2016 QCCQ 9887, 2016 QCCQ 9887

Dumont c. Kaba 2016 QCCQ 9887 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROUYN-NORANDA LOCALITÉ DE ROUYN-NORANDA « Chambre civile » N o : 600-32-003648-169 DATE : 22 septembre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE DENISE DESCÔTEAUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DANIEL DUMONT Demandeur c.

MOHAMED LAMINE KABA Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Dans le cadre du présent dossier, le demandeur réclame du défendeur des dommages au montant de 14 570.61 $ compte tenu du défaut de ce dernier de donner suite à une promesse d’achat-vente de la propriété du demandeur sise au […] à Rouyn-Noranda.

Les faits [ 2 ] Le demandeur a mis sa propriété sise au […] à Rouyn-Noranda, « l’immeuble » en vente au cours de l’été 2014. [ 3 ] Le 20 août 2014, les parties signent une promesse d’achat-vente concernant ledit immeuble (pièces P-1 et D-1). Le prix d’achat est au montant de 150 000.00 $.

À ce moment, le défendeur est en processus de séparation et détient une propriété conjointement avec sa conjointe. [ 4 ] La promesse d’achat-vente est assortie de diverses conditions dont une au niveau du financement dont les modalités sont stipulées à l’article 2 : « Financement; La présente offre est sujette à l’obtention d’un financement par l’acquéreur selon les taux et termes usuels du marché; dans les 15 jours de la conclusion.

En cas de refus de financement, le vendeur aura le privilège de référer l’acquéreur à une institution de son choix; » [ 5 ] Dès le lendemain de la signature de cette promesse d’achat-vente, le défendeur fait les démarches auprès de la Caisse Desjardins pour l’obtention de son financement. [ 6 ] Le 9 septembre 2014, le défendeur transmet au demandeur une lettre de la Caisse Desjardins attestant que sa demande de financement hypothécaire a été préautorisée pour l’acquisition d’une propriété résidentielle pour un montant de 120 000.00 $ mais dont le prix pourrait atteindre 150 000.00 $ (pièces D-2 et P-7). [ 7 ] Cette préautorisation était valide pour une période de six mois et le défendeur devait toutefois remplir des conditions, dont la vente de sa propriété actuelle, puisque la Caisse Desjardins demandait : • Copie de l’offre d’achat ferme de la propriété vendue (avec conditions respectées, s’il y a lieu); • Copie de la lettre d’acceptation sans condition du financement des acheteurs de la propriété; • Copie de l’état de compte hypothécaire de la propriété sise au [adresse 1], permettant de démontrer que l’équité correspond à celle déclarée.

[ 8 ] Considérant que le demandeur voulait une confirmation du financement pour sa propriété et non une préautorisation générale, ce dernier a requis du défendeur qu’il signe un document appelé; complément à la promesse d’achat entre Daniel Dumont et Mohamed Kaba, daté du 20 août 2014, pour la vente du […], Rouyn-Noranda (pièces D-4 et P-2). Par ce document, le demandeur requiert notamment du défendeur un dépôt.

À la suite des discussions entre les parties, le défendeur refuse de signer ce complément à la promesse d’achat. [ 9 ] Par la suite, quelques discussions relativement à la propriété ont lieu entre le défendeur et le demandeur. [ 10 ] Ayant été informé du refus de sa demande d’emprunt hypothécaire et n’ayant pas la capacité financière de se porter acquéreur de ladite résidence, à la demande du demandeur, le défendeur a transmis un message par courriel, le 18 septembre 2014, à ce dernier.

Ce message atteste de la conversation entre les parties à l’effet que le défendeur se désiste de la promesse sur la propriété et qu’il est d’accord à ce que le demandeur vende à un tiers (pièce D-5). [ 11 ] Par la suite, soit le 23 septembre 2014, le demandeur requiert par courriel du défendeur que lui soient remis les documents qu’il lui avait fournis pour effectuer ses démarches de financement (pièce D-7).

La preuve démontre que le demandeur a requis lesdits documents afin de remettre l’immeuble en vente. [ 12 ] Le 24 septembre 2014, le défendeur reçoit un avis écrit attestant du refus de financement de la Caisse Desjardins (pièce D-3). La preuve démontre que le défendeur n’est pas en mesure financièrement de se porter acquéreur d’une nouvelle propriété alors qu’il est toujours débiteur hypothécaire sur la propriété qu’il détient en compagnie de sa conjointe. [ 13 ] Le demandeur affirme n’avoir jamais reçu copie de la lettre de la Caisse Desjardins malgré qu’elle lui soit adressée.

La représentante de la Caisse Desjardins confirme qu’elle a remis cette lettre au défendeur et qu’elle n’a jamais été transmise au demandeur. [ 14 ] Toutefois, le défendeur témoigne à l’effet qu’il l’a remise au demandeur dans une enveloppe jaune comprenant aussi d’autres documents que le demandeur avait requis dans son courriel daté du 23 septembre 2014.

