2017 QCCQ 8727, 2017 QCCQ 8727

Abdelahad c. Choquette 2017 QCCQ 8727 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre civile » N° : 755-32-008672-166 DATE : Le 6 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MICHEL ABDELAHAD Demandeur c.

JEAN-CLAUDE CHOQUETTE et GILLES CHOQUETTE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Michel Abdelahad réclame 15 000 $ à messieurs Jean-Claude Choquette et Gilles Choquette, alléguant des vices cachés à l’immeuble qu’il a acheté, situé au […], à Saint-Jean-sur-Richelieu, principalement quant à l’absence complète d’un système sanitaire, le tuyau reliant les installations septiques se déversant directement dans le fossé. [ 2 ] Monsieur Choquette conteste en soulignant que la vente a été faite sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur.

QUESTIONS EN LITIGE : [ 3 ] Quel est l’effet de la clause « sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur »? [ 4 ] L’immeuble vendu par monsieur Choquette est-il affecté de vices cachés? [ 5 ] Le cas échéant, à quel montant a droit monsieur Abdelahad?

CONTEXTE : [ 6 ] Au mois d’avril 2015, monsieur Abdelahad visite la propriété de monsieur Choquette située rue Jacques-Cartier sud, à Saint- Jean-sur-Richelieu. [ 7 ] Après diverses négociations, la vente a lieu le 21 mai 2015 avec une clause d’exclusion de garantie se lisant ainsi : « Cette vente est faite avec la garantie légale du droit de propriété seulement.

L’acheteur achète le dit immeuble sans garantie légale de qualité et à ses risques et périls. » (pièce P-5) [ 8 ] Après la prise de possession de l’immeuble, monsieur Abdelahad appelle un entrepreneur afin de faire vider la fosse, comme le lui a suggéré le vendeur lors de la signature de l’acte de vente. [ 9 ]

Malgré de nombreuses tentatives, il est impossible de trouver le couvercle de la fosse. Monsieur Abdelahad fait donc creuser et constate qu’il n’y a aucune fosse, le système sanitaire se limitant à un tuyau qui déverse directement les eaux usées dans le fossé. [ 10 ] Suite à cette découverte, monsieur Abdelahad fait installer un système sanitaire complet d’où la présente réclamation. ANALYSE : [ 11 ] La

partie qui fait valoir un droit doit démontrer par prépondérance de preuve le bien-fondé de ses prétentions, comme le prévoient les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (C.c.Q.), qui se lisent ainsi :

2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 12 ] Avant de se prononcer sur l’existence ou non d’un vice caché, le Tribunal doit analyser l’effet de l’existence de la clause d’exclusion de garantie, telle qu’incluse à l’acte de vente produit sous la cote P-5. [ 13 ] Les articles 1732 et 1733 C.c.Q. permettent aux parties de modifier les effets de la garantie légale en les augmentant ou en les diminuant.

Ces articles prévoient la possibilité de procéder à une vente aux risques et périls de l’acheteur lorsqu’il s’agit d’un vendeur non professionnel : 1732. Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. [ 14 ] Bien que ce genre de clauses soient valides [1] , elles sont d’interprétation stricte comme le souligne la Cour supérieure dans l’affaire Sultan c . Gitman [2] . Comme le prévoit l’

article 1733 C.c.Q. , cette exclusion de responsabilité s’applique dans le cas d’un vendeur non professionnel comme dans ce dossier. [ 15 ] Le Pr Jacques Deslauriers, dans son ouvrage sur la vente [3] , fait d’ailleurs référence aux articles 1732 et 1733 C.c.Q. À la lecture du texte du Pr Deslauriers, on peut voir que malgré l’existence de ces deux articles, le vendeur non professionnel est quand même soumis aux articles 6 et 1375 C.c.Q. « Le vendeur non professionnel peut être libéré de ses obligations de garantie si l’acheteur achète à ses risques et périls.

Cela signifie-t-il qu’un vendeur non professionnel pourrait faire acheter à ses risques et périls un bien dont il cache sciemment les défauts? Le laconisme des articles 1732 et 1733 C.c.Q. qui interdisent au vendeur professionnel d’exclure sa garantie pour les défauts cachés qu’il connaît, tout en formulant une exception pour le vendeur non professionnel, semble laisser croire que le vendeur non professionnel aurait la faculté de faire acheter un acheteur à ses risques et périls, tout en ne lui révélant pas les défauts qu’il connaît.

