2016 QCCQ 9934, 2016 QCCQ 9934

Syndicat des copropriétaires du 5555 Côte-des-Neiges c. 9164-2744 Québec inc. 2016 QCCQ 9934 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile »

DATE : 8 septembre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ 500-32-149189-153 SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 5555 CÔTE-DES-NEIGES Demanderesse-Intimée c. 9164-2744 QUÉBEC INC. (A/S JAMILA OUAGAR) Défenderesse-Requérante 500-32-150403-154 MONTRÉAL SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 5555 CÔTE-DES-NEIGES Demanderesse-Intimée c. 9164-2744 QUÉBEC INC. (A/S JAMILA OUAGAR) Défenderesse-Requérante ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Dans la cause 500-32-149189-153, la demanderesse, Syndicat des copropriétaires du 5555 Côte-des-Neiges « le Syndicat », poursuit la défenderesse, 9164-2744 Québec Inc., pour la somme de 14 739,11 $ pour des frais d’avocat engagés par le Syndicat des copropriétaires pour la réparation des parties communes détériorées par la locataire de la défenderesse et des indemnités pour occupation illégale des parties communes. [ 2 ] Dans la cause 500-32-150403-154, la demanderesse, Montréal syndicat de la copropriété du 5555 Côte-des-Neiges « le Syndicat » réclame à la défenderesse 9164-2744 Québec Inc. la somme de 7 723,10 $ à

titre de frais d’avocat engagés par le Syndicat pour procéder au recouvrement des frais de condo impayés par la défenderesse. [ 3 ] La défenderesse conteste les réclamations et soulève dans chacune des causes comme moyens préliminaires : - Le recours intenté par le Syndicat est prescrit; - Le Syndicat a divisé sa créance pour déposer plusieurs demandes à la Division des petites créances, ce qui va à l’encontre de l’

article 538 C.p.c. , antérieurement 955 C.p.c.. [ 4 ] Pour ces mêmes motifs, la défenderesse demande le rejet du recours du Syndicat dans chacun des dossiers. [ 5 ] Les deux dossiers sont réunis et ont fait l’objet d’une audition et d’une preuve commune. [ 6 ] Ce jugement dispose des moyens préliminaires d’irrecevabilité dans les deux dossiers. 1. Contexte factuel et procédural [ 7 ] La défenderesse était liée pour la période pertinente au litige par une convention de copropriété pour l’immeuble situé au 5555 Côte-des-Neiges. [ 8 ] La demanderesse agissait à

titre de Syndicat de la copropriété. [ 9 ] En 2014, il existait un litige entre les parties, résultant des frais réclamés par le Syndicat. [ 10 ] La nature des frais réclamés est décrite dans le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires tenue, le 26 mai 2015, (pièce D-6) dans lequel il est indiqué :

« 7. Recouvrement de frais de condo de l’unité 102 : évolution du dossier : Conformément à la décision prise lors de l’assemblée générale du 3 juin 2014, le gestionnaire a confirmé à Mme Ouagar la proposition qui lui avait été faite en 2013 par le Conseil d’administration de payer 23 000,00 $ au lieu des 30 000,00 $ réclamés par le syndicat pour les réparations, indemnités d’occupation et frais d’avocat qu’il a engagés pour régler ce litige.

A la demande de Mme Ouagar, le gestionnaire lui a communiqué les factures des travaux de réparations des dégradations faites en 2011 par son locataire A la suite de ca, Mme Ouagar ne s’est plus jamais manifestée. Le Conseil a été décidé de ne pas engager de nouvel avocat pour récupérer ces sommes et a accepté la proposition du gestionnaire de réclamer les sommes due par la voie de la

section des Petites Créances. » ( sic ) [ 11 ] La défenderesse allègue que le montant de 14 739,11 $ réclamé dans le dossier 500-32149189-153 et 7 723,10 $ réclamé dans le dossier 500-32-150403-154 font

partie du montant de 30 000 $ mentionné dans le procès-verbal, ce qui est admis à l’audience par le représentant du Syndicat. [ 12 ] Le représentant du Syndicat admet que le montant de 11 955,77 $ réclamé dans un autre dossier devant la Division des petites créances, portant le numéro 500-32-147007-159, fait

