2023 QCCQ 89, 2023 QCCQ 89

Diallo c. Cohen 2023 QCCQ 89 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-161709-201 DATE : 10 janvier 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DIANE QUENNEVILLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ IBRAHIMA DIALLO

Partie demanderesse c.

LORNA COHEN et ERWIN MATLIN Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclamer aux défendeurs, qui exploitent le logement comme résidence pour personnes atteintes de déficiences intellectuelles, le coût des réparations faites à l’immeuble, reprochant aux défendeurs leur mauvais entretien, le coût pour l’extermination de punaises de lit, le coût de réparation d’une porte endommagée par les défendeurs et autres dommages moraux. [ 2 ] Après avoir amendé plusieurs fois, le demandeur augmente sa réclamation à la somme de 18 139,10$, montant qu’il réduit à la somme de 15 000$ renonçant à réclamer l’excédent.

LE CONTEXTE [ 3 ] À compter d’avril 2017, les défendeurs louent ce logement qu’ils exploitent comme résidence de groupe pour personnes ayant des problèmes psychiatriques, mais qui ne sont pas intellectuellement déficients. [ 4 ] Ce sont quatre personnes, deux hommes et deux femmes, dans la cinquantaine et la soixantaine, dont les défendeurs s’occupent depuis les années 80. [ 5 ] Le 15 février 2018, un avis de renouvellement de bail est transmis aux défendeurs, valable jusqu’en juillet 2019 [1] , un bail qui s’est prolongé sans avis formel, jusqu’au 30 mai 2020 et à la suite de l’entente entre les parties, ce bail est résilié [2] .

L’ANALYSE [ 6 ] La réclamation du demandeur peut être divisée sous trois rubriques : les frais d’extermination, à la suite de la présence de punaises de lit, la réparation de la porte du sous-sol et les réparations au logement à la suite des dommages causés par les résidents. Les frais d’extermination [ 7 ] Le demandeur soutient que les défendeurs auraient fait exterminer leur appartement à la suite de la présence de punaise de lit, mais puisqu’aucune preuve ne lui a été fournie de cette extermination.

Il croit que les défendeurs ont laissé les punaises de lit se propager dans l’appartement durant six mois. [ 8 ] Au moment où il est informé de cela, il retient les services de Avantage CD Pro en juillet 2019 [3] , mais c’est surtout ABC Gestion Parasitaire qui a désinfecté l’immeuble le 13 juillet 2019 [4] et est revenu à nouveau pour une deuxième extermination en décembre 2019 [5] . [ 9 ] Il se plaint que les défendeurs n’ont nullement collaboré à préparer l’appartement pour l’extermination de décembre 2019 et qu’ils ont même jeté un matelas à la rue, causant un risque que les punaises de lit se propagent à nouveau dans l’appartement. [ 10 ] Les défendeurs présentent une version différente des faits. [ 11 ] C’est en août 2018 que les punaises de lit sont apparues pour la première fois.

Le demandeur a refusé alors de faire exterminer,

ce sont donc les défendeurs qui on procéder à cette extermination à leurs frais comme en fait foi la facture de Centrale Extermination du 29 août 2018 [6] . [ 12 ] Cette portion de la réclamation du demandeur est donc refusée. Démolition de la porte du sous-sol [ 13 ] Le demandeur affirme qu’en août 2018, le défendeur Matlin lui aurait dit qu’il entendait détruire la porte du sous-sol.

Il s’agit d’une porte qui sépare les deux unités [...], où les défendeurs veulent y installer une laveuse et sécheuse. [ 14 ] Or, la porte n’est pas d’une dimension conventionnelle, de sorte qu’il est impossible d’y entrer les appareils. [ 15 ] La défenderesse mentionne que seul le cadre de métal a été retiré et la porte enlevée pour permettre aux appareils de pouvoir entrés et le tout a été replacé.

À la fin octobre 2019, la porte était entièrement réparée, comme on peut le voir des diverses photos [7] . [ 16 ] D’ailleurs, le 31 août 2018, les défendeurs ont transmis une lettre au demandeur [8] l’informant qu’ils retireraient le cadrage et réinstalleraient la porte et la peintureraient une fois que les appareils sont entrés. [ 17 ] À cet égard, le demandeur a fait entièrement remplacer la porte au coût de 1 557,91$ [9] plus autres dépenses totalisant 1 627,19$ [10] . [ 18 ] Cette dépense a été encourue le 22 octobre 2019. [ 19 ] Les parties, à un bail, ont des obligations respectives énoncées aux articles 1854 et suivants au Code Civil du Québec . [ 20 ] Entre autres, le locateur doit procurer la jouissance paisible du bien au locataire,

