2012 QCCA 2033, 2012 QCCA 2033

Groupe Trans-inter inc. c. Ragusa Canada inc. 2012 QCCA 2033 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL Nº : 500-09-021325-113 (500-17-038397-074) DATE : 13 NOVEMBRE 2012 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. (AD HOC) GROUPE TRANS-INTER INC. APPELANTE – Défenderesse - Demanderesse reconventionnelle c. RAGUSA CANADA INC.

INTIMÉE – Demanderesse - Défenderesse reconventionnelle ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoi contre un jugement rendu le 3 décembre 2010 par la Cour supérieure, district de Montréal (l'honorable Marie-Anne Paquette), qui la condamne à verser à l’intimée 312 108 $ avec intérêts et indemnité additionnelle en application d’un contrat et des montants de 6 614,18 $ et 6 217,54 $ à

titre de dommages-intérêts. [ 2 ] En 2004, l'appelante [GTI], une entreprise oeuvrant dans le domaine du transport, a tenté d'acheter, à deux reprises, un immeuble industriel [1] situé à Lachine [l'immeuble], sans succès. L'immeuble comporte deux édifices vacants, un consacré à un usage industriel [2] , l'autre à un usage de bureau [3] , érigés sur un terrain de 750 000 pieds carrés.

Ses offres d'achat sont demeurées sans réponse. [ 3 ] Giffels Enterprises [Giffels], une compagnie de développement immobilier et de construction, met la main sur l'immeuble le 1 er février 2005 dans le but de procéder à un achat/revente ( flip property ). Il s'agit d'effectuer des travaux de rénovation qui sont susceptibles de maximiser le profit. L'offre d’achat est complétée par l'intermédiaire de Tony Aksich [Aksich], l'actionnaire principal et le président de l'intimée [Ragusa] [4] .

Giffels demande ensuite à Aksich de trouver des investisseurs pour le projet. [ 4 ] Ainsi, Ragusa entre en contact avec GTI [5] . Elle agit comme intermédiaire et tente de trouver un investisseur pour que le projet de Giffels se matérialise. L'immeuble est finalement acheté, le 4 mai 2005, par une compagnie dont les actionnaires sont IG Realty Investments inc. [IGRI] [6] et GTI [7] , pour 6 M$. [ 5 ] Dans l'intervalle, GTI et Ragusa s'entendent, le 13 avril 2005, sur la rémunération qui sera versée par la première à la seconde, lorsque le projet de développement sera complété.

Cette entente [l'Entente], au cœur du litige entre les parties, stipule : TERM SHEET It is the intention of Groupe Trans-Inter Inc. and / or nominee (GTI) and I G Realty Investment Inc (IGRI) or their affiliated companies to form a Newco for the sole purpose of acquiring a property located at 5205, Fairway Avenue, borough of Lachine City of Montreal. It is understood that the two parties will own the Newco 90% GTI and 10% IGRI and will each supply a proportional amount of the equity requirements. The property has a land area of approximately 750,000 square feet and contains two buildings.

The first building is a large 212,500 square feet industrial building with a high ceiling and the second building contains approximately 30,000 square feet of very dated office space. A preliminary estimate to insulate the main building and replace its roof has been made at $2 million and the estimate to upgrade office space is $1 million. For greater clarity, the plan depicting both buildings is attached as attachment "A". It is further the intention of the parties to lease approximately 85,000 square feet of the main building to one of GTI's companies at a

lease rate of $4.60 per square foot (net net) for a 10 years term and the remaining 127,000 square feet to a tenant to be secured. Both tenants will have solid covenants and be acceptable to an eventual buyer in a fully leased building. Newco will reimburse Mr. Michael LeGresley for his wok in obtaining financing for the project. This fee is reflected as the Summit Fee in Appendix B. Based on achieving a cap rate of 8.75. The GTI component of Newco will pay Ragusa Canada Inc. a fee of $200,000, subject to Newco being able to achieve the performance outlined in attachment "B".

GTI's returns exceeding those outlined in attachment "B" with a 9.8 cap rate will be split 5/6 GTI, 1/6 Ragusa Canada Inc. The hold period for this investment will be approximately 4-5 months to allow for completion of the building improvements, which will be undertaken by Giffels Québec Inc and be executed under a guaranteed maximum price which will be firmed up during due diligence. A separate contract will be entered into, between GTI and IGRI, to form Newco. Reviewed and accepted the 13th day of April, 2005 by Richard Noseworthy.

