2014 QCCQ 12979, 2014 QCCQ 12979

Forman c. Wang 2014 QCCQ 12979 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Montréal « Chambre civile » N°: 500-22-214411-145 DATE : 22 décembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-F. KEABLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ HOWARD FORMAN et ANTHONY LIZZI Parties demanderesses et défenderesses reconventionnelles c. QING WEN WANG

Partie défenderesse et demanderesse reconventionnelle JUGEMENT Introduction [ 1 ] Howard Forman et Anthony Lizzi sont copropriétaires d'un immeuble situé au […] à Montréal. Le 1 er mai 2012, ils louent un espace commercial (le […] ) à Qing Wen Wang pour l'exploitation d'un dépanneur. Le bail est pour une durée de cinq ans, soit du 1 er septembre 2012 au 30 août 2017. Les demandes en justice [ 2 ] MM. Forman et Lizzi signifient une demande en justice à M. Wang le 8 août 2012.

Ce dernier comparaît personnellement le 26 août 2012. [ 3 ] Les parties se présentent devant la Cour le 12 septembre 2014 et le procès-verbal de l'audience révèle ce qui suit [1] : 11 : 03 Début de l'audience et identification de Me Aaron Tiger, procureur des demandeurs.

Le défendeur est présent et se représente personnellement À L'ÉTAPE DE LA PRÉSENTATION DE LA REQUÊTE INTRODUCTIVE D'INSTANCE Représentations par Me Aaron Tiger Le Tribunal s'adresse à Me Aaron Tiger 11 : 08 Le Tribunal s'adresse au défendeur 11 : 10 À l'étape de la présentation de la requête introductive d'instance, le défendeur reconnaît ne pas avoir payé le loyer du mois d'août 2014 et les loyers subséquents; il plaide cependant qu'il n'est pas tenu de payer les loyers parce que les locateurs ont enlevé l'auvent devant de la façade du commerce. 11 : 13 Le défendeur produit un document qui est à la fois une défense écrite et une demande reconventionnelle au montant de 50 000$.

Un exemplaire de cet acte de procédure est remis au procureur des demandeurs.

Le Tribunal s'adresse au défendeur. JUGEMENT À L'ÉTAPE DE LA PRÉSENTATION DE LA REQUÊTE INTRODUCTIVE D'INSTANCE 11 : 25 À l'étape de la présentation de la requête introductive d'instance, le défendeur qui se représente seul produit une défense qui comporte une demande reconventionnelle au montant de 50 000 $. Compte tenu de la demande reconventionnelle, le dossier sera régi par les règles de la procédure écrite.

La défense à la demande reconventionnelle, de même que l'inscription, la déclaration suivant l'article 274.1 C.p.c. et les documents que les demandeurs entendent utiliser au procès devront être communiqués au plus tard le 15 octobre 2014. Le défendeur devra communiquer, au plus tard le 15 novembre 2014, la déclaration selon l'article 274.2C.p.c. et les documents qu'il entend utiliser au procès. Le procès est fixé, pour une durée d'une journée, au 12 décembre 2014 à 9 heures 30 au Palais de justice de Montréal dans une salle à être déterminée.

Le Tribunal donne acte de la déclaration du procureur des demandeurs à l'effet que le dossier sera prêt à procéder ce jour-là. François Bousquet, J.C.Q. JUGEMENT SUR REQUÊTE POUR UNE ORDONNANCE DE SAUVEGARDE 11 : 29 Dans la demande principale, les locateurs demandent la résiliation d'un bail commercial, une indemnité de relocation, le remboursement d'une taxe d'affaire et le paiement des loyers mensuels à compter de celui du mois d'août 2014.

Dans leur requête en ordonnance de sauvegarde, ils demandent au Tribunal d'ordonner au défendeur de leur payer les loyers mensuels durant l'instance et de leur rembourser immédiatement le montant réclamé pour la taxe d'affaire. Il y a lieu de prononcer une ordonnance de sauvegarde prévoyant le paiement des loyers durant l'instance pour éviter que le défendeur ait gratuitement la jouissance des lieux jusqu'au procès au fond.

Il y a également lieu d'ordonner que les paiements soient faits directement aux locateurs durant l'instance vu l'allégation de leur affidavit à l'effet qu'ils ont besoin de ces revenus pour faire face à leurs obligations. Il n'y a cependant pas lieu d'ordonner, au stade de l'ordonnance de sauvegarde, le paiement de la somme réclamée relativement à la taxe d'affaire et il appartiendra au juge du procès de se prononcer sur cette réclamation.

POUR CES MOTIFS LE TRIBUNAL : ORDONNE au défendeur de payer aux demandeurs, au plus tard le 26 septembre 2014, la somme de 3 564,23$ (loyer du mois d'août 2014, soit 1 747,62$ + loyer du mois de septembre 2014, soit 1 816,61$ = 3 564,23$ ORDONNE au défendeur de payer aux demandeurs le 1er jour de chaque mois, la somme de 1 816,61$, représentant le montant du loyer mensuel, et ce, à compter du 1er octobre 2014 inclusivement jusqu'à jugement final en cette cause; DÉCLARE que le défendeur sera forclos de plaider s'il n'effectue pas les paiements faisant l'objet de la présente ordonnance et que les demandeurs pourront alors procéder ex-parte contre lui afin d'obtenir un jugement final à moins que le défendeur n'ait été relevé des conséquences de son défaut conformément à l'article 151.7 C.p.c.; ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement; DISPENSE les demandeurs de l'obligation de signifier la présente ordonnance pour le motif qu'elle est prononcée en présence du défendeur; LE TOUT , frais à suivre; François Bousquet, J.C.Q . [ … ] Les négligences de M.

