2019 QCCQ 8232, 2019 QCCQ 8232

Michel c. Office municipal d'habitation de Montréal 2019 QCCQ 8232 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » Chambre de pratique CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-705411-181 DATE : 20 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JO ANN ZAOR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SHELLA MICHEL Demanderesse c. OFFICE MUNICIPAL D’HABITATION DE MONTRÉAL et LES COUVERTURES ST-LÉONARD INC.

Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le codéfendeur, Office Municipal d’Habitation de Montréal (ci-après « OMHM » ) demande le renvoi du dossier devant la Régie du logement [1] , seul tribunal compétent selon lui pour disposer de ce litige. [ 2 ] Mme Shella Michel conteste la demande. [ 3 ] Quant au codéfendeur Les Couvertures St-Léonard inc., il est absent du débat.

LE CONTEXTE [ 4 ] Depuis le 1 er novembre 2007, Mme Michel et ses enfants occupent un logement situé au [...], à Montréal, en vertu d’un bail de logement à prix modique conclu avec OMHM (D-1). [ 5 ] Le ou vers le 7 octobre 2017, la demanderesse allègue la survenue d’un important dégât d’eau dans son logement qu’elle attribue à des travaux de réfection de la toiture de son immeuble. [ 6 ] Ce sinistre lui occasionne la perte de ses meubles et effets personnels, l’obligation d’être temporairement relocalisée, du stress et des inconvénients.

Elle évalue l’ensemble de ses dommages à 15 204,37 $. [ 7 ] Le 24 mai 2018, Mme Michel institue un recours devant la Division des petites créances et réduit en conséquence sa réclamation à 15 000 $. Elle poursuit solidairement OMHM et Les Couvertures St-Léonard inc., l’entrepreneur retenu par OMHM pour l’exécution des travaux de réfection de la toiture. [ 8 ] Elle reproche à OMHM sa lenteur à réagir et son absence de mesures adéquates pour répondre à ce sinistre. Cette inaction l’a contrainte à vivre avec ses enfants dans un logement insalubre et sans électricité.

Elle se plaint aussi de la mauvaise qualité des travaux de remise à niveau de son logement réalisés par OMHM. ANALYSE [ 9 ] La Régie du logement exerce sa compétence juridictionnelle suivant l’article 28 de sa loi constitutive [2] qui lui permet de décider de tout litige relatif au bail d’un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l’intérêt du demandeur dans l’objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec. [ 10 ] Cette disposition se lit ainsi :

La Régie connaît en première instance, à l'exclusion de tout tribunal, de toute demande. 1˚ relative au bail d'un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l'intérêt du demandeur dont l'objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec; 2˚ relative à une matière visée par les articles 1941 à 1964, 1966, 1967, 1969, 1970, 1977, 1984, 1990 et 1992 à 1994 du Code civil ; 3˚ relative à une matière visée à la

section II, sauf aux articles 54.5, 54.6 54.7 et 54.11 à 54.14; Toutefois, la régie n'est pas compétente pour entendre une demande visée aux articles 667 et 775 du Code de procédure civile (Ch. C- 25.01) [ 11 ] Le Tribunal juge aussi pertinent de citer les articles suivants du Code civil du Québec : 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. [ 12 ] Le Tribunal est d’avis que les allégations de la demande, lorsque relatives à OMHM, concernent ses obligations contractuelles à

titre de locateur. [ 13 ] Sans que cela ne soit aussi clairement formulé à la demande, Mme Michel reproche à OMHM de l’avoir privée de son droit à la jouissance paisible des lieux par sa lenteur à agir et de lui avoir livré un logement mal réparé. [ 14 ] Ces manquements, à des obligations énoncées au Code civil du Québec , font

partie du contenu obligationnel du bail. [ 15 ] Comme le mentionne la Cour d’appel dans le récent arrêt Veer c. Boardwald Real Estate Investment Trust [3] : Le contenu obligationnel d’un bail de logement s’étend au-delà des clauses du bail. Il inclut notamment les obligations contenues dans les articles du Code civil du Québec applicables aux baux. Les obligations dont l’appelante veut se réclamer n’existent qu’en raison de la relation contractuelle avec le locateur. Chacun des gestes reprochés aux intimés sont des manquements contractuels survenant dans le cadre de la relation locateur et locataire : avoir troublé la jouissance des lieux loués en effectuant des travaux (en violation de l’

article 1854 C.c.Q. ) et avoir omis de déclarer le loyer le plus bas payé dans l’année précédant le bail (en violation de l’

article 1896 C.c.Q. ). [ 16 ] Le Tribunal est donc d’avis que les gestes reprochés à OMHM par Mme Michel sont « dans leur essence » rattachés à des obligations résultant du bail [4] . Partant, la demande est relative au bail d’un logement et est régie par les règles de la responsabilité contractuelle [5] . [ 17 ] Bien que cette conclusion règle la demande de renvoi de OMHM, le Tribunal revient sur son interrogation faite à l’audience sur le principe de l’unicité des procédures au vu de la présence du codéfendeur Les Couvertures St-Léonard inc. [ 18 ] Ce dernier n’est pas une

partie au bail.

À première vue, sa responsabilité envers la demanderesse est de nature extracontractuelle et n’est pas relative à un bail. [ 19 ] En prenant appui sur l’arrêt Thabbel [6] , le principe de l’unicité des procédures doit céder le pas aux questions de juridiction, qui sont fondamentales. [ 20 ] Dans cette affaire, la locataire d’un immeuble et son assureur poursuivaient la propriétaire de l’immeuble et la Ville de Montréal en réclamation des dommages subis à la suite d’un refoulement d’eau. [ 21 ] La Cour d’appel confirme que le litige entre le locateur et la locataire doit être entendu devant la Régie du logement, alors que le litige contre la Ville de Montréal peut demeurer devant la Cour du Québec. [ 22 ] Ce principe a été appliqué dans les décisions Paradis [7] et Houshmand [8] . [ 23 ] Par voie de conséquence, le Tribunal est d’avis que la demande de renvoi formulée par OMHM doit être accueillie, mais seulement à l’égard de la réclamation visant cette dernière. [ 24 ] Il s’en suit que la Cour du Québec demeure l’instance compétente pour entendre le litige entre la demanderesse et Les Couvertures St-Léonard inc.

POUR CES MOTIFS, le Tribunal : ACCUEILLE la demande de renvoi du codéfendeur, Office Municipal d’Habitation de Montréal; ORDONNE le transfert du dossier visant seulement Office Municipal d’Habitation de Montréal au greffe compétent, à savoir la Régie du logement. LE TOUT , sans frais. __________________________________ JO ANN ZAOR, J.C.Q. Date d’audience : 17 décembre 2019