2023 QCCQ 7098, 2023 QCCQ 7098

Wolfe c. Bailey 2023 QCCQ 7098 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-160641-199 Date : Le 3 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JUSTIN WOLFE et CHARLOTTE FLOOD Demandeurs c.

PHILIPPE BAILEY et GINETTE CHAPDELAINE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] M. Justin Wolfe et Mme Charlotte Flood (collectivement les « Acheteurs ») réclament de M. Philip Bailey et Mme Ginette Chapdelaine (collectivement les « Vendeurs ») la somme de 14 999 $.

Ils allèguent que l’immeuble situé au [...], à Beaconsfield (l’« Immeuble ») qu’ils leur ont vendu est affecté de vices cachés. [ 2 ] Plus particulièrement, ils allèguent que des tuiles d’amiante recouvraient le plancher des salles de bains, que des particules d’amiante étaient également présentes dans l’isolant du grenier, et qu’ils ont dû retirer ces matériaux de l’Immeuble en raison des risques pour leur santé. De plus, ils allèguent que les fondations de l’Immeuble comportent des fissures qui provoquent des infiltrations d’eau au sous-sol. [ 3 ] La demande est contestée par les Vendeurs.

Ils soutiennent que l’Immeuble n’était pas affecté de vices cachés au moment de la vente et que les Acheteurs avaient en mains toutes les informations nécessaires pour leur permettre de prendre une décision éclairée avant de l’acheter. [ 4 ] Pour les motifs plus amplement détaillés à l’analyse, le Tribunal rejette la demande des Acheteurs, puisqu’ils ne se déchargent pas de leur fardeau de prouver que l’Immeuble était affecté de vices cachés au moment de la vente.

QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ] Le recours entrepris par les Acheteurs soulève les questions suivantes : 1) Les Acheteurs peuvent-ils profiter de la garantie légale contre les vices cachés en lien avec la présence d’amiante et d’infiltrations d’eau au sous-sol et réclamer une diminution du prix de vente pour corriger la situation? 2) Le cas échéant, quelle est la diminution du prix de vente à laquelle les Acheteurs ont droit? CONTEXTE [ 6 ] Le Tribunal résume ainsi les faits pertinents qui se dégagent de l’ensemble de la preuve. [ 7 ] Le 6 décembre 2016, les Acheteurs achètent l’Immeuble des Vendeurs [1] .

La vente est faite avec garantie légale.

Il s’agit en fait d’une maison unifamiliale de type cottage, construite en 1957, que les Vendeurs ont eux-mêmes achetée en 1985 et qu’ils ont ainsi habitée pendant 31 ans. [ 8 ] Préalablement à la vente, le 7 septembre 2016 les Acheteurs font faire une inspection de l’Immeuble par Quebecinspect Services inc. et obtiennent le lendemain, le 8 septembre 2016, un rapport écrit de l’inspecteur. [ 9 ] À la suite de l’obtention de ce rapport, les Acheteurs obtiennent des Vendeurs une réduction de 15 000 $ du prix de vente envisagé, pour le fixer à 515 000 $ afin de tenir compte du coût de certains travaux qui sont envisagés dans ce rapport [2] . [ 10 ] Les Acheteurs prennent possession de l’Immeuble le 16 décembre 2016.

Trois jours plus tard, le 19 décembre 2016, ils

retiennent les services de Axxonlab pour procéder à l’analyse des matériaux contenus dans les murs de la salle à manger et du corridor, l’isolant du grenier et de tuiles installées sur le plancher du sous-sol. [ 11 ] Les échantillons prélevés révèlent la présence d’amiante dans une proportion de 1 à 5% dans des tuiles beiges au sous-sol, et dans une même proportion dans la vermiculite servant d’isolant au grenier au-dessus de la cuisine [3] . [ 12 ] Le 21 décembre 2016, les Acheteurs retiennent les services de RFM inc., un entrepreneur général, afin de préparer un devis visant la réalisation de travaux de décontamination pour retirer l’amiante dans l’Immeuble [4] .

