2023 QCCQ 9300, 2023 QCCQ 9300

Centre intégré de santé et de services sociaux de la Montérégie-Ouest c. Blouin 2023 QCCQ 9300 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS N° : 760-80-003490-217 DATE : 15 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ÉRIC COUTURE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CENTRE INTÉGRÉ DE SANTÉ ET DE SERVICES SOCIAUX DE LA MONTÉRÉGIE-OUEST Appelant c.

YVES BLOUIN et CAROLE DUMOULIN Intimés TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC Mis en cause PROCUREUR GÉNÉRAL DU QUÉBEC Intervenant ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR DEMANDE D’APPEL [1] ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] L’Appelant, le Centre intégré de santé et de services sociaux de la Montérégie-Ouest ( CISSSMO ) a exproprié trois propriétés pour un projet de construction d’un hôpital. [ 2 ] Le Tribunal administratif du Québec (TAQ) a rendu trois décisions fixant les indemnités d’expropriation [2] . [ 3 ] Le CISSSMO s’est vu autorisé à interjeter appel à la Cour du Québec, des trois décisions du TAQ fixant les indemnités d’expropriation tel qu’il appert des trois jugements du juge Alain Trudel datés du 28 février 2022 [3] . [ 4 ] Le Procureur général du Québec (PGQ) est intervenu en vertu de l’

article 79 du Code de procédure civile ( C.p.c. ) invoquant que l’appel soulève des questions d’intérêt public concernant l’interprétation et l’application des dispositions de la

Loi sur l’expropriation [4] . [ 5 ] Les trois dossiers d’appel du CISSSMO ont été réunis pour une audition commune. Le Tribunal rend trois décisions différentes. [ 6 ] Le Tribunal est saisi de la demande d’appel du CISSSMO dans le dossier impliquant les Intimés Yves Blouin et Carole Dumoulin ( Blouin-Dumoulin ). QUESTIONS [ 7 ] Le Tribunal doit répondre aux questions suivantes :

A) Le TAQ a-t-il erré en retenant comme ventes comparables, des ventes spéculatives, de surcroît hors secteur, pour la fixation de l’indemnité immobilière, considérant sa conclusion préalable établissant un UMEPP agricole ?

B) Le TAQ a-t-il erré en fixant le point de départ des intérêts légaux à la date de l’avis d’expropriation, contrairement au principe général de calculer les intérêts à partir de la date d’avis de transfert de propriété ? Subsidiairement, dans la mesure où cette forme de compensation est acceptée, le point de départ pouvait-il être antérieur au délai prévu à l’article 53.2 de la LE ?

ANALYSE La trame factuelle [ 8 ] Le 16 mars 2016, le gouvernement du Québec décrète un avis de réserve pour la propriété de Blouin-Dumoulin [5] . [ 9 ] Cet avis de réserve est renouvelé le 5 mars 2018 [6] . [ 10 ] Le gouvernement du Québec décrète l’expropriation de la propriété de Blouin-Dumoulin le 17 juillet 2018 [7] . [ 11 ] L’avis d’expropriation a été signifié les 31 juillet et 2 août 2018 [8] . [ 12 ] La date d’évaluation est fixée au 1 er août 2018.

Il s’agit de la date d’évaluation commune convenue par les parties pour les trois dossiers entendus en même temps par le TAQ. [ 13 ] L’avis de transfert de propriété [9] prévoit que le CISSSMO prendra possession de l’immeuble le 1 er novembre 2019. [ 14 ] Le TAQ accorde les indemnités suivantes [10] : - Indemnité immobilière : 427 000 $ - Indemnité accessoire selon entente : 45 000 $ - Indemnité totale d’expropriation : 472 000 $ Plus les frais de justice, incluant les frais d’expert d’une somme de 72 006 $. [ 15 ] Le TAQ ordonne aussi le paiement des intérêts et de l’indemnité additionnelle : ORDONNE à la

partie expropriante de payer à la

partie expropriée les intérêts au taux légal à compter du 1 er août 2018 et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 68 LE, à compter du 1 er novembre 2019, selon la différence entre l’indemnité définitive accordée et l’indemnité provisionnelle déjà versée, et ce, jusqu’à parfait paiement; [11]

A) Le TAQ a-t-il erré en retenant comme ventes comparables, des ventes spéculatives, de surcroît hors secteur, pour la fixation de l’indemnité immobilière, considérant sa conclusion préalable établissant un UMEPP agricole ? [12] Introduction [ 16 ] Puisque cette question a fait l’objet d’une preuve commune aux trois dossiers entendus le même jour, le Tribunal réfère « aux terrains » des expropriés et non uniquement au terrain de Blouin-Dumoulin. [ 17 ] En matière d’expropriation d’un immeuble, « l’usage le meilleur et le plus profitable » (UMEPP) doit être déterminé afin de pouvoir ensuite déterminer la valeur de l’immeuble. [ 18 ] Les terrains visés par l’expropriation sont situés dans la zone agricole permanente de la

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles [13] ( LPTAA ) depuis plus de quarante ans. [ 19 ] L’usage agricole des terrains est également prévu dans les instruments d’urbanisme tant au niveau municipal et régional qu’au niveau de la Communauté métropolitaine de Montréal. [ 20 ] La preuve démontre qu’aucune demande n’a été déposée avant l’imposition de l’avis de réserve afin de faire modifier l’usage agricole prévu à la LPTAA et dans les divers instruments d’urbanisme. [ 21 ] Au cours de l’élaboration de son projet, le ministre de la Santé et des Services sociaux a déposé deux demandes auprès de la Commission de protection du territoire agricole (CPTAQ) pour obtenir sa position quant au projet d’implantation de l’hôpital.

La CPTAQ a émis deux avis défavorables au projet [14] . [ 22 ] Pour autoriser le projet d’hôpital, un décret autorisant un usage autre qu’agricole a donc dû être adopté par le gouvernement du Québec [15] . Ce dernier a également dû adopter des décrets pour que soient modifiés d’une

part le schéma d’aménagement révisé de la Municipalité régionale de comté de Vaudreuil-Soulanges et d’autre

part le plan métropolitain d’aménagement et de développement de la Communauté métropolitaine de Montréal, puisque ces deux instances refusaient de modifier elles-mêmes ces instruments d’urbanisme pour autoriser le projet d’hôpital. [ 23 ] Devant le TAQ, une preuve commune a été présentée pour la valeur des terrains dans les trois dossiers entendus en même temps.

Les avis des experts des trois expropriés ont donc été analysés avec l’avis de l’expert du CISSSMO. [ 24 ] L’expert du CISSSMO soutenait que l’UMEPP était agricole tandis que les experts des parties expropriées soutenaient que l’UMEPP était agricole en y ajoutant le qualificatif « en attente de développement ». [ 25 ] Le TAQ a retenu un UMEPP agricole.

