2021 QCCA 302, 2021 QCCA 302

Steve Brown Machineries Solutions (SBMS) inc. c. Groupe Sutton Excellence inc. 2021 QCCA 302 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027899-186, 500-09-027889-187 (540-17-011829-156) DATE : 18 février 2021 FORMATION : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. N° : 500-09-027899-186 STEVE BROWN MACHINERIES SOLUTIONS (S.B.M.S.) INC. APPELANTE – défenderesse/défenderesse en garantie c. GROUPE SUTTON EXCELLENCE INC. INTIMÉE – demanderesse/défenderesse reconventionnelle et LE GROUPE MONTONI

(1995) DIVISION CONSTRUCTION INC. INTIMÉE – défenderesse/demanderesse reconventionnelle/demanderesse en garantie et 9187-7209 QUÉBEC INC. 4445015 CANADA INC. MISES EN CAUSE – mises en cause N° : 500-09-027889-187 LE GROUPE MONTONI

(1995) DIVISION CONSTRUCTION INC. APPELANTE/INTIMÉE INCIDENTE – défenderesse/demanderesse reconventionnelle/demanderesse en garantie c. GROUPE SUTTON EXCELLENCE INC. INTIMÉE/APPELANTE INCIDENTE – demanderesse/défenderesse reconventionnelle et STEVE BROWN MACHINERIES SOLUTIONS (S.B.M.S.) INC. INTIMÉE/INTIMÉE INCIDENTE – défenderesse/demanderesse reconventionnelle/défenderesse en garantie et 4445015 CANADA INC. 9187-7209 QUÉBEC INC.

MISES EN CAUSE – mises en cause ARRÊT [ 1 ] Les appelantes se pourvoient contre un jugement rendu le 24 septembre 2018 par la Cour supérieure, district de Laval (l’honorable Marc St-Pierre), qui accueille la réclamation du Groupe Sutton Excellence inc. pour le paiement d’une commission rattachée à la relocalisation de l’entreprise Steve Brown Machineries Solutions (S.B.M.S.) inc. [ 2 ] Pour les motifs du juge Cournoyer, auxquels souscrivent les juges Marcotte et Healy, LA COUR : Dans le dossier 500-09-027899-186

[ 3 ] ACCUEILLE l’appel; [ 4 ] INFIRME le jugement entrepris; [ 5 ] REJETTE la demande introductive d’instance du Groupe Sutton Excellence inc.; [ 6 ] REJETTE la demande introductive d’instance en garantie de l’appelante Le Groupe Montoni

(1995) Division construction inc., sans les frais de justice; [ 7 ] LE TOUT , avec les frais de justice tant en première instance qu’en appel contre le Groupe Sutton Excellence inc. Dans le dossier 500-09-027889-187 [ 8 ] ACCUEILLE l’appel; [ 9 ] INFIRME le jugement entrepris; [ 10 ] REJETTE la demande introductive d’instance du Groupe Sutton Excellence inc.; [ 11 ] REJETTE l’appel incident du Groupe Sutton Excellence inc.; [ 12 ] LE TOUT , avec les frais de justice tant en première instance qu’en appel contre le Groupe Sutton Excellence inc. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A.

Me Dominique Zaurrini Me Nicolas Duval Melillo ZAURINNI AVOCATS Pour Le Groupe Montoni

(1995) Division Construction inc. et 9187-7209 Québec inc. Me Yassir Madih MADIH & ASSOCIÉS AVOCATS Pour Groupe Sutton Excellence inc. Me Jean-François Carrier PRÉVOST FORTIN D'AOUST Pour Steve Brown Machineries Solutions (S.B.M.S.) inc. et 4445015 Canada inc. Date d’audience : 16 novembre 2020 MOTIFS DU JUGE COURNOYER I. Aperçu [ 13 ] Le débat porte sur l’interprétation d’un contrat de courtage immobilier et la faculté de résilier ce contrat aux termes de l’

article 2125 C.c.Q . [ 14 ] Le jugement de première instance a conclu qu’en raison de la formulation du terme du contrat qui prévoyait qu’il serait en vigueur « jusqu’à l’accomplissement du projet de relocalisation », l’appelante Steve Brown Machineries Solutions (S.B.M.S.) Inc. (« S.B.M.S. ») a renoncé au droit de résilier le contrat de courtage de l’intimée Groupe Excellence Sutton Inc. (« Sutton »). Il a condamné l’appelante Le Groupe Montoni

