2016 QCCA 699, 2016 QCCA 699

Kose c. Trinh 2016 QCCA 699 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-024770-141 (700-17-008829-128) DATE : 25 avril 2016 CORAM : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. SIBEL KOSE APPELANTE/INTIMÉE INCIDENTE - Défenderesse c. VAN UT TRINH et CUE THI KIM NGUYEN INTIMÉS/APPELANTS INCIDENTS - Demandeurs ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 16 septembre 2014 par la Cour supérieure, district de Terrebonne (l’honorable Jean-Yves Lalonde), qui a accueilli en

partie le recours entrepris par les intimés et limité son droit d’utiliser une servitude de passage lui permettant d’accéder au Lac Quenouilles, lequel est situé dans la municipalité de Lac-Supérieur [1] . [ 2 ] Les intimés, par le biais d’un appel incident, se pourvoient également contre ce jugement. Le juge de première instance ayant conclu que le quai adjacent à la servitude de passage faisait

partie intégrante de l’assiette de celle-ci [2] , les intimés demandent à la Cour d’infirmer cette conclusion et de nier à l’appelante le droit d’utiliser ledit quai. Les faits [ 3 ] Les parties ont un auteur commun, un certain Gary Johnson, qui, à une époque, est propriétaire d’un grand terrain situé sur le bord du Lac Quenouilles. Sa résidence étant construite à environ cent mètres du lac, il aménage un chemin dans la forêt pour s’y rendre et au bout duquel il construit un quai.

Par la suite, il procède au lotissement de son terrain et en vend certaines parcelles. [ 4 ] Le 18 octobre 2000, il vend à Robert Vézina un terrain situé plus bas que sa résidence, directement sur le bord du lac [3] .

Voulant toutefois conserver un accès à celui-ci, il fait inscrire à l’acte de vente la clause suivante : CREATION OF SERVITUDE OF PASSAGE The Purchaser hereby creates over the property hereinabove described as Parcel 2 as servient land in favour of the property hereinafter described of the said Gary Johnson as dominant land, a perpetual servitude of passage on foot only over a strip of land measuring seven metres and sixty-two centimetres (7,62

m) in width by all the depth from the public road to Lac Quenouilles and bounded to the […]. [la Cour souligne] [ 5 ] À noter que le quai n’est pas mentionné, ce qui n’empêche pas Gary Johnson de continuer à le réparer et à l’entretenir jusqu’au 6 mai 2006, date à laquelle il vend sa résidence à l’appelante. [ 6 ] Encore une fois, l’acte de vente est silencieux à propos du quai.

Ceci ne signifie pas pour autant que cette question n’est pas abordée par les parties à l’acte de vente, dont l’appelante qui achète cette propriété dans le but d’en faire la location et qui signale au notaire instrumentant que le certificat de localisation produit ne mentionne pas le quai.

Un certificat corrigé (mais non inscrit à l’index aux immeubles) sera donc préparé quelques mois plus tard avec la mention sur celui-ci du quai en question. [ 7 ] Le 11 décembre 2009, Robert Vézina vend son terrain aux intimés qui ont l’intention d’y construire un chalet, projet qui ne verra jamais le jour en raison des inconvénients qu’ils allèguent subir de la part des locataires de l’appelante et que le juge décrit comme suit [4] : [14] Les demandeurs ont fréquenté le terrain vacant surtout de 2010 à 2012. Ils y vont moins souvent depuis 2013 en raison des

inconvénients qu’ils subissent surtout de la part des locataires du chalet de Kose. [15] Selon les demandeurs, les locataires de Kose sont parfois irrévérencieux à leur endroit. Certains d’entre eux ne se gênent pas pour se rendre sur leur terrain et emprunter leur table à pique-nique pour y séjourner.

D’autres auraient dérobé du bois cordé sur leur terrain pour faire soit un feu de camp ou simplement le brûler dans le foyer mis à leur disposition dans le chalet de Kose. [16] Un autre voisin, Michel Arsenault (ci-après « Arsenault ») , se plaint aussi de s’être fait voler du bois par les locataires de Kose. [17] À plusieurs occasions, les locataires de Kose se sont attroupés sur le quai pour y faire la fête, consommer démesurément de l’alcool et y faire des feux d’artifice. [18] Les demandeurs se plaignent des troubles de voisinage générés par les locataires du chalet de Kose.