Reviewed and accepted the 13th day of April, 2005 by Anthony Aksich [Emphasis added]. [Soulignement ajouté] [Référence omise] [ 6 ] En somme, GTI payera 200 000 $ à Ragusa si le projet lui rapporte 1,2 M$. Au-delà de ce seuil, elle lui versera 1/6 des profits réalisés qui seront évalués selon la technique du revenu. L'entente décrit en outre les paramètres financiers du projet. Des travaux d'environ 3 M$ seront effectués par Giffels. [ 7 ] En septembre 2005, GTI informe Giffels et Ragusa de sa décision de démolir l'édifice à bureaux pour y construire un édifice plus grand, à son usage.

Ces travaux sont effectués de juin 2006 à février 2007. Ragusa n'y participe pas, mais Tim Fitzpatrick, un consultant indépendant engagé par elle, est mis à contribution. [ 8 ] En mars 2006, GTI avait manifesté son intention d'acheter toutes les actions de IGRI dans leur entreprise commune. C'est finalement cette dernière qui achètera les actions de GTI, le 31 mai 2006. L'expansion planifiée par GTI lui permet d'obtenir un prix de vente élevé, ces travaux augmentant, de façon sensible, la rentabilité de l'investissement initial. [ 9 ] Ragusa envoie sa facture à GTI le 6 juillet 2006.

Elle s'élève à 686 628,32 $ et couvre à la fois la rénovation et l'expansion de l'immeuble. GTI demande à Ragusa de modifier le format de la facture afin de respecter les normes en vigueur dans l'entreprise. Une facture modifiée de 476 268,27 $ est renvoyée le 7 août. GTI fait un paiement partiel de 150 000 $ incluant les taxes, le 27 septembre 2006. [ 10 ] Le 31 août 2006, GTI envoie à Ragusa une demande de vérification des comptes clients, signée par le contrôleur de GTI. À l'automne 2006, Noseworthy fait un chèque personnel de 20 000 $ à Fitzpatrick pour l'aider à respecter certaines obligations.

Ce sera le dernier paiement effectué par GTI. [ 11 ] Ragusa se retrouve en défaut envers Revenu Québec. Elle n'a remis les taxes dues que sur le montant partiel reçu de GTI. De son côté, GTI aurait fait une demande de remboursement de taxes pour le montant total facturé par Ragusa. Ragusa paye 46 214 $ [8] à Revenu Québec, incluant les pénalités et les intérêts. [ 12 ] Enfin, un montant de 720 000 $ est retenu sur le prix de vente, afin de provisionner le règlement d'un litige avec une entreprise qui a été écartée lors de négociations à un stade préliminaire, Les entreprises M-Plast inc. [M-Plast].

La juge du procès explique : [27] An amount of $762,000 is held back from the purchase price, in connection with a pending lawsuit between Les Enterprises M'Plast Inc. ('' M-Plast '') and Newco ('' M-Plast Holdback ''). M-Plast is a potential client with whom Newco had discussions in connection with the development of the Property. Newco eventually withdrew from the discussions with M-Plast, as Newco felt that the investments required for the materialization of the project with M-Plast were too high or risky. M-Plast is suing Newco for unjustified withdrawal of the project ('' M-Plast Litigation '').

In the case at hand, Ragusa claims that in conformity with the Term Sheet, it is entitled to 1/6 of the eventual returns on the M-Plast Holdback, upon final resolution of the M-Plast Litigation. [Référence omise] * * * [ 13 ] La juge de première instance conclut que l'Entente s'applique à toutes les phases du projet immobilier, non seulement à la rénovation des bâtiments existants, mais aussi à l'expansion. Elle écrit : [55] The Term Sheet should be interpreted in the context leading up to its execution. It was signed at the inception of the contractual relationship of the parties.

GTI and Ragusa saw the Property's potential to generate attractive returns. GTI was highly interested in the Property, which it viewed as an opportunity to expand its own activities and increase profits. GTI had previously attempted to buy the Property, without success. Had it not been for the involvement of Ragusa, GTI would not have been able to acquire the Property. [56] At the time of the execution of the Term Sheet, the parties were therefore embarking on a journey. Their common ultimate goal was to maximize the profitability of the Property.