partie du montant de 30 000 $. [ 13 ] Il plaide qu’il y a eu trois évènements distincts qui concernent des postes de réclamation distincts soient : frais d’avocats, frais de condo impayés et dommages reliés à la dégradation des parties communes. [ 14 ] Quant à la question de la prescription, le Syndicat soulève qu’il y a eu reconnaissance de dette par la représentante de la défenderesse, ce qui fait obstacle à la prescription. Il produit une lettre, datée du 22 juillet 2013 (pièce P-24), que la représentante de la société défenderesse avait transmise au Barreau du Québec. 2.

ANALYSE ET MOTIFS 2.1 La prescription [ 15 ] Le moyen préliminaire de prescription soulevé par la défenderesse doit être tranché en prenant le dossier dans l’état dans lequel il se trouve. [ 16 ] Les allégations contenues dans la demande et la contestation, les pièces produites au soutien de la demande et de la contestation, incluant la pièce P-4, ne permettent pas d’établir que le recours est prescrit dans chacun des dossiers.

Il serait prématuré d’arriver à une telle conclusion sans procéder à une audition au fond. [ 17 ] Pour ces motifs, le moyen d’irrecevabilité au motif que les recours soient prescrits doit être rejeté. 2.2 La division des créances [ 18 ] Ce moyen préliminaire est soulevé en vertu de l’

article 538 C.p.c. [1] qui énonce : « 538. Un demandeur peut, volontairement, réduire sa demande à un montant d’au plus 15 000 $, mais il ne peut diviser une créance supérieure à ce montant en plusieurs créances ne l’excédant pas, sous peine de rejet de la demande. Toutefois, il n’est pas réputé diviser une créance si celle-ci résulte d’un contrat de crédit dont le paiement s’effectue par versements périodiques ou d’un contrat dont l’exécution des obligations est successive, tel un bail, un contrat de travail, un contrat d’assurance- invalidité ou un autre contrat semblable, et si sa demande n’excède pas 15 000 $. » [ 19 ] Les principes pour l’interprétation et l’application de l’

article 538 C.p.c. , antérieurement 955 C.p.c. sont bien résumés dans la cause Immeubles Brolev c. Hamel [2] par l’honorable Jimmy Vallée, qui écrit : « [12] Cet

article précise clairement qu'une personne, une société ou une association ne peut, en vue de se prévaloir des dispositions du Code de procédure touchant aux petites créances, diviser, même indirectement, une créance excédant 7 000 $ en autant de créances n'excédant pas ce montant, sous peine du rejet de la demande. [13] S'il y a division d'une créance, aucun droit d'action n'existe. L'

article 955 C.c.Q. est une disposition d'ordre public qui ne peut être mise de côté ni par le juge, ni par les parties. C'est ce que mentionnait cette Cour récemment dans l'affaire Achaume c. Poirier [1] : [11] Aucun droit d'action n'existe pour le recouvrement d'une créance résultant d'une telle division et comme il s'agit d'une question de compétence d'attribution qui est d'ordre public, le juge, d'office ou à la demande du débiteur, doit rejeter telle réclamation. [14] La jurisprudence a exploré à plusieurs reprises les critères pour déterminer si le Tribunal est en présence d'une division de créance.

Il y a notamment division de créance lorsque les recours impliquent les mêmes parties, repose sur le même contrat d'achat et le même fondement juridique.

[15] En matière d'achat d'immeuble, et plus particulièrement de vices cachés, il fut décidé que certaines situations constituent une division de créance, interdite aux termes de l'article 955 C.p.c. . [16] Il en est d'ailleurs ainsi lorsque trois demandes distinctes impliquent les mêmes parties, le même contrat de vente d'un immeuble et le même fondement juridique, soit la garantie légale de qualité, et ce même si les vices ont été découverts à des dates différentes. [17] Telle était exactement la situation dans l'affaire Maccaul c.