(1995) Division Construction inc., (« Montoni ») à verser une commission à Sutton à la suite d’une transaction visant la construction d’un immeuble industriel intervenue entre Montoni et S.B.M.S. en 2012 et il a condamné S.B.M.S. à indemniser Montoni en conséquence.

[ 15 ] S.B.M.S., appuyée en cela par Montoni, prétend qu’elle a validement résilié le contrat et qu’aucune commission n’est due à Sutton. [ 16 ] Pour les motifs qui suivent, je conclus que les appels doivent être accueillis. Le contrat de service et notamment la fixation d’un terme ne révèlent pas une renonciation claire et non équivoque au droit de résiliation unilatérale que prévoit l’

article 2125 C.c.Q. S.B.M.S. avait validement résilié le mandat confié à Sutton. Cette dernière n’a donc pas droit à la commission réclamée. II.

Les faits [ 17 ] Les faits essentiels sont relativement simples. [ 18 ] S.B.M.S. est une entreprise qui agit comme distributeur de machinerie pour la transformation du verre. [ 19 ] À l’automne 2009, elle souhaite se relocaliser dans un nouvel immeuble industriel. [ 20 ] Le 3 septembre 2009, S.B.M.S. retient les services de Sutton pour « évaluer [au nom de S.B.M.S.] les choix d’emplacements pour l’achat de bureaux et d’entrepôts ou l’achat de terrain et construction sur mesure ou location avec option d’achat d’une construction sur mesure, pour relocaliser [S.B.M.S.] ou le renouvellement du présent bail ». [ 21 ] S.B.M.S. demande à Sutton « de solliciter des propositions et de procéder à une analyse comparative de toutes les occasions raisonnables qui se présentent ». [ 22 ] La durée du contrat est prévue comme suit : Ce mandat sera en vigueur jusqu’à l’accomplissement du projet de relocalisation ou jusqu’au 30 novembre 2009 la date la plus tardive étant retenue. [ 23 ] En mars 2010, S.B.M.S. reçoit plusieurs propositions de Sutton (l’une d’entre elles provient de Montoni). [ 24 ] Vers la fin mars 2010, S.B.M.S. accepte finalement une proposition de l’entreprise Proservin (proposition qu’elle avait elle- même sollicité

e) pour la construction de son immeuble industriel à Blainville. [ 25 ] À cette fin, le 16 avril 2010, S.B.M.S. achète un terrain à Blainville, mais ce projet ne peut se concrétiser, car la Ville de Blainville demande finalement la rétrocession du terrain. [ 26 ] Le projet de relocalisation est mis en veilleuse. S.B.M.S. décide qu’elle renouvellera son bail dans l’immeuble qu’elle occupe déjà plutôt que de relocaliser ses opérations. [ 27 ] Le 7 juillet 2010, le représentant de S.B.M.S., Steve Brown, fait parvenir au courtier responsable du dossier chez Sutton, M.

Gilles Michaud, une lettre résiliant le mandat confié en septembre 2009 : Par la présente, et faisant suite à notre discussion téléphonique du 6 juillet 2010, je désire vous confirmer que je mets fin à vos services en date d’aujourd’hui. Ainsi, la lettre du 3 septembre 2009 concernant vos services en courtage immobilier devient nulle et non avenue. N’hésitez pas à communiquer avec le soussigné, si vous avez des questions! [ 28 ] Le 16 juillet 2010, M. Michaud écrit à M.

Brown : Suite à votre lettre du 9 juillet et de notre conversation téléphonique du 16 juillet, nous désirons vous rappeler que notre mandat est toujours en vigueur. Nous comprenons que vous voulez remettre votre projet de relocalisation à plus tard. Nous sommes disponibles pour répondre à vos besoins immobiliers, si vous avez des questions, veuillez communiquer avec le soussigné. [ 29 ] Le 22 juillet 2010, Steve Brown porte plainte à l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (« OACIQ ») à la suite du refus de M.