Le défendeur transmet un courriel à cet effet au demandeur, le 24 septembre 2014 à 14h47 (pièce D-7); le demandeur atteste qu’il a reçu les documents la même journée à 16h37 en énonçant ; bien reçu, merci Danie (pièce D-7). [ 15 ] Le 25 septembre 2014, le demandeur procède à la mise en vente de sa propriété, toutefois, dès le 24 septembre, le demandeur fait les démarches pour une publication auprès de Cablevison. [ 16 ] Le 17 octobre 2014, le demandeur transmet une mise en demeure au défendeur (pièce P-3).

Question en litige [ 17 ] Le demandeur est-il en droit de réclamer du défendeur des dommages totalisant la somme de 14 570.61 $ compte tenu du défaut de ce dernier de donner suite à la promesse d’achat. Analyse [ 18 ] Il s'agit ici de l'application des articles, 1375, 1458 et 1613 du Code civil du Québec (C.c.Q.). qui se lisent comme suit; 1375 CcQ ; La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction. 1458 CcQ ; Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. 1613 CcQ ; En matière contractuelle, le débiteur n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir au moment où l'obligation a été contractée, lorsque ce n'est point par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu'elle n'est point exécutée; même alors, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. [ 19 ] L’étendue de l’obligation du promettant-acheteur, dont l’offre est conditionnelle à l’obtention d’un financement, en est une de moyen et non de résultat. [ 20 ] Généralement, les tribunaux tiendront systématiquement compte de la bonne foi d’un acheteur dont l’offre nécessite un financement hypothécaire et ne l’autorisera pas à se servir de cette condition comme un prétexte pour échapper à la vente. [ 21 ] Pour avoir gain de cause, le demandeur doit, dans un premier temps, démontrer que le défendeur n'a pas honoré ses engagements au terme de la promesse d’achat-vente.

Dans la mesure où une telle démonstration est faite, le demandeur doit par la suite démontrer le préjudice subi. [ 22 ] Or, la preuve est à l'effet, que dans les jours qui ont suivi la signature de la promesse, le défendeur a effectué les démarches pour l’obtention du prêt hypothécaire. De plus, madame Huguette Thouin, de la Caisse Desjardins, énonce que le refus de financement était justifié considérant que la situation financière du défendeur n’a pas permis l’obtention du financement puisque la propriété qu’il détenait n’avait pas été transigée.

Sa propriété s’avérait dans les faits être sa mise de fonds sur l’achat de l’immeuble en cause. [ 23 ] La preuve est à l'effet que le défendeur s’est engagé de bonne foi, dans les plus brefs délais, et a entrepris les démarches nécessaires pour obtenir un emprunt tel que stipulé à la clause 2 de la promesse d’achat-vente. Malheureusement pour le demandeur, le défendeur a été incapable d'obtenir un tel emprunt. La promesse d’achat-vente était assujettie à une condition d'obtention d'un emprunt que le défendeur n'a pu obtenir, et ce, malgré les démarches entreprises de bonne foi par celui-ci.

[ 24 ] Le défendeur n’est pas en défaut d'honorer ses engagements qu'il a contractés auprès du demandeur, il n'a tout simplement pas obtenu l'emprunt permettant de donner suite à la promesse d’achat-vente.

Dans les circonstances, le demandeur ne peut tenir le défendeur responsable du préjudice qu'il a subi. [ 25 ] De surcroît, la preuve a démontré que le demandeur a été avisé des démarches et démontre clairement que les pourparlers entre les parties étaient à l’effet que le demandeur était parfaitement au courant que le défendeur n’avait pas la capacité financière de procéder à l’achat de l’immeuble en litige, sinon, pourquoi aurait-il voulu faire signer un complément à la promesse d’achat-vente.

De plus, le demandeur ne s'est pas prévalu des dispositions du paragraphe 2 lui permettant qu’en cas de refus de financement, le vendeur aura le privilège de référer l’acquéreur à une institution de son choix. [ 26 ] Ceci étant, la promesse d’achat-vente est devenue nulle et non avenue.

Le demandeur ne peut donc reprocher au défendeur de ne pas avoir donné suite à la promesse d’achat-vente qui, elle-même, est devenue nulle et non avenue par le seul effet de l’article 2 considérant la non-obtention du financement. [ 27 ] En conséquence, le Tribunal conclut que la réclamation du demandeur est mal fondée en faits et en droit. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 28 ] REJETTE la demande; [ 29 ] CONDAMNE le demandeur à payer au défendeur les frais judiciaires au montant de 200.00 $. __________________________________ DENISE DESCÔTEAUX, J.C.Q. Date d’audience 5 juillet 2016