St-Cyr [2] , alors que le Tribunal mentionnait : [9] Les trois recours sont de même nature et concernent des vices cachés à l'immeuble du 1311 du Domaine à St-Lazare. [10] C'est justement ce genre de situation que le législateur a voulu éviter par l'article 955 C.p.c. [11] On ne peut diviser en autant de créances inférieures à 7 000,00 $ des réclamations pour vices cachés découverts dans un immeuble, même à des dates différentes, de façon à donner compétence à la Cour du Québec, division des petites créances. [18] Il en fut de même en 2008 dans l'affaire Guay c. Poitras [3].

Le juge Laforest y écrit: [6] Dans le cas présent, les trois (3) réclamations ont pour objet la diminution du prix de vente pour vices cachés et concernent les mêmes parties, la même maison et le même contrat de vente. Ainsi, la preuve démontre que les demandeurs ont divisé une créance excédant 7 000 $ pour se prévaloir des dispositions régissant les demandes relatives aux petites créances, et l'article 955 du Code de procédure civile s'applique. [19] L'honorable Claude H. Chicoine en arrivait à la même conclusion en 2009 dans l'affaire Lamontagne c.

Poirier [4]. » (Références notes de bas de pages omises) [ 20 ] L’application des principes qui se dégagent de la jurisprudence aux faits dans cette affaire amène à la conclusion que le moyen préliminaire portant sur l’interdiction de division des créances est fondé, ce, pour les raisons suivantes. [ 21 ] Nous sommes devant une situation où dès 2014, il existe un litige entre les parties dont le quantum est de l’ordre de 30 000 $. [ 22 ] Le litige qui repose sur le même contrat, soit la convention de copropriété, inclut les frais d’avocats réclamés dans les deux dossiers devant cette Cour.

Les recours impliquent les mêmes parties. [ 23 ] Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du Syndicat (pièce D-6), que le Conseil de l’administration a décidé de ne pas engager d’avocat pour récupérer le 30 000 $ et a accepté le conseil du gestionnaire de réclamer la somme due par la voie d’un recours à la Division des petites créances. [ 24 ] Par la suite, le Syndicat intente trois (3) recours distincts, soient les deux recours dont il est question ici et le recours dans le dossier portant le numéro 500-32-14007-159 mentionné précédemment. [ 25 ] Nous sommes devant une situation où il y a division de créances, ce en contravention aux dispositions prévues à l’

article 538 C.p.c. . [ 26 ] Dans une cause récente, Syndicat de la copropriété Chevalier 4412900 c. 9164-6885 Québec Inc. [3] , l’honorable Virgile Buffoni de la Cour du Québec applique les principes mentionnés dans Immeubles Brolev Ltée cité précédemment pour conclure : « [25] Puisqu’il s’agit d’une disposition d’ordre public relative à une question de compétence d’attribution, aucun droit d’action n’existe pour le recouvrement d’une créance résultant d’une division de créances et le juge, d’office ou à la demande du débiteur, doit rejeter cette réclamation [8] . [26] En conséquence, le Tribunal doit rejeter l’action du Syndicat dans la présente instance.

L’action en garantie subira le même sort. Le Tribunal suit ce raisonnement qu'il applique en l’espèce, en conséquence, le recours du Syndicat doit être rejeté dans chacun des dossiers, ce en application de l'

article 538 C.p.c. » (Référence note de bas de page omise) [ 27 ] Le Tribunal suit ce raisonnement qu’il applique en l’espèce, en conséquence, le recours du Syndicat doit être rejeté dans chacun des dossiers, ce en application de l’

article 538 C.p.c. . [ 28 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 29 ] ACCUEILLE le moyen d'irrecevabilité fondé sur l'

article 538 C.p.c. ; [ 30 ] REJETTE la demande dans le dossier 500-32-149189-153; [ 31 ] CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires 5555 Côte-des-Neiges à rembourser à la défenderesse les frais de justice de 250 $; [ 32 ] REJETTE la demande dans le dossier 500-32-150404-154; [ 33 ] CONDAMNE Montréal Syndicat de la copropriété du 555 Côte-des-Neiges à rembourser à la défenderesse les frais de justice de 250 $.

__________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Date d’audience : 2 septembre 2016