2018 QCCA 783, 2018 QCCA 783

9087-2102 Québec inc. c. 9198-4047 Québec inc. 2018 QCCA 783 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-026145-169 (500-17-087016-153) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 11 mai 2018 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. APPELANTE AVOCAT 9087-2102 QUÉBEC INC. m e Alain Mongeau (Alain Mongeau, Avocats) INTIMÉE AVOCAT 9198-4047 QUÉBEC INC. Me SAEB KILANI (Gagnon Brunet Kilani) En appel d'un jugement rendu le 26 avril 2016 par l'honorable Marc St-Pierre de la Cour supérieure, district de Montréal.

NATURE DE L'APPEL : Louage de choses - Bail commercial - Obligations du locataire - Résiliation de bail. Greffier d’audience : Mihary Andrianaivo Salle : Antonio-Lamer

AUDITION 9 h 30 Continuation de l’audience du 9 mai 2018. La présence des parties n’est pas requise, ce matin. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. Fin de l’audience.

Mihary Andrianaivo Greffier d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L'appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 26 avril 2016 par la Cour supérieure du district de Montréal (l'honorable Marc St-Pierre) qui prononce la résiliation du bail intervenu entre les parties à compter de la date du jugement, ordonne la remise des lieux loués dans les 30 jours, sous peine d'expulsion et condamne l'appelante à verser à l'intimée 70 098,42 $. [ 2 ] Il importe de signaler que, le 18 décembre 2015, l'appelante avait été déclarée forclose de plaider, en raison de son défaut de respecter l'ordonnance de sauvegarde prononcée le 18 juin 2015, laquelle entérinait une entente conclue entre les parties. [ 3 ] Par conséquent, l’appelante n’a pu présenter de demande reconventionnelle et le juge de première instance lui refuse le droit d'invoquer la réduction de ses obligations monétaires sur la base de montants versés en trop. [ 4 ] Le juge condamne l'appelante à verser à l’intimée « 70 098,42 $, comprenant la somme de 55 278,10 $ additionnée des intérêts calculés au taux conventionnel annuel de 18 % à compter du 25 février 2015 », en s’appuyant à cet égard sur les calculs révisés soumis par l'intimée, après l'audience. [ 5 ] Le juge avait requis des calculs révisés qui, d’une part, ne tiennent compte que des montants non prescrits (couvrant la période du 26 février 2012 au 25 février 2015, date d'introduction des procédures) et, d’autre part, qui respectent la limite mensuelle de 1 000 $ plus les taxes (TPS et TVQ), soit le montant prévu à l'article 2.02 du bail à

titre de loyer additionnel relatif à la part des taxes foncières (municipales et scolaires), en y ajoutant la TPS et la TVQ qu'il jugeait applicables à la lumière de la preuve administrée à l'audience.

Le juge écrit à cet égard au paragraphe 10 du jugement : [10] La demanderesse accepte toutefois de réduire sa réclamation pour le montant en taxes foncières en sus de 1 000 $ plus taxes provinciales et fédérales qu’elle réclame à la défenderesse; la demanderesse s’est engagée à produire des feuilles de calcul faisant état des montants révisés après l’audience pour la période qui n’est pas prescrite, à partir du 26 février 2012 jusqu’au 25 février 2015, date à laquelle sa procédure en l’instance a été timbrée. [ 6 ] L'appelante reproche au juge d'avoir erré dans son appréciation des calculs soumis, de même qu’en refusant de réduire des montants réclamés, les sommes versées en trop au

chapitre des « taxe d'affaires ». Elle lui reproche également d'avoir déclaré le bail résilié, alors que les montants réclamés par l'intimée excédaient largement les sommes qui lui étaient dues. [ 7 ] Vu la forclusion, le juge de première instance n’a pas commis d’erreur révisable en refusant de déduire les montants que l’appelante prétend avoir payés en trop à

titre de « taxe d’affaires ». Rien n’interdit d’ailleurs à l’appelante de réclamer ces montants dans un recours distinct, tel que lui ont déjà souligné d’autres juges de la Cour supérieure dans le cadre du même dossier.

[ 8 ] Le juge n’a pas non plus commis d’erreur en prononçant la résiliation du bail, au vu du libellé de la clause 9.01 de celui-ci, en raison des multiples défauts contractuels invoqués par l’intimée, au-delà du seul défaut de verser l’entièreté du loyer. [ 9 ] Le juge de première instance s’est cependant trompé en se fiant aux calculs de l’intimée pour déterminer le montant de la condamnation. En effet, en dépit de la demande du juge et de l’engagement de l’intimée à réduire sa réclamation pour le montant en taxes foncières à 1 000 $ plus les taxes, les calculs soumis par l’intimée y sont supérieurs. Ils omettent aussi de tenir compte que l’intimée a reconnu avoir déjà perçu à ce

chapitre un montant de 1 000 $ par mois, sans les taxes. Enfin, le tableau comporte des intérêts au taux annuel de 18 % à compter du 25 février 2012 qui ont été ajoutés à l’ensemble des montants impayés (incluant tant le loyer additionnel que le coût d’assurance additionnelle) alors que dans sa requête l’intimée ne réclamait ces intérêts qu’à compter du 20 février 2015 et qu’elle n’a produit aucune demande de modification de ses conclusions. [ 10 ] Malheureusement, le juge de première instance n’a pas relevé ces incongruités.

