2023 QCCQ 8932, 2023 QCCQ 8932

Boutin c. Massicotte 2023 QCCQ 8932 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROUYN-NORANDA LOCALITÉ DE ROUYN-NORANDA « Chambre civile » N° : 600-32-700482-235 DATE : 16 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MAXIM BOUTIN

Partie demanderesse c. MICHEL MASSICOTTE et CHANTAL LAVALLÉE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur poursuit les défendeurs soutenant que la résidence acquise de ceux-ci est affectée d’un vice caché. [ 2 ] Ces derniers contestent vigoureusement cette affirmation, étant donné que si vice il y a, il est apparent. [ 3 ] Aux yeux du Tribunal, c’est effectivement là la question au centre du débat. [ 4 ] Voici à quoi se résument les principaux éléments mis en preuve. [ 5 ] À l’été 2020, le demandeur est à la recherche d’une résidence et s’intéresse à celle appartenant aux défendeurs, mise en vente par l’intermédiaire d’un courtier. [ 6 ] Comme il l’avance lui-même, nous sommes dans une période où le marché de l’immobilier est surchauffé et que régulièrement, c’est en surenchérissant qu’on parvient à se procurer un immeuble. [ 7 ] Il visite donc une première fois les lieux en compagnie de sa courtière immobilière et après une brève réflexion, présente une offre au prix demandé. [ 8 ] Craignant cependant de perdre cette opportunité, sans attendre la réponse des vendeurs, il la bonifie de 10 000 $ et renonce à toute inspection préachat, du fait qu’à son avis cette dernière exigence lui a nui par le passé. [ 9 ] Il explique d’ailleurs que lui-même a de bonnes connaissances en construction, tout comme sa mère qui l’accompagne lors de la visite. [ 10 ] Il admet qu’on lui remet la déclaration du vendeur [1] , où figurent notamment les mentions suivantes : - Il y a déjà eu infiltration d’eau être le mur extérieur de la maison et l’annexe d’entrée du sous-sol. - Humidité sur le plancher de l’entrée du sous-sol ( sic ) [ 11 ] Ceci ne l’inquiète pas outre mesure puisqu’après avoir examiné minutieusement ladite entrée, il ne voit pas de fissures ou autres ouvertures par où l’eau pourrait s’infiltrer. [ 12 ] Il admet, par contre, que même si le plancher de béton à cet endroit est sec lors de la visite, il voit bien des traces et des cernes d’humidité au bas des murs.

Malgré tout, sans d’autres démarches, il va de l’avant et conclut la transaction, la vente étant faite avec garantie légale. [ 13 ] Au moment où il l’acquiert, il s’agit d’une maison unifamiliale, mais décide de convertir le sous-sol en logements auxquels on

accède en empruntant l’entrée dont il est ici question. [ 14 ] Il remarque, pendant les travaux, ce qu’il qualifie de petit ''suintage'', dans l’entrée et confirme qu’il y a alors beaucoup d’humidité.

Ses démarches pour trouver d’où cela provient s’avèrent infructueuses. [ 15 ] À l’été 2022, sa locataire l’informe qu’il y a de l’eau sur le plancher de ladite entrée et ajoute que ce n’est pas la première fois que cela se produit. [ 16 ] Il avise aussitôt ses vendeurs qui se rendent sur les lieux constater la situation. [ 17 ] Peu après, ceux-ci lui font savoir qu’ils ne se considèrent pas responsables. [ 18 ] Monsieur Boutin décide en conséquence de faire les travaux. [ 19 ] L’entrée en question est, en fait, une petite construction annexée à la résidence principale qui couvre l’escalier de béton qui, comme dit plus avant, mène au logement du sous-sol. [ 20 ] Visiblement, la fondation n’a pas été coulée en même temps que celle de la maison puisqu’elle ne semble pas jointe tout comme les murs extérieurs. [ 21 ] Il est donc possible que le tout ait été construit après que la résidence ait été érigée. [ 22 ] De leur côté, les défendeurs expliquent qu’ils sont propriétaires de l’endroit depuis 2009, et que déjà lors de l’achat leur propre vendeur leur dénonce certains problèmes d’infiltration et d’humidité au niveau de cette entrée. [ 23 ]

Malgré qu’eux-mêmes n’aient eu aucun problème particulier pendant toutes les années où ils sont propriétaires des lieux, ils reproduisent tout de même, dans la déclaration du vendeur qu’ils remettent à monsieur Boutin, les mêmes avertissements qu’ils ont reçus à l’époque. [ 24 ] Au-delà de ce qu’ils déclarent et montrent à leur futur acquéreur, ils ne savent pas précisément d’où vient cette eau et pourquoi elle s’infiltre, n’ayant jamais approfondi la question. [ 25 ] Ils estiment donc avoir été honnêtes ainsi que transparents et qu’il appartenait à monsieur Boutin de faire des vérifications additionnelles avant d’acheter s’il voulait en savoir plus sur ce problème qui était, selon eux, apparent. [ 26 ] Voici à quoi se résume la preuve soumise dans la présente affaire.