À une occasion, certains sont même allés jusqu’à descendre des motos marines sur la berge pour en faire un usage désinvolte. [ 8 ] C’est également en raison de ces inconvénients que les intimés intentent devant la Cour supérieure un recours aux fins de faire déclarer que la servitude de passage dont bénéficie le fonds de l’appelante ne comprend pas le quai et doit être limitée uniquement à un droit de passage à pied pour se rendre au lac. Le jugement de première instance [ 9 ] Le juge décide tout d’abord que le quai fait

partie intégrante de la servitude. Sa conclusion repose principalement sur la configuration des lieux et le fait que « sans le quai, le lac devient impraticable à la baignade et inaccessible à toute embarcation.» Il s’appuie sur l’

article 1177 C.c.Q . qui énonce que « la servitude s’étend à tout ce qui est nécessaire à son exercice » [5] . [ 10 ] Le juge passe ensuite à l’examen de la question de savoir si l’appelante, en louant sa résidence et en permettant à un nombre accru de personnes d’emprunter le chemin menant au lac et d’utiliser le quai, a aggravé la situation du fonds servant, propriété des intimés et, ce faisant, a contrevenu à l’

article 1186 C.c.Q . [ 11 ] Le juge répond affirmativement à cette question. Il rappelle qu’à l’origine Gary Johnson voulait seulement conserver pour lui, sa famille et ses invités un accès au lac à des fins récréatives. Partant, il restreint l’usage de la servitude à l’appelante elle-même, les membres de sa famille et ses invités lorsqu’elle occupe le chalet [6] . [ 12 ] Enfin, le juge retient la responsabilité de l’appelante et accorde 1 000 $ aux intimés pour les inconvénients que leur ont causés les locataires de cette dernière [7] .

Analyse [ 13 ] Le texte créant la servitude est muet quant à la possibilité ou non d’installer un quai. Pour les intimés, ceci signifie que le texte est clair et n’a pas à être interprété. [ 14 ] Si on devait néanmoins considérer qu’il est ambigu, il faut alors, toujours selon les intimés, l’interpréter restrictivement, en faveur du fonds servant, le droit de propriété s’accommodant mal des charges qui briment la liberté du propriétaire [8] . [ 15 ] Dans un arrêt de 2006, cette Cour énonce les situations qui donnent ouverture à l’interprétation de l’acte constitutif d’une servitude [9] : [5]

L'article 545 du Code civil du Bas-Canada (C.c. B.-C.) qui s'applique à la solution du litige prévoit que l'usage et l'étendue d'une servitude conventionnelle se déterminent d'après le

titre qui la constitue. À bon droit, la juge rappelle que ce n'est que dans le cas où le

titre est ambigu, silencieux ou qu'il soulève un doute sur la création même de la servitude, que l'on devra alors recourir aux règles d'interprétation. [la Cour souligne] [ 16 ] L’acte de vente du 18 octobre 2000 étant silencieux quant au quai, les règles d’interprétation du contrat prévues au Code civil s’appliquent, dont celles permettant de recourir à la commune intention des parties et de tenir compte de la nature du contrat, des circonstances dans lesquelles il a été conclu et du comportement des parties [10] . [ 17 ] Lors de la création de la servitude, le quai était déjà installé depuis de nombreuses années.

Gary Johnson l’utilisait pour amarrer ses bateaux ainsi que pour la baignade. Après la signature de l’acte de vente en 2000, il a continué à faire usage du quai de cette façon.

Ce faisant, la situation des lieux au moment de la vente (présence du quai) et l’utilisation que Gary Johnson en a fait au cours des années appuient la prétention que l’usage du quai est compris dans la servitude d’accès au lac. [ 18 ] Cela étant, il nous faut aussi composer avec la règle jurisprudentielle selon laquelle un droit de passage permettant d’accéder à un lac n’emporte pas le droit d’y construire un quai en l’absence de précision à cet effet dans l’acte de servitude [11] : [30] D'une part, l'appelant n'a pas démontré que le juge s'est mal dirigé en droit dans l'application des règles relatives aux servitudes.

