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal. [ 6 ] La responsabilité de la Ville est recherchée pour son défaut d’avoir divulgué aux appelants l’existence d’un rapport interne qu’elle détient depuis 1994, qui fait notamment état de biogaz et de la présence d’un ancien dépotoir dans le secteur du parc.

Cette omission de les en informer aurait occasionné aux appelants un préjudice qu’ils estiment équivalent à la valeur marchande totale de leurs propriétés, en sus de dommages moraux et punitifs. [ 7 ] Le juge de première instance, après une analyse complète et étoffée de l’imposante preuve administrée durant les 10 jours d’instruction, conclut à l’absence de faute de la Ville. Il détermine que celle-ci n’est pas à l’origine de la contamination des sols sous les résidences des appelants et qu’elle n’avait pas, dans les circonstances de l’espèce, à rendre public le contenu du rapport de 1994.

Il est d’avis que même dans l’hypothèse où une faute de la Ville avait été retenue, il y a absence de lien causal entre cette faute et les dommages réclamés. Il conclut aussi que les appelants n’ont pas su prouver leurs dommages puisque leurs propriétés conservent une valeur économique et ne sont affectées d’aucun déficit d’usage. Il retient néanmoins que s’il avait dû établir un dommage, celui-ci aurait été limité à 15 % de la valeur des propriétés, sans plus.

Par ailleurs, le juge fait état que les appelants ont manqué à leur obligation de prudence et de diligence lors de l’achat de leurs propriétés. [ 8 ] Les faits et le contexte sont bien décrits dans le jugement entrepris. Les appelants s’en remettent d’ailleurs à cette description dans le cadre de leur appel, sous réserve de quelques précisions qui sont sans incidence sur le sort du pourvoi. Il y a quand même lieu d’en reprendre l’essentiel, afin d’en faciliter la compréhension.

Origine du litige et trame des principaux faits [ 9 ] Au début du 20 e siècle, le territoire sur lequel se trouve aujourd’hui la Ville de Montréal est en plein développement. Plusieurs entreprises de matériaux exploitent des sites desquels elles extraient de l’argile afin de fabriquer des briques, créant ainsi de grandes dépressions dans le sol. Une fois l’extraction d’argile terminée, ces sites sont remblayés avec différents matériaux et certains servent même de dépotoirs et de lieux d’enfouissement de déchets, à une époque où il n’existe aucune norme environnementale en la matière.

Plusieurs sites sont ensuite vendus à la Ville ou à différents acquéreurs privés, et aménagés en parcs ou utilisés aux fins de développement urbain et résidentiel. [ 10 ] Deux de ces entreprises sont implantées à proximité de l’actuel parc Baldwin : TW & R Peel ( Peel ), exploite son entreprise à l’ouest de la rue Fullum à la hauteur de la rue Sherbrooke Est et Bulmer & Sheppard ( Sheppard ) à l’est. Selon la preuve administrée, le terrain exploité par Peel est vendu en 1912, subdivisé par la suite, et acquis par différents propriétaires.

Les propriétés des appelants, construites dans les années 1920 et 1930, sont toutes situées sur le site de l’ancienne exploitation d’argile de Peel .

De son côté, la Ville fait l’acquisition entre les années 1906 et 1909 de quatre lots, tous issus de la propriété de Sheppard , et qui aujourd’hui, forment l’actuel parc Baldwin, à l’est de la rue Fullum et au nord de la rue Sherbrooke Est. [ 11 ] En août 1991, la Ville est avisée par Gaz Métropolitain que lors d’une inspection de routine, des émanations de biogaz ont été détectées à trois endroits sur son territoire, et notamment sur la rue Fullum, en face du parc Baldwin.

Gaz Métropolitain mentionne que les biogaz sont composés de méthane et de gaz carbonique retrouvés généralement dans les sites d’enfouissement de déchets urbains et dans les tourbières. À la suite de ces informations, la Ville investigue.

Divers relevés sont effectués et un rapport interne de surveillance des biogaz et de caractérisation des déchets est rédigé en septembre 1994 par son service des travaux publics [2] . [ 12 ] Ce rapport qui est à l’origine du recours entrepris par les appelants, cible cinq sites situés à Montréal, dont celui du parc Baldwin, mais révèle aussi la présence d’une soixantaine de lieux potentiels d’enfouissement de déchets répertoriés à travers la ville.

À la suite de divers relevés de biogaz et campagnes de forages effectués entre 1991 et 1993, la présence de biogaz en concentration souvent supérieure à la limite inférieure d’explosivité (LIE) est confirmée, notamment dans le parc Baldwin et en face de celui-ci, dans la chaussée en face du 3478-80, rue Fullum. Une inspection effectuée à l’intérieur de cet immeuble (dont les propriétaires ne sont cependant pas parties aux procédures), n’en révèle toutefois aucune trace. Plusieurs relevés de biogaz et sondages sont réalisés par la

Ville autour des rues Messier, Chapleau, Sherbrooke, Sheppard et Fullum et ceux-ci n’indiquent « qu’une seule zone problématique soit toujours en face du 3478-80 de la rue Fullum, tandis que tous les regards présentaient des valeurs de méthane très basses » [3] . [ 13 ] Quant à la présence de déchets dans le sol, le rapport met en lumière qu’un ancien dépotoir exploité par la Ville au début du 20 e siècle s’étendrait bien au-delà des limites du parc Baldwin dans les zones résidentielles avoisinantes.

Le rapport fait état de ce qui suit : […] suite à nos recherches, investigations et relevés supplémentaires effectués dans les environs du parc Baldwin, nous nous sommes aperçus que l'étendue de l'ancien dépotoir englobe une

partie des zones résidentielles situées à l'ouest de la rue Fullum et au sud de la rue Sherbrooke. […] Certains des puits d'observation ont été placés dans l'horizon supérieur du mort-terrain afin de connaître les concentrations de biogaz pouvant se retrouver au niveau des fondations des bâtiments adjacents, et ainsi, être en mesure de mieux apprécier les risques reliés aux biogaz produits par les déchets sous-jacents. Les résultats de ces derniers forages ont montré que la zone des déchets s'étend bien au-delà du parc Baldwin, englobant une zone résidentielle importante entre les rues Fullum et Messier .

Des déchets ont également été trouvés de l'autre côté de la rue Sherbrooke, à plus de 5 m de profondeur; ceux-ci semblent s'étendre sous la zone résidentielle au sud de la rue Sherbrooke, entre les rues Messier et Chapleau. […] […] Nos différents travaux de recherche et relevés réalisés [aux parcs Baldwin et Père-Marquette] nous ont permis de constater que le problème semble plus étendu que prévu, les dépotoirs se prolongeant sous des zones résidentielles importantes . [4] [Soulignement ajouté] [ 14 ] Ces constats émis, le rapport suggère la mise en place d’un programme de surveillance des biogaz, notamment dans le secteur du parc Baldwin « afin de compléter les données existantes et s’assurer qu’aucune zone ne présente un danger pour les citoyens et les travailleurs [5] (…) [ainsi que] l’élaboration d’un plan de communication avec les citoyens » [6] .

Voici ce que stipule le rapport à cet égard [7] : Une étude détaillée des biogaz à l'intérieur de ces zones résidentielles touchées par le dépotoir, comprenant des relevés de biogaz dans le sol autour des maisons ainsi que dans les résidences elle-mêmes, est nécessaire afin d'examiner s'il y a effectivement danger pour la santé et la sécurité des résidents, de préciser l'ampleur du problème et de concevoir les travaux correctifs requis.

La réalisation de cette étude doit être bien planifiée car elle comporte des éléments particulièrement délicats comme le fait de révéler une situation potentiellement dangereuse aux résidents, le fait que la divulgation d'une telle information puisse entraîner une baisse de valeur des immeubles qui serait très préjudiciable aux propriétaires, ainsi que la responsabilité de la Ville vis à vis cette situation.

La démarche que prendra cette étude devra faire l'objet d'une concertation avec les autres services concernés par cette situation et devra recevoir l'aval des instances politiques. [Transcription textuelle] [ 15 ] De plus et de manière parallèle, le rapport recommande la poursuite de consultations et de recherches d’informations sur les anciens dépotoirs, ce qui nécessite l’octroi d’un budget « très important » [8] .