Pro Formas forecasting the potential profitability of the project were prepared and studied. They agreed on a rough roadmap showing the direction of the project. However, GTI and Ragusa did not know what twists and turns the road would take. They also did not know how low or high the endpoint would be. [57] In this context, the Court finds it hard to conceive that at that time, the parties intended or were able to distinguish between the various sources of returns in calculating Ragusa's fee at the end of the project.

[58] GTI now argues that no fee is due to Ragusa because the returns on the base building did not exceed the $1.2M threshold mentioned in the Term Sheet. GTI cross-claims reimbursement of the payments made. [59] This proposed narrow

interpretation is dissonant with GTI's past conduct and

interpretation of the Term Sheet. More particularly, the partial payments made to Ragusa reflect what GTI understood its obligations to be pursuant to the Term Sheet. The Court doubts that the partial payments would have come so easily, had GTI then been of the firm view that the promote fee only applied to the base building; with the obvious result that the $1.2M threshold was not met or likely not to be met. [60] The audit request that GTI sent to Ragusa in September 2006 is also contrary to the

interpretation which GTI now proposes. It may be unusual for such a letter to emanate from the company itself and not from the auditors. Still, it is printed on GTI's letterhead and its signature by the controller of the company is unchallenged. [61] The evidence concerning this audit request confirms that GTI's controller (Mr.

Verville) communicated to Aksich the precise amounts still owing to Ragusa on Invoice no 2 and applicable taxes. [62] In the Courts' opinion, this evidence is incoherent with Noseworthy's testimony at trial that the amounts paid on Invoice no 2 were temporary payments subject to reimbursement.

The fact that GTI claimed full QST and GST reimbursement on Invoice no 2, even though only a partial paymnent had been made, is also indicative of GTI's understanding that the full amount of Invoice no 2 was due. [63] The Court considers Noseworthy's testimony on the intention and understanding of the parties with great caution for the reasons further explained below. [64] The Court understands that Noseworthy was disappointed and somewhat frustrated when he realized the extent of the fee owing in relation to the Expansion, even though Ragusa played little or no role in it. Noseworthy felt trapped.

He reconsidered the deal; just as he had done previously when he reneged on his undertaking to take a head lease. However, this time, it was too late to back out and rework the agreement. [65] Unwilling to acknowledge his contractual obligations, he became angry and willing to say or write anything in order to reduce his obligations. His email of May 14, 2006 to Aksich and Fitzpatrick includes the following statements, which are not credible : [I] do not remember any participation of Ragusa in this project. […] At the time of the purchase I was unaware of Ragusa''[…].

This comes as a total surprise. [66] At trial, Noseworthy admitted that he first heard of Ragusa at the end of March 2005, before he signed the Term Sheet. The evidence also clearly demonstrates that prior to the execution of the term Sheet, Noseworthy was aware of the existence of Ragusa and that he obtained detailed explanations on how Ragusa's fee would be calculated.

He even requested further explanations in this regard. [67] The correspondence and testimony of Noseworthy at trial demonstrate that he is a sophisticated businessman who is able to understand, appreciate and question the information presented to him in respect of Ragusa's fee.

His questions and comments, particularly those in his emails of March 29 and April 11, 2005, are not those of a layman, even though his real estate development experience may not be as extensive as that of Aksich. [68] Noseworthy made additional doubtful statements in his email of February 26, 2007 to Fitzpatrick and Aksich, claiming that had he been aware of the friendly situation with Remco, he would not have agreed on a straight fee, as opposed to an escalating fee.

However, the pre-contractual correspondences indicate that the likelihood of signing a lease with Remco was clearly in the minds of the parties at the time of the execution of the Term Sheet.

Moreover, at trial, Noseworthy acknowledged that he was aware of the situation with Remco and attributed the inaccuracy of his statement regarding Remco to the fact that his email was ''made out of anger''. [69] The evidence did not reveal such contradictions in the testimony and evidence of Aksich and Fitzpatrick. [70] The Court, therefore, concludes that Ragusa's fee applies to the returns earned from the Expansion of the Property, as well as to the original buildings. [ 14 ] La juge mentionne que l'Entente doit s'interpréter dans le contexte où Ragusa était un intervenant incontournable pour permettre à GTI d'acquérir l'immeuble convoité et réaliser le projet.

Elle rappelle que l'intention commune des parties était de maximiser les profits et qu'elles se sont entendues, sans savoir exactement comment le projet allait se concrétiser, sur une façon de dédommager Ragusa. [ 15 ] Elle ne retient pas le témoignage de Noseworthy et s'en explique. Par ailleurs, le comportement du président de GTI au moment des événements ne soutient pas sa prétention que l'Entente ne visait pas une expansion éventuelle.

