2021 QCCQ 7545, 2021 QCCQ 7545

Szabo c. Ville de Rigaud 2021 QCCQ 7545 JG2338 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-018892-200 DATE : 18 juin 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Susan SZABO et Michael ERNST demandeurs c.

VILLE DE RIGAUD défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU : [ 1 ] Le 25 janvier 2018, Mme Szabo et M. Ernst achètent l’immeuble de M.

Shawn Snyder, situé sur le chemin J.-René-Gauthier à Rigaud. [ 2 ] Ils reçoivent au mois de mars 2018 leur compte de taxes municipales qui totalise 5 678,33 $ et qui comprend les taxes foncières générales ainsi qu’une taxe spéciale, de même que diverses taxes (matières organiques, recyclage, lumières secteur 6, ordures, vidange de la fosse septique et Premtech). [ 3 ] À leur grande surprise, M. Ernst et Mme Szabo reçoivent le 16 avril 2018 une facture de la municipalité au montant de 1 376,16 $ pour un programme d’installation septique numéro 3.

Ils communiquent avec les représentants de la municipalité et apprennent ce qui suit. [ 4 ] En juin 2015, la municipalité a adopté son Règlement numéro 306-2012 décrétant la création d’un programme de mise aux normes des installations septiques, à la suite d’une inspection tenue à l’automne 2010 relativement aux installations septiques datant d’avant 1995.

La firme d’inspection ayant recommandé la mise aux normes de plusieurs installations, la municipalité a décidé d’octroyer certaines subventions aux propriétaires concernés sous forme d’avance de fonds remboursable afin d’encourager le renouvellement des installations septiques. [ 5 ] La ville adopte également le Règlement numéro 333-2015 décrétant une dépense de 696 913,25 $ et un emprunt au même montant aux fins du financement du programme de mise aux normes des installations septiques. [ 6 ] Monsieur Snyder se prévaut de ce programme et obtient ainsi le financement des travaux.

Les remboursements sont prévus pour les années 2016 à 2021, après quoi le prêt sera renouvelé par la municipalité. La subvention accordée à M. Snyder s’élève à 20 734,59 $. [ 7 ] Au moment de la vente de sa propriété, M. Snyder s’est bien gardé d’informer M. Ernst et Mme Szabo de l’existence de cette subvention et de son obligation de la rembourser.

La déclaration du vendeur qu’il a fournie n’en dit mot et une déclaration pour valoir témoignage de l’agent d’immeuble confirme qu’il n’était pas non plus au courant de ce fait. [ 8 ] Bien que le notaire instrumentant ait fait les démarches requises auprès de la municipalité pour obtenir les comptes de taxes et s’enquérir du montant dû, il n’a pu, lui non plus, être informé de l’existence de cette charge. [ 9 ] En effet, par le formulaire d’inscription rempli par M. Snyder, sous la rubrique « devoirs du propriétaire », celui-ci s’engageait,

entre autres choses, à informer le nouvel acquéreur lors de la vente de la propriété (s’il y a lieu) de l’existence du règlement d’emprunt. [ 10 ] Le formulaire d’inscription contient également la note suivante : prenez note que c’est la propriété qui sera garante de l’emprunt et non le propriétaire.

En cas de vente, c’est le prochain propriétaire qui aura à payer l’échéance du financement. [ 11 ] Lors de l’audience, le Tribunal a entendu la greffière, la trésorière et le maire de la municipalité qui ont tous expliqué qu’en toute bonne foi, ils ont décidé de confier à chacun des propriétaires bénéficiant du règlement d’emprunt la responsabilité d’informer le nouvel acquéreur, avouant n’avoir jamais cru que la présente situation pouvait se produire. [ 12 ] C’est ainsi qu’à l’année suivante, le montant devant être remboursé pour l’année 2019 apparaît au compte de taxes; la municipalité a en effet changé sa façon de faire. [ 13 ] La demande de M.

Ernst et de Mme Szabo est très simplement rédigée : Non disclosure of unregistered loan for septic system identification code (…) reference (…) chemin J.-René-Gauthier (…) between the City of Rigaud and previous owner Shawn Snyder. [ 14 ] Dans leurs conclusions, les demandeurs requièrent une condamnation pour la somme de 14 738,21 $, soit le solde du prêt. [ 15 ] À l’audience, le Tribunal a expliqué à M. Ernst et Mme Szabo qu’il ne pourrait accorder leur demande telle que formulée, puisqu’il est impossible de rembourser à quelqu’un une somme qu’il n’a jamais déboursée, du moins dans son entièreté.

