2016 QCCA 1664, 2016 QCCA 1664

Syndicat des copropriétaires Les Condominiums du palais c. Bernatchez 2016 QCCA 1664 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-008750-140 (200-17-017146-127) DATE : 13 octobre 2016 CORAM : LES HONORABLES GUY GAGNON, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES CONDOMINIUMS DU PALAIS APPELANT – Défendeur c. LUCIE BERNATCHEZ et ESTELLE MAINGUY BERNATCHEZ INTIMÉES – Demanderesses ARRÊT [ 1 ] L'appelant se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure rendu le 21 août 2014 (l'honorable Pierre C.

Bellavance) qui révise pour l'avenir la valeur relative des fractions détenues par les intimées et annule en leur faveur deux cotisations spéciales. [ 2 ] Pour les motifs du juge Gagnon, auxquels souscrivent les juges Levesque et Bélanger; LA COUR : [ 3 ] Accueille l'appel en partie, sans frais de justice; [ 4 ] Maintient les conclusions [51] et [53] du jugement; [ 5 ] Raye du dispositif du jugement les conclusions [52] et [54]; [ 6 ] Rejette la demande de révision de la valeur relative des fractions détenues par les intimées; [ 7 ] Modifie la conclusion [55] du jugement de sorte qu'elle soit ainsi rédigée : [55] Le tout sans frais et à l'exclusion de la participation des demanderesses dans ceux assumés par le défendeur.

GUY GAGNON, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. Me Pascal Girard Gagnon, Girard Pour l'appelant Me Guillaume Lajoie et Me Pierre Hemond Dussault, Gervais Pour les intimées Date d’audience : 17 février 2016

MOTIFS DU JUGE GAGNON [ 8 ] Il s’agit de l’appel d’un jugement de la Cour supérieure qui intervient pour modifier l’acte constitutif de copropriété compris dans la déclaration de copropriété de laquelle est issu le syndicat appelant (le « Syndicat »). Ce jugement révise pour l’avenir la valeur relative des fractions détenues par les deux copropriétaires intimées et tranche en leur faveur la contestation de deux cotisations spéciales établies par le Syndicat pour leur contribution aux charges communes [1] . Le contexte [ 9 ] Les intimées exploitent des entreprises distinctes.

L’une s’adonne à la vente d’huiles essentielles et l’autre à la massothérapie. Chacune d’elles a acquis une copropriété divise [2] située au rez-de-chaussée d’un immeuble rénové. Celui-ci comprend quatre parties privatives à vocation résidentielle en plus des deux à vocation commerciale occupées par les intimées [3] . [ 10 ] À leur arrivée au sein de la copropriété, les intimées ont payé sans opposition les charges communes exigées par le Syndicat.

Elles ont toutefois remarqué une hausse constante de ces frais en raison des travaux sur une terrasse localisée sur le toit de leur immeuble et de ceux réalisés pour régler des problèmes de ventilation dans le stationnement intérieur. [ 11 ] Ces hausses ont amené les intimées à s’interroger sur la justesse de la valeur relative de leur fraction respective telle que déterminée dans l’acte constitutif de copropriété. Après avoir consulté le rôle d’évaluation foncière de leur municipalité, elles en sont venues à la conclusion que cette valeur était trop élevée.

Comme il ne s’était pas encore écoulé cinq ans depuis l’inscription de la déclaration de leur copropriété, elles ont demandé à la Cour supérieure de réviser pour l’avenir la valeur relative de leur fraction. [ 12 ] Elles soutenaient en première instance que cette valeur ne correspondait pas « en proportion à la valeur ni aux dimensions de l’immeuble de chaque fraction par rapport à l’ensemble des fractions » [4] . [ 13 ] Elles se plaignaient aussi que certaines dépenses avaient été injustement placées dans la colonne des frais communs, alors qu’à leurs dires, celles-ci consistent plutôt en des charges reliées aux parties communes à usage restreint auxquelles elles n’ont pas accès.

S’appuyant sur l’

article 1064 C .c.Q., les intimées plaidaient que ces frais devaient être assumés par les seuls utilisateurs de ces lieux.

Le Jugement entrepris [ 14 ] Le juge constate que le rédacteur de l’acte constitutif de copropriété n’y a pas précisé la « méthode à suivre pour établir la valeur de la quote-part et de quelle manière ou dans quelle proportion le Tribunal devrait tenir compte des différents critères vus précédemment [ceux de l’ art. 1041 C .c.Q .] dans l’établissement de la valeur » [5] . [ 15 ] Pour pallier cette omission, et en vue d’établir la valeur relative des fractions des intimées, il retient des données tirées des extraits des rôles d’évaluation foncière de la Ville de Québec en se disant d’avis qu’il s’agissait là d’indices d’évaluation valables [6] .

Selon un facteur tiré de cette information s’apparentant à la surface des parties privatives, il conclut que la valeur idéale [7] des fractions détenues par les intimées s’écarte par plus d’un dixième de la valeur inscrite à l’acte constitutif. [ 16 ] Fort de cette détermination, il intervient et révise la valeur relative des fractions visées par l’action.

Le jugement ne discute toutefois pas de l’impact de ce changement sur la valeur relative des autres fractions composant la copropriété. [ 17 ] Le juge annule aussi en faveur des intimées deux cotisations spéciales transmises par le Syndicat aux copropriétaires [8] . Il détermine qu’elles sont liées à des travaux réalisés sur des parties communes à usage restreint auxquelles les intimées n’ont pas accès.

Pour conclure ainsi, il écarte l’argument du Syndicat selon lequel ces travaux visaient uniquement à corriger des vices de conception affectant tout l’immeuble. [ 18 ] Finalement, il condamne le Syndicat aux dépens, tout en excluant les intimées de toute contribution à cette condamnation. Les moyens d'appel [ 19 ] Le Syndicat avance différents moyens d’appel ainsi résumés : 1. Le juge a erré en concluant que l’acte constitutif de copropriété ne respectait pas les exigences de l’ article1053 C.c.Q. ; 2. Le juge n’a pas tenu compte de l’acte constitutif et des critères de l’

article 1041 C .c.Q. aux fins de déterminer la valeur relative des fractions des intimées; 3. Le juge s’est mépris sur la norme d’intervention qu’infère l’

article 1068 C .c.Q. ; 4. Le jugement ne traite pas de l’impact de la révision de la valeur relative des fractions des intimées sur celle des autres copropriétaires;