article 1854 C.c.Q . [ 21 ] De son côté, le locataire doit user du bien avec prudence et diligence,

article 1855 C.c.Q. [ 22 ] Le locataire est aussi tenu de réparer le préjudice subi par le locateur en raison des pertes survenues au bien loué, à moins qu’il ne prouve que ces pertes ne soient pas dues à sa faute ou à celle des personnes à qui il permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci,

article 1862 C.c.Q. [ 23 ] Quant aux réparations à être faites au bien, c’est l’article 1864 CCQ qui stipule que le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l’exception des menues réparations d’entretien. [ 24 ] Le remplacement complet de la porte du sous-sol est une amélioration locative et n’est nullement une menue réparation d’entretien. [ 25 ] Le Tribunal préfère le témoignage des défendeurs pour conclure que la porte a été réparée et n’avait pas à être remplacée. [ 26 ] Le Tribunal n’accorde donc pas cette portion de la réclamation.

Autres réparations [ 27 ] Le demandeur se plaint que les défendeurs et surtout leurs occupants ont causé plusieurs dommages à l’appartement. Notamment, ils ont brulé le comptoir de la cuisine, ils ont bloqué l’évier ce qui a causé des dommages par l’eau, ils ont endommagé les murs, sali l’appartement, etc. [ 28 ] Le demandeur dit avoir procédé aux travaux de réparations, qui totalisent 11 205,95$. À cet égard, le demandeur remet au Tribunal diverses factures pour des dépenses encourues entre décembre 2019 et août 2020 [11] .

Un nouveau montant de toutes les factures totalise 11 945,66$ pour remplacer le comptoir par un comptoir de granite, sabler et peinturer l’appartement, divers travaux de plomberie, divers travaux électriques et le nettoyage de l’appartement. [ 29 ] Précisons tout de suite que la seule mise en demeure détaillée transmise par le demandeur, est celle du 25 septembre 2019 [12] dans laquelle il précise les montants qu’il réclame, notamment ceux pour les travaux de plomberie dont on a déjà traité et pour les frais d’extermination. [ 30 ] Pour ce qui est du reste, soit une réclamation de 8 034,75$, aucun détail n’est fourni. [ 31 ] Précisons que toutes les dépenses encourues l’ont été après l’envoi de cette première mise en demeure. [ 32 ] Un deuxième courriel a été transmis aux défendeurs le 28 mai 2020 [13] dans laquelle il reproche aux défendeurs ou à ses occupants d’avoir brisé le calorifère de la salle de bain, le détecteur de fumée dans le couloir et d’avoir endommagé certains murs dans la cuisine et le solarium. [ 33 ] Aucun montant pour procéder à ces soi-disant réparations n’est indiqué, ni les estimations que le demandeur aurait obtenues, ni la date à laquelle il entend procéder à ces travaux. [ 34 ] Les défendeurs ont soupçonné à la fin du bail que le demandeur leur adresserait diverses réclamations. [ 35 ] Pour cette raison, ils ont pris plusieurs photos [14] et ont aussi obtenus deux déclarations pour valoir témoignage.

[ 36 ] Une première déclaration de M. Kevin Sleno [15] qui a visité l’appartement en compagnie du défendeur Matlin et du demandeur. Dans sa déclaration pour valoir témoignage, M. Sleno confirme que le demandeur a refusé un petit rapport d’inspection qui avait été préparé par le défendeur Matlin et que l’appartement n’était nullement endommagé. [ 37 ] D’ailleurs, on peut voir des photos remises par le défendeur qu’il s’agit d’un très vieil appartement. [ 38 ] D’ailleurs, dans une autre déclaration pour valoir témoignage de M.

Angelo Neri, le vendeur de l’immeuble, celui-ci confirme que la cuisine et les appareils qui s’y trouvaient datent de 40 ans et qu’avant l’arrivée des défendeurs, l’évier de cuisine coulait et le comptoir de cuisine était déjà endommagé. [ 39 ] Par précautions, les défendeurs ont fait faire une inspection complète de l’immeuble par Robert Young, inspecteur [16] . [ 40 ] L’ensemble de cette preuve, convaincs le Tribunal que le demandeur a voulu profiter des défendeurs, procéder à plusieurs améliorations locatives et tenté d’en percevoir le coût aux défendeurs. [ 41 ] Le Tribunal n’accorde aucune crédibilité aux prétentions du demandeur.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation du demandeur; AVEC FRAIS au montant de 193$ représentant le timbre judiciaire de la contestation. _________________________________ DIANE QUENNEVILLE, J.C.Q.