2017 QCCQ 7517, 2017 QCCQ 7517

Syndicat du 25 Chemin du Passage Trois-Rivières c. Bourbonnière 2017 QCCQ 7517 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-013816-165 DATE : 15 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LE SYNDICAT DU 25 CHEMIN DU PASSAGE TROIS-RIVIÈRES Demandeur / Défendeur reconventionnel c.

MICHEL BOURBONNIÈRE Défendeur / Demandeur reconventionnel ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Syndicat du 25 Chemin du Passage Trois-Rivières (« Le Syndicat ») réclame d’un membre copropriétaire 857,50 $ représentant une cotisation spéciale et des frais de poste recommandée couvrant notamment l’augmentation des frais d’assurances dommages de l’immeuble. [ 2 ] Reprochant la mauvaise gestion financière des dirigeants du Syndicat, le défendeur refuse d’assumer la cotisation spéciale.

Le défendeur se porte de plus demandeur reconventionnel et réclame 500 $ en dommages arguant que le recours principal intenté à son endroit est abusif et mal fondé.

Mise en contexte [ 3 ] Le Syndicat demandeur est responsable de la gestion d’un immeuble de condominiums comportant douze (12) parties privatives d’habitation dont une est propriété du défendeur. [ 4 ] En décembre 2015, en raison de la survenance de plusieurs sinistres survenus au cours des années précédentes ayant causé des dommages à la propriété, notamment par infiltration d’eau, la compagnie d’assurance du Syndicat refuse de renouveler le contrat d’assurances dommages couvrant l’immeuble du 25 Chemin du Passage à Trois-Rivières. [ 5 ] Cette situation commande que le Syndicat souscrive à un contrat d’assurance auprès d’une autre compagnie d’assurance pour une prime annuelle beaucoup plus importante.

Cette charge imprévue au montant de 13 864 $ est payée à même le fonds de prévoyance détenu et géré par le demandeur. [ 6 ] La ponction au fonds de prévoyance crée un déficit que le Syndicat cherche à combler par l’émission d’une cotisation spéciale auprès de ses membres au montant de 10 000 $ partagée au prorata des parts respectives des copropriétaires dans l’immeuble. [ 7 ] Le défendeur se voit ainsi imposer une cotisation spéciale de 846 $. [ 8 ] Le 30 mai 2016, le Syndicat informe par écrit le défendeur de l’adoption de la cotisation spéciale et demande paiement.

Le défendeur refuse de payer cette somme. [ 9 ] Impayé, le 19 juillet 2016, le Syndicat met le défendeur en demeure de payer la somme de 846 $ à

titre de contribution aux charges communes et cotisation spéciale. Le 1 er avril 2016, il loge contre le défendeur un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances.

Analyse et Décision [ 10 ] Par une correspondance de ses procureurs répondant à l’annonce de l’adoption d’une cotisation spéciale réclamée aux copropriétaires de l’immeuble du 25 Chemin du Passage à Trois-Rivières, le défendeur confirme qu’il ne conteste pas sa part proportionnelle des coûts du nouveau contrat d’assurance dommages souscrit, mais questionne plutôt la légitimité de cette réclamation. [ 11 ] Sa contestation se fonde essentiellement sur la provenance des fonds utilisés pour assumer les coûts de l’assurance souscrite qui, plaide-t-il, devraient être pourvus à même les frais de condominium mensuels facturés à chacun des copropriétaires. [ 12 ] À son avis, les frais de condominium mensuels sont suffisants pour couvrir les frais d’assurance générale de l’immeuble.

[ 13 ] En fait, le défendeur questionne ni plus ni moins la bonne gestion des responsables du Syndicat. Il ne remet toutefois pas en question la légalité de la cotisation spéciale en cause. [ 14 ] D’ailleurs, la preuve démontre que cette cotisation spéciale a été adoptée et entérinée en toute légalité lors d’une réunion du conseil dûment convoqué, et ce, à l’unanimité des membres votants présents. [ 15 ] La preuve démontre également que le défendeur était absent à la réunion du conseil lors de laquelle la cotisation spéciale a été adoptée bien qu’il y ait été dûment convoqué.