Toutefois, l’article 1733 C.c.Q. doit aussi se lire à la lumière des dispositions des règles générales des obligations qui s’appliquent au régime des garanties et qui régissent les limitations ou les exclusions de garantie. Le vendeur non professionnel comme le vendeur professionnel, outre l’interdiction d’exclure la garantie de leurs faits personnels ( art. 1732 C.c.Q. ), sont assujettis aux règles concernant la bonne foi ( art. 6 et 1375 C.c.Q.) qui limitent les effets d’une clause par laquelle un acheteur achète à ses risques et périls.

En effet, la bonne foi doit régir la conduite des parties tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction. Dans un tel contexte, cacher un défaut que l’on connaît constitue une faute intentionnelle ou grossière, équivalant à un dol. (…) » (Soulignement du soussigné) [ 16 ] Pour sa part, le Pr Jobin [4] souligne que : « De plus, aujourd’hui comme hier, malgré une vente aux risques et périls de l’acheteur, le vendeur demeure toujours responsable de ses faits personnels, de son dol par mensonge ou manœuvres, ainsi que de sa faute lourde ou intentionnelle. (…) » [ 17 ]

Malgré les clauses d’exclusion permises par les articles 1732 et 1733 C.c.Q. , les parties doivent agir de bonne foi, l’obligation de renseignement en étant une composante. Pour sa part, le Pr Karim [5] souligne l’importance de l’obligation d’informer de la façon suivante : « … En matière de vente, l’obligation d’informer est d’une importance primordiale au moment de la formation du contrat. Le commerçant a l’obligation de garantir la qualité du bien vendu, c’est-à- dire qu’il doit s’assurer de sa pleine utilité.

Si le vendeur connaît l’existence d’un vice du bien ou est présumé le connaître, il doit absolument le dévoiler à l’acheteur sous peine de sanctions (…) » [ 18 ] Lorsque preuve est faite que le vendeur a agi de mauvaise foi ou de façon dolosive, l’acheteur peut demander la nullité de la clause en question. [ 19 ] Dans l’arrêt Théberge c . Durette [6] , la Cour d’appel confirme la possibilité, en vertu de l’

article 1733 C.c.Q. , d’exclure la responsabilité du vendeur non professionnel, soulignant cependant la possibilité d’obtenir l’annulation de la clause pour les motifs d’erreur, d’erreur provoquée par le dol : « Au contraire du vendeur professionnel, le vendeur non professionnel, ce qui est le cas de l’intimée, peut exclure sa responsabilité même s’il n’a pas révélé ou ne pouvait ignorer les vices affectant la qualité du bien. Bien sûr, cela n’empêche pas les règles contractuelles ordinaires de

s’appliquer et l’on peut penser que l’acheteur d’un bien pourrait, si le vendeur non professionnel lui a délibérément caché l’existence d’un vice important, invoquer l’erreur, erreur provoquée par le dol de l’autre

partie ( articles 1399 - 1401 C.c.Q. ), et obtenir l’annulation de la clause (ou celle de la vente) pour ce motif . (…) » (Soulignement du soussigné) [ 20 ] La Cour supérieure, dans l’arrêt Ruel c . Duquette [7] , va dans le même sens que la Cour d’appel, s’exprimant de la façon suivante : « (…) [73] Toutefois, les parties peuvent exclure la garantie de qualité ( art. 1732 C.c.Q. ) par une mention formelle au contrat. [74] Lorsque le vendeur connaît le vice caché ou ne peut l’ignorer, dit l’ art. 1728 C.c.Q. , il est tenu de la restitution du prix et de tous les dommages-intérêts soufferts par l’acheteur.

S’il n’a pas révélé les vices qu’il connaît ou ne pouvait ignorer et qui affectent la qualité du bien, dit l’ art. 1733 C.c.Q., il ne peut ni exclure ni limiter sa responsabilité. (…) » [ 21 ] Finalement la Cour supérieure, dans l’affaire de Girard c . Développement du Lac Hamelin inc. [8] , explique la nature du dol en indiquant que : « Tel qu’édicté à l’

article 1401 C.c.Q. , le dol peut résulter du silence ou d’une réticence du vendeur.