Il met de côté, dans le cadre de la détermination de l’UMEPP , le qualificatif « en attente de développement ». [ 26 ] L’expert évaluateur du CISSSMO, sur la base de l’UMEPP agricole, a présenté dans son rapport principal des ventes de terres agricoles n’ayant aucun horizon de développement et intervenues principalement dans le même secteur. Il conclut que la valeur des

terrains correspondait à 4,90 $ le mètre carré [16] . [ 27 ] L’expert évaluateur de Montoni Groupe Pacific inc. (Montoni), se base sur un UMEPP agricole, mais, puisque le terrain est en attente de développement, retient plutôt des ventes spéculatives de terres agricoles. Il conclut que la valeur du terrain correspondait à 21,43 $ le mètre carré. [17] [ 28 ] L’expert évaluateur de Blouin-Dumoulin est le même que dans le dossier Roy-Meunier. Il se base sur un UMEPP agricole, mais, puisque les terrains sont en attente de développement, retient également des ventes spéculatives de terres agricoles.

Il conclut que la valeur des terrains correspondait à 30,00 $ le mètre carré. [18] [ 29 ] En réponse aux expertises des parties expropriées, l’expert du CISSSMO a soumis une évaluation subsidiaire, applicable dans l’éventualité où le Tribunal retenait le qualificatif « en attente de développement ». Sur une telle base, la valeur des terrains correspondait à 16,00 $ le mètre carré [19] . [ 30 ] Le TAQ adopte l’approche soutenue par les expropriés et retient les ventes comparatives ayant une localisation avantageuse et acquises par des investisseurs ou promoteurs immobiliers.

Il conclut que la valeur des terrains des expropriés correspondait à 16,50 $ le mètre carré. [ 31 ] Le CISSSMO soutient que le TAQ ne pouvait se baser sur les ventes de terres spéculatives. Il demande que le Tribunal conclue que le TAQ a commis une erreur et qu’il détermine que la valeur des terrains des expropriés est de 4,90 $ le mètre carré, comme l’a déterminé son expert dans son rapport principal, ou qu’il retourne le dossier au TAQ pour qu’il en détermine la valeur sur la base d’un UMEPP agricole pour des terrains n’ayant aucun potentiel de développement.

La norme de contrôle applicable [ 32 ] Le CISSSMO prétend que le TAQ commet une erreur de droit lorsqu’il retient un UMEPP agricole, mais considère des ventes de terres agricoles ayant un potentiel de développement. Il demande d’abord que toutes les ventes retenues soient rejetées et ensuite que les ventes sélectionnées par son expert dans son rapport principal soient retenues.

Il soutient que la norme de contrôle est celle de la décision correcte. [ 33 ] Puisque c’est le choix des ventes comparables qui est en cause et non la qualification de l’UMEPP, Blouin-Dumoulin soutiennent que c’est plutôt la norme de l’erreur manifeste et déterminante qui s’applique. [ 34 ] Le Tribunal doit évaluer si l’erreur invoquée par le CISSSMO soulève une question de droit ou de compétence, une question mixte de fait et de droit ou une question de fait. [ 35 ] La Cour suprême [20] a déterminé que les questions de droit concernent la détermination du critère juridique applicable. [ 36 ] Les questions de fait portent sur ce qui s’est réellement passé entre les parties.

Lorsque les faits ne sont pas contestés, la question qui se pose est une question de droit [21] . [ 37 ] Quant aux questions mixtes de fait et de droit, elles consistent à déterminer si les faits satisfont au critère juridique ou, en d’autres termes, supposent l’application d’une norme juridique à un ensemble de faits.

La Cour suprême mentionne qu’en présence d’une question mixte de fait et de droit, il est possible qu’une question de droit puisse être isolée [22] . [ 38 ] Le CISSSMO soutient que le TAQ aurait dû choisir des ventes de terres agricoles n’ayant pas de potentiel de développement à court ou moyen terme afin de respecter l’UMEPP préétabli. La question vise donc à déterminer si le TAQ a fait les bons choix de ventes comparables en fonction de l’UMEPP préalablement déterminé. [ 39 ] Le Tribunal est d’avis qu’il s’agit d’une question mixte de fait et de droit.

Le TAQ a choisi, pour l’application de l’UMEPP agricole qui est un concept reconnu en jurisprudence, des ventes comparables de terres agricoles ayant une localisation avantageuse et pour lesquelles des investisseurs sont prêts à payer une prime puisqu’ils croient qu’elles ont un potentiel de développement. Il a calculé la valeur des terrains selon une appréciation des faits mis en preuve . Le choix des ventes comparables est inexorablement lié au dossier de preuve soumis au TAQ où différents experts se sont prononcés. [ 40 ] La

Loi sur les Tribunaux judiciaires [23] mentionne : 83.1. Dans les cas où la loi lui attribue une compétence en appel d’une décision rendue dans l’exercice d’une fonction juridictionnelle, ou en contestation d’une décision prise dans l’exercice d’une fonction administrative, la Cour rend sa décision sans qu’il y ait lieu à déférence à l’égard des conclusions portant sur les questions de droit tranchées par la décision qui fait l’objet de l’appel ou sur toutes questions concernant la décision qui fait l’objet de la contestation.

Cette compétence est exercée par les seuls juges de la Cour que désigne le juge en chef en raison de leur expérience, leur expertise, leur sensibilité et leur intérêt marqués dans la matière sur laquelle porte l’appel ou la contestation.

À moins de disposition contraire et compte tenu des adaptations nécessaires, l’appel est régi par les articles 351 à 390 du Code de procédure civile (chapitre C-25.01 ) et le recours en contestation l’est par les règles du livre II de ce code. [ 41 ] La norme d’intervention applicable pour une question mixte de fait et de droit est celle de l’erreur manifeste et déterminante. [ 42 ] Une erreur manifeste et déterminante est une erreur qui est évidente et qui a une influence sur le sort du litige [24] . Lorsqu’une

partie soulève une erreur manifeste et déterminante, elle doit montrer du doigt la faille ou l’erreur fondamentale qui fait obstacle à la conclusion de fait contestée [25] . [ 43 ] Sur la base de ce critère d’intervention, le Tribunal est d’avis que le TAQ n’a pas commis d’erreur manifeste et déterminante. Par

ailleurs, le Tribunal aurait conclu de la même manière si le critère d’intervention avait été celui de la décision correcte. Voyons pourquoi. Les ventes qui devaient être retenues [ 44 ] Pour déterminer la valeur des terrains, le TAQ devait d’abord déterminer l’UMEPP pour ensuite choisir des ventes comparables. [ 45 ] La jurisprudence reconnaît que c’est l’UMEPP qui sert à déterminer l’usage le plus rentable pouvant être effectué sur un terrain [26] .

