2015 QCCQ 933, 2015 QCCQ 933

Pellerin c. Choukah 2015 QCCQ 933 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-021615-148 DATE : 29 janvier 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ROSEMARIE MILLAR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Jacynthe Pellerin et Jonathan Bates-Lalonde […] , Gatineau, Québec, […] Demandeurs c.

Rafika Choukah , […], Gatineau, Québec […] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ I.

FAITS [ 1 ] Madame Jacynthe Pellerin et monsieur Jonathan Bates-Lalonde réclament la somme de 4 137.81$ à madame Rafika Choukah à la suite d’un vice caché découvert après l’achat de la propriété de cette dernière. [ 2 ] Le 29 juin 2013, les demandeurs prennent possession d’une résidence située au 111, Henri-Dunant, à Gatineau. [ 3 ] Préalablement, les demandeurs font inspecter la propriété par un inspecteur en bâtiments. [ 4 ] À cette date, les demandeurs constatent qu’il y a une infiltration d’eau dans le sous-sol. [ 5 ] Tel qu’il appert de photographies prises à ce moment par les demandeurs, par certaines parties du plancher retroussent. [ 6 ] Les demandeurs constatent également une odeur d’humidité et, après une semaine, l’apparition de moisissure au sous-sol. [ 7 ] Les demandeurs tentent de communiquer avec la défenderesse par l’entremise de leur courtier immobilier, toutefois, à cause des vacances, ils ne pourront la rejoindre que 2 semaines plus tard. [ 8 ] Peu après, madame Choukah se présente au […] et constate l’état des lieux. [ 9 ] Madame Choukah, qui a opéré une garderie privée dans le sous-sol et qui a été propriétaire de l’immeuble de 2010 à 2013, n’a jamais constaté d’infiltration d’eau auparavant. [ 10 ] Finalement, l’assureur de madame Choukah accepte d’indemniser les demandeurs et paye pour la remise en état des lieux, soit une somme d’environ 10 000$. [ 11 ] Lors des travaux, alors que les murs sont ouverts, les demandeurs communiquent avec un ingénieur, monsieur Charron, et le mandate pour qu’il détermine la cause de l’infiltration d’eau. [ 12 ] Monsieur Charron, qui a préparé un rapport et qui a témoigné à l’audience, constate des traces d’humidité qui ont été laissées par une imbibition antérieure de la salle familiale au coin nord-est du sous-sol, sous une fenêtre, soit immédiatement sous la fenêtre, et également au bas du mur. [ 13 ] Monsieur Charron note que la margelle de la fenêtre n’est pas installée de façon adéquate et que le calfeutrage de celle-ci n’est pas adéquat.

[ 14 ] L’analyse de monsieur Charron lui permet de conclure que : • «Les infiltrations d’eau qui se sont produites au sous-sol de l’immeuble proviennent d’un apport d’eau provenant de la descente pluviale de 109 Henri-Dunant; • En effet, les eaux provenant de cette descente se dirigent vers un point bas localisé à proximité de la margelle de la fenêtre du sous-sol du 111; • La margelle de ladite fenêtre présente donc un point dans lequel des eaux provenant principalement du 109 Henri-Dunant s’engouffrent; • Ce faisant, ces eaux empruntent le drain vertical localisé au fond de la margelle et saturent le drain de fondation, ce qui explique les traces que l’on retrouve au bas des murs, tel que démontré à la planche 3 qui précède; • Le drain de fondation dans ce secteur n’est certainement pas capable de gérer un tel débit; • Conséquemment, il y a probablement refoulement au point où la margelle se remplit d’eau au point où ladite eau s’infiltre par la cadre de la fenêtre du sous-sol, ce qui expliquerait également les traces que l’on retrouve sous ladite fenêtre également visibles à la planche 3. [SIC]» [ 15 ] Monsieur Charron conclut ainsi que les infiltrations d’eau sont causées directement par la présence d’eaux fluviales provenant principalement de la descente du […]. [ 16 ] Enfin, monsieur Charron suggère les travaux suivants : • «installer une conduite de dérivation afin d’éloigner les eaux de la descente de gouttière du 109 Henri-Dunant; • Installer une nouvelle margelle autour de la fenêtre du sous-sol à une élévation d’environ 200 millimètres supérieure à l’élévation de la margelle actuelle; • Cette margelle devra comprendre une conduite de descente verticale protégée par une membrane géotextile empêchant les sédiments d’y pénétrer; • Procéder à l’inspection du drain de fondation afin de s’assurer que ce dernier n’est pas colmaté; changer ledit drain si requis; • Effectuer des travaux de terrassement dans cette zone afin de rehausser le sol et d’éloigner de la fondation les eaux des gouttières et celle du ruissellement.» [ 17 ] Le 8 novembre 2013, les demandeurs transmettent à la défenderesse le rapport de monsieur Charron ainsi qu’une mise en demeure de payer le coût des travaux de correction. [ 18 ] En décembre 2013, les demandeurs font effectuer les travaux de correction par Monsieur Fissure Fondation au coût de 1 379.70$ [ 19 ] C’est cette somme que les demandeurs réclament ainsi que les montants suivants : - honoraires (expertise) 1 357.28$; - honoraires (expert à la Cour) 812.01$; - frais de huissier 125.00$; - frais de huissier 57.49$. [ 20 ] Les demandeurs réclament également à madame Choukah une somme de 1 000$ à