Michaud de mettre fin au mandat qui lui avait été confié, signé le 3 septembre 2009. [ 30 ] Le 10 septembre 2010, l’OACIQ informe M. Brown que sa plainte ne relève pas de sa juridiction, car il s’agit d’un problème de nature civile. [ 31 ] Il n’y a plus de contact entre S.B.M.S. et Sutton, sauf pour l’envoi d’informations au sujet d’une autre propriété à l’automne 2010.

S.B.M.S. ne répond pas à cette correspondance. [ 32 ] À la fin de l’année 2010, S.B.M.S prolonge son bail jusqu’au 31 décembre 2012. [ 33 ] Le projet de construction est réactivé à la fin de l’automne 2011. [ 34 ] Une rencontre a lieu entre S.B.M.S. et M. Montoni le 11 novembre 2011 au bureau de l’avocat de S.B.M.S. [ 35 ] Lors de cette rencontre, M. Montoni demande à M. Brown s’il est toujours lié par contrat avec son courtier. M. Brown lui répond qu’il n’est plus lié par le contrat. [ 36 ] M.

Montoni accepte d’aller de l’avant avec le projet de construction de la bâtisse de S.B.M.S. [ 37 ] En juillet 2012, S.B.M.S. fait l’acquisition de l’entreprise Euroverre, une entreprise de fabrication de verre qui compte 20

employés, alors que S.B.M.S. est une entreprise de distribution qui ne compte que 7 employés. [ 38 ] Le 5 juillet 2012, S.B.M.S. reçoit la proposition de Montoni pour la construction d’une bâtisse commerciale à Terrebonne sur la rue Nationale. S.B.M.S. signe la promesse de vente du terrain le 20 juillet 2012.

Le prix d’achat du terrain est de 370 340,70 $ et le coût de construction est de 2 529 635 $. [ 39 ] S.B.M.S. signe l’acte de vente pour l’achat d’un terrain pour effectuer sa construction le 2 octobre 2012. [ 40 ] Bien que cette bâtisse s’avère d’une superficie et d’une taille similaire à celle qui avait été prévue auparavant, l’espace pour les bureaux est plus grand vu l’accroissement du nombre d’employés depuis l’acquisition d’Euroverre, la charge portante de la dalle est plus élevée en raison de l’équipement nécessaire d’Euroverre pour la fabrication de verre, et finalement, le bâtiment comporte maintenant un quai de chargement et de déchargement. [ 41 ] En juillet 2014, M.

Michaud apprend que S.B.M.S. a déménagé à Terrebonne sur la rue Nationale dans une construction du Groupe Montoni. [ 42 ] Il appelle aussitôt M. Montoni qui l’invite à passer à son bureau le 3 septembre à son retour de vacances pour discuter de la situation. [ 43 ] M. Montoni lui explique qu’il a été convoqué à une rencontre avec M. Brown par un avocat qui lui aurait alors mentionné qu’ils s’étaient arrangés avec le courtier. [ 44 ] Selon M. Michaud, M.

Montoni aurait reconnu qu’il devait être payé et lui a mentionné qu’il allait arranger la situation, mais ce dernier aurait repoussé à plusieurs reprises une rencontre pour régler le dossier. [ 45 ] Le 11 novembre 2014, Sutton réclame le paiement d’une commission en lien avec la construction de l’immeuble à Terrebonne et transmet une facture à Montoni et à S.B.M.S. pour 189 708,75 $. [ 46 ] Sutton envoie une mise en demeure le 16 décembre 2014 à S.B.M.S. et à Montoni, et entame ses procédures judiciaires le 15 décembre 2015. [ 47 ] Montoni dépose une demande introductive d’instance en garantie le 20 avril 2016 et S.B.M.S. produit sa défense en garantie le 22 juillet 2016. [ 48 ] L’instruction au fond se tient les 4, 5 et 6 septembre 2018. [ 49 ] Le juge rend jugement le 24 septembre 2018.