5. Le juge a erré en ordonnant le remboursement des cotisations spéciales du 6 janvier 2013 et du 27 juin 2013; 6. Le juge a condamné le Syndicat aux dépens tout en excluant illégalement les intimées de leur participation à cette condamnation. [ 20 ] L’essentiel de ce pourvoi concerne l’action en révision prévue à l’

article 1068 C .c.Q . Peu commentée par la doctrine et méconnue de la jurisprudence, la révision prévue à cette disposition n’est pas sans soulever des difficultés d’application dont les solutions ne viennent pas aisément. Avant de s’attaquer à l’étude des différents moyens d’appel avancés par le Syndicat, il me semble opportun de cerner les contours de cette action judiciaire et de traiter de la norme d’intervention qu’infère l’article 1068 C .c.Q. [ 21 ] Le Syndicat reproche aussi au juge d’avoir commis une erreur manifeste et déterminante en assimilant des travaux de correction pour des vices de conception à des travaux d’amélioration de l’immeuble. Je discute de ce moyen dans la deuxième

partie de mes motifs. L’ANALYSE 1) L’action en révision sous 1068 C .c.Q.

A) Le droit [ 22 ] L’action en révision dont était saisi le juge repose sur l'

article 1068 C .c.Q. : 1068. Tout copropriétaire peut, dans les cinq ans du jour de l'inscription de la déclaration de copropriété, demander au tribunal la révision, pour l'avenir, de la valeur relative des fractions et de la répartition des charges communes. 1068. Every co-owner may, within five years from the day of registration of the declaration of co-ownership, apply to the court for a revision, for the future, of the relative value of the fractions and of the apportionment of the common expenses.

Le droit à la révision ne peut être exercé que s'il existe, entre la valeur relative accordée à une fraction ou la part des charges communes qui y est afférente et la valeur relative ou la part qui aurait dû être établie, suivant les critères prévus à la déclaration de copropriété, un écart de plus d'un dixième soit en faveur d'un autre copropriétaire, soit au préjudice du copropriétaire qui fait la demande.

The right to apply for a revision may be exercised only if there exists, between the relative value assigned to a fraction or the share of common expenses allocated thereto and the value or share that should have been established, according to the criteria provided in the declaration of co-ownership, a difference in excess of one-tenth in favour of another co- owner or to the prejudice of the applicant co- owner. [ 23 ] Il s'agit d'une disposition peu utilisée par les copropriétaires et à l’égard de laquelle la jurisprudence ne foisonne pas.

Cela s'explique notamment en raison du fait que les valeurs relatives déterminées à l’acte constitutif, sans être immuables [9] , n’en sont pas moins réputées définitives à compter du jour de l’inscription de la déclaration de copropriété [10] . Comme l’établissement de ces valeurs repose en

partie sur la volonté du ou des copropriétaires constituants [11] agissant par l'intermédiaire d’un notaire instrumentant, il y a en principe peu de chance qu'une problématique de cette nature survienne entre ces personnes. [ 24 ] Le législateur a aussi implicitement reconnu la primauté de la loi des parties en décrétant qu’était sans effet toute décision du syndicat visant à imposer au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction ( art. 1102 C .c.Q.). [ 25 ] De fait, l’action en révision sous 1068 C .c.Q . consiste essentiellement en une demande d’intervention faite au judiciaire en vue de revoir l’exercice discrétionnaire ayant conduit à l’établissement de la valeur relative des fractions composant une copropriété divise.

Singulière quant à sa nature même, cette action doit être reçue avec prudence puisqu’elle vise à modifier le contenu de l’acte constitutif, résultat de la volonté des constituants, et ce, sans pour autant s’en prendre à la légalité même de la déclaration de copropriété. Une approche mesurée s’impose aussi en raison de l’impact direct d’une telle demande sur l'intérêt individuel de tous les copropriétaires et sur l'intensité de leur participation au sein de leur collectivité. [ 26 ] Cette demande est aussi unique en ce qu’elle doit être tranchée « suivant les critères prévus à la déclaration de copropriété ».

Cette seule mention contenue dans la loi oblige à prendre en compte la discrétion conférée au promoteur ou, selon le cas, aux copropriétaires constituants aux fins de soupeser chacun des facteurs mentionnés à l'

article 1041 C .c.Q. [ 27 ] En l’espèce, ce pourvoi fait ressortir l'une de ces rares situations où des acquéreurs subséquents, s’estimant lésés par la valeur relative de leur fraction établie par leur auteur, ont choisi de la contester au moyen d’une action en révision. [ 28 ] Dans un souci de présentation logique, je crois avant toute chose utile de revoir les critères propres à l’établissement des valeurs relatives des fractions ( art. 1041 C .c.Q .), puisque ceux-ci font

partie intégrante de l’équation permettant de déterminer une valeur idéale selon 1068 C .c.Q . J’entends aussi aborder brièvement les exigences de l’

article 1053 C .c.Q., pour ensuite traiter de l’action en révision proprement dite.

i) Les critères de l'

article 1041 C .c.Q. [ 29 ] Pour bien comprendre l’action prévue à l'

article 1068 C .c.Q. , il est nécessaire de s’intéresser aux critères de l'

article 1041 C .c.Q. et de voir comment ceux-ci s’intègrent dans ce que la doctrine appelle le « coefficient global d'appréciation » [12] . C’est d’ailleurs le sens des commentaires du ministre de la Justice sous l’article 1068 C .c.Q. [13] qui invitent le lecteur intéressé par cette disposition à aussi diriger son attention, notamment, sur l'article 1041 C .c.Q. :

1041. La valeur relative de chaque fraction de la copropriété divise est établie par rapport à la valeur de l'ensemble des fractions, en fonction de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de la

partie privative de chaque fraction , mais sans tenir compte de son utilisation. 1041. The relative value of each of the fractions of the divided co-ownership is established with reference to the value of all the fractions together, taking into account the nature, destination, dimensions and location of the private portion of each fraction , but not its use. Elle est déterminée dans la déclaration. The relative value is determined in the declaration. [Je souligne.] [ 30 ] Cette disposition est complétée par l'

article 1053 C .c.Q. : 1053. L'acte constitutif de copropriété définit la destination de l'immeuble, des parties privatives et des parties communes. 1053.

An act constituting the co-ownership defines the destination of the immovable, of the private portions and of the common portions. Il détermine également la valeur relative de chaque fraction et indique la méthode suivie pour l'établir, la quote-part des charges et le nombre de voix attachées à chaque fraction et prévoit toute autre convention relative à l'immeuble ou à ses parties privatives ou communes. Il précise aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d'administration du syndicat et de l'assemblée des copropriétaires.