Elle souligne que GTI a transmis à Ragusa un premier paiement de 150 000 $ qui ne saurait être assimilé à un paiement temporaire. [ 16 ] GTI ne fait pas voir d'erreur manifeste et déterminante dans ce raisonnement sans laquelle notre intervention est exclue. [ 17 ] L'Entente est brève et peu explicite. Elle devait être interprétée [9] , notamment en considérant le comportement des parties. La Cour doit « faire preuve de retenue et de déférence envers l'appréciation du juge d'instance puisqu'il s'agit d'une question de fait » [10] .

Le processus de clarification d'un contrat est largement discrétionnaire et tributaire de la preuve faite. Chaque affaire est un cas d'espèce. La démarche en droit de la juge est adéquate [11] et son analyse de la trame factuelle convaincante. Le comportement de GTI permettait de « repousser une tentative d'interprétation contredisant cette conduite » [12] . Ce moyen doit échouer. [ 18 ] GTI plaide également que la réclamation de Ragusa était prématurée. La juge écrit : [69] GTI also argues that Ragusa's claim is premature, as the final profitability of the entire project is still unknown.

More particularly, the final sales price of GTI's shares will only be known when the M-Plast Litigation will reach its final outcome.

[ 19 ] Cet argument, repris devant nous, ne peut davantage réussir. [ 20 ] GTI a vendu ses actions à IGRI. Dès ce moment, les parties sont en mesure de déterminer le profit généré par le projet. Elles ont, par ailleurs, stipulé de quelle façon sera pris en compte le règlement du litige avec M-Plast. [ 21 ] Cela dit, tout paiement suppose l'existence d'une obligation et ce qui a été payé sans qu'existe une obligation est sujet à répétition [13] . GTI n'a pas payé sous protêt ni indiqué avoir payé par erreur. [14] Elle a reconnu être endettée envers Ragusa et lui a versé 150 000 $.

Dans le même ordre d'idées, GTI a réclamé le remboursement des taxes sur le montant total de la facture de Ragusa, ce qui permet d'avancer qu'elle considérait en devoir la totalité [15] . Enfin, le règlement éventuel du litige avec M-Plast a été pris en compte par la juge [16] . [ 22 ] GTI soutient aussi que la juge a erré en accordant l'intérêt et l'indemnité additionnelle sur les sommes que Ragusa a versé à Revenu-Québec, au

titre des taxes (TPS et TVQ), à la suite de la facturation des services rendus à GTI. La juge décide : [81] Ragusa also claims $6,614.18 for interest at the legal rate and additional indemnity on the monthly instalments to Revenu Quebec, from November 18, 2007 to January 18, 2009. Based on the evidence, the Court will grant Ragusa's claim in this regard.

This award will continue to accrue legal interest and additional indemnity from October 12, 2010, the date of calculation. [Référence omise] [ 23 ] Outre le fait que la facturation était prématurée, GTI plaide essentiellement que le défaut de payer une somme d'argent n'est sanctionné que par le paiement de l'intérêt; on ne peut lui reprocher une faute alors que Ragusa a négligé de remettre la taxe due en vertu de la loi. [ 24 ] Or, il n’y a aucun fondement juridique permettant d’accorder à l’intimée l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. sur chacun des 15 versements mensuels effectués à Revenu Québec, entre novembre 2007 et janvier 2009. [ 25 ] Le créancier a droit à des dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution d’une obligation de payer une somme d’argent que lui doit son débiteur. Les versements effectués concernent des sommes dues, non pas à GTI, mais à un tiers, Revenu Québec. [ 26 ] Ajoutons à cela que l’indemnité additionnelle est payable à compter de la demeure ou depuis toute autre date postérieure que le Tribunal estime appropriée [17] .

La juge a accordé l’intérêt et l’indemnité additionnelle, tant sur le capital de 312 108 $ que sur les taxes applicables sur ce montant, à compter de la mise demeure du 10 juillet 2007. L’intimée n’a pas à payer d’autres intérêts. [ 27 ] GTI attaque, pour les mêmes motifs, la décision de la juge de la condamner à payer à Ragusa l'intérêt et les pénalités payées à Revenu Québec [18] . Il s'agit d'un montant de 6 217,54 $. L'on comprend du jugement de première instance que GTI, bien que refusant de payer la facture de Ragusa, a elle-même utilisé les montants facturés comme intrants pour diminuer sa propre remise.