En reprenant intégralement les montants indiqués au deuxième tableau soumis en ce qui concerne le loyer additionnel et le coût d’assurance additionnelle, le juge « CONDAMNE [l’appelante] à payer à [l’intimée] un montant de 70 098,42 $ dont une portion de 55 278,10 $ portant intérêt au taux de 18 % l’an à compter du 25 février 2015 ; » (soulignement ajouté). [ 11 ] Or, comme expliqué précédemment, vu la limite mensuelle fixée à 1 000 $ plus les taxes et le fait que l’intimée reconnaît avoir déjà perçu 1 000 $ à chaque mois, seules les taxes auraient dû figurer aux feuilles de calcul transmises au juge.

Le montant de TPS et TVQ, calculées sur 1 000 $ pour la période de 36 mois, totalise 5 391 $ (1 000 $ X 36 mois X 14,975 %). [ 12 ] Qu’en est-il par ailleurs du calcul des intérêts sur les montants de TPS et TVQ? [ 13 ] L’

article 1617 C.c.Q. indique qu’en principe, le créancier a droit aux dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution d’une obligation de payer une somme d’argent à compter de la demeure . [ 14 ] Néanmoins, cette disposition n’est pas d’ordre public [1] . Les auteurs reconnaissent que « [l]e créancier n’a droit aux intérêts qu’à compter de la mise en demeure, sauf convention stipulant que l’arrivée du terme y donne droit » [2] .

Les parties peuvent ainsi convenir qu’ « au lieu de courir à compter de la demeure [….] les dommages moratoires commenceront à courir dès l'échéance de la dette » [3] . [ 15 ] Toutefois, elles doivent stipuler clairement cette possibilité dans le contrat, bien qu’elles ne soient pas tenues à un formalisme rigoureux, comme notre Cour l’indiquait récemment dans Arsène Charlebois Construction ltée c.

Centre social Kogaluk (« Arsène Charlebois ») : [15] Les tribunaux n'ont pas une approche formaliste quant à la nature de la stipulation d'un contrat prévoyant que le débiteur sera en demeure par le seul écoulement du temps; toutefois, les termes doivent être suffisamment précis. Les auteurs Lluelles et Moore écrivent ceci à ce sujet : La clause doit clairement signifier que tout retard va mettre automatiquement le débiteur en demeure .

Aucune formule sacramentelle n’est cependant exigée; la clause prévoyant que tout retard va entraîner des poursuites pourra équivaloir à pareille stipulation claire, même si les mots « demeure automatique » ne sont pas utilisés; la seule précision selon laquelle il incombe au débiteur de payer « rigoureusement à chaque échéance avant le premier de chaque mois » ne saurait, à notre avis suffire, faute de spécification quant aux conséquences du retard ; […] (Soulignement ajouté) [16] Les termes du contrat entre les parties sont silencieux quant à l'existence d'une demeure de l'intimée d'exécuter une obligation par le seul écoulement du temps.

Même si la clause 5.3.2 indique que les intérêts s’appliquent « à compter de la date à laquelle le montant aurait été dû et payable », il ne s’agit pas là d’une formulation qui suggère, par exemple, la notion de poursuite ou d’une autre sanction légale.

D’ailleurs, cette clause traite de l’applicabilité des intérêts après qu’un tribunal ou un arbitre ait rendu une décision alors que la clause précédente, soit la clause 5.3.1, traite indistinctement d’un manquement relatif au contrat ou par la suite d’une décision d’un tribunal ou d’un arbitre. [4] [ 16 ] Dans cette affaire, la clause relative au calcul de l’intérêt se lisait ainsi : 5.3.2 L’intérêt s’applique , au taux et de la manière prescrits au paragraphe précédent, au montant de toute réclamation réglée conformément à la

partie 8 des conditions générales, RÈGLEMENT DES DIFFÉRENDS, à compter de la date à laquelle le montant aurait été dû et payable en vertu du contrat s’il n’y avait pas eu de différend, et jusqu’à la date à laquelle il est payé . (Soulignements ajoutés) [ 17 ] En l’espèce, l’article 2.04 du bail prévoit un taux annuel de 18 % pour toute somme recouvrable en tant que loyer : 2.04 Intérêts Tout loyer payable par le LOCATAIRE en vertu des présentes et ou toutes sommes recouvrables en tant que loyer selon les stipulations de ce bail et qui n’auront pas été payée à la date d’échéance porteront intérêt au taux de dix-huit pourcent (18) % par année, calculé annuellement . (Soulignements ajoutés) [ 18 ] Le juge retient la date d’assignation comme point de départ du calcul, lorsqu’il « CONDAMNE [l’appelante] à payer à [l’intimée] un montant de 70 098,42 $ dont une portion de 55 278,10 $ portant intérêt au taux de 18 % l’an à compter du 25 février 2015 ; ».