Le TAQ mentionne, à bon droit, à ce sujet : [32] Selon sa définition, l’UMEPP est celui qui, au moment de l’évaluation, confère à l’immeuble la valeur la plus élevée, soit en argent, soit en agrément et/ou en commodité d’un lieu.

Pour le démontrer, l’évaluateur doit démontrer que cet usage répond aux conditions suivantes : - il s’agit d’un usage possible sur le plan physique; - il doit être permis par les règlements et par la Loi ; - il doit être financièrement possible; - il doit pouvoir se concrétiser à court terme; - il doit être relié aux probabilités de réalisation plutôt qu’aux simples possibilités ; - il doit exister une demande pour le bien évalué à son meilleur usage; - enfin, l’usage le meilleur doit être le plus profitable. [33] À ces conditions s’ajoutent les suivantes lorsqu’un bien est visé par une expropriation afin de tenir compte qu’un propriétaire est alors contraint de transiger à un moment qu’il n’a pas choisi : - l’horizon de réalisation peut être élargi; - le degré de probabilité de réalisation et les contraintes peuvent être moindres . [34] Finalement, les Normes rajoutent qu’en matière d’expropriation, le concept de l’UMEPP vise à faire abstraction d’une situation économique ou juridique temporairement défavorable qui risquerait de pénaliser l’exproprié à un moment qu’il n’a pas choisi pour transiger. [27] (reproduction intégrale et référence omise) [ 46 ] Dans Ville de Saint-Rémi c. 9120-4883 Québec inc. [28] , la Cour d’appel mentionne de quelle manière l’indemnité doit être établie : [66] En matière d’expropriation, l’indemnité doit être établie selon I’usage le plus rémunérateur et le plus approprié pour le bien exproprié.

Cet usage sera celui qui, au moment de l’évaluation, lui confère la valeur la plus élevée, soit en argent, soit en agrément ou en commodité d’un lieu, aux conditions suivantes, lesquelles doivent être démontrées selon la prépondérance de la preuve par l’exproprié : (1) l’usage est possible, par opposition à n’être que théorique, (2) il existe une probabilité, et non uniquement une possibilité, que cet usage se réalise, (3) l’usage en question est permis par la loi ou les règlements, (4) l’usage doit être financièrement possible, (5) l’usage peut se concrétiser à court terme, et (6) il doit exister une demande pour Ie bien évalué à son meilleur usage. (référence omise) [ 47 ] Le TAQ énonce correctement les critères applicables pour fixer l’UMEPP et le CISSSMO le reconnaît.

Il mentionne que l’UMEPP est agricole et que la possibilité de développement est lointaine : [49] L’ensemble de la preuve soumise est à l’effet que l’utilisation agricole est la seule permise par la loi et la réglementation et aucun horizon à court ou moyen terme ne permet au Tribunal d’envisager une brèche ou un changement possible à la réglementation et aux contraintes des divers instruments urbanistiques. (…) [52] Elle ne prétend pas pouvoir effectuer un développement, ni à un usage commercial, résidentiel, industriel ou mixte à court terme.

Elle soumet plutôt qu’elle détient un terrain agricole qui, bien qu’en zone agricole permanente, possède une localisation avantageuse lui permettant d’espérer un éventuel dézonage à une date encore indéterminée , qui pourrait se situer, selon les opportunités, entre 2024 et 2031, période correspondant à la révision du PMAD. [53] La

partie expropriante soulève, avec raison, la nécessité de s’assurer que l’UMEPP retenu ne doive pas relever d’une simple possibilité, mais bien plus d’une probabilité réelle de cet usage . Cela étant exposé, le Tribunal prend acte du fait qu’aucun expert ne prétend à un UMEPP autre qu’agricole et toute la preuve soumise est unanime à retenir un UMEPP agricole. [54] Le Tribunal retiendra donc un UMEPP agricole, le tout en conformité avec tous les experts évaluateurs.

Il correspond à l’une des caractéristiques déterminantes de l’UMEPP, soit celle qui est qualifiée de « raisonnablement probable » par la doctrine et la jurisprudence, et ce, même en considérant un horizon de développement plus lointain dans un contexte d’expropriation .

(…) [56] En conclusion, le Tribunal retient un UMEPP agricole , puisqu’il correspond au seul usage possible permis par les règlements et la loi, tant à court terme, mais aussi à moyen terme, voire à long terme, et ce, tant dans le contexte d’un horizon de réalisation élargi que dans le contexte d’un degré de probabilité de réalisation ou de contraintes pouvant être moindres . (…) [62] Ainsi, bien que les contraintes légales et réglementaires limitent l’usage de ces terres à court, moyen terme, voire à long terme, à une utilisation agricole , la preuve démontre que des investisseurs et des promoteurs sont prêts à les acquérir dans l’attente ou l’espoir de la modification de ces contraintes légales.

Des promoteurs sont donc prêts, malgré toutes ces embuches, à payer une prime pour ces terrains disposant d’un emplacement avantageux et stratégique. C’est pourquoi, malgré que leur usage soit indéniablement agricole à court, moyen ou même long terme, on dit que ces terres possèdent un potentiel d’urbanisation. (…) [166] L’évolution du marché pour des terrains détenus en attente de développement, dans un contexte de zonage agricole et d’un horizon lointain de dézonage ne peut se comparer à l’évolution de marché d’un secteur où le niveau de risque lié aux possibilités de développement est pratiquement inexistant.

Par ailleurs, avant l’arrivée du projet de l’expropriante, quel était le potentiel de développement des terrains advenant leur dézonage ? Selon la preuve présentée, un usage résidentiel semblait hautement improbable.

Les indications révélées par ce marché peuvent être consultées, mais ne peuvent pas permettre de conclure sur la croissance à retenir en l’occurrence. [29] (références omises et nos soulignements) [ 48 ] Le TAQ met de côté le qualificatif « en attente de développement » parce que ce qualificatif additionnel ne s’applique pas à la détermination de l’UMEPP puisque la probabilité de développement n’est pas à court ou à moyen terme. [ 49 ] L’UMEPP étant établi, c’est dans le cadre de la deuxième étape du processus d’évaluation que le CISSSMO reproche au TAQ de s’être mal dirigé.

