2019 QCCA 258, 2019 QCCA 258

7295979 Canada inc. (RX Soleil) c. 4312678 Canada inc. (Caneuro) 2019 QCCA 258 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026681-171 (500-17-088847-150) DATE : 1 er février 2019 CORAM : LES HONORABLES NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. 7295979 CANADA INC. f.a.s.r.s. RX SOLEIL et ALAIN TURCOTTE APPELANTS – Défendeurs c. 4312678 CANADA INC. f.a.s.r.s.

CANEURO INTIMÉE – Demanderesse ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure [1] , district de Montréal (l’honorable Luc Lefebvre), rendu le 2 février 2017, qui les a condamnés solidairement à verser 89 414,31 $ à l’intimée et a condamné l’appelant Turcotte à lui verser une somme additionnelle de 380 $.

Le jugement a aussi rejeté la demande reconventionnelle de l’appelant Turcotte. [ 2 ] Le nœud du litige en première instance comme en appel concerne, sous un premier aspect, deux baux commerciaux, l’un en sous-location de l’autre, et sous un second aspect, le comportement de l’appelant Turcotte, seul actionnaire et administrateur pendant des périodes distinctes, mais qui se sont chevauchées, de l’appelante 7295979 Canada inc. (« 729 inc. ») et de l’intimée 4312678 Canada inc. (« 431 inc. »). [ 3 ] Se fondant sur l’

article 122 de la

Loi canadienne sur les sociétés par actions [2] ainsi que sur les articles 316 , 321 , 322 , 323 et 324 C.c.Q. , le juge de première instance a fait droit à la principale réclamation de l’intimée, qu’il a arbitrée à 88 671,51 $. Pour ce faire, il a conclu à partir de la preuve au dossier que, 729 inc., la sous-locataire de 431 inc., avait occupé d’octobre 2011 à septembre 2014 60 % des locaux qu’elle partageait avec cette dernière, en lui payant un loyer très inférieur au taux locatif du marché.

Qui plus est, 729 inc. ne contribuait rien aux taxes applicables (T.P.S., T.V.Q., taxes municipales et scolaires) alors que 431 inc., occupante de 40 % des lieux loués, en payait la totalité en vertu de son bail P-11 avec la propriétaire de l’immeuble, une tierce

partie à qui elle versait un loyer fixé au taux du marché. [ 4 ] La raison de cet état de choses, selon les déterminations du juge, tenait au fait que Turcotte, le 30 septembre 2011, soit environ deux semaines avant de céder les deux tiers des actions de 431 inc. à de nouveaux actionnaires, avait négocié à leur insu le bail P-3 pour une sous-location de 431 inc. à 729 inc., à des conditions anormalement avantageuses pour 729 inc. et anormalement désavantageuses pour 431 inc.

Or, Turcotte était à l’époque le seul actionnaire et l’âme dirigeante de 729 inc. et de 431 inc. [ 5 ] Les nouveaux actionnaires ou bailleurs de fonds de 431 inc. ne découvriront que plus de deux ans plus tard comment 729 inc. profitait ainsi de la situation aux dépens de 431 inc. [ 6 ] Le juge a aussi accueilli deux réclamations de moindre importance (742,80 $ et 380 $ respectivement) de l’intimée et il en a rejeté d’autres, comme il a rejeté la demande reconventionnelle de l’appelant Turcotte. * * * * * [ 7 ] Turcotte et 729 inc. soulèvent sept moyens d’appel dans leur mémoire, dont plusieurs gravitent autour d’une même question : ils s’attaquent avant tout à ce qui constitue le nœud du litige selon la description donnée aux paragraphes précédents.

Recentrés et regroupés pour fins de concision, ces moyens se résument à quatre prétentions principales. Selon eux, le juge aurait erré (

i) en statuant sur les proportions de l’espace loué qu’occupaient respectivement 729 inc. et 431 inc., (ii) en considérant très insuffisant, comparativement au taux du marché, le loyer payé par 729 inc. à 431 inc., (iii) en concluant qu’il y avait eu sous-location de 431 inc. à 729 inc. très peu de temps avant l’arrivée des nouveaux actionnaires de 431 inc., et (iv) en évaluant à 88 671,51 $ le préjudice subi par 431 inc.

