2021 QCCA 208, 2021 QCCA 208

Immobilier KDM inc. c. Immobilier Durable inc. 2021 QCCA 208 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-028302-198 ( 460-17-002209-153 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 5 février 2021 FORMATION : LES HONORABLES GUY GAGNON, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT Immobilier KDM inc. Me FRÉDÉRIC DUPONT ( Segal Santillo ) Absent

PARTIE INTIMÉE AVOCAT Immobilier durable inc. Me FÉLIX-ANTOINE PERRON pour Me ROBERT JODOIN ( Jodoin & Associés avocats ) Par visioconférence

PARTIE MISE EN CAUSE Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Bedford ABSENT ET NON REPRÉSENTÉ En appel d’un jugement rendu le 8 avril 2019 par l’honorable Line Samoisette de la Cour supérieure , district de Bedford . NATURE DE L’APPEL : Demande en délaissement forcé et prise en paiement accueillie par la Cour supérieure. Greffière-audiencière : Anne Dumont Salle : Antonio-Lamer

AUDITION 9 h 06 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 3 février 2021. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 4. Fin de l’audience.

Anne Dumont, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 8 avril 2019 par la Cour supérieure (l’honorable Line Samoisette), lequel accueille la demande en délaissement forcé et prise en paiement, déclare l’intimée seule et unique propriétaire de l’immeuble à compter de la publication du préavis d’exercice du recours, et rejette la demande reconventionnelle de l’appelante [1] . [ 2 ] Le 23 février 2009, l’intimée vend à l'appelante un terrain vacant situé à Bromont et les parties conviennent d’un solde du prix de vente de 269 000 $ payable au plus tard le 23 février 2010, lequel est garanti par hypothèque et porte intérêt au taux de 6 % par année, alors que les intérêts sont payables mensuellement. [ 3 ] Les premiers chèques postdatés remis à l’intimée par l’appelante pour le paiement mensuel des intérêts sont honorés, mais les suivants ne le sont pas, faute de fonds.

En février 2010, M. Klein demande à M. Désourdy un délai supplémentaire pour le paiement du solde du prix de vente de l’immeuble.

Les parties s’entendent alors que le paiement sera fait à raison de deux versements de 100 000 $ les 31 mars et 30 septembre 2010 et d’un versement de 69 000 $ le 17 décembre 2010. [ 4 ] Le 19 août 2010, l’intimée signifie à l’appelante un premier préavis d’exercice de recours hypothécaire dans lequel elle allègue le retard dans le paiement du versement du 31 mars 2010 et le défaut de paiement des intérêts. [ 5 ] Selon la version donnée par l’intimée, les parties entretiennent des pourparlers jusqu’en décembre 2013, lors desquelles elles discutaient du paiement du solde du prix de vente et M.

Klein promettait de la payer, en rappelant à chaque occasion que l’intimée bénéficiait d’une hypothèque de premier rang. Selon la version donnée par l’appelante, il n’en a alors jamais été question et elle ne lui a jamais fait de telles promesses. [ 6 ] Le 24 décembre 2013, M. Klein offre à M. Désourdy de lui verser la somme de 80 000 $ avant le 31 décembre 2013, pour « fermer » le dossier. M. Désourdy lui répond que la balance due est de plus de 200 000 $, ce à quoi M. Klein rétorque que sa balance est de 175 000 $ (et qu’il a déjà payé les taxes).

Il réitère son offre de faire un « deal » en 2013 en versant 80 000 $ (50 000 $ comptant et 30 000 $ par chèque). Cette offre n’est pas acceptée par M. Désourdy. [ 7 ] Aucun autre paiement n’ayant été fait par l’appelante, le 9 octobre 2015 l’intimée lui signifie un deuxième préavis d’exercice de prise en paiement et y mentionne sa créance de 169 000 $ en capital et de 50 700 $ en intérêts impayés, pour un défaut total de 219 700 $.

Le 10 décembre suivant, elle dépose sa requête introductive d’instance en délaissement forcé et prise en paiement. [ 8 ] L’appelante dépose une défense dans laquelle elle allègue que la réclamation de l’intimée est prescrite. Se portant demanderesse reconventionnelle, elle allègue que l’intimée lui a faussement représenté que le terrain était desservi, contrevenant ainsi à son obligation d’information, et lui réclame à

titre de réduction du prix de vente 242 512, 29 $, somme qu’elle réduira à 124 175,87 $ lors de l’audition, qui représente ce qu’il lui en coûtera afin de raccorder le terrain aux services publics. Elle y demande en plus le rejet de la requête introductive d’instance en délaissement forcé et prise en paiement, la radiation de l’hypothèque et des préavis d’exercice de recours hypothécaire. * * *

[ 9 ] L’appelante soutient que la juge a erré en concluant que la créance n’est pas prescrite puisqu’il y a eu interruption de la prescription. [ 10 ] Elle soutient de plus que la juge a erré en omettant de se prononcer à l’égard de sa demande reconventionnelle. L’eût-elle fait et eût-elle accueilli sa réclamation de 124 175,87 $, le montant de la créance garantie par hypothèque aurait été réduit d’autant, auquel cas elle aurait acquitté plus de la moitié de son obligation. Dans ce cas, toujours selon l’appelante, la juge aurait alors refusé d’autoriser l’exercice de la prise en paiement à l’intimé, tel que le requiert l’

article 2778 C.c.Q . , ce qu’elle n’a pas fait, ce qui constituerait une erreur additionnelle. [ 11 ] L’appel doit être rejeté, voici pourquoi. [ 12 ] D’abord, contrairement à ce que soutient l’appelante, la juge s’est prononcée à l’égard de la demande reconventionnelle, puisqu’elle la rejette dans le dispositif du jugement entrepris. [ 13 ] Ensuite, il est inexact d’affirmer, comme le fait l’appelante, que la juge ne motive pas le rejet de sa demande reconventionnelle.