Il soutient que le TAQ retient, comme ventes comparables, des ventes de terres agricoles ayant un potentiel de développement alors qu’il a établi que les terrains des expropriés ne pourront être développés à court et moyen termes. [ 50 ] Selon le CISSSMO ce sont les ventes de terres agricoles hors spéculation, sélectionnées par son expert dans son rapport principal, qui auraient dû être retenues puisque l’UMEPP est agricole et qu’il n’y a aucun potentiel de développement à court et moyen termes. [ 51 ] Le TAQ conclut qu’il ne peut tenir compte des ventes de terres agricoles hors spéculation, retenues par l’expert du CISSSMO (Héroux), parce qu’il considère que la localisation des terrains des expropriés fait en sorte qu’il y a un potentiel de développement au- delà du moyen terme et qu’il doive en tenir compte : [235] Il serait hautement préjudiciable aux expropriés de retenir les indications fournies par les ventes de terres agricoles dans un contexte où les terrains expropriés bénéficient d’une localisation privilégiée qui n’est pas reflétée dans les transactions soumises par l’expert Héroux et que cette localisation privilégiée appelle un phénomène de spéculation auprès des acteurs immobiliers qui envisagent une occasion d’affaires. [30] [ 52 ] Le Tribunal est d’avis que le TAQ n’a pas commis d’erreur manifeste et déterminante en ne retenant pas les ventes de terres agricoles hors spéculation. [ 53 ] Le choix des ventes comparables est important : ces ventes doivent être significatives : 65.

Pour constituer une indication probante de la valeur marchande, la technique de parité doit de toute nécessité procéder de l’analyse de transactions significatives. Pour être significatives, les comparables doivent répondre à trois exigences fondamentales : la pertinence, la comparabilité et le caractère représentatif. [31] [ 54 ] Les ventes retenues par le TAQ visent toutes des terres agricoles situées dans une zone agricole déterminée par la LPTAA . Elles ne sont pas en contradiction avec l’UMEPP qu’il a déterminé.

Le choix de ces ventes fixe une valeur aux terrains des expropriés qui est celle d’une terre agricole bénéficiant d’une localisation qui fait en sorte que certains investisseurs sont prêts à payer une prime pour sa localisation, notamment à proximité du périmètre d’urbanisation et de liens routiers importants. [ 55 ] La valeur d’une terre agricole n’est pas uniforme et peut varier selon les circonstances. Les terrains ont un emplacement stratégique avec un accès facile par les autoroutes 30 et 40 et sont situés à la limite de la zone agricole de la LPTAA , limitrophe à la zone non agricole.

La localisation des terrains était donc avantageuse et permettait d’espérer un dézonage. [ 56 ] La localisation d’une terre agricole peut affecter sa valeur puisqu’elle peut faire en sorte que son propriétaire aura espoir que les contraintes de développements soient retirées même si dans le cadre de la détermination de l’UMEPP, il est établi qu’il n’y a pas de probabilité de développement à court ou à moyen terme. [ 57 ] La preuve matérielle et testimoniale présentée par les experts urbanistes, qui n’a pas été produite dans le cadre de l’appel, n’exclut pas tout développement à long terme : [48] Les urbanistes divergent d’opinion quant à l’horizon de temps à retenir pour que le site soit potentiellement exclu de la zone agricole permanente.

De brève échéance, sans plus de précision pour l’expert Aubin, vers 2024 pour l’expert Collins et pas avant 2031 pour l’expert Doyon. Force est de constater que l’horizon envisagé par les différents experts est assez large. [32]

[ 58 ] La valeur d’une terre agricole peut varier compte tenu de ses caractéristiques. Par exemple, la qualité du sol, le fait qu’elle soit défrichée ou en friche, sa proximité des marchés ou la disponibilité des terres dans un secteur peut affecter sa valeur. De même sa proximité avec les milieux développés peut avoir un impact sur le type de culture ou d’épandage qui peut être effectué et pourra affecter sa valeur.

Tenir compte de sa localisation parce qu’elle pourrait impliquer un changement de zonage à long terme est aussi une caractéristique qui peut affecter la valeur d’une terre agricole. [ 59 ] En droit de l’expropriation, l’indemnisation est d’abord basée sur l’UMEPP. Ceci signifie que le choix des ventes comparables doit se faire à même des terrains qui font

partie de la zone agricole. C’est ce que fait le TAQ. Il respecte l’UMEPP et choisit, parmi les terres zonées agricoles, celles qui ont des caractéristiques similaires aux terrains des expropriés.

Il ne contredit pas ou ne rejette pas l’UMEPP qu’il a déterminé, il raffine sa recherche pour trouver les ventes de terrains qui ressemblent le plus possible aux terrains des expropriés. [ 60 ] En choisissant les ventes de terres agricoles ayant une localisation similaire, le TAQ ne modifie pas l’UMEPP. [ 61 ] Un propriétaire doit être indemnisé sur la base de l’usage le plus profitable qu’il aurait pu en faire à court ou moyen terme.

Il est possible que des investisseurs ou des promoteurs immobiliers soient prêts à payer plus cher que la valeur découlant uniquement de l’UMEPP parce qu’ils croient possible de faire modifier les normes d’aménagement ou parce qu’ils sont très patients.

Lorsqu’un marché de spéculation est observé, faisant en sorte que la valeur des terrains est supérieure à la valeur découlant uniquement de l’UMEPP, il doit être pris en considération. [ 62 ] Le TAQ mentionne sur ce point : [60] Mais, comme pour toute analyse de marché immobilier, certaines terres agricoles possèdent des attributs et localisations différents , de sorte que toutes les ventes n’indiquent pas les mêmes taux unitaires, et ce, quelle que soit l’identité de leur propriétaire .

Rien de surprenant dans ce constat puisque, tout comme pour le marché résidentiel, commercial ou industriel, le critère de la localisation demeure l’un des plus importants pour justifier ou soutenir un niveau de valeur .

En l’espèce, la preuve révèle que le secteur de l’emplacement se situe dans la continuité du développement urbain de Vaudreuil-Dorion, ce qui pourrait en faire, advenant une exclusion de la zone agricole permanente, un secteur privilégié pour un développement autre qu’agricole. [61] La preuve démontre clairement qu’ un marché existe pour des terrains bénéficiant d’une localisation optimale, possédant des caractéristiques physiques et géographiques comparables à celles dudit site et permettant aux acteurs du marché immobilier d’espérer que les contraintes légales et réglementaires les affectant soient levées plus tôt que tard.

Le Tribunal ne peut ignorer cet aspect, démontrant le comportement des acteurs du marché immobilier, et ce, particulièrement en contexte d’expropriation, où l’on recherche une valeur au propriétaire. Bien entendu, il ne s’agit pas de créer le marché, il s’agit plutôt de le constater. (…) [64] Le Tribunal constate donc là une réalité du marché immobilier qui se veut le reflet du comportement des promoteurs.