Wang [ 4 ] Depuis l'audience du 12 septembre 2014, il s'avère que la demande reconventionnelle n'a pas été régulièrement produite au greffe et qu'aucun document n'a été communiqué par M. Wang contrairement à l'ordonnance du juge Bousquet du 12 septembre 2014. De plus, le 12 décembre 2014, il se présente devant le Tribunal sans avoir apporté avec lui les documents pertinents exigés par un subpoena duces tecum dont il avait reçu signification personnelle le 19 novembre 2014. La preuve de la demande

[ 5 ] Le témoignage de M. Lizzi et les documents produits prouvent tous les éléments contenus dans la requête amendée déposée au Tribunal le 12 décembre 2014 : 1. By Agreement of Lease dated May 1, 2012, Defendant leased from Plaintiffs the commercial premises situated at 32 St-Cuthbert Street, in the City of Montréal, for a period of five (5) years commencing September 1, 2012, and terminating August 30, 2017, at the monthly rental of $1,520 plus GST and QST plus municipal taxes, for a total monthly amount of $1,747.62, as appears from a copy of the lease, produced herewith as EXHIBIT P-1 ; 2.

Defendant is occupying the leased premises for the business of a depanneur as appears from a report of the REQ produced as EXHIBIT P-2 ; 3.

Defendant undertook to pay his share of all business taxes, tax adjustment and water tax for the premises which represents an annual amount of 8454.47$, as appears from paragraph Exhibit P-1, and Defendant has paid to Plaintiffs the sum of 4227,23$ leaving a balance due of 4227.23$, the whole as appears from a municipal tax bill and statement produced as EXHIBIT P-3 . 3a As appears from an adjustment sheet produced by Defendant with his Exhibit R-1, Defendant has been paying his share of the Business Tax, tax adjustment and water tax for the premises since he took occupancy of the premises on February 27, 2006 . 4.

Defendant is in default, having failed to pay the balance of his share of Business taxes, tax adjustment, and water taxes for the premises of $4,227.23; 5. Defendant is presently occupying the premises and fails and/or neglects to pay the rental due pursuant to the lease Exhibit P-1; 6. Moreover, Plaintiffs rely on these rental revenues to pay their hypothec and the failure of Defendants to pay the rent causes extreme prejudice and difficulty regarding Plaintiffs' ability to pay their own hypothec. Furthermore, a continuing failure by Defendant may jeopardize their own financial situation; 7.

Plaintiff is asking this Honourable Court to order Defendant to pay the rental in the amount of $1,747.62 for the month of August, 2014, and the balance of business taxes, tax adjustment and water tax for the premises in the amount of $4,227.23, as well as sums owing and outstanding up until judgement to be rendered heirein with interest at a rate of eight percent (8%) per annum from 30 days after due date, as mentioned under the

section "Consideration" of the said Lease; 8. Plaintiff is entitled to demand the resiliation of the lease and in addition Plaintiff claims from Defendant six (6) months of rental to become due, as damages suffered by Plaintiffs, representing the total amount of $10,485.72 ($1,747.62 * 6), (Reproduction intégrale) […] La défense et la demande reconventionnelle [ 6 ] M. Wang considère raisonnable que les propriétaires lui demandent de payer, conformément au bail, un pourcentage des taxes.

À son avis, le pourcentage qui devrait lui être attribué devrait varier entre 17 et 27% et il serait injustifié d'exiger qu'il paie 35.70%. [ 7 ] Les prétentions de M. Wang sont non fondées. D'une part, l'état des ajustements au 27 février 2006 démontre qu'il payait depuis cette date, 35.70%.

Les sommes qu'il doit assumer sont certes supérieures à celles qu'il a payées dans les années antérieures, mais cela ne dépend pas de l'augmentation du pourcentage des taxes qui lui est réclamé, mais plutôt du fait que les taxes municipales de la ville de Montréal sont passées de 6 054.83$ en 2006 à 23 675.38$ en 2014 [2] . [ 8 ] En outre, M. Wang ne produit aucune preuve à l'appui de sa réclamation tant à l'égard de la compensation de 25 000$ pour dommages matériels et moraux qu'à l'égard de la compensation de 25 000$ pour dommages à ses activités commerciales.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE la demande et REJETTE la demande reconventionnelle; CONDEMN QING WEN WANG to pay to HOWARD FORMAN AND ANTHONY LIZZI solidarily the sum of $4,227.23 representing his share of business taxes, tax adjustment and water tax , with interest at a rate of 8% per annum from August 1, 2014; CONDEMN QING WEN WANG to pay to HOWARD FORMAN AND ANTHONY LIZZI solidarily the sum of $10,485.72 as damages plus legal interest and the additional indemnity provided by

article 1619 C.C.Q. since service of the present proceedings; DECLARE the lease dated May 1 2012 resiliated; ORDER QING WEN WANG to vacate the leased premises situated at 32 St-Cuthbert Street, in the City of Montreal, within five (5) days of the service of the judgement, failing which AUTHORIZE HOWARD FORMAN AND ANTHONY LIZZI to take possession by legal means; ORDER that HOWARD FORMAN AND ANTHONY LIZZI be put lawfully in possession of the leased premises; AUTHORIZE provisional execution notwithstanding appeal; With costs.

__________________________________ Jean-F. Keable, J.C.Q. Date d’audience : 12 décembre 2014 Me Aaron Tiger ROSENBERG AVOCATS INC. 232 avenue Braebrook Pointe-Claire QC H9R 1V5 Avocat des demandeurs M. Qing Wen Wang […] Montréal QC […] Se représente seul