The act also specifies the relative value of each fraction, indicating how that value was determined , the share of the expenses and the number of votes attached to each fraction and provides any other agreement regarding the immovable or its private or common portions. In addition, it specifies the powers and duties of the board of directors of the syndicate and of the general meeting of the co-owners. [Je souligne.] [ 31 ] La jurisprudence rappelle que l’

article 1041 C .c.Q. est une disposition d'ordre public que les copropriétaires constituants ne peuvent ignorer [14] . La loi vise ici à protéger l'intérêt personnel de chacun des copropriétaires actuels et futurs, de sorte que l’ordre public en cause en est un dit de « protection » [15] . [ 32 ] Cela dit, la révision envisagée à l’

article 1068 C .c.Q. pose une limite au principe de la liberté contractuelle des constituants qui ont librement établi la valeur relative des fractions dans l’acte constitutif. De fait, cette valeur sera présumée valable et le copropriétaire qui l’attaque aura le fardeau de démontrer un déséquilibre « de plus d’un dixième ».

Son fardeau est lourd, compte tenu que les critères d’évaluation comportent un pourcentage notable d’appréciation subjective laissée à la discrétion des constituants. [ 33 ] Il découle de ce qui précède que le respect de la loi par ces derniers est un facteur non négligeable au moment d’étudier le bien- fondé d’une action en révision puisqu’une valeur établie selon une pondération raisonnable des critères de l’

article 1041 C .c.Q . devrait équivaloir en principe à la valeur idéale recherchée par l’

article 1068 C .c.Q . [ 34 ] Il convient maintenant de jeter un bref regard sur chacun des critères mentionnés à l’

article 1041 C .c.Q . La nature de la

partie privative [ 35 ] C’est bien connu, le régime québécois de la copropriété emprunte sous bien des rapports au droit français. Il ne faut donc pas se surprendre que la doctrine québécoise se soit inspirée de cette source pour tenter d’adapter au contexte local certaines notions du droit de la copropriété provenant d'outre-mer [16] . [ 36 ] Il en est ainsi pour le critère s’intéressant à la nature de la

partie privative. Imprécis quant à sa portée véritable, ce critère, selon le professeur Normand, serait l’équivalent de la notion de consistance élaborée en droit français [17] . Le critère relatif à la nature de la

partie privative aurait donc trait à l'état matériel du bien ou, si on aime mieux, à sa consistance [18] . Voici comment l’auteur Christine Gagnon résume l’opinion de la doctrine française concernant cet élément : Consistance : Elle permet de considérer l’état matériel et la structure physique de la

partie privative, la nature et la qualité de la construction et des matériaux employés, la présence d’accessoires tels balcons ou terrasses. Évidemment un stationnement n’aura pas la même consistance qu’une unité d’habitation ou qu’un local commercial. L’état matériel diffère et la valeur relative en est modifiée. [19] [Accentuation conforme à l’original. Références omises.] [ 37 ] J’accepte cette proposition doctrinale puisqu'à mon avis, elle permet de distinguer adéquatement le critère relatif à la nature du bien de celui concernant sa destination . Ainsi, en raison de la vocation propre d’une

partie privative, il se peut que sa conception nécessite des matériaux de nature et de qualité différentes de sa voisine. Un local commercial pourra, selon le cas, requérir des matériaux supérieurs, par exemple, pour l’insonorisation, en raison notamment de son usage projeté sans que cette utilisation constitue pour autant un facteur d'appréciation par ailleurs exclu par l'

article 1041 C .c.Q. Ainsi, il sera probablement plus coûteux d'isoler contre le bruit un local destiné à recevoir des musiciens que des artistes peintres. [ 38 ] On peut donc affirmer sans risque de se tromper que le critère relatif à la nature de la

partie privative s'attache principalement à sa consistance et conséquemment doit s’apprécier in abstracto , sans tenir compte de son utilisation. [ 39 ] Par ailleurs, lorsque les parties privatives sont toutes de la même nature , ce critère sera forcément neutre au moment d'établir la valeur relative des fractions. En revanche, si la preuve révèle que la consistance varie d’un local à l’autre, ce critère est appelé à jouer un rôle plus concret. Cela sera notamment le cas pour les copropriétés à destination mixte. Pour ce type de copropriété, il ne sera pas

étonnant de constater qu'à dimension égale un local commercial aura une plus grande valeur qu'un local résidentiel en raison notamment de l’état matériel du premier nécessitant habituellement une plus grande consistance que le second. La destination de la

partie privative [ 40 ] Il est aisé de confondre le critère de la destination avec la notion d’utilisation. La destination est en quelque sorte la vocation à laquelle la

partie privative est affectée où, si on aime mieux, la fonction véritable allouée au local, par exemple résidentielle ou commerciale [20] , alors que l’utilisation a plutôt trait à son usage (exemple : librairie ou bijouterie) [21] . [ 41 ] Encore une fois, ce critère n'a de rôle que si les parties privatives composant la copropriété ont des vocations distinctes (résidentielle, professionnelle, commerciale). Si donc il est permis d'octroyer une valeur relative différente à une fraction comprenant une

partie privative commerciale de celle accordée à une fraction comprenant une

partie privative résidentielle en raison de leur destination respective, on ne peut toutefois distinguer deux parties privatives comportant la même destination au seul motif d’une utilisation différente. [ 42 ] À mon avis, cette interprétation du critère de la destination permet une application cohérente de l'

article 1041 C .c.Q. , tout en respectant l'intention du législateur qui, par l'interdiction de recourir à la notion d’utilisation, vise à éviter la surévaluation d'une fraction par rapport à une autre semblable qui partagerait la même destination . Les dimensions de la

partie privative [ 43 ] Des quatre critères positifs mentionnés à l’

article 1041 C .c.Q. , celui relatif aux dimensions me paraît être le plus objectif et d’application concrète en raison des données tangibles sur lesquelles il repose. [ 44 ] Ce critère a trait aux proportions de la

partie privative. Celles-ci peuvent comprendre non seulement sa surface, mais également son volume.