Il ne faut pas y voir une vision théorique ou légale du marché immobilier, mais plutôt une photographie bien concrète du comportement de ces promoteurs. (…) [71/] En raison des nombreuses caractéristiques des terrains expropriés et de l’emplacement où ils se trouvent, incluant donc le lot de Blouin/Dumoulin, le Tribunal constate que la preuve révèle que ceux-ci font

partie de cette catégorie recherchée par les promoteurs, qui sont prêts à payer une prime sur la valeur agricole usuelle en raison de leur localisation stratégique . (…) [74] La preuve révèle que tous les terrains de l’emplacement, bien qu’encore situés en zone agricole permanente, font maintenant

partie de ces terres qui font l’objet de transactions dites spéculatives, en raison, particulièrement, de leur localisation stratégique et ce, peu importe l’utilisation qui est actuellement faite par les propriétaires. [33] (nos soulignements) [ 63 ] S’il n’y avait qu’un seul acheteur prêt à payer un prix plus élevé, la situation serait différente et la vente devrait être écartée. Cependant, ce n’est pas ce qui est observé par le TAQ, plusieurs ventes ont été comparées. [ 64 ] Dans Groupe Dallaire inc . c.

Ville de Québec [34] , le juge Christian Boutin, saisi d’un appel d’une décision du TAQ en matière de révision de la valeur foncière à des fins de taxation municipale, devait décider si la valeur déterminée pour une terre agricole était adéquate. [ 65 ] Le TAQ avait conclu qu’un changement de zonage était non seulement probable, mais certain, même s’il ne pouvait déterminer à quelle date le changement interviendrait.

Le TAQ avait donc décidé de tenir compte pour l’évaluation de la terre agricole, même si l’UMEPP retenu était agricole, qu’un changement d’usage était probable et que des investisseurs étaient prêts à payer plus cher pour la terre agricole même si la date était inconnue. [ 66 ] Le juge Boutin mentionne dans le cadre de l’appel : [111] En d’autres termes, et c’est en définitive là que se situe le nœud gordien de l’affaire, il s’est déjà développé un marché spécifique, créé par des acteurs incluant Groupe Dallaire, mais pas exclusivement celui-ci, en ce qui concerne les terres, agricoles certes, mais contigües au périmètre urbain dans la région de Québec.

Ces terres suscitent un intérêt accru, sont plus rares et font l’objet d’une plus grande désirabilité. Bref, un marché générateur d’une valeur réelle, objective, acceptée et payée par différents acquéreurs, au surplus dans deux secteurs présentant de fortes similarités au niveau de l’état des terres concernées.

(…) [113] Bref, il ressort que les acheteurs, acteurs du marché, paient plus cher pour une terre située aux limites immédiates du périmètre d’urbanisation puisqu’ils anticipent une modification dudit périmètre. Il ne s’agit pas ici d’une situation où un seul acheteur se livrant à de l’assemblage est impliqué.

D’autres acteurs du marché lui ont emboîté le pas dans le même secteur, tel McKinley Construction, ou ont eu, de façon contemporaine, un comportement semblable dans un secteur offrant des caractéristiques similaires, situé lui aussi en zone agricole protégée aux limites du périmètre d’urbanisation. (…) [119] La constatation de l’existence de ce marché spécifique dispose par ailleurs de l’argument de Groupe Dallaire selon lequel le changement de zonage des terrains sujets en l’espèce relève des possibilités et non des probabilités.

En effet, c’est au niveau de la détermination de l’utilité la plus évidente d’une propriété qu’il convient de s’appuyer sur des probabilités réelles, immédiates et évidentes et non de simples possibilités. Or, la détermination de l’UMEPP ne faisait pas litige en l’espèce, les deux parties s’entendant que celui-ci devait être agricole.

Le véritable litige se situe plutôt au niveau de l’application, par les experts, de la méthode de comparaison. (…) [126] Dans de telles circonstances, la question théorique relative à la prise en compte d’un événement impossible à localiser dans le temps, soit le moment où surviendra l’élargissement du périmètre urbain, doit ici céder le pas devant le constat sans équivoque de l’existence d’un tel marché spécifique et ouvert à la concurrence puisque résultant de l’application du principe de l’offre et de la demande, soit la base même de la valeur . [35] (références omises et nos soulignements) [ 67 ] Le Tribunal est d’accord avec le juge Boutin.

À l’étape du choix des ventes comparables, il n’est plus nécessaire de s’assurer que le changement d’usage anticipé ou espéré est une probabilité à court ou à moyen terme. À l’étape du choix des ventes comparables, une simple possibilité ou un horizon de changement d’usage à long terme peut être retenu et considéré s’il ressort des ventes comparables. [ 68 ] La Cour suprême mentionne dans Metropolitan Toronto c. Valley Improvement Co. [36] : In approaching the individual questions on which leave to appeal was granted, it is necessary to bear in mind two well-settled principles.

First, that the duty of the tribunal empowered to determine the amount of compensation is to arrive at the sum of money which the owner, as a prudent man, at the moment of expropriation would have paid for the land taken rather than be deprived of it . On this point it is sufficient to refer to Woods Manufacturing Co. Ltd. v. The King.

Second, that in arriving at that sum it is the duty of the tribunal to take into consideration the probability or even the possibility of the rescission of any by-law restricting the use to which the property may be put .” (références omises, notre italique, nos soulignements) [ 69 ] La preuve démontre qu’il y a un marché pour les terres agricoles qui ont une localisation avantageuse. Sur la base d’une possible modification de la réglementation, plusieurs acteurs sont prêts à payer une prime pour cette localisation avantageuse.

Des perspectives lointaines et la spéculation peuvent être considérées dans la valeur d’un terrain [37] . [ 70 ] Le Tribunal considère donc que la décision du TAQ de retenir les ventes de terres agricoles comparables qui ont un potentiel de développement, dû notamment à leur localisation, ne constitue pas une erreur manifeste et déterminante. [ 71 ] Quant au fait que le TAQ se soit permis de retenir des ventes comparables qui s’éloignent du secteur des terrains, le Tribunal n’y voit pas d’erreur manifeste et déterminante.

Il n’est pas interdit d’élargir le secteur de recherche lorsque ceci s’avère nécessaire pour déterminer la valeur la plus juste de la propriété expropriée. Le CISSSMO n’a pas montré du doigt une ou des erreurs justifiant l’intervention du Tribunal. [ 72 ] Le Tribunal rejette donc l’appel sur la première question mais juge utile d’ajouter la précision qui suit. [ 73 ] Le choix des ventes est basé sur les rapports et les témoignages des experts des expropriés et du CISSSMO. Or, la preuve soumise en appel comprend les rapports des experts évaluateurs, mais ne comprend pas la transcription de leurs témoignages.