Dans ces circonstances particulières, la juge a décidé de condamner GTI à rembourser à Ragusa les pénalités et intérêts versés au gouvernement. Il s'agit d'une erreur de droit. [ 28 ] Ragusa était obligée de remettre les taxes facturées à GTI même si elle ne les avait pas perçues [19] .

D'un autre côté, le mécanisme prévu aux articles 224 L.T.A. [20] et 427 L.T.V.Q. [21] lui permet de s'adresser au tribunal compétent pour recouvrer son dû de son cocontractant, en capital, intérêt et indemnité additionnelle [22] , ce qu’elle a fait. [ 29 ] Au surplus, la preuve ne permet pas de distinguer le montant des intérêts ni le montant des pénalités qui auraient été versés au gouvernement. [ 30 ] Notre intervention est nécessaire, sous ce rapport. [ 31 ] Dans un autre ordre d'idées, GTI soutient que le recours introductif de Ragusa aurait dû être rejeté parce qu'elle n'a pas dévoilé le double rôle de Aksich qui agissait également pour Giffels.

Ainsi, Ragusa « had an obligation to disclose that it would potentially receive an additional percentage of profits from Giffels ». Cela justifiait, selon elle, l'application de la théorie de la fin de non-recevoir. [ 32 ] Ce moyen, non repris devant nous, ne peut réussir. [ 33 ] La juge décide à ce sujet : [91] The evidence indicates that Aksich did not attempt to hide his connections to Giffels and RGRI.

The fact that he may not have disclosed to GTI that Ragusa was receiving payments in addition to GTI's promote fee in connection with the Russel Steel building clearly does not amount to a fin de non-recevoir in the Court's opinion. GTI should not be permitted to benefit from such an excuse to escape its contract obligations. [ 34 ] Cette détermination de fait n'est affectée d'aucune erreur. [ 35 ] Selon GTI, la juge aurait dû, par ailleurs, conclure que Ragusa a accepté de réduire sa réclamation de 100 000 $.

Elle se fonde sur des courriels transmis à Noseworthy par Fitzpatrick le 1 er mars 2007 et par Aksich le 24 avril 2007. [ 36 ] La juge n'est pas de cet avis et s'en explique : [80] Similarly, the Court will not deduct the $95,000.00 management fee rebate that was granted to GTI to acknowledge Noseworthy's hard work with Remco. This rebate forms part of the returns that GTI earned on the Property. The deduction claimed would duplicate the compensation that was already granted to GTI.

[Référence omise] [ 37 ] Cette détermination n'est pas ébranlée. D’ailleurs, l’argument a été concédé à l’audience. [ 38 ] Au surplus, GTI reprend ici, de façon bien courte, l'argument présenté en première instance, tout en ignorant la preuve testimoniale administrée à ce sujet. Il appert de plusieurs éléments de celle-ci que l'offre à laquelle nous réfère GTI a été faite pour régler l'affaire à l'amiable et a été refusée. [ 39 ] Autre moyen avancé, GTI « did not fully accept Respondent's calculations » permettant d'établir la rémunération de Ragusa.

La juge mentionne pourtant que GTI ne s'est pas opposée aux calculs avancés par Ragusa à l'audience [23] . [ 40 ] GTI propose ses calculs. La juge aurait dû déduire le montant représentant les « interest/financing costs paid by Appelant ». Elle suggère de retenir un taux de 4 % alors qu'aucune preuve n'a été administrée à cet égard. Il ne suffit pas de formuler des hypothèses au stade de l'appel. GTI doit identifier une erreur claire et décisive dans le volet pertinent de la décision attaquée. Une telle démonstration est inexistante. [ 41 ] Reste le moyen fondé sur la

Loi sur le courtage immobilier [24] [la Loi]. GTI prétend que l'Entente devrait être déclarée nulle parce qu'elle constitue une « opération de courtage » au sens de la Loi et que ni Ragusa ni Aksich ne détenaient de « certificat de courtier immobilier » [25] .

GTI avance plus particulièrement que : la juge ne s'est pas prononcée sur l'assujettissement à la Loi des services rendus par Ragusa; la Loi, interprétée généreusement, doit nécessairement recevoir application; il ne peut y avoir eu ratification de sa part alors qu'elle ignorait la cause de nullité. [ 42 ] Sans décider si l'Entente constitue ou non une « opération de courtage » [26] , la juge rejette la prétention de GTI pour les motifs suivants : [86] The Real Estate Brokerage Act is a law of public order of protection and a contravention to this Act is sanctionable by relative nullity of the contract.