III.

Jugement d’instance [ 50 ] Dès le début de son jugement [1] , le juge établit que Montoni doit payer la commission à Sutton en vertu d’une entente verbale entre eux et en raison du fait que le mandat entre S.B.M.S. et Sutton était toujours en vigueur [2] . [ 51 ] Il conclut aussi que, même si S.B.M.S. n’a pas à payer la commission à Sutton, elle devra plutôt rembourser Montoni en raison des assurances que Steve Brown avait données à celle-ci lors d’une rencontre chez l’avocat de S.B.M.S. lors de la réactivation du projet de relocalisation de S.B.M.S. [3] . [ 52 ] Le juge considère que le contrat entre S.B.M.S. et Groupe Sutton n’est pas un contrat d’adhésion [4] . [ 53 ] Il décide que la clause du mandat prévoyant la fin de celui-ci à l’accomplissement de la relocalisation ne s’avère pas ambigüe, car sa seule lecture permet d’en comprendre la portée [5] . [ 54 ] Selon le juge, S.B.M.S. avait renoncé au droit de résiliation unilatérale conféré par l’

article 2125 C.c.Q . [6] . [ 55 ] De plus, à son avis, l’

article 1437 C.c.Q. permettant l’annulation d’une clause abusive dans un contrat d’adhésion était inapplicable parce que le mandat confié à Sutton n’était pas un contrat d’adhésion [7] . [ 56 ] Ce faisant, il écarte la décision rendue dans l’affaire Groupe Sutton Excellence inc. c. 150157 Canada inc. (Empire Canada) par la juge Monast de la Cour supérieure qui traite d’une clause identique à la clause litigieuse en l’espèce [8] . [ 57 ] Par ailleurs, tel qu’indiqué précédemment, le juge retient l’existence d’une entente verbale entre Montoni et Sutton selon laquelle Montoni s’était engagée à payer la commission de tout projet impliquant S.B.M.S. [9] . [ 58 ] Voici comment il s’exprime au sujet de cette entente verbale : [42] Il y avait bel et bien une entente entre le Groupe Sutton Excellence inc. et le Groupe Montoni, une entente verbale, selon la preuve non contredite livrée par le témoignage de M.

Michaud, entente en vertu de laquelle les parties convenaient des mêmes arrangements que ceux pris dans le passé à l’endroit d’un autre client de Groupe Sutton Excellence inc. aussi représenté par M. Michaud et pour laquelle le Groupe Montoni lui avait payé sa commission. [ 59 ] Le juge considère que la preuve de l’existence de cette entente est vraisemblable en raison d’un bordereau de transmission de télécopieur transmis le 27 août 2009 par M. Michaud à M. Montoni [10] .

[ 60 ] Le document est rédigé ainsi : Bonjour, Suite à notre entente voici le nom d'un autre client avec qui je travaille avec lequel j'ai eu ce matin des discussions pour une construction neuve (Steve (Stéphane) Brown) [11] . [ 61 ] De plus, il estime que l’inquiétude manifestée par M. Montoni lors de la rencontre au bureau des avocats de S.B.M.S. à l’égard du mandat de Sutton tend à démontrer l’existence de l’entente [12] . IV.

Questions en litige [ 62 ] En appel, les parties présentent plusieurs moyens. [ 63 ] Cependant, la principale question au cœur des pourvois est celle de la validité de la résiliation du mandat confié à Sutton.