La doctrine soutient que les copropriétaires constituants conservent la discrétion nécessaire pour considérer seulement la surface plutôt que le volume où encore, selon la spécificité du projet, les deux sous-critères à la fois [22] . [ 45 ] Outre la question de la contenance généralement plus grande pour un local commercial, on peut, par exemple, penser que la hauteur des lieux est susceptible de constituer un attrait notable pour le commerçant à la recherche d'un endroit capable d'accueillir sa clientèle tout en leur procurant une sensation d’espace.

La hauteur des plafonds pourrait aussi, selon le cas, constituer un atout susceptible d’ajouter au prestige d'une unité privative résidentielle. À l'inverse, le sous-critère de volume sera neutre si la hauteur des lieux est la même pour toutes les parties privatives. Dans ce dernier cas, l’aire de surface deviendra le seul sous-critère pertinent relatif aux dimensions . [ 46 ] Finalement, comme ce critère renvoie à des données précises, c'est-à-dire à l’aire de surface mesurée à l'intérieur des bornes de chaque

partie privative [23] et, le cas échéant, au calcul de son volume, l’opinion d’un professionnel sera souvent requise [24] . Je n’exclus toutefois pas la possibilité qu’une preuve profane, sous réserve de sa valeur probante, puisse suffire. La situation de la

partie privative [ 47 ] Ce critère renvoie à la situation physique de la

partie privative dans l'immeuble. L’accent est cette fois placé sur les particularités du local. Son orientation, le niveau d’ensoleillement qu’il procure, la vue (sur la mer ou sur un quartier), son lieu d'implantation (le local donne sur une rue ou sur une autoroute) et sa localisation dans l'immeuble (près d'un ascenseur ou d'une chute à déchets) sont tous des indices qui permettent d’apprécier le critère de la situation de la

partie privative. ___________________________________ [ 48 ] En terminant sur la question des critères de l’

article 1041 C .c.Q. , il est important de rappeler que leur application repose sur une appréciation discrétionnaire des copropriétaires constituants.

En dépit des considérations subjectives entourant leur mise en œuvre, ces critères n'en sont pas moins incontournables aux fins de l’établissement de la valeur relative d’une fraction, et ce, même si chacun d’eux peut se voir accorder un poids relatif plus ou moins élevé, et parfois neutre, selon les circonstances de l’espèce. [ 49 ] En somme, l'exercice de pondération auquel doivent se livrer les copropriétaires constituants exige de la rigueur, non seulement en vue de prévenir les contentieux inutiles, mais aussi parce qu'il emporte d'autres considérations importantes comme celles de déterminer la valeur des quotes-parts des copropriétaires dans les parties communes (1046 C .c.Q. ), le nombre de votes qu'ils détiennent (1090 C .c.Q. ), la répartition des charges communes (1064 C .c.Q. ), la répartition des indemnités (1075 C .c.Q. ) et l'assujettissement de chacun à certaines obligations collectives (1040 et 1063 et ss.

C.c.Q. ). ii) Les mentions impératives de l’

article 1053 C .c.Q. [ 50 ] L’

article 1053 C .c.Q. prévoit que l’acte constitutif de copropriété doit définir la destination de l’immeuble, celle des parties privatives et des parties communes. Il doit aussi déterminer la valeur relative de chaque fraction qui le compose et indiquer la méthode suivie pour l’établir. Ce document précise aussi « les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d’administration, du syndicat et de l’assemblée des copropriétaires » [25] .

Dans les prochains paragraphes, je ne m’attarderai qu’à l’obligation des constituants d’indiquer dans l’acte constitutif de copropriété la méthode suivie aux fins d’établir la valeur relative des fractions. [ 51 ] À ce sujet, il semble exister une controverse doctrinale sur l’obligation de préciser cette méthode au sein de l'acte constitutif. Certains auteurs soutiennent que le déclarant n'a qu'à affirmer avoir considéré les critères de 1041 C .c.Q. pour s’acquitter de l’obligation de divulgation prévue à l’

article 1053 C .c.Q. [26] . À l’opposé, d’autres estiment que la méthode suivie doit être clairement énoncée dans le corps de l’acte constitutif [27] . [ 52 ] Avec égards pour les tenants de la thèse opposée, les termes utilisés par le législateur au deuxième alinéa de l'

article 1053 C .c.Q. ne laissent guère place à interprétation. Il crée indiscutablement pour le rédacteur de l'acte constitutif l'obligation d'y indiquer la

méthode suivie, c'est-à-dire d’y faire connaître la pondération accordée à chacun des critères énumérés à l'

article 1041 C .c.Q., et ce, sans pour autant que cette obligation se traduise par la présentation détaillée des calculs et des considérations ayant conduit à l’établissement final de la valeur relative. [ 53 ] Cette exigence ressort aussi du libellé de l'

article 1068 C .c.Q. qui prévoit que la révision doit être basée sur les critères prévus à la déclaration de copropriété. Bref, l'obligation mentionnée à l'

article 1053 C .c.Q. va au-delà de la simple allégation que les critères de l'

article 1041 C .c.Q. ont été appliqués aux fins d’établir la valeur relative des fractions. Aussi, je suis d’accord avec l’affirmation suivante : L’acte spécifie la valeur relative de chaque fraction et précise la méthode suivie pour l’établir (1053 al. 2 C .c.Q .). L’emploi du mot « méthode » permet d’affirmer qu’il ne suffit pas de s’en tenir à la simple énumération des éléments considérés pour fixer cette valeur (nature, destination, dimension et situation). Il est impératif d’indiquer également la pondération accordée à chacun de ces éléments . [28] [Je souligne.] [ 54 ] J’ajouterais que l’indication de la méthode comme l'exige l'

article 1053 C .c.Q. accorde aux copropriétaires une certaine sécurité juridique. La transparence de l’acte constitutif sous ce rapport aide à prévenir les conflits au sein du syndicat et permet une meilleure acceptation des valeurs déterminées et des droits afférents en rassurant les copropriétaires sur le caractère raisonnable entourant l’établissement de la valeur relative de leur fraction.