Ainsi qu'il l'explique,[r]ien dans les titres ne permet au Tribunal de conclure que l'intention des constituants était de permettre que le droit de passage au lac soit assorti de l'installation d'un quai" (paragr. [34]). L'appelant a donc tort de prétendre que l'installation de son quai était indépendante de la tolérance de l'intimé Léonard. [ 19 ] Or, cette règle ne s’applique pas avec la même rigueur lorsque l’usage du quai est nécessaire à l’exercice de la servitude comme le prescrit l’

article 1177 in fine du Code civil du Québec [12] . C’est précisément ce que le juge de première instance retient de la preuve lorsqu’il écrit [13] :

[28] La preuve révèle qu’à l’endroit où aboutit la servitude de passage, le lac comporte une descente relativement abrupte, un fond de lac vaseux comportant des pierres et de grosses branches. Sans le quai, le lac devient impraticable à la baignade et inaccessible à toute embarcation. [29] L’

article 1177 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit que la servitude est censée comprendre ce qui est nécessaire à son exercice. La servitude de passage qui mène au lac, si elle ne comprend pas l’accès au quai, resterait un droit vide de sens et sans signification. [ 20 ] Le juge a eu raison de conclure ainsi.

L’appelante a mentionné lors de son témoignage que la berge du lac est vaseuse et encombrée de troncs d’arbres, de roches et qu’il faut se rendre au bout du quai pour entrer dans l’eau sans se blesser. [ 21 ] Le juge n’a donc commis aucune erreur révisable en concluant que le quai est nécessaire à l’exercice de la servitude. [ 22 ] En résumé, autant l’intention des parties au moment de la création de la servitude, l’usage qu’elles en ont fait par la suite et l’argument fondé sur la nécessité convainquent la Cour que la servitude de passage donnant accès au lac inclut le quai.

Cette première conclusion permet de disposer de l’appel incident des intimés qui doit être rejeté. **** [ 23 ] Le juge a-t-il commis une erreur en concluant que l’appelante a aggravé la situation du fonds servant, propriété des intimés, en permettant à ses locataires d’utiliser le chemin permettant d’accéder au lac ainsi que le quai? [ 24 ] L’appelante soutient que le juge a confondu la vocation initiale du fonds dominant et la vocation initiale de la servitude. Elle cite à l’appui de sa prétention l’arrêt Blair c.

Gariépy où notre Cour énonce [14] : [19] Or, il faut distinguer la vocation initiale du fonds dominant (le stationnement) et la vocation initiale de la servitude de passage, qui servait et sert toujours à se rendre au fonds dominant, ce que le jugement entrepris ne reflète pas. La vocation de la servitude n’a pas changé. Dans l’acte constitutif, il était prévu que l’assiette de servitude serait une voie de passage et les travaux entrepris par l’appelant n’ont rien changé à cette réalité. Il n’y a pas eu de modification de la vocation initiale.

En somme, il ne s'agit pas d'une servitude de stationnement, mais bien d'une servitude de passage. [ 25 ] Effectivement, la vocation initiale de la servitude n’a pas changé du fait que l’appelante offre sa résidence en location.

Il s’agit toujours d’un passage à pied permettant d’accéder au Lac Quenouilles de sorte que l’usage que fait dorénavant l’appelante de son fonds ne saurait constituer, en soi, une aggravation de la servitude [15] . [ 26 ] En réalité, la véritable source du problème vécu par les intimés n’est pas tant le nombre accru de personnes qui utilisent la servitude, mais l’utilisation qu’elles en font qui n’est pas conforme à celle qui doit être faite d’une servitude permettant l’accès à un lac, laquelle diffère d’une servitude d’usage de plage. [ 27 ] Il y a lieu de citer le professeur Lafond qui a fait une revue de la jurisprudence sur le sujet [16] : 2060 – La jurisprudence interprétant la portée de servitudes relatives à un lac (accès, passage, baignade, plage, etc.) révèle une certaine dose de confusion.