En somme, le rapport propose ce qui suit : Sachant l'émoi que peut susciter la connaissance d'une telle situation chez le public, ainsi que les répercussions financières négatives qu'elle peut entraîner chez les propriétaires fonciers des lieux et des environs, il y a lieu de bien documenter les sites et de faire une juste analyse de cette problématique afin d'éviter les propos alarmistes qui risquent de créer plus de mal que de bien aux citoyens directement concernés par cette situation.

En conséquence, une stratégie de communication avec les citoyens devra être planifiée et établie avant toute intervention de reconnaissance dans les zones résidentielles. Cette stratégie devra être établie avec les différents services concernés à la Ville de Montréal, en concertation avec les politiciens. Un avis devra être également obtenu du contentieux sur les limites de responsabilité de la Ville concernant cette problématique.

La grande variabilité des résultats obtenus lors de nos relevés, de même que dans ceux effectués par Gaz Métropolitain, nous amène à une certaine prudence dans l'analyse des sites et des secteurs problématiques. Un certain nombre de relevés sont nécessaires avant de conclure s'il y a ou non un problème sur les sites potentiels répertoriés, ou que tel site ou secteur est plus problématique qu'un autre. […] [ 16 ] Il semble que la Ville n’ait jamais octroyé le budget nécessaire permettant de donner suite au programme de surveillance proposé ni au plan de communication auprès du public.

Le rapport est ainsi resté lettre-morte. [ 17 ] En 2015, la Ville reçoit une demande d’accès à l’information de la part d’un journaliste de Radio-Canada visant à obtenir divers documents en lien avec les plans des anciennes carrières de Montréal et des études et résultats des biogaz du parc Baldwin. La Ville organise une rencontre avec les journalistes dans le but de communiquer et d’expliquer la teneur du rapport de 1994, afin « de rassurer les gens […] qu’il n’y avait pas de risque à la santé » [9] .

Lors de cette rencontre, la Ville explique notamment le phénomène de décroissance exponentielle de biogaz dans le temps. En novembre 2015, un reportage faisant état de la présence d’un dépotoir et de déchets organiques dans le périmètre du parc Baldwin, ayant comme conséquence l’émission de biogaz, est diffusé. Les appelants apprennent alors la présence d’un sol potentiellement contaminé sous leurs résidences. [ 18 ] En marge de ces évènements, la Ville effectue des recherches historiques afin de répertorier l’ensemble des anciennes carrières sur son territoire.

De la surveillance accrue est aussi mise sur place dans le secteur du parc Baldwin afin de quantifier les émissions potentielles de gaz issues de la dégradation des matières enfouies. En 2016, les concentrations de méthane sont jugées négligeables à l’intérieur du parc et dans toutes les rues avoisinantes. Même constat en 2017, sauf autour de deux puits d’observation situés à l’intérieur des limites du parc Baldwin [10] .

[ 19 ] En 2016, les appelants déposent successivement leur recours en justice. Ils soutiennent avoir subi des dommages pécuniaires et moraux occasionnés par l’omission de la Ville de divulguer le rapport de 1994 dès sa confection, en sus de réclamer des dommages punitifs. Celle-ci avait, selon eux, l’obligation de rendre les informations publiques selon lesquelles leurs résidences étaient bâties « sur un ancien site d’enfouissement de déchets ».

Ce manque de diligence de la Ville serait la cause de la perte totale de la valeur de leurs immeubles pour laquelle ils demandent pleine compensation. [ 20 ] À l’appui de leurs arguments, les appelants déposent trois rapports d’experts : un premier rapport (M. Donovan) [11] rapporte que les immeubles des appelants se situent à l’endroit d’une ancienne carrière d’argile exploitée pour la fabrication de briques et ensuite utilisée comme dépotoir.

Il fait état de la présence d’une importante couche de remblai sous leurs propriétés, constituée essentiellement de matières organiques et/ou résiduelles (bois, briques, béton, mâchefers, plâtre, verre et céramique) en quantité variable, mais sans par ailleurs en déterminer la provenance. [ 21 ] Un second rapport (M. Hejazi) [12] évalue que les sols d’assises ne sont pas aptes à supporter les charges des bâtiments des appelants en raison de la présence de ce remblai hétérogène reposant sur un dépôt d’argile.

Compte tenu de cette composition, le tassement des sols est progressif mais non prévisible dans le temps et est à l’origine des fissures et dénivellements des planchers observés chez les appelants. Selon ce second rapport, il faut rapporter les charges des bâtiments sur un sol adéquat et placer les fondations sur des pieux. La réhabilitation des sols contaminés avant de réparer les fissures et les planchers est également recommandée. [ 22 ] Finalement, un dernier rapport (M.

Goudreau) [13] établit à nulle la valeur marchande des propriétés des appelants puisque le passif environnemental, soit le coût associé à la réhabilitation des sols et la mise en place des pieux et nouvelles fondations, dépasse leur valeur marchande. Compte tenu de la situation environnementale des terrains, l’expert est d’avis qu’il sera impossible pour tout acheteur d’obtenir du financement et que les prêteurs, maintenant au courant de la situation, pourraient exiger le remboursement des prêts ou en modifier les conditions.

Les appelants réclament donc la totalité de la valeur marchande de leurs maisons tout en désirant néanmoins en conserver l’usage et la propriété. [ 23 ] De son côté, la Ville dépose un seul rapport (Barbeau) [14] visant à éclairer le tribunal sur la chaîne de titres des propriétés des appelants, la nature des sols, le niveau de présence de biogaz et l’évaluation des dommages réclamés par ces derniers.

Le jugement entrepris [ 24 ] Dans un premier temps, en se basant sur la preuve dont il dispose (témoignages, titres, rapports, cartes, plans, baux et procès- verbaux), le juge examine l’historique des terrains en cause et l’état général des lieux. Il conclut qu’un dépotoir a bel et bien été exploité par la Ville sous l’actuel parc Baldwin au début du 20 e siècle et que le situ du dépotoir correspond à l’exploitation du dépôt d’argile effectuée par la société Sheppard, devenue subséquemment propriété de la Ville.

On y retrouve en effet des remblais hétérogènes composés de matières résiduelles, mais également de déchets domestiques ou de matières organiques et de cendres, d’où la présence de biogaz qui origine de la décomposition de ces matières organiques. [ 25 ] Quant aux terrains où sont situées les propriétés des appelants, le juge émet trois hypothèses et ne retient que la troisième au regard de la preuve administrée : [54] Tous les experts sont unanimes, il y a présence de biogaz dans le secteur d’où la présence dans le sol d’éléments organiques qui se décomposent.

Trois hypothèses peuvent être envisagées : Hypothèse 1 : La Ville a déposé des déchets au début du 20 e siècle sur la propriété de l’entreprise Peel et ce sont ces déchets qui se retrouvent dans le sol sous les propriétés des demandeurs (à l’ouest de la rue Fullum); Hypothèse 2 : Les biogaz et contaminants ont migré et migrent à partir du parc Baldwin sous les propriétés des demandeurs; Hypothèse 3 : Des déchets organiques ont été déposés dans le sol par un tiers ou l’un des propriétaires des lots appartenant maintenant aux demandeurs afin de combler le ravin et où se situaient le ravin et la dépression créée par l’exploitation du dépôt d’argile utilisé pour fabriquer de la brique par l’entreprise Peel. [ 26 ] Après avoir analysé la preuve présentée, le juge écarte en effet les deux premières hypothèses.

Il écarte la première en raison du fait qu’il est peu vraisemblable que la Ville ait utilisé comme dépotoir des lots dont elle n’a jamais été propriétaire. Il relève aussi qu’aucune entente de location ou d’utilisation par la Ville, des terrains situés à l’ouest de la rue Fullum n’a été retrouvée.

Autre fait important noté et retenu par le juge, la nature des déchets identifiés par les forages sous les propriétés des appelants diffère de celle retrouvée sous le parc Baldwin, puisque l’on n’y constate ni déchets domestiques ni cendre. [ 27 ] La seconde hypothèse est elle aussi mise de côté faute d’une quelconque preuve établissant, au-delà d’une simple hypothèse, la migration des biogaz et des contaminants du parc Baldwin vers les propriétés des appelants. [ 28 ] Le juge retient plutôt la troisième hypothèse, selon laquelle il est probable que les déchets résiduels déposés sous les propriétés en cause proviennent de l’un des auteurs des appelants, afin de combler le ravin crée par l’exploitation du dépôt d’argile.