Concernant cette obligation de divulgation, les commentaires du ministre de la Justice me paraissent sans équivoque : […] En ce qui concerne la valeur relative des fractions, l'article prévoit obliger le déclarant à indiquer dans l'acte constitutif de copropriété la méthode suivie pour établir la valeur relative de chaque fraction, laquelle tient compte des critères indiqués à l'

article 1041 . La connaissance de cette méthode devrait permettre aux copropriétaires de déterminer avec plus de justesse si la valeur relative de leur fraction a bien été établie et, le cas échéant, de demander une révision de la répartition des charges et de la valeur relative de leur fraction, en vertu de l'

article 1068 . [29] [Je souligne.] [ 55 ] La question se pose maintenant de savoir quel est l’effet d'un acte constitutif incomplet lorsque invoqué dans le cadre d’une action en révision . La seule conséquence que j’y vois est l’obligation pour le syndicat de suppléer à cette lacune au moment de rédiger sa défense. Ainsi, le syndicat devra démontrer au tribunal que la méthode suivie pour l’établissement des valeurs relatives est le résultat d’un exercice de pondération raisonnable et respectueux des critères de l’

article 1041 C .c.Q . Je traite plus amplement de cette question dans les prochains paragraphes . iii) L’action en révision sous l'

article 1068 C .c.Q. [ 56 ] Dans les travaux parlementaires ayant mené à l’implantation du recours en révision, l’

article 1068 C .c.Q ., tel qu’il était au départ projeté, énonçait que : Dans les cas où la répartition des charges communes et de la valeur relative des fractions est injuste et non conforme aux critères d’établissement de la valeur relative des fractions, le copropriétaire peut, dans les cinq ans de l’enregistrement de la déclaration de copropriété, en demander au tribunal la révision pour l’avenir. [30] [Je souligne.] [ 57 ] Parmi les études ayant servi à la préparation de ce projet d’article se trouvait un rapport rédigé en l’année 1982 par un groupe de travail [31] . [ 58 ] Ce rapport soulevait notamment la difficulté liée à l’impossibilité pour les copropriétaires de modifier la valeur relative des fractions sans l’accord de tous.

Le groupe de travail avait alors souligné la situation du promoteur constituant peu scrupuleux qui fixait la valeur relative d’une fraction de façon arbitraire et inéquitable. La loi de l’époque ne permettait pas de corriger une situation de ce genre à moins, bien entendu, que tous les autres copropriétaires n’acceptent d’augmenter leur propre valeur relative, hypothèse difficile à envisager. [ 59 ] C’est pour pallier ce problème que le rapport proposait d’instaurer un droit d’action inspiré de l’article 12 de la législation française Loi n o 65-557 du 10 juillet 1965 [32] .

Pour éviter de substituer une injustice à une autre, le rapport proposait aussi que la décision appelée à trancher une demande de cette nature ne produise ses effets que pour l’avenir seulement. Cette proposition se retrouve incluse dans l’actuelle version de la loi. [ 60 ] Par ailleurs, lorsque le législateur a introduit l’action en révision de l’

article 1068 C .c.Q. , il a toutefois abandonné l’idée d’implanter une norme d’intervention fondée sur une « répartition injuste » comme le proposait le rapport de 1982. Il a plutôt choisi de s’en remettre seulement à la norme objective basée sur l’écart « de plus d’un dixième » entre la valeur déterminée à l’acte constitutif et celle invoquée par un demandeur. La révision selon le droit français [ 61 ] Selon les commentaires du ministre de la Justice sous l’

article 1068 C .c.Q. , cette disposition s’inspire du droit français. On note également que c’est en considération de l’existence d’une telle action dans le droit français que le groupe de travail sur la copropriété a recommandé au législateur québécois d’autoriser la révision judiciaire des charges communes [33] . [ 62 ] C’est l’article 12 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui crée ce droit d’action en France :

Article 12 Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la

part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la

part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges. Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à

titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. [34] [ 63 ] En droit français, bien que la proportion des charges communes assumée par un copropriétaire [35] soit proportionnelle à la valeur relative d’une

partie privative [36] , le recours en révision ne vise que la répartition des charges et non l’établissement d’une valeur relative. En droit québécois, la répartition des charges se fait également en proportion de la valeur relative d’une fraction [37] .

Cependant, le recours en révision sous 1068 C .c.Q . vise tant la valeur relative que la répartition des charges [38] . [ 64 ] Aussi, la doctrine française précise que l’action en révision de l’article 12 n’est ouverte que si la répartition des charges établie à l’origine revêt un aspect lésionnaire : 6. – Il ressort tout d'abord de l'article 12 de la loi que l'action en révision présuppose une application erronée des prescriptions de l'article 10 pour arrêter une répartition de charges; elle doit être retenue lorsque la répartition adoptée apparaît lésionnaire, donc inéquitable pour certains copropriétaires du fait d'une mauvaise méthode de calcul des quotes-parts ou d'une appréciation inexacte de l'utilité d'un service collectif ou élément d'équipement commun à l'égard de tel ou tel lot […]. [39] [Références omises.

Je souligne] [ 65 ] Les auteurs Terré et Simler décrivent ainsi l’action en révision en droit français : En outre, l’article 12 de la loi ouvre une action qui emprunte au mécanisme de la lésion , tendant à la révision de la répartition des charges, si la part afférente au lot du plaignant est supérieure de plus d’un quart, dans une ou l’autre catégorie de charges, à celle qui serait résultée d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10, ou encore si la part afférente au lot d’un autre copropriétaire est inférieure de plus du quart à ce qu’elle aurait dû être par application de ces mêmes dispositions.

Afin d’éviter des contestations par trop tardives, et donc suspectes, cette action ne peut être intentée par les copropriétaires initiaux que dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ou par un acquéreur de lot que dans les deux ans de la première mutation de ce lot intervenue depuis la publication du règlement. Si l’action est reconnue fondée, le tribunal procède à une nouvelle répartition qui ne peut, cependant, avoir d’effet rétroactif.

Le jugement ne remet pas en cause la répartition des tantièmes de copropriété qui est indépendante de la répartition des charges. [40] [Références omises. En gras dans l'original. Je souligne.] [ 66 ] Il est toutefois important de comprendre que lorsque le droit français pose comme condition d’exercice de l’action en révision l’existence d’une lésion, il s’agit en fait d’une lésion dite objective, sans qu’il soit nécessaire de prouver l’exploitation d’une

partie par une autre, comme c’est le cas en droit québécois. Concernant cette distinction, les auteurs Lluelles et Moore écrivent : 784.

Alors que le droit positif français a adopté une position relativement simple en consacrant, sur le plan jurisprudentiel, la notion de lésion purement objective, sans recourir au fondement des vices de consentement, notre droit positif présente, pour sa part, une solution plus nuancée et relativement complexe. […] En effet, pour invoquer la lésion, un déséquilibre entre les prestations est certes nécessaire, mais il ne suffit pas; la lésion doit nécessairement résulter de l’exploitation de la victime par le cocontractant.