Elle retient de la preuve qu’au cours de l’année 2015, la ville de Bromont informe l’appelante que contrairement à ce qu’elle croyait et à ce qu’elle indiquait à sur ses comptes de taxes, le terrain n’est pas « desservi » par les services d’utilités publiques. Puis elle expose le témoignage du représentant de l’appelante, M. Klein, qui affirme que le représentant de l’intimée, M.

Désourdy, lui aurait déclaré verbalement, quelques jours avant la signature de l’acte de vente, que le terrain était desservi par les services municipaux, et qu’il lui aurait alors remis une copie d’un compte de taxes qui portait la mention « terrain vague desservi ». La juge mentionne aussi que M. Désourdy nie qu’une telle conversation ait eu lieu, ou même avoir traité de ce sujet, et nie avoir remis une copie du compte de taxes à l’appelante avant la vente, et qu’il affirme n’en avoir remis une copie non pas à M.

Klein mais uniquement au notaire le jour de la signature de l’acte de vente, afin qu’il puisse faire les ajustements. [ 14 ] Il est vrai que la juge n’expose pas en toutes lettres pourquoi elle rejette la demande reconventionnelle, mais la raison apparaît de l’analyse qu’elle fait de la crédibilité des témoins : elle n’en accorde aucune au représentant de l’appelante.

Son commentaire « La crédibilité de chaque témoin revêt donc une grande importance » et prend tout son sens lorsqu’on considère que les versions des évènements présentées par les parties se situaient aux antipodes l’une de l’autre. [ 15 ] La juge n’est pas tendre à l’égard de M. Klein. Elle estime que celui-ci a tenté tout au long de sa relation avec l’intimée d’empêcher cette dernière d’agir contre lui en lui réitérant ses promesses de le payer. Elle juge qu’il a été de mauvaise foi et expose les motifs pour lesquels elle ne le croit pas, et pourquoi au contraire elle croit le témoignage de M. Désourdy.

A ce sujet, elle écrit notamment « Désourdy a rendu un témoignage crédible. Il ne s’est pas contredit et n’a pas tenté d’éluder des questions » [2] . Or, celui-ci affirme en outre ne jamais avoir même traité avec M. Klein de la question de la desserte du terrain par les services publics. Aucune mention d’une telle desserte n’apparaissait d’ailleurs au contrat de vente. L’immeuble étant conforme à la description qui en a été faite à l’acte de vente, l’obligation de délivrance n’a pas été violée. Enfin, le représentant de l’appelante était un investisseur aguerri qui était de plus conseillé par un ingénieur.

Il lui appartenait de se renseigner auprès des autorités quant à la disponibilité des services publics à proximité du terrain qu’il s’apprêtait à acheter. [ 16 ] Quant à l’interruption de la prescription, la juge expose aussi dans le détail les positions diamétralement opposées de chacune des parties : selon M. Klein, jamais il n’aurait parlé de sa dette avec M. Désourdy et encore moins promis de la payer, entre décembre 2010 et décembre 2013, alors que M.

Désourdy affirme au contraire qu’ils ont tenu durant cette période de nombreuses conversations dont l’objet principal était le paiement du solde, et lors desquelles M.

Klein lui réitérait sa promesse de le payer dès qu’il aurait revendu l’immeuble. [ 17 ] Elle conclut donc qu’il y a eu interruption de la prescription lors de chacune de leurs discussions, lesquelles ont culminé lors de la dernière semaine de décembre 2013. [ 18 ] On comprend de la lecture des motifs de la juge qu’elle fait reposer le sort des deux moyens de défense alors avancés par l’appelante sur son appréciation de la crédibilité de leur représentant, bien qu’elle ait fait cette analyse lors de son étude de la défense de prescription. L’affirmation de M. Klein voulant que M.

Désourdy l’ait induit en erreur au sujet de la desserte de l’immeuble étant dès lors exclue, il en découle que sa demande reconventionnelle devait nécessairement être rejetée, ce qu’a fait la juge. L’appelante ne pouvait alors soutenir que l’

article 2778 C.c.Q . était susceptible de s’appliquer et elle ne convainc pas la Cour que la juge a erré en n’en traitant pas, d’autant plus que l’appelante n’a jamais allégué en première instance ni ne lui a plaidé ce moyen [3] . [ 19 ] La crédibilité des témoins est un domaine relevant du domaine privilégié du juge du procès à l’égard duquel la Cour doit déférence [4] . L’appelante ne fait voir aucune erreur manifeste et déterminante qui permettrait d’y passer outre. [ 20 ] Enfin, l’appelante n’a pas produit toute la preuve pertinente présentée en première instance, dont deux interrogatoires préalables de M.

Klein auxquels la juge réfère d’ailleurs à deux occasions dans son jugement [5] . Or, il est bien connu que la Cour ne peut réviser la justesse d’un jugement dont les conclusions découlent essentiellement d’une analyse pointue de la preuve testimoniale et des pièces, comme c’est ici le cas, sans être en mesure d’en prendre connaissance [6] . POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 21 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. GUY GAGNON, J.C.A.

MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A.