Bien qu’il se garde d’en tirer une conclusion définitive, il retient néanmoins que la nature des matières résiduelles qui composent le remblai à cet endroit – bois, brique, béton mâchefers, plâtre, verre, gypse, céramique – est compatible avec l’exploitation effectuée par Peel jusqu’en 1911, alors que sous le parc Baldwin, en sus de ce genre de matière, la présence d’autres composantes, notamment des déchets domestiques, est constatée. [ 29 ] Étant donné l’historique de l’exploitation des sites et leur composition, la prépondérance de la preuve permet au juge de conclure à l’existence d’un dépotoir utilisé par la Ville à l’intérieur du périmètre du parc Baldwin, mais que les contaminants et biogaz sous les propriétés des appelants ne tirent pas leur origine de cet ancien dépotoir.

Ainsi, la Ville n’est pas l’auteure de la contamination des terrains des appelants, et partant, de la présence des biogaz près de leurs propriétés. [ 30 ] Une fois cette assise factuelle campée, le juge entreprend l’analyse de la faute reprochée à la Ville relative à son obligation de

renseignement en lien avec la non-divulgation du rapport de 1994, soit plus particulièrement celle d’avoir omis d’aviser le public des risques d’acquérir ou de construire une propriété sur un sol contaminé, instable et pouvant laisser filtrer des biogaz. Le juge examine le rapport de 1994 avec attention et détermine qu’il a comme principal objectif l’octroi de fonds par la Ville aux fins de recherches liées à la présence de biogaz, mais que rien ne confirme la présence de sols contaminés sur ces lots précis [15] .

Il temporise la portée que donne les appelants au rapport puisque celui-ci n’annonce ni la présence de biogaz, ni la preuve d’un danger quelconque chez eux. [ 31 ] Il souligne aussi que la

Loi sur la qualité de l’environnement [16] (« LQE ») en vigueur depuis 1972, permet le maintien du droit de résidence dans les propriétés qui sont construites sur d’anciens sites d’enfouissement de déchets.

Mais il ajoute [17] : « Comme les demandeurs n’ont pas réussi à établir que leur propriété est construite sur un site d’enfouissement et que la loi n’affecte pas les constructions des demandeurs les dispositions de la loi ne sont d’aucun secours pour les demandeurs. » [Transcription textuelle] [ 32 ] Il détermine qu’en l’espèce, ni les circonstances, ni les usages, ni la loi ( art. 1457 C.c.Q . ) n’imposaient à la Ville une obligation de divulguer aux appelants ou rendre public de manière plus large le contenu du rapport lors de sa confection en 1994 ou subséquemment, et rejette l’idée d’une faute de la Ville en l’espèce. [ 33 ] Il se prononce en ces termes quant à l’obligation d’information de la Ville : Dans les circonstances, ni l’observation de la présence de biogaz par Energir dans les puits d’observation ou en des lieux clos ni les observations des représentants de la Ville (rapport de 1994) ne permettent de conclure que la ville se devait de prévenir la population du contenu du Rapport de 1994 sur la base de santé ou de sécurité publique. [ Transcription textuelle ] [ 34 ] Bien que cela eût suffi pour disposer de l’affaire, le juge poursuit néanmoins son analyse quant au lien causal et aux dommages réclamés relativement à la faute reprochée.

Dans les deux cas, il rejette les arguments des appelants. Il conclut notamment à l’absence de lien de causalité entre la non-divulgation du rapport de 1994 et la perte de valeur alléguée des propriétés, puisque notamment, le rapport ne cible que le parc Baldwin. Il est ainsi d’avis que les appelants n’ont pas réussi à établir qu’ils n’auraient pas acheté s’ils en avaient eu connaissance, car encore une fois, celui-ci ne vise pas directement leurs propriétés.

D’ailleurs, il ne manque pas de rappeler que lors de l’acquisition de leurs propriétés, les appelants ont choisi d’acheter sans garantie légale, ou sans investiguer plus à fond les signes avant- coureurs concernant les fondations dont les problèmes étaient visibles. [ 35 ] En ce qui concerne les dommages, le juge écarte entièrement la preuve du passif environnemental avancée par les appelants. Les travaux recommandés par leur expert sont difficiles, coûteux et risqués, alors que l’état actuel du droit n’impose aucune obligation de décontaminer les terrains et d’extraire les sols.

De plus, bien que les appelants réclament un dommage correspondant à la juste valeur marchande de leurs propriétés, ils n’offrent pas de céder celles-ci à la Ville en compensation et n’ont pas non plus établi une perte de valeur. Certes, la présence de contaminants entraîne certaines difficultés de maximisation de leur investissement en cas de vente. Cela dit, tous continuent à jouir de leurs propriétés, soit en y habitant eux-mêmes ou en la louant à des tiers.

Dans l’hypothèse où une faute et un lien causal avaient été démontrés, le juge aurait accordé une somme correspondant à 15 % de la valeur des propriétés. [ 36 ] Finalement, le juge souligne que la diffusion publique du rapport a malheureusement eu pour effet de créer une onde de choc chez ces propriétaires et que celui-ci aurait dû être mis en contexte. Il détermine que la Ville n’a pas caché le rapport de 1994 à ses citoyens ni ne leur a causé un tort. Ayant conclu à l’absence de faute et de lien de causalité, le juge rejette donc l’ensemble de la réclamation.

Il n’élabore pas sur les dommages moraux et punitifs réclamés par les appelants. Analyse [ 37 ] Les appelants remettent en cause l’ensemble des conclusions factuelles tirées de la preuve par le juge. Insatisfaits du résultat en première instance, ils soulèvent plusieurs moyens d’appel visant essentiellement à convaincre la Cour de revisiter l’ensemble des faits mis en preuve et d’en tirer des conclusions différentes.

Les nombreux reproches adressés au juge soulèvent essentiellement des questions de fait, ou au mieux mixtes de fait et de droit, qui appellent à la démonstration d’une erreur manifeste et déterminante. Aucune question de droit n’est portée à l’attention de notre Cour. [ 38 ] De surcroît, les appelants formulent plusieurs arguments à l’audience qui soit ne se retrouvent pas dans leur mémoire, soit le contredisent ou encore ne semblent pas avoir même été invoqués devant le juge de première instance. C’est notamment le cas des

article 1465 C.c.Q . , 1467 C.c.Q . , et aussi en partie, de l’

article 976 C.c.Q . relatif à la responsabilité pour trouble de voisinage, ainsi que l’existence d’une faute intentionnelle de la Ville. De plus, ils font de leurs théories de la cause une cible mouvante et invoquent en plaidoiries la contamination comme faute distincte afin de tenter de convaincre la Cour que leur situation est semblable à l’affaire Spieser [18] dont il sera fait état plus loin.

Cet argument n’apparaît toutefois pas dans leurs procédures. [ 39 ] En fait, les appelants font valoir de multiples erreurs, n’hésitent pas à toutes les qualifier de manifestes et déterminantes dans l’espoir de créer une brèche afin que la Cour fasse droit à leurs théories de la cause, qui elles aussi, sont encore une fois parfois difficiles à cerner. [ 40 ] Il n’y a pas lieu de reprendre in extenso les motifs d’appel développés en 50 pages par les appelants dans leur mémoire. Qu’il suffise de souligner que les principaux moyens d’appel visent d’une

part la responsabilité civile de la Ville et l’existence ou non d’une faute, d’un lien causal et des dommages, conformément à l’

article 1457 C.c.Q . , et d’autre part, sa responsabilité en vertu de l’

article 976 C.c.Q . pour troubles de voisinage anormaux, et ce, malgré le fait qu’aucune allégation spécifique à cet égard n’apparaît des procédures en première instance. [ 41 ] Je traiterai aussi à travers ces motifs de l’existence de certains éléments factuels prétendument déterminants que le juge aurait ignorés selon les appelants, ces derniers remettant en question non seulement la quasi-totalité des conclusions factuelles que le juge a

tirées de la preuve, mais aussi leur application à chaque phase de son raisonnement juridique. La responsabilité civile de la Ville :

article 1457 C.c.Q . Généralités [ 42 ] Bien qu’encore une fois les appelants reprochent une multitude d’erreurs au juge de première instance, deux d’entre elles méritent d’être traitées en amont des autres afin de bien camper l’étendue du débat par la suite. 1) Le fardeau de preuve [ 43 ] Les appelants adressent d’abord au juge un reproche général, qu’ils qualifient d’erreur de droit, soit d’avoir adopté un cadre d’analyse « souple et libéral » plutôt que « strict et rigoureux » à l’égard d’une entité publique, qui, en l’occurrence, avait un devoir de gestion et de protection envers ses citoyens.