Le Code civil contemporain consacre donc une notion « mixte » de lésion, à la fois objective (au sens québécois traditionnel de déséquilibre interne) et subjective (au sens français de vice ou de « faiblesse présumée » du consentement). [41] [Références omises.] [ 67 ] Ces distinctions font ressortir les limites à recourir au droit étranger pour cerner l’action en révision prévue en droit civil québécois. L’action en révision selon le droit québécois [ 68 ] La doctrine québécoise suggère que l’action en révision sous l’

article 1068 C .c.Q. devrait reposer sur une preuve de manœuvre dolosive de la part du constituant à qui on reprocherait d’avoir établi une valeur relative quasi lésionnaire à la fraction d’un copropriétaire malheureux [42] . [ 69 ] Comme je l’ai indiqué précédemment, bien que sensibilisé à la problématique du déclarant peu soucieux d’équité, le législateur a renoncé à inclure dans la loi toute notion relative à la lésion. Le langage du texte et le contexte de son adoption ne permettent pas d’ajouter par interprétation une norme aussi exigeante [43] . [ 70 ] L’action en révision de l’

article 1068 C .c.Q., même si inspirée du droit français, repose donc sur la preuve de la norme objective d’un écart de plus d’un dixième entre la valeur déterminée et la valeur invoquée par le plaignant. [ 71 ] Cela dit, la jurisprudence accepte l’idée selon laquelle l’établissement de la valeur relative d’une fraction ne soit pas simplement

le résultat d’un calcul mathématique. Elle a également reconnu que les copropriétaires constituants pouvaient, à leur guise, insister sur un critère plutôt que sur un autre [44] .

Cette discrétion conférée appuie l’interprétation que l’acte constitutif doit préciser la méthode d’évaluation, de sorte à informer adéquatement le lecteur sur les fondements mêmes de l’établissement de la valeur relative des fractions composant la copropriété. [ 72 ] Dans les cas où l’acte constitutif s’avère silencieux sur la méthode suivie, il revient au syndicat ou encore aux copropriétaires de démontrer que la valeur relative des fractions a été établie de manière raisonnable dans le respect des critères de l’article 1041 C .c.Q .

C'est sans doute pour contrer cette difficulté éventuelle que le notaire Serge Allard recommande au praticien de toujours conserver dans ses dossiers « les preuves destinées à démontrer la qualité de l'exercice » [45] . [ 73 ] Dans les cas où la

partie défenderesse ne propose aucune preuve d’une méthode, la

partie demanderesse conserve le fardeau de prouver que la valeur alléguée résulte d’un exercice raisonnable de pondération des critères de la loi et que le résultat obtenu diffère de la valeur relative déterminée à l’acte constitutif par plus d’un dixième. [ 74 ] Il convient aussi de préciser que l'écart de plus d'un dixième dont il est ici question devrait reposer sur la valeur relative déterminée à l’acte constitutif et non pas calculée à partir de la valeur alléguée : On peut aussi interpréter cette disposition comme signifiant un écart de plus d'un dixième de la valeur relative établie.

Ainsi, la demande en révision de la valeur relative peut réussir tant dans une petite copropriété que dans une grande copropriété. Cette deuxième interprétation est beaucoup plus logique. [46] [Référence omise.] [ 75 ] Il doit en être ainsi, car si l’établissement de la valeur relative découle d’un exercice de pondération raisonnable, il en résulte une valeur de référence sur laquelle doit reposer l’écart de plus d’un dixième dont parle l’

article 1068 C .c.Q . Conclure autrement reviendrait à dire que la discrétion des copropriétaires constituants pourrait être supplantée par celle du demandeur qui a choisi d’appliquer les facteurs de 1041 C .c.Q. selon une méthode différente en vue de mettre de l’avant ses seuls intérêts au détriment de ceux de la collectivité des copropriétaires. Or, c’est précisément ce manque d’objectivité que tente de contrer l’action en révision. [ 76 ] Finalement, il convient de préciser que l’action en révision doit être introduite contre le syndicat de la copropriété (art. 477 C .p.c .).

La nature de cette action et ses répercussions possibles sur l’ensemble des copropriétaires obligent toutefois de s’assurer que le syndicat intimé s’est bien acquitté de son devoir d'aviser par écrit dans les cinq jours de la notification chaque copropriétaire de l'objet de la demande.

Comme les conséquences d'un jugement en révision sont susceptibles d'influer sur leurs droits (répartition différente des valeurs relatives, contribution aux charges communes et répartition des droits de vote à l’assemblée), l'intervention au débat par tout copropriétaire intéressé devrait être autorisée. [ 77 ] Pour clore sur ce chapitre, je précise qu’il n’est pas nécessaire aux fins de ce pourvoi de se pencher sur les distinctions subtiles pouvant exister entre l’action en révision de l’

article 1068 C .c.Q. et l’action en nullité si ce n’est pour indiquer qu’en principe la seconde est davantage axée sur une illégalité relative alléguée contre un ou des éléments de la déclaration de copropriété [47] .

B) Application aux faits de l’espèce [ 78 ] Les quatre premiers moyens d’appel s’attardent aux conditions d’exercice du recours en révision sous l’

article 1068 C .c.Q. et peuvent être traités ensemble, ce que j’entends faire pour la suite des choses. [ 79 ] Le juge constate avec raison que l’acte constitutif est silencieux quant à la méthode suivie pour déterminer la valeur relative des fractions composant la copropriété en cause. C’est en grande

partie en raison de ce manquement qu’il justifie son intervention. [ 80 ] À mon avis, même si le juge a implicitement reconnu l’obligation pour le constituant d’indiquer à l’intérieur de l’acte constitutif la méthode suivie pour déterminer la valeur relative des fractions, ce avec quoi je suis d’accord, la preuve au dossier ne l’autorisait toutefois pas à intervenir. Je m’explique. [ 81 ] Le but de l’acte constitutif est de déterminer la vocation de l’immeuble pour ensuite l’assujettir au régime juridique de la copropriété [48] .