Certains travaux - retrait de tuiles dans les salles de bains et au sous-sol - sont exécutés immédiatement et sont facturés le 23 décembre 2016, d’autres – le retrait de la vermiculite dans le grenier – ont lieu au mois de janvier 2017 [5] . [ 13 ] Le 22 décembre 2026, les Acheteurs transmettent un courriel aux Vendeurs afin de les informer de la présence d’amiante dans les salles de bains découverte après avoir enlevé les tapis au plancher, ce qui les auraient conduits à faire inspecter toute la maison et qui aurait révélé la présence d’amiante également dans le vestibule, au sous-sol et dans le grenier au-dessus de la cuisine [6] . [ 14 ] Quelques échanges par courriels s’ensuivent entre les parties et le 30 décembre 2016, les Vendeurs indiquent aux Acheteurs qu’en ce qui les concernent, ils sont d’avis que ni l’une ni l’autre des situations rapportées s’apparente à des vices cachés qui pourraient engager leur responsabilité. [ 15 ] Quelques mois plus tard, au mois de mars 2017, les Acheteurs retiennent les services de Solage Solide inc., afin d’obtenir un devis visant des travaux d’excavation, puis d’imperméabilisation des fondations de l’Immeuble, ainsi que la réfection d’escaliers de béton [7] .

Ces travaux sont exécutés au mois de mai suivant et ils acquittent alors une facture de 8 680,61 $ qui y correspond [8] . [ 16 ] Le 4 août 2017, les Acheteurs font transmettre une lettre de mise en demeure aux Vendeurs, par laquelle ils leur réclament la somme de 12 814,99 $ en lien avec le retrait de l’amiante et la décontamination de l’Immeuble.

Ils ajoutent qu’ils les tiennent également responsables pour les vices affectant les fondations et leur demandent de s’engager à les corriger, à défaut de quoi ils verront à faire exécuter les travaux et ils leur en réclameront les coûts [9] . [ 17 ] Les Vendeurs ne donnent pas suite à cette lettre de mise en demeure, puisqu’ils considèrent que leur responsabilité n’est nullement engagée envers les Acheteurs. Les Acheteurs entreprennent alors leur demande en justice au mois de mai 2018.

Ils réclament d’abord un montant de 16 110,98, puis réduisent leur demande à 14 999 $, après quoi le dossier est transféré à la Division des petites créances. ANALYSE [ 18 ] Le Code civil du Québec (« C.c.Q . ») prévoit ce qui suit à son

article 1726 : Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. [ 19 ] C’est sur la base de cette garantie que les Acheteurs fondent leur recours contre les Vendeurs.

Voyons ce qu’il en est. 1) Les Acheteurs peuvent-ils profiter de la garantie légale contre les vices cachés en lien avec la présence d’amiante et d’infiltrations d’eau au sous-sol et réclamer une diminution du prix de vente pour corriger la situation? [ 20 ] Tel que le Tribunal l’a indiqué aux parties à l’audience, en matière civile, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui justifient ses prétentions. À cet égard, la charge de la preuve repose sur la

partie qui présente une demande, et ce, suivant la balance des probabilités [10] . Il appartient donc aux Acheteurs de prouver que les problèmes constatés au mois de décembre 2016 en lien avec la présence d’amiante, puis ceux découverts au mois de mars 2017 concernant les fondations, constituent des vices cachés. [ 21 ] L’

article 1726 C.c.Q. pose les conditions du recours fondé sur la garantie de qualité à laquelle les Vendeurs sont tenus et à cet égard, la jurisprudence est fort abondante et constante. [ 22 ] Dans Leroux c. Gravano [11] , la Cour d’appel réitère les 4 critères applicables dans l’analyse de cette garantie : • Le bien doit être affecté d’un vice grave, c’est-à-dire un vice qui rend le bien impropre à l’usage ou qui en diminue de beaucoup son utilité; • Le vice doit exister au moment de la vente; • Le vice doit être caché.

Cette notion s’évaluant objectivement et doit être accompagnée de l’obligation de s’informer de la part de l’acheteur; • Le vice doit être inconnu de l’acheteur. [ 23 ] Par ailleurs, les Vendeurs n’ont pas à garantir que le bien ne souffrira jamais d’un déficit d’usage [12] et la vétusté ou l’usure normale ne sont pas des vices cachés [13] . La présence d’amiante [ 24 ] M. Wolfe témoigne à l’audience et dépose une série de photographies prisent lors de l’exécution des travaux de rénovation de l’Immeuble.