titre de dommages-intérêts pour leur perte de jouissance et leurs inconvénients. [ 21 ] La preuve révèle que, lors de la prise de possession, les demandeurs ont un enfant de 8 mois et qu’ils ont du s’absenter souvent de la propriété à cause des travaux ainsi que de la moisissure. [ 22 ] Madame Choukah a été propriétaire de la résidence pendant 3 ans. [ 23 ] Afin de respecter les normes gouvernementales pour opérer une garderie, madame Choukah a fait installer une fenêtre au sous- sol sur le côté où l’eau s’est infiltrée. [ 24 ] Madame Choukah a tenté de communiquer avec l’entrepreneur qui a installé la fenêtre mais, en vain, puisque cette personne ne vit plus au Canada. [ 25 ] Madame Choukah a fait appel à son assureur pour les dommages à l’intérieur de la résidence. [ 26 ] Cependant, madame Choukah n’a ni les moyens de payer la somme réclamée, ni ceux d’engager un expert.

II. ANALYSE

[ 27 ] Les questions en litige sont les suivantes : - Y a-t-il présence d’un vice caché? - Quels sont les dommages causés par l’existence du vice-caché? [ 28 ] Les articles 1726 et 1728 du Code civil du Québec énoncent : « Art.1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. Art.1728 . Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l'acheteur.» 1.

Y a-t-il présence d’un vice caché? [ 29 ] Pour qu'une action en vice caché soit fructueuse, l'acheteur doit prouver qu'il s'agit d'un défaut nuisible, grave, non apparent, que le défaut existait avant la vente et était inconnu de l'acheteur. [ 30 ] C'est en substance ce que l'auteur Jobin [1] mentionne dans son livre La vente à la sous-section 1 intitulée Garantie contre les vices cachés: « 156.

Introduction (…) Pour donner ouverture à la garantie, le vice doit être grave inconnu de l'acheteur, caché, antérieur à la vente et, pour les fins du recours de l'acheteur en dommages-intérêts, connu ou présumé connu du vendeur (…).» • Défaut nuisible et grave [ 31 ] La preuve révèle que le jour même de la prise de possession de la résidence, les demandeurs constatent qu’il y a une infiltration d’eau et une odeur d’humidité que le plancher est décoloré, ainsi que les plinthes (photos), et que, de plus, certaines parties du plancher retroussent. [ 32 ] Il s’agit d’un défaut nuisible et grave. [ 33 ] Le vice, pour donner droit à la garantie, doit être caché. [ 34 ] Qu’en est-il? [ 35 ] Les demandeurs ont-ils agi en acheteurs prudents?

Avaient-ils des motifs de croire qu’il y avait déjà eu des infiltrations d’eau? [ 36 ] La preuve révèle que les demandeurs ont visité la propriété à 2 reprises, dont une fois en compagnie d’un inspecteur en bâtiments. [ 37 ] La déclaration du vendeur indique qu’il n’y a pas eu d’infiltration d’eau par le passé. [ 38 ] Toutefois, non seulement les demandeurs font les constats mentionnés ci-avant mais une fois le mur dégarni, des taches d’infiltration sont bien visibles près de la fenêtre et plus bas sous celle-ci. [ 39 ] Il est utile de noter que dans l'arrêt Marcoux c.