La réponse à celle-ci permet de trancher l’appel. [ 64 ] En effet, si la résiliation communiquée par S.B.M.S. à Sutton le 7 juillet est valide, les appels de S.M.B.S. et du constructeur Montoni doivent être accueillis et la réclamation de Sutton tout comme son appel incident doivent être rejetés. [ 65 ] Si la résiliation unilatérale s’avère invalide, nous devons trancher les autres questions qui découlent du jugement rendu par le juge d’instance. [ 66 ] Afin de simplifier la compréhension du pourvoi, je résume uniquement la position des parties au sujet du droit de S.B.M.S. de résilier le mandat confié à Sutton. [ 67 ] S.B.M.S. soutient, d’une part, que le mandat de Sutton s’est terminé le 30 novembre 2009, soit au moment où elle renouvelle son bail locatif, ou alternativement, qu’elle avait le droit de résilier le contrat le 7 juillet 2010, ce qu’elle a fait indubitablement. [ 68 ] Montoni partage cette position. [ 69 ] Sutton produit un très court mémoire dans lequel elle s’en remet au résumé des faits du juge du procès et adopte sa conclusion que S.B.M.S. ne pouvait pas résilier unilatéralement le mandat confié à Sutton. [ 70 ] Sutton estime que, selon les témoignages et les pièces au dossier, il n’y avait aucune ambiguïté quant à l’irrévocabilité et que la résiliation unilatérale n’était pas possible le 7 juillet 2010.

De plus, Montoni s’était engagée à payer la commission. [ 71 ] Par ailleurs, dans son appel incident, Montoni soutient qu’elle ne s’est jamais engagée à payer la commission à Sutton en lieu et place de S.B.M.S. [ 72 ] Sutton réclame, pour sa part, par le biais d’un appel incident, le paiement de la T.P.S. et la T.V.Q. qu’aurait oublié de prévoir le juge d’instance. V.

Analyse [ 73 ] Le sort du pourvoi repose d’abord et avant tout sur l’interprétation qu’il faut donner au mandat confié à Sutton et à la durée fixée pour celui-ci : Par la présente, nous affiliés ou compagnie à être formée, vous accordons en exclusivité et irrévocablement le mandat visant à évaluer en notre nom notre choix d’emplacements pour l’achat de bureaux et d’entrepôts ou l’achat de terrains et construction sur mesure ou location avec option d’achat d’une construction sur mesure pour relocaliser notre entreprise ou le renouvellement du présent bail .

Dans l’éventualité où nous devions acquérir un terrain, il est convenu que votre mandat se poursuive pour inclure la sollicitation et l’obtention en notre nom de soumissions de constructeurs et promoteurs [13] . [...] Ce mandat sera en vigueur jusqu’à l’accomplissement du projet de relocalisation ou jusqu’au 30 novembre 2009 la date la plus tardive étant retenue. [Le soulignement est ajouté] [ 74 ] Si cette clause constitue une renonciation valide au droit de résilier unilatéralement le mandat confié à Sutton, il sera nécessaire de trancher les autres questions abordées par le juge du procès. [ 75 ] Dans le cas contraire, les appels de S.B.M.S. et Montoni doivent être accueillis. [ 76 ] Le juge d’instance affirme que l’

article 2125 C.c.Q. « permet la résiliation d’un contrat de service » et que les parties y ont renoncé « comme elles ont le droit de le faire ».

[ 77 ] Les parties n’expriment aucun désaccord au sujet des principes applicables à la renonciation au droit à la résiliation unilatérale d’un contrat, mais divergent quant à leur application aux faits de la présente affaire. [ 78 ] En effet, elles conviennent que la renonciation au droit de résilier le contrat de service du courtier doit être claire et non équivoque. [ 79 ] Sutton soutient toutefois que le juge du procès a eu raison de conclure que tel était le cas alors que S.B.M.S. et Montoni prétendent que la clause n’exprime pas cette renonciation clairement et de manière non équivoque. [ 80 ] En cette matière, l’intervention de notre Cour exige l’identification d’une erreur manifeste et déterminante [14] . [ 81 ] Avant d’entreprendre mon analyse, je souhaite résumer la décision rendue par la juge Monast dans l’affaire Empire Canada , car dans le cas qui lui était présenté, il s’agissait d’une clause identique à celle en cause dans la présente affaire [15] et qui implique le même courtier, Gilles Michaud. [ 82 ] La juge Monast écrit : [59] Les dispositions qui prévoient le droit de résiliation du client en matière de contrat de service ou d’entreprise ne sont pas d’ordre public, si bien que le client peut y renoncer. [60] Une renonciation au droit de résiliation est cependant nulle et sans effet si elle n’est pas valablement stipulée.

