2022 QCCQ 7966, 2022 QCCQ 7966

Bouchard c. Pellecuer 2022 QCCQ 7966 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-709191-193 DATE : Le 8 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRANCIS BOUCHARD Demandeur c.

LUC PELLECUER -et- ANNE-ODILE QUILLET Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT PAR DÉFAUT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur M. Francis Bouchard « M. Bouchard » achète un condominium des défendeurs M. Luc Pellecuer et Mme Anne-Odile Quillet « les défendeurs » au prix de 425 000 $ incluant deux espaces de stationnement. [ 2 ] Après avoir pris possession de sa propriété, M. Bouchard constate qu’il n’a pas un plein usage des espaces de stationnement. [ 3 ] M.

Bouchard allègue que ceci cause une perte de valeur de sa propriété qu’il évalue à 24 301 $, mais il réduit sa créance à 15 000 $ pour respecter la compétence monétaire de la Division des petites créances. Questions en litige 1) M. Bouchard a-t-il démontré qu’il a acheté une propriété affectée d’un vice caché en ce que l’espace de stationnement intérieur de type tandem « double » s’est avéré être un espace de stationnement intérieur simple? 2) Si oui, M. Bouchard a-t-il démontré la valeur de sa réclamation? Analyse et décision [ 4 ] L’

article 1726 C.c.Q. qui traite de la garantie de qualité prévoit que : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

Réparation du préjudice 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 5 ] M. Bouchard a acheté un stationnement de type « tandem » qui est un terme utilisé pour décrire deux places de stationnement, l’une des places étant située derrière l’autre. [ 6 ] M.

Bouchard témoigne que la configuration des espaces de stationnement ne permet pas de stationner deux voitures de taille moyenne une derrière l’autre sans brimer le droit d’accès au stationnement voisin. [ 7 ] Aussi la deuxième place de stationnement, soit celle plus près de la sortie ne peut être utilisée puisque le voisin qui stationne son véhicule à côté de celui de M. Bouchard ne peut alors sortir du garage. [ 8 ] En effet pour sortir du garage, le voisin doit obliquer vers la gauche et nécessairement passer sur l’espace de stationnement de M. Bouchard.

[ 9 ] Dans un esprit de bon voisinage, M. Bouchard ne stationne qu’un seul véhicule qu’il recule de quelque pieds pour laisser un passage au voisin. [ 10 ] Lorsqu’il a acheté ce condominium, les défendeurs n’ont rien mentionné à cet effet. [ 11 ] M.

Bouchard témoigne qu’il lui a été possible de constater avant l’achat qu’une voiture de taille normale peut être stationnée dans chacun des lots en « tandem », car les mesures détaillées et l’emplacement précis des lots sont décrits dans le certificat de localisation. [ 12 ] Le Tribunal note qu’il est exact que le certificat de localisation décrit les mesures détaillées et l’emplacement précis de l’espace privatif à usage exclusif des deux lots de stationnement. [ 13 ] Il n’y a pas de description d’un espace commun ou d’une servitude prévoyant la circulation de la voiture du voisin ni sur le certificat de localisation ni dans la convention de copropriété. [ 14 ] Dans la déclaration du vendeur, ce dernier stipule que « le vendeur déclare que le plein usage du garage dépend des dimensions des véhicules à stationner. » [ 15 ] Selon le témoignage de M.

Bouchard, ce dernier aurait demandé des précisions et le vendeur aurait mentionné que la hauteur de la porte pourrait limiter l’accès au garage à un véhicule haut de type VUS. [ 16 ] Ce témoignage est corroboré par Mme Ariadna Noriega « Mme Noriega », courtier immobilier RE/MAX ACTION, qui a agi lors de la transaction d’achat de la propriété. [ 17 ] M. Bouchard argumente avec raison qu’il n’a pas le choix que de se priver d’un des deux espaces de stationnement puisque l’

article 997 C.c.Q. prévoit l’obligation de fournir le passage nécessaire à son voisin qui autrement n’a pas d’issue sur la voie publique. L’

article 997 C.c.Q. se lit comme suit : 997. Le propriétaire dont le fonds est enclavé soit qu’il n’ait aucune issue sur la voie publique, soit que l’issue soit insuffisante, difficile ou impraticable, peut, si on refuse de lui accorder une servitude ou un autre mode d’accès, exiger de l’un de ses voisins qu’il lui fournisse le passage nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation de son fonds. [ 18 ] Aussi, le Tribunal conclut que M. Bouchard a acquis une propriété entachée d’un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. [ 19 ] Ce vice caché cause un préjudice à M. Bouchard parce qu’il a acheté deux stationnements et ne peut en utiliser qu’un seul. [ 20 ] De plus lors de la vente de sa propriété, M. Bouchard qui est maintenant au courant de ce problème devra le divulguer à l’éventuel acheteur et ne pourra vendre qu’un seul stationnement. Les dommages [ 21 ] M. Bouchard a mandaté M. Francis Charlebois « M. Charlebois », évaluateur agréé, pour évaluer la perte de valeur marchande reliée à un espace de stationnement « tandem » à Saint-Henri. [ 22 ] Le rapport de M.

Charlebois daté du 22 novembre 2021 est produit pour valoir témoignage. [ 23 ] Cette opinion sur la perte de valeur marchande est applicable au moment de la transaction du stationnement, soit au 19 décembre 2018. [ 24 ] Puisque les places de stationnement ont été acquises avec l’unité d’habitation pour une somme globale de 425 000 $, M.

Charlebois a donc estimé la valeur marchande d’un espace de stationnement. [ 25 ] Pour ce faire, ce dernier a récolté des indications de valeur marchande d’espace de stationnement intérieur « tandem » et simple dans des projets de copropriétés à Montréal. [ 26 ] Par ailleurs, considérant que la deuxième place de stationnement n’est pas utilisable pour y placer une voiture, mais que celle-ci peut être utilisée à

titre d’espace de rangement, M. Charlebois a recensé des exemples de valeur marchande d’espace de rangement dans des projets de copropriétés. [ 27 ] À l’aide de toutes ces données du marché, M. Charlebois estime la perte de valeur pour la perte de jouissance de la deuxième place de stationnement tout en considérant la valeur marchande d’un espace de rangement à 24 923 $, tel que détaillé au rapport. [ 28 ] Aussi, le Tribunal conclut que M. Bouchard a réussi à démontrer le bien-fondé de sa réclamation ainsi que la valeur du préjudice qui lui est causé.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande introductive d’instance; CONDAMNE les défendeurs à payer au demandeur la somme de 15 000 $ plus les intérêts au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle en vertu de l’

article 1619 C.c.Q. , et ce, à compter de la mise en demeure en date du 15 mai 2019;

AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, j.c.Q. Date d’audience : 22 mars 2022