Picard [2] , la Cour d’appel du Québec précise : « 20. Notre Cour rappelle que selon les termes de l'

article 1726 in fine C.c.Q. , il existe une seule norme applicable, celle qui examine la conduite de l'acheteur prudent et diligent. Le juge de première instance ne peut écarter cette règle en appréciant la conduite de l'inspecteur et en imputant à l'acheteur, en l'absence de signes annonciateurs d'un vice potentiel, ce qu'il considère un manque de prudence et un manquement aux règles de l'art de la part de l'inspecteur. Le test de l'

article 1726 C.c.Q. est celui de l'acheteur prudent et diligent et non pas celui de l'expert tatillon sur qui reposerait une sorte d’obligation de résultat. 21. Par ailleurs, l'inspection pré-achat n'est pas une expertise. En principe, cet examen doit être attentif et sérieux quoique plutôt rapide et non approfondi.

En l'absence d'un indice révélateur, l'acheteur ou l'inspecteur n'a pas à ouvrir les murs ou creuser autour des fondations.» [ 40 ] Tel que le rappelle la Cour d'appel dans l'arrêt Placement Jacpar inc. [3] : « Dans le cas d’un édifice comme celui de l’appelante, l’acheteur prudent ou son expert, s’il en engageait un, satisferait à l’obligation d’inspection en procédant à un examen visuel des principaux éléments constitutifs de l’extérieur et de l’intérieur, des principaux systèmes mécaniques accessibles de la toiture et en vérifiant quelques-uns des appartements.

Il ne serait pas obligé de tout vérifier dans le détail et, encore moins, de commencer à ouvrir ou à sonder les planchers, les murs, les plafonds, ou les fondations. Même en appliquant la jurisprudence qui semblait exiger la présence de l’expert, il faut comprendre les limites du rôle de celui-ci avant l’achat, ainsi que celles des exigences de l’article 1522 C.C., pour que joue la garantie contre les vices cachés. Cet examen n’est pas un examen approfondi. S’il doit être attentif, il peut demeurer

sommaire. »

[ 41 ] Selon l’ingénieur Charron, la cause de l’infiltration s’avère la mauvaise installation de la margelle de la fenêtre du sous-sol et la provenance d’eau de la descente de gouttière de la propriété voisine. [ 42 ] Le Tribunal conclut qu’il s’agit d’un vice non apparent qui était présent lors de la vente. [ 43 ] Selon la preuve, madame Choukah ignorait le problème d’infiltration d’eau. 2.

Quels sont les dommages causés par l’existence du vice-caché? [ 44 ] La preuve révèle que les demandeurs ont fait effectuer les corrections suggérées par leur expert et ce, au coût de 1 379.20$. [ 45 ] Selon monsieur Charron, le coût des réparations est très raisonnable et aurait pu être plus élevé. [ 46 ] Compte tenu de la preuve, le Tribunal conclut que la réparation était nécessaire et que les demandeurs ont droit à la somme de 1 379.20$ à

titre de montant de réduction de vente. [ 47 ] De plus, le Tribunal fait droit à la réclamation des demandeurs quant au coût des honoraires de leur expert (soit 1 357.28$ et 812.01$) ainsi qu’aux frais d’huissier (125.00 $ et 57.49 $). [ 48 ] Vu l’

article 1728 du Code civil du Québec et la preuve que la défenderesse ignorait le problème d’infiltration, la réclamation des demandeurs relative à des dommages-intérêts pour perte de jouissance et inconvénients est rejetée. III. CONCLUSIONS [ 49 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 50 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation des demandeurs; [ 51 ] COMDAMNE la défenderesse Rafika Choukah à payer aux demandeurs Jacynthe Pellerin et Jonathan Bates-Lalonde la somme de 3 730.98$ avec intérêts au taux légal de 5% l'an plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 8 novembre 2013, ainsi que les frais judiciaires de 137$. __________________________________ ROSEMARIE MILLAR, J.C.Q. Date d’audience : 20 janvier 2015