Elle ne comprend pas non plus les rapports des urbanistes et la transcription de leurs témoignages. [ 74 ] La question soumise par le CISSSMO était spécifique à un critère commun retenu pour le choix des ventes comparables. Les pièces nécessaires à cet exercice ont été produites en appel. Toutefois, si le Tribunal avait dû vérifier le choix des ventes comparables de manière individuelle, il est possible que les éléments de preuves soumis aient été insuffisants.

B) Le TAQ a-t-il erré en fixant le point de départ des intérêts légaux à la date de l’avis d’expropriation, contrairement au principe général de calculer les intérêts à partir de la date d’avis de transfert de propriété ? Subsidiairement, dans la mesure où cette forme de compensation est acceptée, le point de départ pouvait-il être antérieur au délai prévu à l’article 53.2 de la LE ? [38] Introduction [ 75 ] Le TAQ conclut comme suit pour les intérêts et l’indemnité additionnelle :

ORDONNE à la

partie expropriante de payer à la

partie expropriée les intérêts au taux légal à compter du 1 er août 2018 et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 68 LE, à compter du 1 er novembre 2019, selon la différence entre l’indemnité définitive accordée et l’indemnité provisionnelle déjà versée, et ce, jusqu’à parfait paiement; [39] [ 76 ] Le 1 er août 2018 est la date de l’avis d’évaluation basée sur celle de l’avis d’expropriation. [ 77 ] Le 1 er novembre 2019 est la date de prise de possession. [ 78 ] Le TAQ est d’avis que Blouin-Dumoulin ont subi un préjudice découlant des quinze mois écoulés entre la date d’évaluation et la date de prise de possession.

Il les indemnise pour ce préjudice en faisant débuter les intérêts au 1 er août 2018 : [294] Le Tribunal est très conscient que le traitement est différent entre les dossiers Montoni d’une part, et ceux des expropriés Roy/Meunier et Blouin/Dumoulin, d’autre part. Il faut retenir que la preuve commune entre ces trois dossiers portait uniquement sur l’indemnité principale; la preuve de l’indemnité accessoire étant particulière à chacun des expropriés.

Bien que mentionnée en plaidoirie par l’avocat de Roy/Meunier et Blouin/Dumoulin, la réclamation quant à la perte d’appréciation de valeur réclamée par Montoni n’a ici ni été réclamée, ni fait l’objet d’une preuve par l’expert dans le présent dossier. [295] Par contre, contrairement au dossier Montoni, la computation de l’intérêt légal est accordée à compter de la date d’évaluation et non à compter de la date de prise de possession, ce qui permet de compenser d’une certaine façon les conséquences du délai écoulé depuis la date d’évaluation. [40] [ 79 ] Le CISSSMO soutient que le TAQ a commis une erreur en faisant débuter le calcul des intérêts à la date de l’avis d’évaluation et non à la date de prise de possession alors qu’aucune demande en ce sens n’aurait été présentée par Blouin-Dumoulin. [ 80 ] Il soutient aussi que le fardeau de demander et de prouver les dommages accessoires appartenaient à Blouin-Dumoulin et que ces derniers n’ont présenté aucune réclamation et aucune preuve en ce sens.

Il cite l’article 48 de la LE : 48. L’expropriant a le fardeau de la preuve pour ce qui concerne la

partie de l’indemnité afférente à la valeur de l’immeuble ou du droit réel immobilier exproprié. L’exproprié, le locataire ou l’occupant de bonne foi a le fardeau de la preuve pour ce qui concerne toute autre

partie de l’indemnité . [ 81 ] Selon le CISSSMO, le TAQ a voulu agir en équité, en accordant un dommage parce que Blouin-Dumoulin n’avaient pas présenté de réclamation pour perte d’appréciation de la valeur comme l’avait fait Montoni dans sa réclamation entendue ensemble le même jour. [ 82 ] Le CISSSMO soutient que le TAQ n’avait pas le pouvoir d’accorder les intérêts à partir de la date d’évaluation. [ 83 ] Le PGQ appuie les prétentions du CISSSMO. [ 84 ] Blouin-Dumoulin allèguent que le TAQ n’a pas commis d’erreur.

Selon eux, le TAQ a conclu à l’existence d’un dommage qu’il a choisi d’indemniser en ayant recours à l’intérêt légal. Ils prétendent que le TAQ avait le pouvoir d’accorder une telle indemnité. [ 85 ] Ils soutiennent aussi avoir soumis au Tribunal que le délai de quinze mois, entre la date d’évaluation du 1 er août 2018 et celle de la prise de possession le 1 er novembre 2019, leur causait un dommage.

Ils allèguent avoir demandé, comme indemnisation, que les intérêts et l’indemnité additionnelle débutent à partir de la date d’évaluation, soit le 1 er août 2018, ou subsidiairement, qu’un dommage de 5 % leur soit octroyé pour la perte de rendement sur la somme représentant la valeur de leur terrain pendant cette période.

La norme de contrôle applicable [ 86 ] Le CISSSMO et le PGQ soutiennent que la question soumise est une question de droit et que la norme de contrôle est celle de la décision correcte. [ 87 ] Blouin-Dumoulin prétendent plutôt que la norme de contrôle est celle de l’erreur manifeste et déterminante. [ 88 ] Le Tribunal est d’avis qu’il s’agit d’une question mixte de fait et de droit. Le TAQ, pour décider de cette réclamation, a appliqué une norme juridique à un ensemble de faits.

Il devait apprécier les faits, tirer des conclusions factuelles et appliquer la norme juridique énoncée par la loi et la jurisprudence. [ 89 ] Plus concrètement, le TAQ devait apprécier l’allégation de dommage et l’appliquer aux dispositions légales et aux principes découlant de la jurisprudence pour décider s’il accordait les intérêts à partir de l’avis d’expropriation. [ 90 ] La norme d’intervention applicable pour une question mixte de fait et de droit est habituellement celle de l’erreur manifeste et déterminante. [ 91 ] Toutefois, dans l’arrêt Ville de Boisbriand c.

Centre communautaire religieux hassidique [41] , la Cour d’appel mentionne : Or, dans l’arrêt Teal Cedar Products , la Cour suprême précise que : « […] bien que l’application d’un critère juridique à un ensemble de faits soit une question mixte, si, durant cette application, le critère juridique sous-jacent a pu être altéré, une question de droit se pose. ». La norme de la décision correcte étant applicable à une question de droit, cela suffirait à disposer du premier moyen d’appel. (reproduction intégrale et références omises)

[ 92 ] Ainsi, bien que la question soumise soit une question mixte de fait et de droit, la question induit, selon le Tribunal, que le TAQ a altéré le critère juridique applicable à la détermination de la date à laquelle doit débuter les intérêts. Il y a donc une question de droit facilement isolable. Dans un tel cas, le critère d’intervention applicable est celui de la décision correcte. [ 93 ] Sur la base de ce critère d’intervention, le Tribunal est d’avis que le TAQ a commis une erreur, voyons pourquoi.