En outre, il permet aux copropriétaires et à ceux qui désirent le devenir d’être informés de la valeur relative de leur fraction et de la méthode utilisée aux fins de son établissement. [ 82 ] Comme écrit précédemment, pour déterminer cette valeur, le constituant doit s’en tenir aux critères de la loi [49] . Ici, l’acte constitutif reprend quasi intégralement les termes de l’

article 1041 C .c.Q. :

ARTICLE 19 La valeur relative de chaque fraction de la copropriété a été établie par rapport à la valeur de l’ensemble des fractions, en fonction de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de la

partie privative de chaque fraction. En aucun temps, toutefois, il n’a été tenu compte de l’utilisation de la

partie privative. [50] [ 83 ] Tout comme l’auteur Roger Comtois, j’estime que la clause qui se contente de reprendre les termes de l’

article 1041 C .c.Q. n’est qu’une clause de style [51] et ne répond pas à l’exigence de la loi qui requiert davantage. [ 84 ] Cette interprétation de l’article doit prévaloir puisqu’elle favorise le respect de la démarche subjective des copropriétaires constituants qui a conduit à la détermination de l’ultime coefficient global aux fins de l’établissement de la valeur relative des fractions. Cette approche contribue aussi à maintenir la stabilité de cette valeur durant les cinq premières années de la publication de la déclaration de copropriété. [ 85 ] En l’espèce, le silence de l’acte constitutif sur la méthode d’évaluation obligeait le Syndicat à combler cette lacune par une

preuve explicative visant à démontrer la manière dont avait été déterminée la valeur relative des fractions des intimées. [ 86 ] Or, le dossier d’appel fait voir que le Syndicat n’a pas tenté d’apporter de preuve portant sur la qualité de l’exercice ayant conduit à la détermination de la valeur relative des fractions des intimées. Il aurait pu le faire en faisant entendre le notaire instrumentant à l’acte constitutif, un professionnel impliqué dans ce processus ou encore le ou les copropriétaires constituants en mesure d’expliquer le résultat contesté ou autrement.

Bref, aucune preuve de cette nature n’a été présentée dans le dossier. [ 87 ] En dépit du silence de la preuve du Syndicat sur cette question, les intimées demeuraient tenues d’établir l’existence d’un écart de plus d’un dixième entre la valeur déterminée à l’acte constitutif et celle qu’elles souhaitaient voir établie par le Tribunal.

Pour ce faire, elles devaient démontrer le caractère raisonnable de leur propre exercice de pondération des critères de 1041 C .c.Q. aux fins que soit retenue la valeur idéale proposée. [ 88 ] Face à une preuve de cette nature, le juge se trouvait dans la même situation que les copropriétaires constituants. Le processus analytique susceptible de conduire à la révision devait nécessairement reposer sur une pondération raisonnable de tous les critères de l’

article 1041 C .c.Q . d’autant que les arguments des intimées ne pointaient aucun critère en particulier qui aurait été mal appliqué lors de la constitution de la copropriété. [ 89 ] En l’espèce, le juge s’en est tenu au seul critère de la dimension, excluant ceux dits subjectifs aux motifs qu’aucune méthode n’était prévue à l’acte constitutif : [20] Pour procéder à la détermination de la valeur relative, comme l'indiquent la loi et l'acte constitutif de copropriété, on ne peut tenir compte que d'un certain nombre de critères, à savoir la nature et la destination de l'unité, sa situation ou sa dimension.

La valeur de l'unité n'est donc pas à prendre en considération contrairement à ce que proposent les demanderesses. [21] Toutefois, contrairement à ce qui est prévu à l'

article 1053 du Code civil du Québec , l'acte constitutif de copropriété en cause n'indique pas la méthode à suivre pour établir la valeur de la quote-part et de quelle manière ou dans quelle proportion le Tribunal devrait tenir compte des différents critères vus précédemment dans l'établissement de la valeur. [22] Il n'est donc pas possible, faute d'un acte constitutif de copropriété clair, de dire de quelle manière, selon quelle méthode et dans quelle proportion le Tribunal devrait tenir compte d'un critère pour influencer dans un sens ou dans l'autre la valeur relative de l'unité de condominium en question, sauf pour un des critères qui concerne la dimension. [23] Par exemple, s'il fallait retenir la nature et la destination de l'immeuble pour déterminer quelle est la valeur relative d'une unité, aucune méthode n'est prévue pour dire comment tenir compte en pratique de tels critères subjectifs. [ 90 ] Il revenait aux intimées de démontrer au juge que, parmi les critères mentionnés à l’

article 1041 C .c.Q. , ceux dits subjectifs ne trouvaient pas application soit parce que neutres ou tout simplement parce que sans pertinence. Cependant, la subjectivité que comportent certains critères ne pouvait à elle seule constituer une raison pour écarter sans plus d’analyse leur application. [ 91 ] Tout d’abord, dans le cas qui nous occupe, le critère de la nature des parties privatives était un élément non négligeable vu la vocation commerciale des parties privatives occupées par les intimées. Je reconnais que la preuve de ce critère par un copropriétaire insatisfait ne va pas de soi.

Toutefois, il revenait aux intimées d’établir à tout le moins qu’aucun élément visible se rattachant à l’aspect matériel des lieux, tels par exemple des accessoires spécifiques, ne permettait de distinguer sous ce rapport leur

partie privative de celle des autres. Une telle preuve, si présentée au juge, aurait pu l’autoriser à considérer ce critère comme étant neutre. [ 92 ] Ensuite, la doctrine reconnaît l’importance du critère de la destination dans les cas où l’immeuble est à vocation mixte comme celui des parties [52] . Finalement, on ne saurait passer sous silence le poids devant être accordé à la situation stratégique d’une

partie privative dans un immeuble. Bref, aucune mention dans la preuve ne renvoie à ces facteurs et le jugement n’indique pas quelles considérations ont été accordées à ceux-ci ni même si le juge les a estimé neutres. [ 93 ] Avec égards, je suis d’avis que le juge aurait dû déclarer insuffisante la preuve des intimées puisqu’elle ne lui permettait pas de se livrer à un exercice de pondération raisonnable des critères de l’

article 1041 C .c.Q. ni ne l’autorisait à écarter de son analyse un ou plusieurs de ces critères. [ 94 ] Par ailleurs, les intimées ont présenté en preuve des données provenant des rôles d’évaluation de la Ville de Québec identifiées sous le vocable « aires d’étages » [53] . Elles ont produit une compilation de ces données et plaidé que ce recensement constituait la preuve de la dimension de leur

partie privative respective [54] . [ 95 ] Une brève recherche fait voir que les dimensions mentionnées sous cette rubrique (aires d’étages) correspondent à celles mentionnées au plan cadastral des parties privatives des intimées [55] . Même s’il est vrai que les mesures indiquées au plan cadastral sont présumées exactes ( art. 3027 , al. 2 C .c.Q.), le facteur dimension ne se limite pas qu’à l’indice de la superficie des lieux comme semblent le proposer les intimées dans leur demande introductive d’instance [56] . Il inclut aussi celui du volume.