C’est alors que les demandeurs ont expliqué qu’ils souhaitaient simplement que cette dette qui leur est attribuée disparaisse et que la ville cesse de la leur réclamer. ANALYSE ET DÉCISION : [ 16 ] C’est l’

article 92 de la

Loi sur les compétences municipales [1] (ci-après la LCM) qui permet à une municipalité d’accorder de l’aide pour la réalisation de certains buts. Il prévoit ce qui suit : 92. (…) Toute municipalité locale peut, par règlement, adopter un programme de réhabilitation de l’environnement et accorder une subvention pour des travaux relatifs à un immeuble conformes à ce programme. Le montant de cette subvention ne peut excéder le coût réel des travaux. La municipalité peut, avec le consentement du propriétaire, exécuter sur un immeuble tous travaux requis dans le cadre d’un tel programme.

Une municipalité locale peut, en outre, dans l’exercice d’un pouvoir d’aide prévu à la présente loi, établir tout autre programme d’aide. (…) [ 17 ] L’article 96 LCM indique que : toute somme due à la municipalité à la suite de son intervention en vertu de la présente loi est assimilée à une taxe foncière si la créance est reliée à un immeuble et si le débiteur est le propriétaire de cet immeuble. Autrement, la créance est assimilée à une taxe non foncière. [ 18 ] Il apparaît évident que le premier responsable de cette malheureuse situation est M.

Snyder qui est toutefois allé s’établir dans les Caraïbes après la vente de sa maison. [ 19 ] Monsieur Ernst a indiqué qu’il avait versé à la municipalité une somme de 4 789 $ pour éviter la vente pour taxes de son immeuble. [ 20 ] Si l’action de M. Ernst et de Mme Szabo doit être accueillie, ce sera pour ce montant. [ 21 ] Par ailleurs, dans le cadre de sa juridiction en division des petites créances, le Tribunal n’a pas le pouvoir d’ordonner à la municipalité de ne plus réclamer le solde qui restera dû. Le Tribunal n’a pas non plus le pouvoir de déclarer que le règlement ne s’applique pas aux demandeurs.

Les parties devront trouver un terrain d’entente ou s’adresser aux tribunaux à nouveau. [ 22 ] Le Tribunal voit très certainement une faute de la municipalité dans sa décision de déléguer la publicité de cette taxe à chacun des propriétaires qui bénéficiaient des emprunts plutôt que de l’inscrire au compte de taxes ou de prendre tout autre moyen pour faire connaître les sommes qui affectent l’immeuble. [ 23 ] Il est nécessaire que toute charge susceptible d’affecter un immeuble fasse l’objet de publicité. [ 24 ] Monsieur Ernst et Mme Szabo subissent très certainement un préjudice de cette faute, puisqu’ils avaient su qu’un solde d’environ 15 000 $ était dû à la municipalité pour l’installation du système septique, ils auraient négocié en conséquence le prix d’achat de l’immeuble avec M.

Snyder. [ 25 ] Le Tribunal considère que le montant qu’ils ont dû débourser constitue la mesure de ce préjudice. [ 26 ] Par ailleurs, la municipalité plaide la courte prescription de six mois, alléguant que M. Ernst et Mme Szabo étaient au courant de l’imposition de cette taxe dès la réception de la facture reçue en avril 2018. [ 27 ] On sait que le point de départ de la prescription est le moment où une personne est en mesure d’intenter son recours. Or, en l’instance, M. Ernst et Mme Szabo ne pouvaient poursuivre la ville avant d’avoir effectué un paiement. Or, le Tribunal comprend que ce

paiement a été fait après l’introduction de la présente demande et la ville n’a pas fait de preuve contraire. [ 28 ] La demande doit donc être accueillie pour la somme versée de 4 789 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l'action; CONDAMNE la défenderesse, VILLE DE RIGAUD, à payer aux demandeurs, Susan SZABO et Michael ERNST, solidairement, la somme de 4 789 $, en plus des intérêts au taux légal et de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 3 mars 2020, date de l’assignation; LE TOUT avec les frais de justice au montant de 209 $. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q.