Il explique que ce n’est qu’au moment de retirer les tapis qui recouvraient le plancher des salles de bains qu’il a été possible de découvrir la présence de tuiles au plancher et de suspecter, en raison de l’âge de la maison, qu’elles pouvaient contenir de l’amiante.

[ 25 ] En ce qui concerne l’isolant du grenier situé au-dessus de la cuisine, il affirme qu’au moment de l’inspection préachat, aucun accès à cet espace n’avait été découvert et que ce n’est qu’après la prise de possession qu’il a été possible d’accéder à l’endroit, puis d’analyser le matériau isolant. [ 26 ] Le Tribunal ne peut retenir ces prétentions, et ce, pour plusieurs raisons. [ 27 ] Contrairement à ce qu’affirme M. Wolfe, M.

Bailey relate qu’à l’issue de la visite d’inspection préachat faite par l’inspecteur de Quebecinspect Services inc. le 7 septembre 2016, les parties tiennent immédiatement une rencontre dans le salon. Selon M. Bailey, la question de la possible présence d’amiante est alors abordée, car l’inspecteur l’a lui-même indiqué aux Acheteurs au cours de l’inspection, en présence de toutes les parties.

Il ajoute que des discussions initiées par les Acheteurs pour justifier leur demande de réduction du prix de vente ont d’ailleurs notamment pris appui sur la question de l’amiante et qu’ultérieurement, elles ont mené à des concessions réciproques qui se sont reflétées par la signature, le 10 septembre suivant, d’un addenda à la promesse d’achat par lequel les Vendeurs ont notamment accepté de réduire de 15 000 $ le prix de vente [14] . [ 28 ] M. Wolfe nie la tenue d’une telle discussion et réitère que seuls des travaux invasifs, par des professionnels, pouvaient mener à la découverte de l’amiante.

Or, le rapport d’inspection préachat demandé par les Acheteurs et qui est daté du 8 septembre, fait clairement état à sa page 2 de la possible présence d’amiante dans l’isolant du grenier, le plâtre des murs ainsi que dans les tuiles du plancher. Il précise que l’inspection préachat ne s’étend pas à recherche d’un tel matériau, mais il recommande aux Acheteurs de consulter un professionnel en la matière, notamment un laboratoire spécialisé, afin de procéder à une telle évaluation. [ 29 ] Cette mention spécifique au rapport d’inspection appuie donc le témoignage de M.

Bailey suivant lequel des échanges précis à ce sujet ont été tenus le jour de l’inspection et qu’ils ont ultimement résulté en un compromis constaté à l’addenda de la promesse d’achat, afin de couvrir en

partie le coût de tous les travaux correctifs. [ 30 ] De plus, contrairement à ce qu’affirme M. Wolfe, il est faux de prétendre que la présence de tuiles au plancher ne pouvait être connue sans travaux invasifs et il est tout aussi faux de soutenir qu’il n’y avait aucun accès au grenier situé au-dessus de la cuisine et que seul un entrepreneur spécialisé a pu y accéder pour prendre des échantillons de l’isolant. [ 31 ] En effet, la preuve révèle que les tuiles au plancher du sous-sol étaient parfaitement visibles lors des visites de l’Immeuble et de l’inspection préachat.

Rien ne les recouvrait et il était donc très facile pour un œil le moindrement avisé de savoir qu’elles étaient âgées et partant, qu’il était possible qu’elles contiennent de l’amiante, comme le précise l’inspecteur dans son rapport. [ 32 ] Quant aux salles de bains, des photographies prises lors de l’inspection préachat dont une reproduite à la page 3 du rapport du 8 septembre démontre que le tapis de salle de bains n’était pas fixé au plancher, qu’il a même été soulevé lors de l’inspection et on y voit clairement les tuiles en dessous.

Il ne s’agit certes pas d’une situation qui ne pouvait être décelée. [ 33 ] Il en est de même de l’accès au grenier. Contrairement à l’affirmation de M. Wolfe, l’espace situé au-dessus de la cuisine était parfaitement accessible par une porte d’accès très visible, sur le mur d’une chambre à coucher de l’étage. Une photographie prise par M. Wolfe lui-même, avant la vente, fait clairement voir cet accès.