La date à laquelle le calcul des intérêts doit débuter [ 94 ] En matière d’expropriation, la règle générale veut que l’indemnité immobilière soit établie à la date de prise de possession mentionnée à l’avis de transfert de propriété.

En l’occurrence, cette date correspond au 1 er novembre 2019. [ 95 ] Cependant, lorsqu’une expropriation fait suite à l’imposition préalable d’un avis de réserve, comme en l’espèce, la date d’évaluation ne correspond pas à la date de prise de possession, mais à la date de l’avis d’expropriation [42] , en l’occurrence le 1 er août 2018. [ 96 ] Ceci signifie que la valeur du terrain exproprié est fixée en date du 1 er août 2018. [ 97 ] Sur la base de l’article 68 de la LE, la jurisprudence a déterminé que cette somme ne porte intérêt qu’à compter de la date de prise de possession mentionnée à l’avis de transfert de propriété, soit à compter du 1 er novembre 2019. [ 98 ] L’article 68 de la LE énonce : 68.

Le Tribunal fixe le montant de l’indemnité définitive et statue sur les frais de justice par une décision motivée, dont il doit transmettre sans délai copie au greffier. Lorsque le montant de l’indemnité d’expropriation est moindre que le montant de l’indemnité provisionnelle, le Tribunal ordonne la restitution de la différence.

Il peut être ajouté au montant ainsi accordé une indemnité calculée en appliquant à ce montant, à compter de la date de la prise de possession du bien exproprié ou à compter de la date de l’homologation de l’ordonnance, suivant la date la plus ancienne, un pourcentage égal à l’excédent du taux d’intérêt fixé suivant l’

article 28 de la

Loi sur l’administration fiscale (

chapitre A-6.002 ) sur le taux légal d’intérêt. L’ordonnance est homologuée par la Cour supérieure, à la demande de l’une ou l’autre des parties [ 99 ] Bien que l’article 68 traite de manière spécifique de l’indemnité additionnelle et non des intérêts, la Cour d’appel mentionne dans l’arrêt Montréal (Ville de) c. 150460 Canada inc . [43] qu’ils doivent débuter à la même date : [83] Il est vrai que le troisième alinéa de l’article 68 ne traite que d’une forme de dommages moratoires, l’indemnité additionnelle, sans par ailleurs spécifier le traitement applicable aux intérêts légaux.

Il n’y a pas lieu de faire de distinction, car il s’infère de l’article 68 que les dommages moratoires courent à compter de la date la plus ancienne, ici, la prise de possession du bien exproprié. [ 100 ] Le début des intérêts à la date de prise de possession du bien s’explique par le fait que c’est à partir de cette date qu’un exproprié est dépossédé de son bien et qu’il devrait recevoir un paiement en échange.

Avant la date de prise de possession, il peut normalement continuer à jouir de son bien. [ 101 ] Le Tribunal doit donc déterminer si le TAQ a commis une erreur en déplaçant la date du début des intérêts. [ 102 ] La réclamation en dommage de Blouin-Dumoulin pour le délai d’attente de quinze mois entre la date d’évaluation et la date de prise de possession diffère de la réclamation de Montoni dans l’autre dossier entendu le même jour par le TAQ. [ 103 ] Blouin-Dumoulin réclamaient un dommage, sous la forme d’intérêts et d’indemnité additionnelle ou subsidiairement sous la forme d’un pourcentage pour perte de rendement de la valeur de son indemnité immobilière.

S’ils avaient obtenu leur indemnité en août 2018, ils auraient pu faire fructifier cette somme. [ 104 ] Montoni réclamait plutôt la perte d’appréciation de la valeur de sa propriété entre la date d’évaluation et la date de prise de possession qui représentait une période de quinze mois. Elle soumettait que sa propriété avait pris de la valeur durant cette période considérant la progression fulgurante du marché immobilier et qu’elle avait le droit d’être indemnisée pour cette perte de valeur.

Selon elle, cette indemnisation était essentielle pour être remise dans l’état où elle était avant l’expropriation. [ 105 ] Les deux réclamations sont donc bien différentes. Par ailleurs, les deux réclamations visent les mêmes objectifs, soit que les expropriés soient pleinement indemnisés et remis dans l’état où ils étaient avant l’expropriation. [ 106 ] Le TAQ constate qu’il y a un dommage et décide de le compenser en accordant l’intérêt légal, 5 %, pendant les quinze mois d’attente. [ 107 ] Blouin-Dumoulin citent l’arrêt Drew c. The Queen [44] et la décision de la Cour du Québec dans Ville de Montréal c.

Dubrovsky, 150 460 Canada Inc. et al. [45] , pour soutenir que le TAQ pouvait accorder un dommage sous la forme d’un pourcentage. [ 108 ] Dans l’arrêt Drew , la Cour suprême énonce la règle qu’une indemnité accessoire, représentant un pourcentage de l’indemnité octroyée, peut être accordée dans des circonstances exceptionnelles et lorsque l’indemnité est difficile à évaluer. Analysant ces critères, la Cour suprême refuse toutefois d’accorder le dommage de 10 % demandé par l’expropriée.

[ 109 ] Dans la décision Ville de Montréal c. Dubrovsky, 150 460 Canada Inc. et al., le juge Jean-Pierre Lortie devait décider de la réclamation en dommage des expropriés pour ne pas avoir été expropriés plus tôt et pour avoir supporté la valeur de leur immeuble pendant le long processus d’expropriation.

Il accorde un dommage de 10 % en application de l’arrêt Drew , qu’il motive comme suit : [113] La Chambre, après une analyse exhaustive des prétentions des parties, en vient à la conclusion que l’indemnisation des expropriés pour ne pas avoir été payés pour leurs résidus en 1992 ou 1993 et d’avoir en quelque sorte supporté le fardeau financier en lieu et place de l’expropriante dans l’intervalle c’est-à-dire avant les expropriations de 1997 et 1998, pourrait être aussi adéquatement et équitablement atteinte par l’application de la règle jurisprudentielle de l’arrêt Drew c.

Reine . (…) (…) [123] Pour le reste cependant la Chambre ne peut établir de façon précise et mathématique le dommage causé par le fait de ne pas avoir été payé pour les résidus en temps opportun. [124] La Chambre n’a pas sollicité de preuve additionnelle sur les frais encourus tant financiers que fiscaux pour le maintien des résidus. La Chambre ignore de plus si les terrains sont libres ou non de charges réelles (hypothèques, privilèges, etc.). Les expropriés Van den Abeele ont continué à exploiter le résidu à des fins agricoles ou horticoles.