À leur avis, « il y a un lien de cause à effet entre la faute par omission de la Ville d’informer en temps utile ses citoyens de la présence d’un dépotoir et de contaminants et le préjudice subi par les appelants ». À l’inverse, le juge aurait fait montre d’une sévérité injustifiée envers eux, en ayant recours aux règles relatives aux vices cachés en matière contractuelle, règles qui ne trouvaient pas application en l’espèce, vu la nature extracontractuelle de leurs actions.

De plus, ils soumettent que le juge a omis de considérer l’application des articles 1465 (fait autonome de la chose) et 1467 (ruine de l’immeuble) C.c.Q. [ 44 ] Ce moyen d’appel longuement détaillé par les appelants dans leur mémoire revient tout au plus à remettre en question l’absence de faute de la Ville quant à sa décision de ne pas rendre public le rapport de 1994 et l’existence d’un lien causal entre cette décision et les dommages réclamés.

Une lecture attentive du jugement ne permet pas de conclure que le juge ait été indûment sévère envers les appelants ou ait adopté une approche « souple et libérale » envers la Ville. Il est manifeste qu’il a appliqué le bon fardeau de preuve qui reposait sur les appelants, soit celui de la prépondérance des probabilités. Jamais les articles 1465 et 1467 C.c.Q . n’ont été soulevés par les appelants en première instance et on ne peut certes reprocher au juge, dans ces circonstances, de ne pas en avoir traité.

Quant à l’argument relatif à l’obligation de diligence appliquée aux appelants qui rappelle celle invoquée en matière de vice caché, cet argument sera traité dans le cadre de l’analyse de la faute, mais il faut mentionner dès à présent qu’il n’est pas déterminant sur l’issue du pourvoi. [ 45 ] Le fait que les appelants soient insatisfaits du résultat auquel le juge en est arrivé n’est pas suffisant pour démontrer que ce dernier aurait été indûment sévère à leur endroit.

Le juge a bien appliqué le fardeau de preuve qui leur incombait. 2) Mauvaise interprétation de la preuve présentée [ 46 ] Ensuite, les appelants soutiennent que le juge a erré dans son analyse de la preuve factuelle et a mal apprécié l’étendue de l’aire d’enfouissement utilisée par la Ville à

titre de dépotoir au début du siècle dernier.

Cette erreur, longuement plaidée lors de l’audience, serait déterminante en ce qu’elle vicierait non seulement l’examen de la responsabilité civile extracontractuelle de la Ville, mais aurait également conduit le juge « à retenir une preuve parcellaire et non concluante et à ne pas se prononcer sur la question du trouble de voisinage ». [ 47 ] Afin de convaincre la Cour que c’est le cas, les appelants s’efforcent de démontrer à l’audience, à l’aide des cartes [19] et des forages effectués [20] , que le juge aurait dû retenir que le situ du dépotoir anciennement exploité par la Ville s’étend bien au-delà des limites géographiques du parc Baldwin et correspond plutôt aux pourtours de l’ancienne carrière 99, qui engloberait aussi notamment les propriétés des appelants.

Ceux-ci soutiennent que des rapports annuels de la Commission de l’incinération – dont le rôle est principalement voué à l’enlèvement des déchets – montrent qu’à cette époque, la Ville ramasse les déchets, les incinère et les enfouit dans le sol.

Comme on constate que certains forages contenant des matières organiques et des cendres ne sont pas exclusivement circonscrits aux limites intérieures du parc Baldwin, mais se trouvent parfois aussi dans le domaine public, sur des rues avoisinantes, le juge aurait dû inférer de ces faits que la Ville avait enfoui des déchets et exploité un dépotoir sur l’ensemble du situ de la carrière 99 et qu’elle est donc responsable et à l’origine de la contamination des terrains des appelants. Le juge aurait aussi mis de côté les constatations de l’auteur du rapport de 1994 à cet égard.

Ils y voient là, une erreur manifeste et déterminante susceptible de donner ouverture à une intervention de la Cour. [ 48 ] Avec égards, et bien que la démonstration soit intéressante, je ne peux me rallier à ces arguments.

L’ensemble des faits plaidés par les appelants devant la Cour ont été soumis, évalués et analysés par le juge d’instance : les cartes historiques délimitant l’ancienne carrière 99, les lieux des forages, les rapports de forage, le situ du parc Baldwin, les rapports et procès-verbaux de la Commission de l’incinération, le rapport de 1994, les chaines de propriétés des différents terrains ainsi que les conclusions des experts quant à l’analyse des sols forés.

Le juge avait donc en main tous les éléments nécessaires lui permettant d’analyser la situation et d’apprécier la valeur probante à accorder à ces divers éléments factuels. [ 49 ] Celui-ci a plutôt retenu, notamment à la lumière des cartes et rapports de forages, que bien que des déchets domestiques aient effectivement été identifiés à certains endroits à l’extérieur du parc Baldwin, par exemple dans l’emprise de certaines rues, la preuve prépondérante n’établit pas que la Ville a déposé des déchets organiques ou des cendres sous les propriétés des appelants.

Comme en fait état l’analyse des trois hypothèses étudiées par le juge, celui-ci écarte que la Ville soit responsable des sols contaminés chez les appelants puisque, d’une part, elle n’a jamais été propriétaire de leurs terrains et qu’aucune entente à cet effet n’a été prouvée et, d’autre part, la teneur des rapports de forages montre une contamination de nature différente chez les appelants que sur le territoire de la Ville.

Il est donc possible et même probable qu’un auteur commun des appelants, Peel ou un autre, plutôt que la Ville, ait, au début du siècle, utilisé la dépression causée par l’excavation d’argile pour y déposer ses déchets. [ 50 ] Les remblais sous les propriétés des appelants ont une composition différente de ce que l’on retrouve sous les terrains de la Ville – ce qui le mène à déterminer que « la prépondérance de la preuve permet au Tribunal de conclure à l’existence d’un dépotoir utilisé par la Ville qui se situe seulement dans les limites du parc Baldwin.

La présence de contaminants et de biogaz sous les propriétés des demandeurs n’origine pas de l’ancien dépotoir sous le parc Baldwin » [21] . [ 51 ] Ces constatations factuelles et inférences tirées par le juge trouvent assise dans la preuve et elles ne sont pas déraisonnables. Le juge explique d’ailleurs clairement son raisonnement. Bien entendu, on peut comprendre que les appelants divergent d’opinion à cet

égard et y préfèrent une autre interprétation. Cela n’est toutefois pas suffisant pour satisfaire le fardeau de démonstration d’une erreur manifeste et déterminante. Tel que le précise la Cour suprême, ce n’est pas le rôle d’une cour d’appel de refaire le procès et de substituer son opinion à celle du juge d’instance à moins d’une telle erreur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. La Cour ne peut ainsi intervenir et renverser les conclusions factuelles du juge qui trouvent leur fondement dans la preuve administrée. Ce moyen est par conséquent rejeté.

La faute extracontractuelle : le défaut d’information [ 52 ] Il est maintenant nécessaire de se pencher sur le principal manquement reproché à la Ville par les appelants, relatif à l’omission de divulguer, dès sa confection, le contenu du rapport de 1994.

Autrement formulé, la Ville avait-t-elle l’obligation d’aviser le public et plus particulièrement les citoyens vivant à proximité de sites identifiés, comme le parc Baldwin, de la présence de contaminants aux alentours et possiblement sous leurs propriétés, ainsi que de biogaz qui en émanent? [ 53 ] Il n’est d’abord pas contesté que la Ville n’avait aucune obligation légale de communiquer la teneur de son rapport à quiconque.

L’historique de la législation applicable présentée par les parties et reprise dans le jugement d’instance démontre qu’aucune disposition législative n’obligeait la Ville à dévoiler le rapport interne au grand public, à des personnes ciblées ou même à le publier au registre foncier pour les lots concernés [22] . De plus, la jurisprudence a reconnu que les municipalités ne sont pas assujetties à une obligation positive générale de communiquer des informations qu’elles détiennent [23] . [ 54 ] Les appelants insistent néanmoins sur l’obligation de renseignement qui, selon eux, incombait à la Ville en l’espèce.