Ce n’est qu’à rebours qu’il questionne le bien-fondé de cette décision. [ 16 ] Dans les circonstances, son refus de payer est injustifié et il doit donc assumer sa part de la cotisation spéciale. [ 17 ] Les articles 136, 143 et 145 de la déclaration de copropriété divise d’un immeuble intervenue le 13 juin 2002 énoncent : «

ARTICLE 136. Les dépenses résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble ainsi que du fonds de prévoyance constituent des charges communes qui doivent être acquittées par les copropriétaires dans les proportions établies à l’ACTE CONSTITUTIF DE COPROPRIÉTÉ. Leur paiement est garanti par une hypothèque légale sur la fraction de chaque copropriétaire en défaut, pendant plus de trente (30) jours de payer sa quote-part de charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance. Elle n’est acquise qu’en remplissant les formalités prévues au Code civil du Québec .

Tout administrateur ou toute personne désignée par le conseil d’administration a qualité pour inscrire l’avis prévu par la loi et consentir à sa radiation aux frais de l’intéressé.

ARTICLE 143. À compter du premier jour du mois suivant la réception de la copie du budget tel que ci-dessus mentionné, chacun des copropriétaires doit payer au syndicat la somme déterminée dans l’avis accompagnant ladite copie du budget, c’est-à-dire sa cotisation, sur une base mensuelle en remettant au conseil d’administration ou au gérant, le cas échéant, une série de douze (12) chèques postdatés couvrant le montant total de ladite cotisation. Tout défaut de paiement partiel à la date prévue ou tout refus de paiement d’un chèque rend exigible le solde de la cotisation ou de la dette.

ARTICLE 145. Les arrérages de tous versements ou paiements requis en vertu de la présente déclaration portent intérêt au taux de deux pour cent (2%) par mois, soit vingt-quatre pour cent (24%) par année, à compter de la date où ils sont exigibles.

Tout paiement effectué par un copropriétaire est d’abord imputé aux intérêts courus, puis à la dette la plus ancienne jusqu’à la plus récente. » [ 18 ] Le défendeur prétend que les frais supplémentaires d’assurance découlent d’une gestion inefficace des réclamations d’assurance en lien avec des sinistres antérieurs affectant plus particulièrement des parties privatives de l’immeuble. [ 19 ] Il invoque à cet effet l’article 50 de la déclaration de copropriété qui énonce : «

Article 50. Les primes d’assurance payées pour le compte du syndicat constituent des charges communes. Si, toutefois, une surprime était due en raison du fait d’un copropriétaire, d’un membre de sa famille, de son locataire ou d’un occupant de sa fraction ou pour une cause dépendant d’une telle personne, la surprime exigible en raison de ce fait ou de cette cause est à la charge exclusive du copropriétaire concerné. » [ 20 ] Avec égards, ce moyen de défense est sans effet.

Le défendeur n’a présenté aucune preuve probante permettant de conclure que l’augmentation des primes d’assurance générale de l’immeuble découle de sinistres ayant affecté exclusivement des parties privatives de l’immeuble. [ 21 ] Au contraire, la preuve démontre plutôt que la cotisation spéciale a été adoptée en raison de la décision d’un assureur de ne pas renouveler son contrat et à la suite de l’obtention de soumission auprès d’assureurs concurrents. [ 22 ] Si la survenance de sinistres antérieurs a certainement joué dans l’analyse du risque et l’établissement de la prime facturée par le nouvel assureur, rien ne permet de conclure qu’un ou certains des copropriétaires de parties privatives devraient assumer seuls l’augmentation des coûts. [ 23 ] Le recours du Syndicat demandeur est bien fondé.

Demande reconventionnelle [ 24 ] Vu ce qui précède, la réclamation pour recours abusif est sans fondement. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 25 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 26 ] CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur la somme de 857,50 $ avec intérêts conventionnels au taux de 24 % l’an à compter du 19 juillet 2016; [ 27 ] REJETTE la demande reconventionnelle; [ 28 ] CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur la somme de 150 $ à

titre de frais de justice. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q.

Date d’audience : 24 avril 2017