La Chambre ignore le régime de fiscalité municipale auquel était soumise cette exploitation (zone verte, statut de terre en culture etc.).

Sans compter finalement qu’il n’est pas facile d’établir le rendement recherché par un propriétaire d’un vaste terrain détenu pour vente ou pour un développement futur. [125] Cette preuve du quantum exact de ce dommage n’ayant pas été faite lors des auditions ayant conduit aux ordonnances de mars et avril 2002, la chambre estime, en conséquence, que c’est l’application de la règle de Drew qui saura adéquatement indemniser les expropriés à ce chapitre. [126] La Chambre fixe à 10 % de l’indemnité définitive, le montant du dommage pour non paiement des résidus en temps utile avec intérêts et indemnité additionnelle à compter des date où les résidus auraient dus être payés. [46] (référence omise) [ 110 ] Le juge Lortie, s’appuyant sur la règle de l’arrêt Drew , accorde donc dans un premier temps une indemnité qui prend la forme d’un pourcentage de l’indemnité définitive et, dans un deuxième temps, ajoute l’intérêt légal à partir de l’avis d’expropriation. [ 111 ] En appel de la décision du juge Lortie, la Cour d’appel [47] , bien qu’elle ne soit pas d’accord avec la date de départ des intérêts, décide de ne pas intervenir.

Le juge Jacques Tremblay, dans 4328175 Canada inc . c. Québec (Procureur général) (Ministre des Transports ) [48] , résume bien pourquoi la Cour d’appel n’intervient pas : [92] La Cour d’appel dans l’arrêt précité décide de ne pas intervenir sur cette question malgré la contravention à la Loi parce que l’indemnité de base était le résultat d’un exercice discrétionnaire du juge de première instance qui fixait à partir de l’arrêt Drew un pourcentage à être calculé sur l’indemnité totale pour tenir compte d’un préjudice évident, mais difficilement appréciable en argent.

Selon la Cour d’appel, le juge d’instance aurait augmenté son indemnité de base s’il avait considéré que les intérêts devaient être calculés à partir d’une date plus tardive. [ 112 ] Blouin-Dumoulin réclamaient un dommage pour perte de rendement de leur actif immobilisé. La perte de rendement de la valeur de leur propriété en août 2018 pour la période de quinze mois n’est pas un dommage qui était difficilement quantifiable. Il ne s’agit pas non plus d’une situation exceptionnelle.

Il aurait été facile pour Blouin-Dumoulin de déposer une expertise démontrant quel aurait été le rendement qu’ils auraient pu obtenir en investissant cette somme. Une telle preuve n’a pas été faite. Ils ont décidé de réclamer un dommage qu’ils ont chiffré par le total des intérêts et de l’indemnité additionnelle entre l’avis d’expropriation et la date de prise de possession et subsidiairement par un taux de rendement de 5 % qui n’a pas fait l’objet d’une preuve d’expert. [ 113 ] Le TAQ a décidé que Blouin-Dumoulin avaient subi un dommage pour le délai d’attente de quinze mois qui découle de l’expropriation.

Blouin-Dumoulin n’avaient pas à prouver que le CISSSMO avait commis une faute. Ils devaient démontrer que leur dommage découlait de l’expropriation. Le TAQ a décidé d’octroyer les intérêts pendant cette période. [ 114 ] Le TAQ ne pouvait, pour compenser un tel dommage, modifier la date de départ du calcul des intérêts. La loi et la jurisprudence ne lui permettaient pas. [ 115 ] Le Tribunal comprend que le 5 % d’intérêt légal accordé par le TAQ répond à un objectif d’indemniser Blouin-Dumoulin pour l’attente de leur capital.

S’ils avaient obtenu leur capital plus tôt, ils auraient pu l’investir et obtenir un rendement. Ceci ne permettait pas au TAQ de modifier la date de départ des intérêts. [ 116 ] Par ailleurs, le Tribunal ne peut présumer que le TAQ aurait accordé ce 5 % de perte de rendement sur la base de la règle de l’arrêt Drew .

D’autant plus, qu’il n’appert pas du dossier qu’il s’agisse d’une situation exceptionnelle et d’une réclamation difficilement prouvable qui aurait pu permettre l’application de cette règle. [ 117 ] Le Tribunal est donc d’avis que le TAQ a commis une erreur en faisant débuter les intérêts à la date de l’avis d’expropriation. [ 118 ] En conséquence, le Tribunal n’a pas à décider si Blouin-Dumoulin ont fait la preuve de leur dommage. L’argument subsidiaire [ 119 ] Le CISSSMO propose une question subsidiaire dans l’hypothèse où le Tribunal répond par la négative à la question soumise :

Subsidiairement, dans la mesure où cette forme de compensation est acceptée, le point de départ pouvait-il être antérieur au délai prévu à l’article 53.2 de la LE ? [ 120 ] Puisque le Tribunal répond par l’affirmative à la question principale, il n’est pas utile de s’attarder à l’argument subsidiaire. CONCLUSION [ 121 ] Considérant que le Tribunal rejette l’appel sur la première question mais l’accueille sur la deuxième question, chaque

partie assumera ses frais de justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l’appel du Centre intégré de santé et de services sociaux de la Montérégie-Ouest; CORRIGE le dispositif de la décision du Tribunal administratif du Québec afin que soit modifiée la date de calcul des intérêts au taux légal comme suit : ORDONNE à la

partie expropriante de payer à la

partie expropriée l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 68 de la

Loi sur l’expropriation , à compter du 1 er novembre 2019, selon la différence entre l’indemnité définitive accordée et l’indemnité provisionnelle déjà versée, et ce, jusqu’à parfait paiement ; LE TOUT chaque

partie payant ses frais de justice. _____________________ ÉRIC COUTURE, J.C.Q. Dates d’audience : 11 et 12 octobre 2023 Avocat de l’appelant Me Jean-François Gagné Avocat des intimés Me Sylvain Bélair Avocats de l’intervenant Me Stéphan Nadeau Me Mathieu Jacques [26] Voir notamment Boisbriand (Ville de) c. Gestion Roucha Itée , 2011 QCCQ 8187 (Demande en révision judiciaire rejetée Rousseau c. Cour du Québec , 2012 QCCS 6204 et demande pour permission d’appeler rejetée Rousseau c. Boisbriand , 2013 QCCA 670 .). [31] Procureur général du Québec c. Société acadienne de recherche pétrolière Ltée , J.E. 87-169 , EYB 1986-78312 (CP) .