Non seulement les droits accessoires reconnus par les tribunaux varient-ils en fonction de la nature de la servitude en cause et des termes utilisés dans l’acte constitutif – ce qui est tout à fait justifié -, mais ils semblent souffrir d’interprétations et de traitements différents d’un cas à l’autre, ce qui l’est moins. Le juriste à la recherche d’une solution simple et claire risque de se sentir décontenancé. Mieux vaut s’en remettre dans chaque cas à l’intention initiale des parties et aux termes de l’acte constitutif. 2061 - Tentons tout de même une certaine clarification. À

titre d’exemple, une servitude d’usage de plage (ne pas confondre avec une servitude d’accès à un lac) comprend normalement le droit de se baigner, d’y laisser des chaises, d’utiliser des bateaux de plaisance et de les remiser sur place. (…) 2062 - L’exercice d’une servitude d’accès à un lac – qui inclut implicitement un droit de passage – autorise son titulaire à utiliser le plan d’eau, à y pratiquer des activités aquatiques (baignade, pêche, circulation en embarcation) et à entreposer de l’équipement nautique léger sur l’assiette du droit de passage et sur la grève.

Pareille servitude de passage vers un lac autorise son titulaire à y transporter des embarcations pour leur utilisation (y compris en véhicule). Si elle permet de laisser au bord de l’eau des embarcations pendant une courte période, par exemple pendant la période estivale, elle n’inclut toutefois pas le droit d’y laisser de l’équipement en permanence. (…) À l’inverse, elle n’autoriserait pas le droit d’utiliser les abords du lac ou le parc riverain pour y faire des pique-niques et des feux de camp, y prendre des bains de soleil, s’en servir comme terrain de jeux ou pour y séjourner.

Ces privilèges sont réservés au titulaire d’une servitude de plage. [Références omises] [ 28 ] La preuve révèle que les locataires de l’appelante s’installent des journées entières sur le quai, qu’ils laissent des chaises en permanence sur celui-ci, font des pique-niques, des feux tard dans la nuit, bref qu’ils se conduisent comme si le fonds de l’appelante bénéficiait d’une servitude d’usage de plage. De l’avis de la Cour, il s’agit là d’un usage illégal qui entraîne une aggravation de la situation du fonds servant au sens de l’

article 1186 C . c.Q. et qui autorise les intimés à demander que cet usage cesse et que des dommages-intérêts leur soient accordés pour les inconvénients subis. [ 29 ] Le juge de première instance leur a accordé 1 000 $ à ce titre. Cette conclusion ne comporte aucune erreur révisable car même si l’appelante, de bonne foi, a tenté de remédier à la situation [17] , elle est responsable d’avoir encouragé ses locataires à agir comme ils l’ont fait en annonçant sur son site Internet qu’ils jouissaient d’un quai privé où ils pouvaient faire des pique-niques.

[ 30 ] À la lumière de ce qui précède, la Cour estime qu’il y a lieu d’accueillir l’appel principal en

partie à la seule fin de préciser les usages permis de ceux qui ne le sont pas.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 31 ] ACCUEILLE l’appel principal en partie; [ 32 ] BIFFE les paragraphes 57 et 58 du jugement de première instance et les remplace par les suivants : [57] DÉCLARE que la servitude de passage dont bénéficie le fonds dominant s’entend : ➢ du droit d’accéder à pied au lac et d’utiliser le quai pour la mise à l’eau d’embarcations légères non motorisées ainsi que pour la baignade; ➢ du droit d’apporter à pied au lac, en vue de leur utilisation, des embarcations légères non motorisées et de les laisser amarrées au quai; ➢ du droit d’entretenir, de réparer ou de reconstruire le quai selon ses dimensions actuelles; [58] DÉCLARE que la servitude de passage dont bénéfice le fonds dominant exclut : ➢ le droit de séjourner indûment sur le quai, de faire des pique-niques, des feux d’artifice, de prendre des bains de soleil; ➢ le droit de déposer sur le quai et dans l’assiette de la servitude des objets tels des chaises, tables, glacières, parasols et chaînes stéréo; [ 33 ] REJETTE l’appel incident; [ 34 ] SANS les frais de justice vu le sort mitigé de l’appel.

YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. Me Alfred Andrew Bélisle Me Marie-Hélène Toussaint Godard Bélisle St-Jean & Associés Pour l’appelante/intimée incidente Me François Nantel Cain Lamarre Pour les intimés/appelants incidents Date d’audience : 6 avril 2016