Such nullity may be confirmed if the person that the law purports to protect explicitly or tacitly renounces to claim the nullity of the contract.

GTI acknowledged it in his oral and written final submissions to the Court. [87] The Court is of the opinion that such a confirmation exists in the present case : • GTI was aware from the beginning that it would have to pay a fee to Ragusa and raised no objection in principle to the payment of such a fee; • GTI made partial payments to Ragusa; • GTI entered Invoice no 2 for the payment of Ragusa's fee in its financial records and claimed reimbursement of QST and GST on same; and • GTI's blanket refusal for the payment of the fee, based on a violation of the Real Estate Brokerage Act apparently only came as an afterthought.

It was raised late in the process, by way of amendment to Defendants' Plea and Cross-Demand, eight days before the trial. [88] Furthermore, GTI earned a significant profit from selling its shares in Newco after the deal was concluded and obtained other financial benefits because of its participation in the deal.

In the specific circumstances of the present case, it would be against the principles of good faith and justice to allow GTI to forego its obligations towards Ragusa, while Ragusa satisfied its obligations and while GTI fully benefited from the transaction. [Références omises] [ 43 ] Tout en empruntant un chemin quelque peu différent, il y a lieu de conclure que la juge rejette, à bon droit, ce dernier moyen de GTI. [ 44 ] Quelques jours avant le procès, GTI a amendé ses procédures pour alléguer, entre autres choses, la violation de la Loi et rechercher l'annulation de l'Entente dans les termes suivants : 78.

Moreover, Plaintiff's claim for a fee pursuant to Defendant's purchase and sale of an interest in 5205 Fairway is a transaction for which Plaintiff would require a Certificate pursuant to the Real Estate Brokerage Act, R.S.Q.,

chapter C-73.1 then in force; 79. Plaintiff did not possess a Certificate as required by the Real Estate Brokerage Act at the relevant time; 80. Plaintiff's claim is therefore illegal and Defendant is entitled to request and does hereby request the cancellation of Exhibit P- 5; [27] [Soulignement ajouté] [ 45 ] Un contrat « qui n'est pas conforme aux conditions nécessaires à sa formation peut être frappé de nullité » [28] . Tenons pour acquis, aux fins de discussion, que la Loi [29] édicte une règle de formation des contrats : 1.

Pour l'application de la présente loi, exerce l'activité de courtier immobilier toute personne qui, contre rétribution et pour autrui, se livre à une opération de courtage relative à l'achat, la vente, la location ou l'échange d'un immeuble, la promesse d'achat ou de vente d'un immeuble, l'achat ou la vente d'une telle promesse, le prêt garanti par hypothèque immobilière, l'achat ou la vente d'une entreprise, la promesse d'achat ou de vente d'une entreprise ainsi que l'achat ou la vente d'une telle promesse, […] 3. Nul ne peut exercer l'activité de courtier immobilier ou prendre le

titre de courtier immobilier s'il n'est titulaire d'un certificat de courtier immobilier délivré par l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

7. Une société ou une personne morale ne peut être titulaire d'un certificat de courtier immobilier à moins qu'elle ne soit représentée pour l'application de la présente loi par une personne physique qui a les qualifications requises pour être titulaire d'un certificat de courtier immobilier et qui se consacre à plein temps aux activités de l'entreprise. [ 46 ] Lorsque le contrat n'est pas conforme aux conditions nécessaires à sa formation, l'

article 1421 C.c.Q. présume, comme sanction générale, la nullité relative. Il exige une indication claire du législateur pour qu'il y ait nullité absolue. [ 47 ] Faute d'une telle disposition, la sanction générale de la nullité relative doit recevoir application en l'espèce. Cela vaut d'autant que la condition de formation sanctionnée est imposée pour la protection d'intérêts particuliers [30] et non pour la validité même de l'acte. La Loi énonce des règles d'ordre public de protection plutôt que de direction. [ 48 ] La nullité relative appartient au domaine de la justice contractuelle et de l'équité [31] .