Le droit [ 27 ] L’

article 1726 C.c.Q. prévoit que la vente d’un bien s’assortit d’une garantie contre les vices cachés, à moins que celle-ci ait été expressément exclue par les parties. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1991, c. 64, a. 1726. [ 28 ] On retient ici que pour être en posture d’invoquer cette garantie, le demandeur a l’obligation de faire la preuve des conditions suivantes. [ 29 ] Dans un premier temps, le vice doit revêtir une certaine importance, ce qui exclut les défauts négligeables qui ne nuisent pas à l’usage du bien en cause. [ 30 ] En second, le vice doit être antérieur à la vente.

On doit donc pouvoir conclure qu’au moment de la transaction celui-ci est présent, malgré qu’il puisse très bien ne s’être jamais manifesté avant. [ 31 ] En troisième lieu, le défaut doit être caché, en ce sens qu’il ne doit pas être possible de le découvrir à l’aide d’un examen normal, mais minutieux du bien vendu.

En d’autres mots, ne sera pas couverte par cette garantie toute défectuosité qu’un acheteur prudent et attentif est en mesure de voir sans devoir faire appel à des moyens particuliers. [ 32 ] Soulignons à cet égard qu’il n’est pas nécessaire, sauf exception, d’avoir recours à un expert pour procéder à l’examen en cause.

Donc, bien que s’adresser à un inspecteur spécialisé en ce domaine soit souvent une initiative prudente, il n’est pas indispensable pour l’application de la garantie, à moins de circonstances spéciales. [ 33 ] Il est également pertinent de mentionner qu’un défaut peut perdre son caractère caché si la présence d’indices est de nature à laisser soupçonner l’existence d’un problème. En ce sens, on pense généralement à une situation où il y aurait des traces d’infiltration d’eau visibles qui ne peuvent faire autrement que de suggérer qu’un vice, qui peut être sérieux, est présent.

En pareille circonstance, l’acheteur prudent devra pousser plus loin son investigation et même parfois recourir aux services d’un expert. [ 34 ] À l’inverse, certains défauts, qui autrement auraient été apparents, peuvent devenir occultes du fait des représentations du vendeur. Si ce dernier se montre rassurant par ses propos pour expliquer ou masquer la présence d’une défectuosité, alors le vice entre

dans la catégorie de ceux visés par l’

article 1726 C.c.Q. [ 35 ] Comme condition suivante, le défaut ne doit pas avoir été dénoncé au futur acquéreur. En effet, si celui-ci a été informé du problème, il ne peut faire abstraction de ce qu’on lui a déclaré et revenir par la suite contre son vendeur. [ 36 ] Enfin, il est de l’obligation de l’acheteur de dénoncer le vice dans un délai raisonnable après qu’il se soit manifesté pour que soit mise en œuvre la garantie de qualité.

Ainsi, le vendeur pourra lui-même constater la situation et, le cas échéant, prendre les mesures nécessaires et procéder aux corrections requises. [ 37 ] Voici donc en bref quelles sont les règles applicables en cette matière.

Analyse [ 38 ] De toute évidence, le vice qui affecte l’entrée du sous-sol de ladite maison est sérieux et existait avant la transaction de 2020. [ 39 ] Cependant, là où le bât blesse, c’est au niveau de son caractère caché. [ 40 ] On peut comprendre effectivement que monsieur Boutin ait voulu agir avec empressement, compte tenu du fait qu’il a, selon ses dires, manqué plusieurs opportunités dues à un marché immobilier particulièrement actif, où la surenchère était monnaie courante. [ 41 ] Rappelons qu’il n’a fait qu’une seule visite avant de formuler son offre d’achat et qu’il a volontairement renoncé à procéder à une inspection par un professionnel en la matière, craignant que cette condition le désavantage. [ 42 ]

Malgré tout, plusieurs feux rouges étaient allumés, soit les mentions figurants à la déclaration des vendeurs et les constatations qu’il a lui-même faites quant à la présence de traces d’humidité. [ 43 ] Le simple examen visuel qu’il a fait, qui ne lui a pas permis de déceler la provenance du problème, était nettement insuffisant et sa décision d’aller de l’avant malgré tout ne peut se justifier. [ 44 ] En effet, considérant tout ce qui a été porté à sa connaissance, ignorer le problème comme il l’a fait est inexcusable de la part d’un acheteur qui se doit d’être prudent et diligent, ce qu’il n’a pas été. [ 45 ] En conséquence, bien que la vente ait été faite avec garantie légale, le vice en question peut être considéré comme apparent, de telle sorte que cette garantie ne peut recevoir application.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande; LE TOUT avec frais de justice. __________________________________ Jean-Pierre Gervais, J.C.Q. Date d’audience : 31 octobre 2023