Aussi, le Tribunal ne peut d’aucune façon retenir la prétention des Acheteurs suivant laquelle l’accès au grenier n’était pas possible avant la vente de l’Immeuble. [ 34 ] Enfin, le Tribunal ne peut se résoudre à croire que les Acheteurs n’avaient pas clairement envisagé la présence d’amiante dans l’Immeuble.

Comment conclure autrement, alors que dès le 19 décembre 2016, l’équipe de Axxonlab est sur place pour prendre des échantillons de matériaux dans les murs du corridor et de la salle à manger, dans les tuiles du sous-sol et dans la vermiculite du grenier, seulement trois jours après la prise de possession de l’Immeuble, le 16 décembre.

À l’évidence, cette mobilisation découle du souhait des Acheteurs, avant la vente, de faire procéder à une vérification des matériaux, tel que l’inspecteur préachat l’avait recommandé dans son rapport du 8 septembre 2016. [ 35 ] Dans ce contexte, les Acheteurs ne peuvent prétendre que la présence d’amiante ne pouvait être décelée avant la vente parce qu’il leur était impossible de la découvrir malgré un examen minutieux de l’Immeuble.

La garantie de qualité contre les vices cachés n’a pas pour objet de permettre à un acheteur de réclamer une diminution du prix de vente alors qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer une situation avant de s’engager. C’est d’autant plus vrai lorsque comme en l’espèce, les Acheteurs ont en outre transigé avec les Vendeurs avant la vente, en obtenant une réduction du prix de vente à l’issue de l’inspection de l’Immeuble. Aussi, le Tribunal rejette la demande de M. Wolfe et de Mme Flood en ce qui concerne la présence d’amiante.

Les fondations de l’Immeuble [ 36 ] Les Acheteurs réclament également une diminution du prix de vente en soutenant avoir découvert des infiltrations d’eau au sous-sol, qui proviennent de fissures aux fondations. [ 37 ] Cette demande n’est pas davantage fondée. [ 38 ] Le rapport d’inspection préachat du 8 septembre énonce spécifiquement, à la page 15, sous la rubrique Basement , la mention suivante, précédée du

titre Major concern, Repair : The vendor declared that there is a water infiltration problem in the basement. Evidence of water infiltration and moisture intrusion were found in many places throughout the basement. Due to the age of this property it is likely that it was not equipped with French drains at the time of construction. Any property that lacks functioning French drains is always at risk of having water infiltration related problems, therefore there is always a risk of water infiltration into the basement.

Water infiltration and high levels of moisture was observed throughout the basement at the time of the inspection therefore it is strongly recommended to consult with a company that specializes in wet basement problems and estimate the cost of repairs.

Repairs are likely to include: • Improving perimeter grading • Repairing, installing or improving underground French drains • Install damp proofing membrane on the exterior of the foundation walls. [ 39 ] Toutes ces informations fournies aux Acheteurs bien avant la vente font échec à leur recours fondé sur la garantie de qualité contre les vices cachés. À l’évidence, ils étaient bien au fait, avant d’acheter, de l’existence d’infiltrations d’eau au sous-sol et de la nécessité de procéder à d’importants travaux d’imperméabilisation des fondations.

Aussi, leur demande doit aussi échouer pour ce chef de réclamation. [ 40 ] Compte tenu de la conclusion du Tribunal quant à la première question en litige, il est inutile d’aborder la seconde. En effet, puisque les Acheteurs ne prouvent pas que la présence d’amiante dans l’Immeuble et les infiltrations d’eau au sous-sol constituent des vices cachés, ils n’ont pas droit à une diminution du prix de vente. Leur recours doit échouer. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 41 ] REJETTE la demande de M. Justin Wolfe et de Mme Charlotte Flood ; [ 42 ] CONDAMNE M. Justin Wolfe et Mme Charlotte Flood à payer à M.

Philip Bailey et Mme Ginette Chapdelaine les frais de justice de 205 $. __________________________________ STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. Date d’audience : 20 juin 2023