Toute personne est, par ailleurs, tenue d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi [32] . Aucun droit ne peut être exercé d'une manière excessive et déraisonnable [33] . Enfin, la bonne foi doit gouverner la conduite des parties notamment au moment de l'exécution de l'obligation [34] . Selon Baudouin et Jobin, il est possible de considérer l'

article 1375 C.c.Q. comme une source autonome de droits et recours, ce qui donne un fondement à un argument fondé sur la fin de non-recevoir [35] . [ 49 ] Le cocontractant, c'est le cas ici, peut invoquer la nullité relative seulement s'il est de bonne foi et en subit un préjudice sérieux, aux termes de l'

article 1420 C.c.Q. : La nullité relative d'un contrat ne peut être invoquée que par la personne en faveur de qui elle est établie ou par son cocontractant, s'il est de bonne foi et en subit un préjudice sérieux ; le tribunal ne peut la soulever d'office. Le contrat frappé de nullité relative est susceptible de confirmation. [Soulignement ajouté] [ 50 ] Baudouin et Jobin écrivent à ce sujet : […] La première est qu'il doit avoir été de bonne foi. C'est le cas de celui qui a contracté avec une

partie victime d'une erreur simple, mais non d'une erreur provoquée par le dol. La seconde condition est qu'il en subisse un préjudice sérieux. Ce préjudice peut être, par exemple, l'incertitude sur le droit qu'a acquis le concontractant par l'effet du contrat et la menace qui pèse sur lui pour l'avenir. […]. [36] [ 51 ] Le fardeau de cette preuve repose sur les épaules de la personne qui invoque la nullité relative d'un contrat. [ 52 ] Noseworthy a été le seul témoin appelé à la barre par GTI. Il n'est pas le dernier venu. Au jour du procès, il est CEO de GTI depuis 27 ans.

GTI regroupe huit compagnies spécialisées en transport, logistique, manufacture de métal, etc. Les revenus bruts du groupe approchent 70 M$ par année. Noseworthy avait déjà acheté un immeuble à Lachine en 1998 pour GTI et un terrain à Vaudreuil pour GTI Realties. Il a fait deux offres d'achat sur l'immeuble qui ont été rejetées avant l'intervention de Ragusa. En interrogatoire en chef, voici les seuls propos qu'il tient sur l'application de la Loi : Q Okay. Did Mr. Aksich ever discussed with you whether or not he had any license or certificate under a Real Estate Brokerage Act or any other law ?

A No. [ 53 ] Plus généralement, la juge de première instance ne retient pas le témoignage de Noseworthy. Elle s'explique ainsi sous ce rapport : [62] In the Courts' opinion, this evidence is incoherent with Noseworthy's testimony at trial that the amounts paid on Invoice no 2 were temporary payments subject to reimbursement.

The fact that GTI claimed full QST and GST reimbursement on Invoice no 2, even though only a partial paymnent had been made, is also indicative of GTI's understanding that the full amount of Invoice no 2 was due. [63] The Court considers Noseworthy's testimony on the intention and understanding of the parties with great caution for the reasons further explained below. [64] The Court understands that Noseworthy was disappointed and somewhat frustrated when he realized the extent of the fee owing in relation to the Expansion, even though Ragusa played little or no role in it. Noseworthy felt trapped.

He reconsidered the deal; just as he had done previously when he reneged on his undertaking to take a head lease . However, this time, it was too late to back out and rework the agreement. [65] Unwilling to acknowledge his contractual obligations, he became angry and willing to say or write anything in order to reduce his obligations . His email of May 14, 2006 to Aksich and Fitzpatrick includes the following statements, which are not credible : [I] do not remember any participation of Ragusa in this project. […] At the time of the purchase I was unaware of Ragusa''[…].

This comes as a total surprise. [66] At trial, Noseworthy admitted that he first heard of Ragusa at the end of March 2005, before he signed the Term Sheet. The evidence also clearly demonstrates that prior to the execution of the term Sheet, Noseworthy was aware of the existence of Ragusa and that he obtained detailed explanations on how Ragusa's fee would be calculated.

He even requested further explanations in this regard . [67] The correspondence and testimony of Noseworthy at trial demonstrate that he is a sophisticated businessman who is able to understand, appreciate and question the information presented to him in respect of Ragusa's fee . His questions and comments, particularly those in his emails of March 29 and April 11, 2005, are not those of a layman, even though his real estate development experience may not be as extensive as that of Aksich.