Ce sera le cas, par exemple, si la clause dans laquelle cette renonciation est stipulée est ambigüe, équivoque ou abusive. [ 83 ] Appliquant ces principes à l’affaire dont elle était saisie, elle qualifie le contrat de contrat d’adhésion et considère que la clause comporte une durée aléatoire qui paraît abusive et exorbitante : [62] Dans la présente affaire, le caractère exclusif et irrévocable du contrat jumelé à une durée imprécise lui donne une durée aléatoire.

Cela a pour effet d’obliger Empire Canada envers la demanderesse pour une période indéfinie et de la priver, de manière correspondante, de la possibilité de mettre fin au contrat tant et aussi longtemps que la relocalisation de l’entreprise n’aurait pas lieu. Cela paraît abusif et exorbitant [16] . [ 84 ] Elle ajoute que le client « pouvait renoncer à son droit de résilier unilatéralement le contrat (

article 2125 C.c.Q. ) à condition que cette renonciation soit valablement stipulée » [17] et que « la renonciation au droit de résiliation n’a pas été valablement stipulée parce que la durée aléatoire du contrat a pour effet de désavantager la défenderesse de manière excessive et déraisonnable » [18] . VI. L’interprétation de l’article 2125 C.c.Q. [ 85 ] Dans l’arrêt Centre régional de récupération C.S. inc. c. Services d'enlèvement de rebuts Laidlaw (Canada) ltée [19] (« Laidlaw »), l’une des premières décisions de notre Cour qui concerne l’interprétation de l’

article 2125 C.c.Q. , les opinions exprimées séparément par les trois juges de la formation adoptent le principe que la renonciation du droit à la résiliation unilatérale d’un contrat doit être claire et non équivoque. [ 86 ] Dans l’arrêt Société canadienne des postes c. Morel [20] , le juge Chamberland s’appuie sur l’arrêt Laidlaw et confirme que la renonciation à la règle posée par l’

article 2125 C.c.Q. requiert l’expression non équivoque d’une volonté en ce sens [21] . [ 87 ] De plus, il affirme que, dans l’affaire dont il était saisi, le simple fait de préciser dans un contrat qu’un client pourra le résilier dans certaines circonstances ne constitue pas une renonciation au droit conféré par l’

article 2125 C.c.Q . [ 88 ] Il écrit : [44] L'

article 2125 C.c.Q. prévoit que le client peut résilier unilatéralement le contrat de service quoique la prestation du service ait déjà été entreprise; en l'espèce, le contrat précise que l'appelante (la cliente) pourra résilier « immédiatement et sans préavis » le contrat si l'une ou l'autre des situations décrites (des « cas de défaut ») survient (clause 10). Le juge de première instance a conclu que, dans ces circonstances, les parties avaient dérogé à l'

article 2125 C.c.Q. en stipulant que l'appelante devait avoir un motif pour résilier le contrat. [45] Je ne partage pas cet avis. [46] La règle posée par l'

article 2125 C.c.Q. n'est pas d'ordre public. Il est possible d'y déroger mais il faut que cela soit fait de manière non équivoque. Le simple fait de mentionner dans un contrat, comme en l'espèce, que le client pourra résilier le contrat si certaines situations surviennent ne suffit pas, à mon avis, pour conclure que celui-ci a renoncé au droit que lui confère l'

article 2125 C.c.Q. [47] En vertu des règles applicables à tous les contrats, le créancier d'une obligation a droit, en cas d'inexécution par le débiteur, à la résolution ou résiliation du contrat (

article 1590 et 1604 C.c.Q. ). À ce droit s'ajoute, en raison de la nature du contrat d'entreprise ou de service, la faculté pour le client d'y mettre fin en tout temps, unilatéralement, sans motif (

article 2125 C.c.Q. ). [ 89 ] Dans l’arrêt Services Matrec inc. c. CFH Sécurité inc. [22] , le juge Chamberland résume ainsi les principes entourant l’interprétation de l’

article 2125 C.c.Q. : [21] L'

article 2125 C.c.Q. prévoit une modalité particulière de terminaison du contrat de service :

2125. Le client peut, unilatéralement, résilier le contrat, quoique la réalisation de l’ouvrage ou la prestation du service ait déjà été entreprise. 2125. The client may unilaterally resiliate the contract even though the work or provision of service is already in progress. [22] Le client qui se prévaut de cette possibilité n'est pas tenu de se justifier, mais cela ne lui permet évidemment pas pour autant d'agir de mauvaise foi, ou de manière abusive, envers le prestataire de services (selon art. 2126 et ss.