Il en est de même quand le vendeur crée un faux sentiment de sécurité chez l’acheteur, notamment en omettant de lui révéler un fait important au sujet du bien. » [ 22 ] Dans le présent dossier, ce faux sentiment de sécurité de l’acheteur monsieur Abdelahad a été provoqué par différentes clauses et informations qui lui avaient été transmises : • que la maison avait un puisard (voir P-2, clause D.8.7C); • que la propriété était conforme à l’environnement (P-2, clause D.2.8); • qu’il existait un puisard (P2, clause D8.2); • qu’il n’y avait jamais eu aucun problème avec le système sanitaire (P-2, clause D.8.7H); • que la fosse était à vérifier (impliquant donc qu’il y avait une fosse), (P-2, clause D.14D.8.7); • que le vendeur n’a jamais eu aucun avis de non-conformité (P-2, clause D.14D.8.7); • qu’une déclaration du vendeur chez le notaire suggérant à l’acheteur de faire vider la fosse. [ 23 ] Toutes ces informations et déclarations ont eu comme effet de mettre monsieur Abdelahad en confiance, non pas sur la qualité de la fosse mais sur son existence, qui est au cœur du présent litige.

Le Tribunal croit qu’il était impossible au vendeur d’ignorer que les informations transmises étaient fausses ou mensongères, et c’est volontairement que monsieur Choquette, par l’intermédiaire de son mandataire, s’est tu sur l’inexistence de la fosse. [ 24 ] Le Tribunal annule donc la clause contenue à l’acte de vente P-5, concernant l’exclusion de garantie légale de la part du vendeur. VICE CACHÉ [ 25 ] Le Tribunal doit donc déterminer si un vice caché existe.

Le vice caché peut se qualifier ainsi : il s’agit d’un vice d’une importance qui entraîne un déficit d’usage [9] existant au moment de la vente [10] , qui était non apparent à la suite de l’examen attentif fait par un acheteur prudent et diligent [11] et qui était inconnu de l’acheteur [12] . [ 26 ] Dans le présent cas, il ne fait aucun doute que le vice est important, qu’il entraîne un déficit d’usage, qu’il existait au moment de la vente et qu’il était impossible à l’acheteur d’en connaître la nature sans des travaux exploratoires. [ 27 ] Le Tribunal réfère aux photographies produites sous la cote P-12, qui démontrent l’installation d’un tuyau directement de la maison au fossé.

Monsieur Bernard Samoisette, qui a été le propriétaire initial de cette résidence, a témoigné que la construction datait de 1963 et qu’il s’agissait à l’époque d’un réservoir en métal. Il témoigne également qu’il n’a jamais fait installer ce tuyau. [ 28 ] Il appert évident au Tribunal que la fosse est devenue inutilisable avec les années et que le propriétaire a simplement fait installer un tuyau plutôt que de procéder à une nouvelle

installation sanitaire. [ 29 ] Le Tribunal en conclut donc que la propriété achetée par monsieur Abdelahad est affectée d’un vice caché. INDEMNITÉ [ 30 ] Le Tribunal doit donc vérifier à quel montant monsieur Abdelahad a droit en vertu de la loi. [ 31 ] Monsieur Abdelahad produit des factures, notamment la pièce P-9 concernant l’installation d’une nouvelle fosse avec les traitements Écoflo, qui lui ont coûté plus de 17 000 $. [ 32 ] Le Tribunal doit tenir compte que monsieur Abdelahad a acheté une propriété dont la fosse avait plus de 30 ans. Son espérance de vie était, somme toute, limitée.

L’indemnité qu’accorde le Tribunal ne doit pas devenir une source d’enrichissement pour l’acheteur, comme l’a indiqué la Cour d’appel dans l’affaire de La Haie c . Lapierre [13] . En effet, en accordant le montant total de la nouvelle installation septique, le Tribunal enrichirait monsieur Abdelahad puisque le bien qu’il a maintenant est de meilleure qualité et d’une espérance de vie beaucoup plus longue que ce qu’il avait acheté. [ 33 ] Le Tribunal doit tenir compte de la dépréciation du bien, comme la Cour d’appel l’a indiqué dans l’arrêt Chevalier c .

Gariépy [14] . [ 34 ] Le Tribunal, se servant de sa discrétion judiciaire, applique une dévaluation de 75 % et accorde à monsieur Abdelahad 4 400 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 35 ] ACCUEILLE partiellement la réclamation du demandeur Michel Abdelahad; [ 36 ] CONDAMNE le défendeur Jean-Claude Choquette à payer au demandeur Michel Abdelahad la somme de 4 400 $ avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l’assignation, soit le 19 janvier 2016; [ 37 ] FRAIS DE JUSTICE contre le défendeur Jean-Claude Choquette; [ 38 ] REJETTE la réclamation contre le défendeur Gilles Choquette; [ 39 ] SANS FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q. Date d’audience : Le 9 mai 2017