Cette obligation est bien ancrée en droit civil québécois depuis l’arrêt de la Cour suprême dans Banque de Montréal c. Bail Ltée [24] .

Elle est fondée sur le principe général de bonne foi ( art. 1375 C.c.Q. ) et se traduit, en matière contractuelle, par une obligation positive de renseigner son cocontractant lorsque celui-ci « se retrouve dans une position informationnelle vulnérable, d'où des dommages pourraient s'ensuivre » [25] . [ 55 ] Cela dit, et comme le soutiennent les appelants, il est néanmoins possible hors d’un cadre contractuel, ou même en l’absence de tout manquement à la loi, de retenir la responsabilité extracontractuelle de la Ville dans l’hypothèse où il serait démontré que celle-ci a manqué à son devoir général de prudence et de diligence envers les tiers en omettant de rendre publique une information, notamment si celle-ci met en cause la santé ou la sécurité du public. [ 56 ] Invoquant l’arrêt de notre Cour dans Spieser [26] , les appelants soutiennent qu’en ne divulguant pas le rapport qui fait état d’une situation potentiellement dangereuse ou un risque pour la sécurité des citoyens, la Ville commet une faute qui serait la cause directe des dommages subis en l’espèce, puisque les appelants soutiennent qu’ils auraient refusé d’acheter leurs immeubles s’ils en avaient connu la teneur. [ 57 ] La détermination d’une faute extracontractuelle est une question mixte de fait et de droit, soit l’évaluation et l’examen des faits dans un premier temps et leur application à la norme de diligence raisonnable par la suite [27] .

Les appelants doivent, ici aussi, identifier une erreur manifeste et déterminante et non se contenter de remettre en question l’ensemble de l’évaluation de la preuve faite par le juge d’instance. [ 58 ] Après avoir entendu plusieurs témoignages, procédé à l’analyse de l’historique des terrains en cause et de leur composition et avoir examiné avec attention le contenu du rapport de 1994, le juge conclut que celui-ci vise à obtenir des fonds de la Ville afin de déployer des ressources pour mettre en place un programme de surveillance et d’effectuer des recherches liées à la présence de biogaz seulement.

Il relève que certains propos du rapport peuvent sembler alarmistes, notamment ceux qui font état que la zone des déchets s’étend probablement bien au-delà des limites du parc Baldwin et que certains relevés de biogaz à des endroits précis (sur la rue Messier et au sud de la rue Sherbrooke et sur la rue Fullum) ont indiqué des concentrations de méthane supérieures à la limite inférieure d’explosivité. Le juge relève aussi que le rapport suggère la mise en place d’une stratégie de communication pour le public dans le cadre de ce programme de surveillance.

Il spécifie d’ailleurs que l’auteur du rapport ne recommande pas sa diffusion. [ 59 ] Selon le juge, rien dans le rapport ne prouve la présence de sols contaminés sur des lots précis à l’extérieur du périmètre du parc Baldwin, incluant ceux des appelants. Il rappelle qu’à l’origine, les appelants ne soutiennent pas qu’il puisse y avoir présence de contaminants sous leurs propriétés puisque le rapport n’en fait pas état.

Ce n’est que sur réception de leur propre rapport d’expert en septembre 2016 qu’ils obtiendront l’information [28] . [ 60 ] De plus, le juge note qu’en 1994, rien n’annonce la présence de biogaz dans les propriétés des appelants et que le Service des travaux publics de la Ville, auteur du rapport, ne recommande pas la diffusion de l’information en ce qui a trait aux relevés du parc Baldwin, mais plutôt une communication bien planifiée auprès des citoyens chez qui on désire procéder à des sondages et des relevés relatifs à la présence de biogaz. [ 61 ] En fait, le juge tire de son analyse du rapport de 1994 qu’à ce moment, la Ville ne sait pas si les propriétés situées aux alentours du parc Baldwin sont affectées par les biogaz qui en émanent.

Elle connaît le seuil des biogaz mesurés dans le parc, ainsi qu’à certains endroits précis dont le trottoir de la rue Fullum, mais n’y voit pas là un risque objectif indu ou immédiat pour la santé ou la sécurité de la population. Selon le rapport d’ailleurs, aucune mesure particulière ne devait être mise en place de manière immédiate [29] . De surcroît, la Ville ne connaît pas le périmètre exact du lieu de dépôt des déchets.

Il s’avèrera d’ailleurs que contrairement à ce qui est indiqué dans le rapport, selon les constats du juge, l’ancien dépotoir de la Ville ne s’étend pas au-delà des limites du parc Baldwin. [ 62 ] Je ne vois là aucune erreur manifeste et déterminante dans l’évaluation faite par le juge du contenu du rapport de 1994. Il est vrai qu’à quelques égards, certains propos du rapport puissent effectivement sembler alarmistes.

Toutefois, lorsqu’on le lit dans son ensemble et qu’on le replace dans son juste contexte, on constate qu’il n’énonce pas l’existence d’une situation où la sécurité du public est compromise ou la présence d’un danger imminent pour les citoyens. En fait, le rapport tient plus d’un principe de précaution [30] que d’une véritable sonnette d’alarme en vertu de laquelle des actions immédiates et concrètes devaient être posées pour protéger le public d’un danger que l’on sait imminent.

Le rapport fait état de l’existence d’un ancien dépotoir sous le parc Baldwin et possiblement dans les environs du parc depuis près de 100 ans et la présence détectée de biogaz à certains endroits ciblés, qui est généralement sans danger pour la santé et la sécurité, sauf en concentration importante, qui ne s’est pas avérée après investigation.

[ 63 ] En effet, à l’endroit identifié comme pouvant représenter une situation dangereuse devant le 3378-80 de la rue Fullum, la Ville a pris des mesures et a agi rapidement. Elle a avisé les propriétaires concernés, effectué des tests et relevés à l’intérieur de la propriété, et constaté qu’au final, il n’existait pas d’émanation de biogaz sur cette propriété [31] .

Quant aux autres endroits, le rapport recommande une étude plus approfondie sur une période « qui pourrait difficilement être inférieure à une dizaine d’année (…) » [32] dans son ensemble afin d’évaluer notamment l’ampleur du problème et des risques associés au prolongement du dépotoir à l’extérieur du parc [33] . [ 64 ] Objectivement considéré, nous sommes loin des faits et des principes retenus dans l’affaire Spieser que les appelants veulent voir appliquer mutandis mutandi à la présente affaire.

Dans Spieser , la présence d’un risque réel pour la santé publique était connue des autorités et la preuve a révélé que des déversements de TCE, contaminant hautement cancérigène, ont eu lieu sur une très longue période, en pleine connaissance de cause par les autorités des risques encourus par la population et à l’insu des citoyens. C’est par ailleurs après avoir identifié une erreur de méthodologie que la Cour, dans cette affaire, s’est autorisée à reprendre l’analyse de la preuve dans son intégralité, le juge ayant omis de se prononcer sur la faute [34] .

Or, en l’espèce, le juge a soigneusement examiné la preuve et s’est prononcé sur la question de la faute, de sorte que la Cour ne peut intervenir à cet égard, sauf erreur manifeste et déterminante. [ 65 ] La présence d’un remblai hétérogène composé de divers matériaux de construction sous les résidences des appelants, vestige d’anciennes carrières et de pratiques environnementales d’une époque révolue, ne constitue pas en soi une situation dangereuse ou un risque pour les citoyens.

Dans la mesure où ses composantes ne représentent pas un danger pour la santé et la sécurité des propriétaires, ces propriétés bâties depuis les années 1920-1930 peuvent certes demeurer ainsi.

Aucune autorité publique n’exige d’ailleurs le retrait des remblais chez les appelants [35] , et le ministère de l’Environnement et de la lutte contre les changements climatiques permet l’usage résidentiel des propriétés vu, notamment, qu’elles ont été construites avant l’entrée en vigueur de la LQE [36] . [ 66 ] En somme, le rapport de 1994 ne conclut pas à la présence de biogaz chez les appelants et est muet quant à la teneur des sols situés sous leurs propriétés puisque ceux-ci n’ont fait l’objet d’aucune investigation à l’époque.

Il recommande la mise en place d’un programme de surveillance déployé sur plusieurs années afin de monitorer les biogaz et une stratégie parallèle de communication avec les citoyens.