C.c.Q. ). [23] Le droit à la résiliation unilatérale sans motif n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent y déroger et le client peut même y renoncer, mais il doit alors le faire de manière claire et non équivoque. [ 90 ] Dans l’arrêt Corporation d'Urgences-santé de la région de Montréal métropolitain c. Novacentre Technologie ltée [23] , le juge Morissette souligne que les articles 2125 et 2129 C.c.Q . prévoient la résiliation unilatérale d’un contrat de service en tout temps et sans cause : [56] Le législateur a prévu deux régimes de résiliation par le client pour les contrats de service ou d’entreprise.

En premier lieu, les dispositions 2125 et 2129 C.c.Q. instaurent un régime de résiliation unilatérale du contrat de service qui permet au client de mettre fin au contrat en tout temps et sans cause. Par ailleurs, il est établi qu’une résiliation pour cause d’un contrat de service est régie par le droit commun, et notamment par les articles 1590 et 1604 à 1606 C.c.Q. Pour les deux types de résiliation, les dispositions ne sont pas d’ordre public et les parties au contrat peuvent stipuler des conditions d’exercice particulières, ce qui fut le cas en l’espèce.

L’intérêt de la distinction entre les deux régimes de résiliation réside notamment dans les modalités d’attribution des dommages. [ 91 ] Toute renonciation doit être claire et non équivoque en pleine connaissance de ses conséquences et effets véritables [24] . [ 92 ] Les principes qui précèdent s’appliquent au contrat de service intervenu entre S.B.M.S. et Sutton [25] . [ 93 ] Dans le présent dossier, le texte de la clause n’établit pas que S.B.M.S. renonce à son droit de résilier unilatéralement le mandat confié à Sutton. [ 94 ] À cet égard, la certitude du juge d’instance quant à la clarté des termes du contrat se bute au fait que les termes utilisés par les parties ne révèlent pas une commune intention d’écarter le droit de résiliation unilatérale du contrat. [ 95 ] Certes, il est vrai que la clause prévoit clairement que le mandat confié à Sutton « sera en vigueur jusqu’à l’accomplissement du projet de relocalisation ».

Cela dit, il n’en découle pas qu’il s’agit d’une renonciation claire et non équivoque au droit à la résiliation unilatérale protégé par l’

article 2125 C.c.Q . [ 96 ] Lorsque l’on considère tant le texte de la clause que les exigences posées par la jurisprudence pour établir une renonciation valide du droit de résilier unilatéralement un contrat, il en ressort que l’interprétation du juge d’instance révèle une erreur manifeste et déterminante. [ 97 ] En effet, j’estime que la durée potentielle de ce contrat exigeait que la volonté des parties fasse l’objet de l’expression de leur intention dans des termes clairs et non équivoques.

Le juge commet une erreur manifeste et déterminante lorsqu’il conclut que la fixation de la durée du mandat établit que S.B.M.S. a renoncé au droit de résilier unilatéralement le mandat confié à Sutton. Sa conclusion ne tient pas compte des exigences posées par la jurisprudence et du fait que les termes utilisés ne communiquent pas clairement la volonté de renoncer à ce droit. [ 98 ] Je souligne que l’

article 2125 C.c.Q. « s’applique au contrat d’entreprise ou de service, peu importe la durée initialement prévue » [26] . [ 99 ] À cet égard, dans l’affaire Centre régional de récupération C.S. inc. c. Services d'enlèvement de rebuts Laidlaw (Canada) ltée [27] , le juge Rothman écrit : [28] Nor do I see any merit to appellants' argument that Laidlaw waived its rights under Art. 2125 C.C.Q. to terminate the contract, having agreed to a term equivalent to the term of the contract with the municipality in each case. Art. 2125 makes no distinction between contracts with a term and those without one.