[68] Noseworthy made additional doubtful statements in his email of February 26, 2007 to Fitzpatrick and Aksich, claiming that had he been aware of the friendly situation with Remco, he would not have agreed on a straight fee, as opposed to an escalating fee. However, the pre-contractual correspondences indicate that the likelihood of signing a lease with Remco was clearly in the minds of the parties at the time of the execution of the Term Sheet.

Moreover, at trial, Noseworthy acknowledged that he was aware of the situation with Remco and attributed the inaccuracy of his statement regarding Remco to the fact that his email was ''made out of anger''. [Références omises] [Soulignement ajouté] [ 54 ] La juge a apprécié l'ensemble de la preuve, plus particulièrement le témoignage du représentant de GTI. Elle conclut que « GTI's blanket refusal for the payment of the fee, based on a violation of the Real Estate Brokerage Act apparently only came as an afterthought ».

GTI n'a rien à redire sur cette détermination. [ 55 ] En fait, cette question était sans doute le dernier souci de GTI et plus généralement des parties lorsqu'elles s’engagent, en avril 2005, dans leur « aventure commune ». Il est clair qu'il n'en a pas été question dans la négociation de l'Entente que les parties voulaient façonner selon d'autres paramètres. C'est pourquoi elles ne se sont pas interrogées là-dessus. [ 56 ] GTI a décidé de faire affaire avec Ragusa parce que son intervention pouvait lui permettre de mettre la main sur le terrain convoité.

Malgré les embûches, le projet a été un succès et le profit plus important que prévu. C'est là que les choses se sont gâtées, comme le décode avec doigté la juge. [ 57 ] Et l'attitude de GTI et de son président a changé : « Unwilling to acknowledge his contractual obligations, he became angry and willing to say or write anything in order to reduce his obligations ». C'est ainsi que ce dernier moyen a été soulevé, à la veille du procès.

Il s'est alors écoulé trois ans depuis le dépôt de la défense et demande reconventionnelle de GTI et presque trois ans et demi depuis le lancement du recours introductif. [ 58 ] Dans ce contexte, GTI n'a même pas cherché à plaider sa bonne foi au soutien de la demande en nullité de l'Entente, en application de l'

article 1420 C.c.Q. Elle n'invoque pas davantage de préjudice sérieux, si ce n'est d'avoir à payer à son cocontractant ce qui avait été convenu au terme de discussions franches et complètes, entre gros joueurs. Non seulement n'y a-t-il pas de préjudice, mais GTI a pleinement bénéficié de l'Entente convenue.

En supposant, aux fins de la discussion, que Ragusa ait agi comme courtier, une détermination qui ne saute pas aux yeux et au sujet de laquelle nous n'exprimons pas d'avis, il se révèle que le caractère déraisonnable de cette demande invoquant la nullité de l'Entente justifiait pleinement la juge de conclure à son rejet. En l'espèce, il s'agirait davantage d'une situation donnant ouverture à une fin de non-recevoir que d'un cas de renonciation, comme la juge paraît l'avoir envisagé.

Quoi qu'il en soit, l'inexactitude de la justification retenue en première instance n'emporte ici aucune conséquence, car les notions juridiques en cause sont voisines et conduisent à un résultat identique, vu les conclusions de fait tirées au terme de l'instruction. [ 59 ] La fin de non-recevoir trouve son fondement dans les principes de bonne foi et d'équité. Le comportement fautif de la

partie contre laquelle la fin de non-recevoir est invoquée est l'un des fondements juridiques de ce moyen de défense, mais non le seul. Les faits et gestes d'une partie, même en l'absence de faute de sa part, peuvent conduire à une fin de non-recevoir [37] . [ 60 ] Enfin, GTI recherche la nullité de l'Entente, alors que la prestation de Ragusa est complétée depuis plus de six ans et que la restitution des prestations, à laquelle l'

article 1422 C.c.Q. oblige les parties, est impossible [38] . POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 61 ] ACCUEILLE l'appel, à la seule fin de biffer les paragraphes 95 et 96 du jugement dont appel, avec dépens contre l'appelante, vu le rejet de la presque totalité des moyens avancés contre le jugement entrepris. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. (AD HOC) Me Stephen Ashkenazy HAMILTON, COOPER, ASHKENAZY Pour l'appelante Me Douglas Mitchell IRVING, MITCHELL, KALICHMAN Me Katheryne A. Desfossés CAIN, LAMARRE, CASGRAIN, WELLS Pour l'intimée Date d’audience : 26 septembre 2012