Malgré ce qu’en disent les appelants, le rapport de 1994 n’est pas annonciateur d’une situation urgente mettant en danger la santé ou la sécurité de la population. Encore une fois, nulle

part l’auteur ne recommande sa diffusion. [ 67 ] C’est après avoir analysé l’ensemble des données du rapport et le contexte de son élaboration que le juge conclut que, dans ces circonstances, la Ville n’a pas commis d’erreur en ne diffusant pas son contenu à la population ou aux citoyens vivant à proximité du parc Baldwin. [ 68 ] Il s’exprime d’ailleurs ainsi : [90] En 1994, rien n’annonce la présence de biogaz dans les propriétés des demandeurs. En fait, le Service des travaux publics ne recommande pas d’aviser les propriétaires de la présence de biogaz ou d’un dépotoir sous leur propriété.

On requiert au Rapport de 1994 des fonds afin de mener une campagne de collecte d’information et de surveillance à l’aide de relevés géophysiques, forages et analyses. On espère procéder à des relevés chez certains propriétaires en périphérie du parc Baldwin et une campagne de communication doit être mise en place afin d’éviter les propos alarmistes chez les personnes qui seront contactées afin de réaliser l’étude. […] [92] Le Tribunal estime que les circonstances entourant la préparation et la finalisation du Rapport 1994 ne justifient pas la diffusion de ce dernier.

En effet, il n’existe aucune preuve de danger, bien que l’on ait pu observer la présence de biogaz chez les résidents qui habitent à proximité du parc Baldwin. Il n’existe aucune plainte de la part des citoyens.

Aucune mesure de sécurité de la part de la Ville ne devait être mise en place pour corriger une situation qui aurait été objectivement dangereuse et aucun incident significatif antérieur à 1994 ou postérieur à la confection du Rapport 1994 n’a été signalé. [93] Dans les circonstances, ni l’observation de la présence de biogaz par Energir dans des puits d’observation ou en des lieux clos et ni les observations par les représentants de la Ville (Rapport 1994) ne permettent de conclure que la Ville se devait de prévenir la population du contenu du Rapport 1994 sur la base de santé ou sécurité publique. [ 69 ] Il est vrai que la Ville doit agir dans l’intérêt de ses citoyens.

C’est même son devoir premier puisqu’elle répond du mandat que les citoyens ont confié aux élus qui la composent. Il peut parfois exister une fine ligne entre ne pas agir et, certains diront, cautionner ou maintenir une culture du secret ou de l’opacité institutionnelle, et dévoiler au grand jour des informations préliminaires et non vérifiées qui risquent de causer plus de tort que de bien à des citoyens.

On peut aisément inférer de la preuve que la Ville ne souhaitait pas alarmer inutilement les citoyens quant à la présence minime de biogaz dans l’enceinte du parc Baldwin et aux alentours, après s’être assurée que les endroits identifiés comme étant possiblement plus problématiques étaient sous contrôle.

Le fait que rien ne s’est produit dans les 20 ans depuis la rédaction du rapport confirme que la décision de la Ville de ne pas le divulguer était sans doute la bonne. [ 70 ] Dans cette perspective, la non-divulgation du rapport de 1994 par la Ville n’est pas constitutive d’une faute civile. [ 71 ] On peut certes déplorer le fait que la Ville ait décidé de n’assurer aucun suivi de ce rapport.

Cela dit, et c’est tant mieux pour les appelants, la preuve subséquente a démontré que les propriétés en cause n’étaient pas affectées par les biogaz qui émanent du parc Baldwin en quantité hors norme ou autrement dangereuse et que plusieurs faits mentionnés dans le rapport se sont avérés inexacts. Autrement dit, il n’y a eu aucune conséquence directe et immédiate relative à la santé ou la sécurité des appelants ni à leurs propriétés. [ 72 ] Les appelants soumettent aussi qu’ils auraient voulu savoir de quoi étaient composés les sols sous les maisons avant de procéder à l’achat de leurs propriétés.

Est-ce que le rapport de 1994 leur aurait toutefois permis d’obtenir cette information? Une réponse négative s’impose. Au risque de redite, le rapport ne traite pas de la composition des sols chez les appelants. Le rapport vise le parc Baldwin et l’ancien dépotoir exploité par la Ville au début du 20 e siècle et n’établit pas qu’il y ait présence de biogaz ou la présence de contaminants chez les appelants. Il est vrai que le rapport fait état que ce dépotoir s’étend bien au-delà du périmètre du parc, mais sans être en mesure d’en délimiter ou d’en établir les pourtours.

Cette affirmation s’est encore une fois avérée inexacte puisque le juge, en se basant sur la preuve présentée, a écarté cette hypothèse.

[ 73 ] La conclusion du juge émane d’une analyse détaillée et soutenue qui relève de son appréciation de la preuve dans son ensemble. Même si les appelants ne sont pas d’accord avec ces conclusions, il n’en reste pas moins qu’elles s’appuient sur la preuve et qu’aucune erreur manifeste et déterminante n’a été démontrée au point d’infirmer le jugement. [ 74 ] Finalement, les appelants soutiennent que le juge leur a indûment imposé une obligation de se renseigner auprès de la Ville au sujet d’une information dont ils n’avaient aucune raison de soupçonner l’existence.

En leur reprochant de ne pas avoir agi en acheteurs prudents et diligents et en puisant ainsi erronément dans les règles relatives aux vices cachés en matière contractuelle, le juge aurait commis une faute donnant ouverture à l’intervention de la Cour. [ 75 ] Il est vrai que le raisonnement du juge sur cette question dans le cadre de demandes en justice visant l’obligation de renseignement de la Ville laisse perplexe.

Il est en effet difficile de comprendre comment et pourquoi les citoyens auraient une obligation positive de se renseigner et d’amorcer des démarches auprès de la Ville au sujet de la présence de biogaz aux alentours de leurs propriétés, alors qu’ils n’en avaient jamais entendu parler. [ 76 ] Cela dit, les propos du juge à cet égard ne sont pas déterminants sur l’issue de l’appel.

Même si l’on considérait qu’il faille écarter la conclusion du juge selon laquelle les appelants ne se seraient pas comportés en acheteurs prudents et diligents, le résultat final serait le même et n’aurait pas comme conséquence de modifier l’absence de faute de la Ville en l’espèce.

La faute intentionnelle [ 77 ] Lors de l’audience en appel, les appelants insistent pour la première fois sur la nature intentionnelle de la faute de la Ville qui aurait volontairement caché le rapport de 1994 et agi en toute connaissance des conséquences immédiates, ou au moins extrêmement probables, engendrées par cette conduite, reprenant ainsi les propos de la Cour suprême dans l’arrêt St-Ferdinand [37] . [ 78 ] Il faut souligner que nulle part dans les procédures introduites par les appelants, ni même dans leur mémoire d’appel, la question de la faute intentionnelle n’est abordée.

Je note aussi que dans le cadre de son analyse de la faute civile, le juge précise néanmoins que la preuve ne permet pas de conclure « (…) que la Ville aurait voulu cacher ce rapport à la population » [38] . Au-delà des problèmes liés aux allégués de la procédure des appelants et à la preuve soumise, cela est suffisant pour rejeter cet argument.

À présumer même que la Ville ait été fautive, rien dans la preuve ne démontre en effet qu’elle ait agi d’une manière qui dénote une volonté de causer les conséquences de sa conduite fautive ou encore qu’elle ait agi en toute connaissance des conséquences immédiates et naturelles ou au moins extrêmement probables, que cette conduite engendrera [39] .

Le lien de causalité [ 79 ] Bien qu’il ne soit pas nécessaire d’examiner la question du lien causal vu l’absence de faute de la part de la Ville, dans les circonstances, j’estime toutefois utile de le faire. [ 80 ] Contrairement à ce que soutient la Ville, les appelants remettent bel et bien en question dans leur mémoire l’absence du lien causal tel que déterminé par le juge d’instance.

Ils affirment d’ailleurs au paragr. 47 de leur mémoire : [47] En effet, il y a un lieu de cause à effet entre la faute par omission de la Ville d’informer en temps utile ses citoyens de la présence d’un ancien dépotoir et de contaminants et le préjudice subi par les Appelants.