[ 8 ] L’intimé plaide, avec raison, qu’il s’agit là de pures questions de fait et d’appréciation de la preuve, à l’égard desquelles la norme d’intervention en appel est exigeante [3] : il revient à une

partie appelante de faire une démonstration claire et concluante d’une erreur du juge qui doit, selon l’expression consacrée, être manifeste et déterminante. Or, cette démonstration n’a pas été faite. * * * * * [ 9 ] La surface d’occupation attribuée par le juge à 729 inc. et 431 inc. concorde avec plusieurs éléments probants versés au dossier.

Cette preuve comprenait notamment le bail entre 431 inc. et la propriétaire (sur un immeuble d’une superficie totale de 2 400 pieds carrés « approximativement », sous-sol non compris), le bail entre 431 inc. et 729 inc. (pour une superficie de « Environ 1 500 pieds carrés » à laquelle s’ajoute « Trois (3) pièces du deuxième étage »), ainsi que des témoignages sur l’utilisation qui était faite de l’immeuble pendant la période pertinente.

Que l’on tienne compte ou non du sous-sol de l’immeuble, et que celui-ci ait eu ou non la même superficie que le rez-de-chaussée ou l’étage de l’immeuble, ces données sont neutres ou négligeables : les témoins Chabot et Marie ont déclaré que l’espace disponible au sous-sol était occupé pour moitié par ce qu’y déposait Turcotte pour 729 inc. et pour moitié par ce qu’y entreposait 431 inc. [ 10 ] Même si l’on suppose, contrairement à la conclusion du juge, que 431 inc. et 719 inc. partageaient les lieux de manière égalitaire (chacune occupant 50 % de l’espace), il reste que le loyer annuel payable par 729 inc., 16 800 $, était très nettement inférieur à celui, taxes comprises, que devait verser 431 inc. à sa locatrice, soit 61 422,34 $ pour la seule année 2011.

Et rappelons que le bail P-11 entre 431 inc. et la propriétaire de l’immeuble avait été négocié, lui, de gré à gré et fixait un loyer dont on peut supposer qu’il reflétait le taux du marché [ 11 ] Il est possible qu’un bail verbal entre 431 inc. et 729 inc. ait précédé le bail P-3 daté du 30 septembre 2011. Cela, pourtant, ne modifierait pas l’analyse de la situation car Turcotte, à cette époque, était le seul actionnaire et l’âme dirigeante de 431 inc. et 729 inc. (le juge précise au paragraphe [9] de ses motifs que la conjointe de Turcotte devint actionnaire de 729 inc. le 1 er janvier 2012).

Au cours de cette période, si Turcotte avantageait 729 inc. au détriment de 431 inc. comme c’est le cas du bail P-3, l’hypothèse d’un recours de cette dernière contre Turcotte pour manquement aux exigences de la bonne foi ou de la loyauté était illusoire : on n’abuse pas de soi- même quand on est seul aux commandes. [ 12 ] Cela dit, tout est sur le point de changer le 30 septembre 2011, alors que Turcotte s’apprête à devenir actionnaire minoritaire (à 33 ⅓ %) de 431 inc.

La rédaction d’un bail écrit de durée indéterminée qui assure à 729 inc. l’occupation de l’espace plus haut décrit, pour un loyer modique, « aussi longtemps que [431 inc.] ou une de ses filiales détiendra le bail [sur l’immeuble] », représente un avantage de taille pour la sous-locataire 729 inc. et un préjudice certain pour la sous-locatrice 431 inc.

Ajoutons à cela que le 1 er juillet 2013, alors qu’il n’est plus actionnaire de 431 inc., Turcotte renouvelle le bail P-11 pour 36 mois, garantissant ainsi à 729 inc. 36 mois de présence additionnelle sur les lieux, en contrepartie du même loyer et aux conditions toujours en vigueur du bail P-3. [ 13 ] Les appelants soutiennent également que le juge a commis une erreur en évaluant à 88 671,51 $ le préjudice infligé à 431 inc. en raison des agissements de Turcotte.

S’appuyant au paragraphe [12] de ses motifs sur les chiffres fournis par l’intimée, le juge dit tenir compte de trois variables : le pourcentage respectif d’occupation des locaux par l’intimée et l’appelante 729 inc., les taxes et le loyer payés par 431 inc. pendant la période où les deux parties se partageaient les lieux et la durée en mois de cette période. Il fixe à 116 883,31 $ la perte ou le manque à gagner total de 431 inc.