Comme je l’ai expliqué ci- devant, on imagine facilement l’importance de ce sous-facteur, notamment lorsque vient le temps d’évaluer une fraction contenant une

partie privative à vocation commerciale. [ 96 ] Or, les intimées n’ont pas démontré le sous-facteur qui convenait le mieux à la spécificité de leur unité privative : la surface, le volume ou un amalgame des deux. En somme, ils n’ont pas tenté d’établir le sous-facteur qui convenait le mieux à la situation de leur copropriété ni d'expliquer pourquoi celui de la superficie devait raisonnablement prévaloir. [ 97 ] Finalement, l’appelant avance que le juge aurait dû se pencher sur l’impact de sa décision sur la valeur des fractions détenues par les autres copropriétaires.

Comme lui, je ne suis pas convaincu que la révision d’une valeur relative produira toujours que des effets proportionnels sur la valeur relative des autres fractions composant la copropriété [57] . Cependant, cette question est théorique puisque ni le Syndicat ni les copropriétaires ne se sont plaints des effets de la révision, autres que proportionnels, sur la valeur relative des fractions de la copropriété.

___________________________________ [ 98 ] Pour conclure sur cette première

partie de mon analyse, j’estime que les déterminations du juge quant à la valeur relative des fractions reposaient sur une analyse incomplète des critères impératifs de l’

article 1041 C .c.Q. Il découle de ce qui précède que la condition conduisant à la révision basée sur l’écart de plus d'un dixième n’a pas été démontrée de façon prépondérante et que cet aspect de l’action des intimées aurait dû être rejeté faute d’une preuve suffisante. 2) Les cotisations spéciales des 6 janvier et 27 juin 2013 [ 99 ] En première instance, les intimées ont contesté des cotisations reliées à des travaux d’insonorisation d’une terrasse située sur le toit de leur immeuble dont l’usage est réservé exclusivement aux copropriétaires des parties privatives résidentielles.

Elles contestaient aussi une réclamation pour des travaux d’amélioration de la ventilation du stationnement sous-terrain de l’immeuble auquel les intimées n’ont également pas accès. Finalement, elles plaidaient que la cotisation supplémentaire au fonds de prévoyance n'était liée qu’aux travaux exécutés sur des parties communes à usage restreint. [ 100 ] Pour sa part, le Syndicat avançait que les travaux réalisés sur la terrasse visaient à corriger un défaut d’origine structurel affectant tout l’immeuble et que les coûts reliés à ces réparations devaient être assumés par l’ensemble des copropriétaires.

Il soutenait aussi qu’aucune des dépenses réclamées ne concernait le stationnement. [ 101 ] Le juge a vu les choses autrement. Il a conclu que le problème d’insonorisation relié à la terrasse n’en était pas un de structure. Il écrit : [42] Cette terrasse constitue plutôt un aménagement fait pour profiter du toit comme un patio attenant à une résidence pourrait l’être. Or, ce n’est pas parce que cet aménagement est situé sur le toit de l’immeuble qu’il devient structural. [ 102 ] S’appuyant sur l’article 13 de la déclaration de copropriété qui reprend l’

article 1064 C .c.Q., le juge a déterminé que seuls les copropriétaires qui ont accès aux parties communes à usage restreint devaient supporter les charges reliées à l’insonorisation de ces lieux. [ 103 ] Je note que le Syndicat n’a présenté aucune preuve permettant d’expliquer convenablement la problématique de l’insonorisation aux fins de soutenir la thèse du vice caché. La question de distinguer un problème structurel touchant tout l’immeuble d’avec un problème d’insonorisation ne touchant que les parties communes à usage restreint en était une de fait laissée à l’appréciation du juge de première instance.

Le Syndicat ne réussit pas à pointer dans le jugement entrepris une erreur manifeste et dominante quant aux conclusions du juge portant sur la qualification juridique de la cause des travaux réalisés sur la terrasse. [ 104 ] Le même raisonnement s’applique à l’égard du contentieux portant sur le stationnement. Il revenait au Syndicat d’établir et de justifier sa demande de contribution pour des dépenses dont il estimait qu’elles étaient de la responsabilité de tous les copropriétaires.

Le juge n’a pas retenu les explications du Syndicat alors que l’appréciation de cette preuve relevait nettement de sa discrétion. [ 105 ] Il en est de même pour le reste de la cotisation spéciale du 6 janvier 2013. Le Syndicat ne s’est pas déchargé de son fardeau de démontrer quelle portion de sa cotisation ne s'appliquait pas aux parties communes à usage restreint. Les déterminations du juge sur cette question sont à l’abri de toute intervention. CONCLUSION [ 106 ] Je propose donc d’accueillir l’appel en

partie seulement et d’infirmer la

partie du dispositif du jugement de première instance qui accueille la demande de révision de la valeur relative des fractions des intimées et fixe une nouvelle valeur relative pour ces fractions. Je suis cependant d’avis que la conclusion du jugement qui annule les cotisations spéciales du 6 janvier et du 27 juin 2013 est inattaquable. Vu le résultat mitigé de l’appel et donc de l’action judiciaire, j’estime que chaque

partie doit supporter ses dépens en première instance et ses frais de justice en appel. [ 107 ] Par ailleurs, étant donné que l’appelant et les intimées, en dépit de la nature du lien juridique qui les unit, sont des parties opposées dans un débat judiciaire, il y a lieu de décider autrement de la règle énoncée aux articles 477 C .p.c. et 340 n .C.p.c. en excluant les intimées de toute contribution aux dépens et aux frais de justice assumés par l’appelant devant les deux instances.

GUY GAGNON, J.C.A. [24] Serge Binette, « De la copropriété indivise et divise suivant le nouveau Code civil du Québec » dans La réforme du Code civil , Québec, Les Presses de l'Université Laval, 1993, n o 114, p. 626. Voir aussi R. Comtois, supra , note 16, 323, 332; S. Normand, supra , note 17, p. 181 : « Les dimensions d'une

partie privative équivalent à la surface totale du local (superficie et volume), mesurée par un arpenteur-géomètre ». La doctrine française va également dans le même sens, voir G. Vigneron, supra , note 7, n o 59 : « Si la demande est jugée fondée, le tribunal procède à une nouvelle répartition des charges (pratiquement après expertise confiée à des spécialistes) […] ».