Si la Ville n’avait pas commis cette faute par omission en cachant le rapport de 1994, les Appelants n’auraient jamais acheté leur propriété et n’auraient jamais subi de préjudice. [Transcription textuelle] [ 81 ] Toutefois, même en retenant l’hypothèse d’un manquement fautif de la Ville relatif à son défaut d’avoir communiqué le rapport en temps utile aux citoyens, le juge est d’avis qu’il n’existe pas de lien de causalité entre cette omission et les dommages réclamés. Il rejette d’une

part l’argument avancé, que s’ils avaient connu la teneur du rapport, les appelants n’auraient pas acheté leurs propriétés compte tenu du fait qu’encore une fois le rapport ne vise pas autre chose que le parc Baldwin.

D’autre part, ayant tous constaté des défauts apparents, tels que des fissures et des signes d’affaissement lors de l’achat de leur maison, et n’ayant pas poussé plus loin leur investigation, il est douteux de penser qu’ils auraient par ailleurs refusé d’acheter leur propriété après une simple lecture du rapport. [ 82 ] Le juge retient plusieurs autres éléments au soutien de cette détermination dont l’absence de lien causal entre la non-diffusion du rapport et la perte de valeur alléguée des propriétés des appelants.

Il relève ce qui suit : La non-diffusion du Rapport 1994 […] n’établ[it] pas de lien de causalité avec les dommages soulevés, soit la perte de valeur de la propriété de chaque demandeur. En effet, le Rapport 1994 […] ne vise que le parc Baldwin et ne créent aucun lien entre le dommage (la perte de valeur des propriétés à cause de la présence de biogaz ou contaminant qui origine du sol sous les propriétés des demandeurs) et la non-diffusion de l’information.

Les demandeurs n’ont pas établi l’origine des éléments qui causent le dommage; La connaissance du Rapport 1994 n’établit pas que les demandeurs n’auraient pas acheté leur propriété puisque le contenu du rapport n’a aucun lien direct avec leurs propriétés; Le demandeur Cormier explique qu’après avoir pris connaissance du Rapport 1994 et avoir appris l’interdiction des jardins communautaires, plusieurs de ses voisins contactés par lui à ce sujet estimaient ne pas être visés par les effets qui peuvent découler de la présence d’un enfouissement de déchets à proximité de leur propriété ou l’interdiction de l’usage des jardins communautaires; Finalement, suivant la preuve la présence de biogaz et de contaminants n’originent pas du dépotoir enfoui sous le parc Baldwin.

[Transcription textuelle] [ 83 ] Je ne vois, encore là, aucune erreur manifeste et déterminante susceptible de donner ouverture à l’intervention de la Cour. Les dommages [ 84 ] Tout comme pour la question de la causalité, l’absence de faute rend en principe sans objet la question des dommages.

Je choisis néanmoins aussi d’en traiter afin d’examiner l’ensemble des arguments présentés par les appelants devant la Cour. [ 85 ] Je note que le principal (et seul) argument soulevé par les appelants en appel relativement à la question des dommages tient au fait que le juge a erré en rejetant leur réclamation visant à compenser la pleine valeur marchande de leurs immeubles. Selon les appelants, le juge ne pouvait écarter sans raison l’expertise de leur évaluateur agréé, M.

Goudreau qui, plaident-ils, ne faisait pourtant pas l’objet de contestation de la part de la Ville et établissait que la valeur marchande de leurs propriétés était nulle compte tenu du passif environnemental les grevant. [ 86 ] Les appelants soumettent qu’ils sont désormais propriétaires d’immeubles qui n’ont plus aucune valeur puisque le remblai hétérogène (le contaminant) est toujours présent dans le sol.

Ils ajoutent qu’il leur en coûterait plus cher que la valeur de leurs maisons pour réaliser les travaux majeurs recommandés par l’expert, c’est-à-dire procéder à l’excavation complète du remblai sous les propriétés et refaire entièrement les fondations. Ainsi, ils désirent obtenir une compensation entière et intégrale de la Ville pour la pleine valeur de leurs maisons, mais sans offrir de lui céder celles-ci en retour, autrement dit, en continuant à jouir pleinement de leurs propriétés et de ses fruits. [ 87 ] La Ville rétorque que seule la

partie du rapport portant sur la valeur marchande de chacun des immeubles en cause ne faisait pas l’objet de contestation. Toutefois, il en va autrement de la seconde

partie dans laquelle la perte totale estimée par l’expert repose entièrement sur la notion de « passif environnemental » établi par un autre expert des appelants, M. Donovan. Or, ce passif environnemental a été écarté à juste

titre par le juge en raison notamment de l’absence d’obligation légale de décontaminer les sols en l’espèce.

Il n’existe en effet, selon la Ville, aucune obligation d’excaver les remblais présentement en place et de les remplacer. [ 88 ] Elle se dit aussi évidemment en accord avec les autres conclusions du juge qui rejette les arguments des appelants selon lesquels non seulement il n’existe aucun acheteur potentiel étant donné la présence de ce passif environnemental, mais aussi que les institutions financières sont réfractaires à financier des propriétés affectées d’un vice environnemental comme le leur. [ 89 ] L’évaluation du quantum est un domaine hautement factuel, assujetti à une norme d’intervention fort exigeante et sévère qui se justifie par le fait que le juge du procès dispose d’un large pouvoir d’appréciation à cet égard. [ 90 ] Rien ne me convainc en l’espèce que l’analyse du juge est porteuse d’une erreur manifeste et déterminante.

Au contraire. D’abord, le juge n’était pas lié par les conclusions de l’expert [40] . Il explique précisément les raisons qui l’amène à rejeter l’expertise de M.

Goudreau quant à la valeur résiduelle des immeubles en cause. [ 91 ] D’une part, étant donné qu’il n’y a aucune obligation de retirer le remblai existant, la question du passif environnemental devient théorique. [ 92 ] D’autre part, la Ville a démontré que plusieurs transactions immobilières (ventes et financements) avaient été réalisées dans le voisinage immédiat du parc Baldwin, et plus particulièrement dans l’emprise de l’ancienne carrière 99, et ce, depuis la divulgation du rapport en 2015 [41] .

L’un des appelants s’est d’ailleurs désisté quelques jours avant le procès ayant vendu son immeuble pour la somme de 1,9 M$. Quant aux tentatives infructueuses de vente de certains appelants, la preuve ne permet pas de conclure que ces échecs sont dus à la présence du remblai en place. Comme le note le juge, aucun courtier immobilier ou acheteur potentiel n’a été entendu à cet égard.

Plusieurs raisons peuvent en effet expliquer des tentatives infructueuses de vendre les propriétés. [ 93 ] Finalement, il a aussi été mis en preuve que certains des appelants n’habitent pas leur propriété, mais la loue à des tiers et en tirent des revenus locatifs substantiels.

Comment, dans ces circonstances, reprocher au juge de n’avoir pas adhéré à la thèse du passif environnemental proposé par les appelants et d’avoir évalué que malgré la présence d’un remblai hétérogène, les propriétés conservaient une valeur économique certaine et qu’il fallait par conséquent écarter cette théorie. [ 94 ] Le juge pouvait fort bien conclure comme il l’a fait. Encore une fois, j’estime qu’il n’a commis aucune erreur manifeste et déterminante à cet égard. [ 95 ] Quant aux autres dommages réclamés par les appelants, la Cour se trouve dans une situation particulière.

Alors que le juge d’instance ne se prononce pas sur l’octroi de dommages moraux et exemplaires étant donné ses conclusions relatives à l’absence de faute et l’absence de lien causal, les appelants ne touchent pas mot non plus dans leur mémoire ou leur avis d’appel. Ils se contentent de reprendre in extenso en conclusion de leur mémoire celles de leurs procédures en première instance, lesquelles demandent une condamnation de 50 000 $ pour dommages moraux et 50 000 $ pour dommages punitifs. [ 96 ] Toutefois, et tel que souligné à l’audience, les appelants ne consacrent pas une ligne dans leur mémoire à cet égard.

On aurait pu croire qu’ils ne portaient pas en appel le rejet par le juge de ces demandes, mais lors de l’audience, ils affirment qu’il n’en est rien et que le stress vécu par chacun d’eux et leur famille à cause de la présence du dépotoir à proximité et l’anxiété de savoir que leur propriété à une valeur nulle, repose sur un socle suffisant pour donner ouverture à ces compensations. [ 97 ] Il est vrai que le jugement de première instance est muet au sujet des dommages non pécuniers.