Il soustrait ensuite de ce montant le total du loyer payé par 729 inc. à 431 inc. en vertu du bail P-3 pendant la période pertinente, soit 28 211,80 $, ce qui laisse une créance de 88 671,51 $. [ 14 ] Les appelants prétendent qu’en versant au dossier un tableau apparaissant à la page 29 de la pièce P-4 (MA 134), l’intimée aurait admis que le montant du loyer dû à 431 inc. par 729 inc. avait été versé intégralement et dépassait de beaucoup celui établi par le juge.

Au moyen de projections apparaissant sur un tableau fourni au cours de l’audience en appel, ils prétendent que le montant pertinent serait non pas de 28 211,80 $ mais, hypothétiquement, de 57 947,40 $, compte tenu d’un loyer mensuel de 1 400 $ plus taxes. [ 15 ] En réalité, la pièce P-4 ne peut avoir la portée que les appelants lui attribuent. Elle est constituée de nombreux documents qui proviennent de différentes sources.

On y retrouve des comptes de taxes scolaires (MA 104, 107, 118, 121-125), des comptes de taxes municipales (MA 111, 115, 126-133), diverses notes manuscrites qui semblent provenir de l’administrateur de la locatrice de 431 inc. (MA 103, 105-106, 108-110, 112-114, 116-117, 119-120) et enfin le tableau, non signé, non daté et non identifié, qui présente une synthèse des sommes payables en vertu du bail P-11 (MA 134). [ 16 ] Cette pièce P-4 a été utilisée au procès dans le cadre du contre-interrogatoire de Jean-Éric Marie (seul actionnaire de 431 inc. à compter de février 2013) sur le montant des taxes municipales et scolaires payées par 431 inc.

En plaidoirie, l’avocat de 431 inc. a mentionné le tableau de synthèse (MA 134) et il a précisé qu’il l’avait modifié en fonction de la preuve obtenue à partir des états financiers non vérifiés de 729 inc., produits sous les cotes D-3 à D-5. L’avocat de 729 inc. ne s’est pas opposé au dépôt de ce tableau et il ne l’a pas commenté.

Or, ce tableau sert à établir la valeur du désavantage subi par 431 inc. en raison du loyer effectivement reçu de 729 inc. – en somme, il sert à établir de combien sa créance envers 729 inc. doit être réduite du fait que 729 inc. lui avait malgré tout payé un loyer pendant l’occupation conjointe de l’immeuble.

Si le montant en question était plus élevé que celui apparaissant dans la pièce P-4 et que le juge a arbitré, il revenait à 729 inc. d’en faire la preuve, Or, on n’en trouve aucune trace au dossier et ce ne sont pas des projections établies en préparation pour l’audience en Cour d’appel qui peuvent suppléer à cette lacune. [ 17 ] La question de la condamnation solidaire entre 719 inc. et Turcotte a aussi été évoquée par l’avocat des appelants au cours de sa plaidoirie orale, même si elle n’avait pas été soulevée dans leur mémoire, ni d’ailleurs mentionnée dans leur déclaration d’appel.

L’intimée n’en a été informée qu’à la veille de l’audience, ce qui l’a privée d’une occasion de préparer un argumentaire complet sur ce sujet. Quoi qu’il en soit, on peut retenir d’une part que Turcotte, dans les faits, est l’ alter ego de 729 inc., et d’autre part, que 729 inc. s’est faite la complice d’un manquement caractérisé de Turcotte à son devoir de loyauté. Il ne s’agit pas d’une obligation contractuelle mais bien d’une obligation qui découle de la loi et dont l’inexécution cause un préjudice certain à l’intimée.

Comme l’a suggéré l’avocat de cette dernière, la solidarité entre 729 inc. et Turcotte pourrait dès lors s’inscrire dans la logique de l’arrêt Trudel c. Clairol [4] . L’hypothèse mériterait d’être explorée mais, vu la manière dont la question de la solidarité a été abordée devant la Cour, il n’est pas nécessaire de se prononcer sur la portée de cet arrêt pour confirmer sur ce point le dispositif du jugement entrepris.

[ 18 ] En somme, les appelants ne démontrent pas en quoi le jugement de première instance serait entaché d’une ou de plusieurs erreurs qui justifieraient sa réformation. POUR CES MOTIFS, la Cour : [ 19 ] REJETTE l’appel, avec frais de justice. NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. Me Michel Gauthier Gauthier et associés avocats Pour les appelants Me Nicolas Thibault-Bernier Lavery, de Billy Pour l’intimée Date d’audience : 30 janvier 2019