[ 19 ] À l’instar de l’affaire Arsène Charlebois précitée, la Cour estime que la computation des intérêts pouvait débuter à compter de la demeure, conformément à l’

article 1617 C.c.Q . En l’espèce, la mise en demeure transmise le 6 janvier 2015 accordait à l’appelante un délai de 15 jours après sa signification pour verser la somme réclamée [5] . La Cour ne peut pas, sous peine de juger ultra-petita [6] , accorder des intérêts au-delà des conclusions de la procédure qui ne réclament le calcul d’intérêt qu’à compter du 20 février 2015 [7] . [ 20 ] En intégrant les chiffres soumis par l’intimée, le juge de première instance ne semble pas avoir réalisé que les calculs incorporaient non seulement des montants en excédent de la somme de 1 000 $ exigible à

titre de loyer additionnel mais également des intérêts de 18 % sur la période du 25 février 2012 au 25 février 2015 calculés tant sur le loyer additionnel que sur le coût d’assurance additionnelle. [ 21 ] En ce qui concerne d’ailleurs le coût d’assurance additionnelle, l’appelante ne conteste pas devoir la somme de 3 600 $ exigible annuellement entre février 2012 et février 2015. Toutefois, suivant l’approche retenue précédemment, le montant octroyé à

titre d’intérêts calculés sur cette somme ne doit inclure que les intérêts de 18 % calculés depuis le 20 février 2015. [ 22 ] Finalement, dans son mémoire, l’intimée demande à la Cour de « rectifier » par son arrêt l’ordonnance de sauvegarde rendue par la Cour dans ce dossier le 5 août 2016, pour pallier l’écart constaté depuis, entre le montant du loyer mensuel exigible en vertu du bail et le montant octroyé à

titre de mesure de sauvegarde, à la suggestion des deux parties. Cette mesure de sauvegarde s’ajoutait alors au cautionnement de 30 000 $ ordonné à l’encontre de l’appelante dans le contexte de la requête en rejet d’appel présentée par l’intimée le même jour. [ 23 ] Le 24 août 2016, l’intimée s’est adressée au greffe de la Cour pour demander la rectification de l’ordonnance de sauvegarde en invoquant l’écart constaté. L’appelante s’y est opposée, la correction suggérée n’étant pas de la nature d’une rectification et la demande de rectification a été rejetée.

L’intimée n’a pas jugé opportun de requérir par la suite une nouvelle ordonnance de sauvegarde ou sa modification, se contentant plutôt de soulever son erreur de calcul dans son mémoire et d’y ajouter une réclamation du différentiel mensuel de 914 $ qui serait exigible pour le loyer correspondant à la période du 1 er septembre 2016 jusqu’à la date du présent jugement. [ 24 ] La Cour ne peut faire droit à cette demande. D’une part, l’intimée ne peut procéder de la sorte en réclamant une conclusion de cette nature dans son mémoire, sans autre formalité.

D’autre part, la formation qui a accordé la mesure de sauvegarde proposée par les deux parties ne l’a pas qualifiée de loyer mensuel et son ordonnance n’a pas eu pour effet de modifier le loyer prévu au bail. S’il y a un écart entre le montant perçu pendant le déroulement de l’appel et le loyer de base exigible en vertu du bail, qui n’était pas en cause dans le jugement entrepris, il devra être réclamé, démontré et/ou tranché, le cas échéant, devant une autre instance. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 25 ] accueille en

partie l’appel; [ 26 ] INFIRME le jugement de première instance aux fins de remplacer le paragraphe [35] du jugement par les paragraphes [35] et [35.1] suivants : [35] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse un montant de 3 600 $ portant intérêt au taux de 18 % l’an à compter du 20 février 2015; [35.1] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse un montant de 5 391 $ portant intérêt au taux de 18 % l’an à compter du 20 février 2015; [ 27 ] AUTORISE l’intimée à appliquer le montant du cautionnement, soit 30 000 $, jusqu’à concurrence du montant dû en vertu du jugement de cette Cour; [ 28 ] LE TOUT , avec les frais de justice.

FRANÇOIS DOYON, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A.