Compte tenu toutefois des conclusions du juge selon lesquelles il n’y a pas de faute d’omission ni de lien causal, il n’était peut-être pas nécessaire de se pencher plus amplement sur les dommages moraux et punitifs allégués. Quant à ces derniers particulièrement, vu l’absence de faute intentionnelle alléguée ou plaidée devant lui, on ne peut de surcroît lui en tenir rigueur. [ 98 ] De toute évidence, le stress et l’angoisse que certains appelants ont rapporté avoir vécus découlent soit d’une crainte pour leur

santé et sécurité ou celles des occupants des résidences, soit de l’appréhension d’une perte de valeur quant à leur investissement immobilier. Considérant que la santé et la sécurité du public n’ont jamais été mises en danger, et une fois le rapport d’expertise des appelants écarté, les conséquences de la situation sur l’état psychologique de ces derniers ne peuvent certainement pas être attribuées au comportement de la Ville, faute de lien causal direct avec la décision de ne pas divulguer le rapport de 1994. Responsabilité pour troubles de voisinage : art. 976 C.c.Q. [ 99 ] L’

article 976 C.c.Q. énonce une obligation positive de tolérance des inconvénients normaux entre voisins [42] et consacre l’existence d’un régime de responsabilité sans faute dans le contexte de troubles de voisinage, fondée non pas sur le comportement de l’auteur, mais sur la gravité de l’inconvénient qu’il cause à son voisin [43] : 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux. 976.

Neighbours shall suffer the normal neighbourhood annoyances that are not beyond the limit of tolerance they owe each other, according to the nature or location of their land or local usage [ 100 ] Afin de mettre en œuvre ce régime, la personne qui s’estime lésée doit notamment démontrer la présence d’un inconvénient anormal, grave et récurent qui est lié à l’exercice par son voisin de son droit de propriété [44] . [ 101 ] Bien entendu, l’évaluation du caractère anormal des inconvénients est une question de fait qui relève de la discrétion du juge d’instance et la Cour n’intervient qu’en présence d’une erreur manifeste et déterminante [45] .

Rappelons aussi que malgré la dispense de prouver la faute, l’

article 976 C.c.Q . n’écarte pas pour autant la nécessité de démontrer l’existence d’un lien causal et les dommages.

Au- delà du caractère normal ou anormal du trouble de voisinage allégué, il doit exister un lien logique, direct et immédiat entre la manière dont le droit de propriété a été exercé et le préjudice subi [46] . [ 102 ] La position des appelants en cette matière est difficile à suivre à plusieurs égards. [ 103 ] D’abord, leurs procédures en première instance (demandes introductives d’instance et demande d’inscription pour instruction et jugement par déclaration commune du 19 juillet 2018) ne soulèvent aucunement la théorie du trouble de voisinage.

En appel, ils reprochent pourtant au juge d’avoir commis une « erreur déterminante de méthodologie » en omettant complètement de statuer sur la responsabilité sans faute de la Ville en vertu de l’

article 976 C.c.Q . Ils plaident que les allégations contenues dans leurs demandes introductives d’instance « donnaient ouverture » à une réclamation en vertu de cet

article et que le sujet aurait été discuté avec le juge de première instance lors des plaidoiries, une fois la preuve close. [ 104 ] La Ville confirme à l’audience que la théorie du trouble de voisinage ne faisait pas

partie des questions en litige et qu’aucune preuve n’a été administrée à ce sujet. De surcroît, selon elle, ni l’inconvénient qui découle du droit de propriété de la Ville ni son caractère anormal n’ont été établis. De toute manière, comme le juge a conclu à l’absence de preuve quant à l’hypothèse de la migration des contaminants ou des biogaz du terrain de la Ville aux propriétés des appelants, la théorie du trouble de voisinage ne peut s’appliquer en l’espèce. [ 105 ] Dans ces circonstances, on voit mal comment les appelants peuvent reprocher une « erreur de méthode » au juge de première instance nécessitant que la Cour reprenne l’analyse de la preuve comme dans l’arrêt Spieser . [ 106 ]

Malgré ce qui précède, lors de l’audience, les appelants ont néanmoins insisté fortement sur l’application de l’

article 976 C.c.Q . aux faits de l’espèce. Là encore cependant, leur position est difficile à suivre. Leur mémoire indique que la présence du dépotoir au parc Baldwin et aux alentours constitue un trouble de voisinage : 69. La question est donc de savoir si nous pouvons raisonnablement prétendre que la situation vécue par les Appelants découlant de la présence du dépotoir au droit de l’actuel Parc Baldwin et/ou dans le périmètre de l’ancienne carrière n o 99 constitue un trouble normal dont le caractère est raisonnable.

Bref, placée devant l’information qui est maintenant connue, une personne raisonnable déciderait-elle d’acheter l’immeuble des Appelants et d’endurer ces inconvénients (instabilité des sols, migration de biogaz dans les résidences de certains Appelants, incapacité à financer et revendre les immeubles, perte de valeur, etc.) et/ou pourrait-elle financer cet immeuble? [ Transcription textuelle, notre soulignement ] [ 107 ] Cet argument est pourtant réfuté à l’audience par l’avocat-conseil des appelants qui argue que les inconvénients vécus par ces derniers consistent plutôt à ne pas avoir été informés du danger potentiel visant leurs résidences, et que le stress vécu par eux et leur famille en lien avec cette situation dépasse « la normalité du voisinage ».

Enfin, il précise de nouveau sa pensée lors de l’audience, en affirmant que l’argument aurait dû être formulé de la sorte : « la présence du dépotoir a entraîné du stress et il s’agit en soi d’une situation anormale ». [ 108 ] Il convient dans ces circonstances de traiter brièvement des deux théories proposées par les appelants dans le cadre de leur appel. Quant à celle relative à la présence du dépotoir comme source autonome d’un trouble de voisinage, elle doit être écartée.

La Ville a toujours exercé son droit de propriété dans les limites du parc Baldwin et le juge a déterminé que c’était à cet endroit et non chez les appelants qu’elle avait déposé des déchets à une époque où les normes législatives n’en interdisaient pas l’usage. Ce n’est pas l’exploitation passée du site qui constitue un inconvénient pour les appelants, ils invoquent plutôt la présence même d’un dépotoir enfoui depuis plus d’un siècle à proximité de leurs résidences.

Toutefois, le seul fait de vivre aux alentours d’un dépotoir enfoui de longue date (la preuve démontre qu’ils sont d’ailleurs nombreux à Montréal) ne peut constituer un trouble de voisinage en soi sans la démonstration d’inconvénients qui, suivant la nature, la situation des fonds ou encore les usages, peuvent être proprement qualifier d’anormaux ( art. 976 C.c.Q. ). [ 109 ] Les inconvénients reprochés doivent découler directement de l’exercice du droit de propriété de la Ville [47] . Or, l’utilisation du situ du parc Baldwin comme dépotoir a cessé depuis longtemps.

De plus, comme l’hypothèse de la migration des contaminants et des

biogaz a été écartée par le juge d’instance, il est difficile d’asseoir les arguments des appelants dans ce contexte. [ 110 ] Quant à la seconde théorie invoquée à l’audience, les appelants s’appuient encore une fois sur l’arrêt Spieser afin de convaincre la Cour que l’atteinte à l’intégrité psychologique des appelants, le stress vécu par eux et leur famille, la perte de valeur de leurs propriétés et les inconvénients de devoir poursuivre la Ville sont tous générateurs d’un inconvénient anormal de voisinage. [ 111 ] Cette théorie ne repose sur aucun fondement juridique. L’inconvénient dont parle l’

article 976 C.c.Q . doit être lié à l’exercice du droit de propriété du voisin, et non au fait que ce dernier n’a pas divulgué une information dont il avait connaissance. Ensuite, l’arrêt Spiese r n’est d’aucune utilité en l’espèce. La Cour dans cette affaire aborde en effet la question de la responsabilité des autorités gouvernementales non pas sous l’angle de l’

article 976 C.c.Q. , mais plutôt sous celui de l’

article 1457 C.c.Q . alors qu’elle qualifie la conduite en cause « d’une faute caractérisée de pollution qui a perduré de 1958 à 1986 [48] ». [ 112 ] Compte tenu de ce qui précède, je suis d’avis que les appelants n’ont pas réussi à satisfaire leur fardeau de démontrer la présence d’une erreur manifeste et déterminante de nature à justifier l’intervention de la Cour. Comme le mentionnait d’ailleurs le juge de première instance, la Ville n’est pas responsable de la composition du remblai sous leurs terrains. [ 113 ] Pour ces motifs, je propose à la Cour de rejeter l’appel, avec les frais de justice. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A.