2019 QCCQ 8316, 2019 QCCQ 8316

Zigman c. Dilullo 2019 QCCQ 8316 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-701837-173 DATE : 16 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE EMMANUELLE SAUCIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ BRUCE ZIGMAN -et- SHARON EISNER Demandeurs c.

GABRIELE DILULLO -et- DANIELA-ISABELLE CHIRIAC (FULGA) Défendeurs et demandeurs en garantie -et- SO SHAN TONG Défenderesse en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Bruce Zigman et Sharon Eisner ( Acheteurs ) découvrent que l’immeuble que leur ont vendu Gabrielle Dilullo et Daniela– Isabelle Chiriac (Fulga) ( Vendeurs ) un an et demi plus tôt est affecté d’un problème de structure découlant de la construction d’une rallonge 22 ans plus tôt. [ 2 ] Les Acheteurs déboursent 14 830,62 $ pour le réparer et en réclament le remboursement aux Vendeurs. [ 3 ] Les Vendeurs nient leur devoir quoi que ce soit et ils ajoutent n’en avoir été propriétaires que 4 mois sans noter de problème à la structure. [ 4 ] Les Vendeurs appellent donc en garantie So Shan Tong ( Vendeuse antérieure ) qui leur avait vendu en raison du fait que c’est elle qui a fait construire ladite rallonge et qu’elle est donc responsable du problème de structure. [ 5 ] La Vendeuse antérieure soutient que le problème de structure n’est pas un vice caché, mais un vice apparent que les Acheteurs et les Vendeurs auraient dû faire vérifier avant d’acheter l’immeuble. [ 6 ] Subsidiairement, la Vendeuse antérieure ajoute que les travaux entrepris par les Acheteurs sont excessifs et non nécessaires.

Questions en litige [ 7 ] Le Tribunal doit trancher les questions en litige suivantes pour déterminer le sort de ce litige : 1. L’immeuble est-il affecté d’un vice caché? 2. Si oui, quels sont les dommages causés par le vice caché? 3. Est-ce que le vice caché existait au moment où la Vendeuse antérieure en est la propriétaire ? Analyse 1. L’immeuble est-il affecté d’un vice caché ? [ 8 ] Le vendeur d’un immeuble est tenu de garantir à l’acheteur que la propriété qu’il lui vend est, lors de la vente, exempte de

vices cachés qui la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné un si haut prix, s’il les avait connus [1] . [ 9 ] En matière de vices cachés, l’acheteur doit donc démontrer que :

a) la propriété est affectée de vices cachés;

b) ces vices sont cachés ;

c) ces vices existent au moment de la vente;

d) ces vices sont tellement importants que s’il les avait connus, il ne l'aurait pas acheté ou payé un si haut prix;