If a contract for services has no fixed term, there is no real need for the unilateral right of resiliation provided under Art. 2125 .

It is when the contract does have a fixed term or contemplates the completion of a building or other construction that the right of resiliation becomes important. [ 100 ] La décision dans l’affaire Laidlaw a été constamment suivie par notre Cour [28] . [ 101 ] Comme le résume succinctement le professeur Jacques Deslauriers dans la deuxième édition de son ouvrage Vente, louage, contrat d’entreprise et de service : « Fixer un terme à un contrat de service n’équivaut pas à la renonciation à la résiliation unilatérale selon l’

article 2125 C.c.Q. » [29] . [ 102 ] Par ailleurs, par souci d’exhaustivité, j’aborde le fait que le mandat soit accordé à Sutton « en exclusivité et irrévocablement ». [ 103 ] Je souligne tout d’abord que le juge d’instance n’aborde jamais cette question dans son jugement.

Il se concentre plutôt sur la durée du contrat et ne réfère jamais à cette mention pour justifier que S.B.M.S. avait renoncé à son droit de résilier le contrat. [ 104 ] La présence des termes « irrévocable » ou « irrévocablement » dans un contrat n'est pas toujours décisive pour déterminer si la renonciation au droit de résilier unilatéralement un contrat est claire et non équivoque, elle dépend des faits et des circonstances propres à chaque affaire. [ 105 ] À mon avis, compte tenu de la longue durée potentielle du contrat en l’espèce, l’utilisation du terme « irrévocablement » au début

du contrat signé entre les parties ne démontre pas une renonciation claire et non équivoque au droit de résilier le contrat. La preuve ne révèle d’ailleurs aucune discussion entre les parties au sujet de la renonciation au droit de résilier le contrat. [ 106 ] S.B.M.S. n’avait pas renoncé de manière claire et non équivoque à la faculté de résilier unilatéralement le mandat confié à Sutton que lui confère l’article 2125 C.c.Q.

C’est ce droit qu’elle a exercé par la lettre qu’elle a envoyée le 7 juillet 2010. [ 107 ] Même si cette question n’a pas été abordée par les parties lors de l’instruction, je souligne finalement que S.B.M.S. a renouvelé son bail locatif jusqu’au 31 décembre 2012 ce qui, de toute façon, mettait fin au contrat de Sutton selon les termes de celui-ci. [ 108 ] Un dernier élément. [ 109 ] Lors de l’audition de l’appel, Sutton a fait valoir que même si l’appel de S.B.M.S. était accueilli, la réclamation à l’égard de Montoni devait être maintenue, car celle-ci repose sur une conclusion distincte en ce qu’elle se fonde sur une entente verbale autonome entre Montoni et Sutton. [ 110 ] Cet argument, qui n’est pas abordé dans le mémoire de Sutton non plus que dans le jugement de première instance, doit également être rejeté. [ 111 ] Dans son jugement, le juge explique plutôt que Montoni « doit payer sa commission au courtier en vertu d’une entente verbale entre les deux et parce que le mandat exclusif du courtier était toujours en vigueur au moment où le client a réactivé son projet » [30] . [ 112 ] À cet égard, le juge retient que Montoni s’est enquis auprès de Brown de l’existence du mandat et qu’il avait été informé que le mandat (ou le contrat) n’était plus en vigueur.

Cette conclusion l’avait amené à condamner Brown à indemniser Montoni pour le montant de la commission, car Brown avait induit Montoni en erreur. [ 113 ] Or, si le contrat entre S.B.M.S. et Sutton a été valablement résilié le 7 juillet 2010, Montoni n’a pas à verser de commission à Sutton à l’égard d’un contrat qui n’était plus en vigueur. [ 114 ] Pour ces motifs, je propose d’accueillir les appels de S.B.M.S. et Montoni, avec frais de justice, d’infirmer le jugement d’instance et de rejeter l’action de Sutton avec frais de justice.

Quant à l’action en garantie de Montoni, elle est rejetée, faute d’objet, sans frais de justice. GUY COURNOYER, J.C.A.