e) il dénonce les vices au vendeur dans un délai raisonnable et préalablement à l'exécution des travaux, à moins d'une situation urgente ou exceptionnelle [2] . [ 10 ] Le caractère caché d’un vice s’apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d’inspection du bien faite par l’acheteur, suivant les critères d’un acheteur prudent et diligent. [ 11 ] L’acheteur doit faire un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien qu’il propose d’acquérir, sans avoir besoin de recourir à l’aide d’un expert [3] . [ 12 ] La présence de signes révélateurs ou d’indices susceptibles de soulever des soupçons constitue un élément à considérer aux fins de déterminer si l’acheteur a agi avec la prudence et la diligence requises par la loi. [ 13 ] Les Acheteurs ont le fardeau de démontrer que le problème de structure dont ils se plaignent constitue un vice caché qui, s’ils l’avaient connu, aurait diminué le prix payé pour l’immeuble. [ 14 ] Le Tribunal conclut que les Acheteurs se déchargent du fardeau qui leur incombe de démontrer que leur propriété est affectée d’un vice caché, soit le problème de structure. [ 15 ] Voici pourquoi. [ 16 ] La preuve révèle que les Acheteurs constatent un an et demi après en être devenus propriétaires, une large fissure dans le plâtre du mur intérieur de l’immeuble au rez-de-chaussée et apprennent de leur ingénieur que les poutrelles de la rallonge ne sont pas conformes aux normes, que la poutre en bois entre la rallonge et la maison est insuffisante et est installée directement sous le mur de briques sans fer angle, ce qui provoque une courbure dans la poutre et un affaissement des briques. [ 17 ] L’ingénieur des Acheteurs conclut que : − le toit de la rallonge n’a pas été construit selon les plans approuvés par la ville; − les solives du toit de la rallonge sont inadéquates et ne sont pas conformes au code national du bâtiment; − la poutre de bois est insuffisante et non conforme pour soutenir la brique. [ 18 ] L’ingénieur de la Vendeuse antérieure remet en question avec raison plusieurs éléments soulevés par l’ingénieur des Acheteurs, entre autres, quant à la distance entre les solives, le fait que la terrasse n’est pas autoportante et le fait que les colonnes du rez-de- chaussée ne supportent pas adéquatement la poutre. [ 19 ] Toutefois, l’ingénieur des Acheteurs corrige ses erreurs dans deux rapports subséquents, il recalcule les charges pour en tenir compte et conclut, calculs à l’appui, que les solives sont insuffisantes et contribuent au problème de structure. [ 20 ] L’ingénieur de la Vendeuse antérieure soutient que les calculs se font en se basant sur la mauvaise catégorie de type de bois, ce qui rend le calcul erroné, mais il ne le démontre pas en preuve, étant incapable de confirmer le type de bois des solives. [ 21 ] L’ingénieur de la Vendeuse antérieure concède cependant qu’avec le type de bois retenu par l’ingénieur des Acheteurs, les solives seraient légèrement sous-dimensionnées. [ 22 ] Tant l’ingénieur des Acheteurs que celui de la Vendeuse antérieure s’entendent toutefois sur le fait que le support de la maçonnerie est inadéquat au-dessus de l’ouverture de la rallonge, ce qui cause une courbure de la maçonnerie [4] . [ 23 ] La preuve est contradictoire quant à l’aspect apparent du problème qui aurait dû, selon la Vendeuse antérieure, être examiné avant la vente. [ 24 ] Les parties s’entendent qu’il n’y a pas de fissures à l’intérieur de l’immeuble au moment des deux ventes, mais la Vendeuse antérieure soutient que tant les Acheteurs que les Vendeurs ne font pas un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien qu’ils proposent d’acquérir. [ 25 ] En effet, malgré le fait que les deux inspecteurs préachats dont ils retiennent les services leur soulignent que les briques et leurs joints sont endommagés par l’humidité et les infiltrations d’eau et leur suggèrent également une consultation avec un maçon pour corriger la situation, ils ne suivent pas leurs recommandations avant l’achat [5] . [ 26 ] La Vendeuse antérieure en conclut que les dommages aux briques constituent un signe apparent du problème de structure et qu’elle n’en est donc pas responsable.

[ 27 ] Le Tribunal ne partage pas son point de vue : le problème mentionné dans les deux rapports préachats n’est pas identifié comme étant un problème de structure et la preuve révèle qu’en 2015, date des deux rapports préachats, il n’y a pas de signe avant-coureur d’affaissement. [ 28 ] Le Tribunal note que la Vendeuse antérieure ne mentionne pas ce problème de structure dans sa déclaration du vendeur. [ 29 ] Le Tribunal conclut donc que le problème de structure n’est pas apparent au moment de la visite de la propriété [6] tant par les Acheteurs que les Vendeurs. [ 30 ] Le Tribunal conclut de la preuve prépondérante que la propriété est affectée d’un vice de structure qui est caché, qui existe au moment de la vente, qui est tellement important que s’ils l’avaient connu, les Acheteurs ne l'auraient pas acheté ou payé un si haut prix. [ 31 ] Les Acheteurs dénoncent le vice aux Vendeurs dans un délai raisonnable et préalablement à l'exécution des travaux. 2.

Quels sont les dommages causés par le vice caché ? [ 32 ] Les Acheteurs réclament 14 830,62 $ aux Vendeurs, soit : • 724,34 $ de frais de préparation du rapport d’ingénieur [ 33 ] Les Acheteurs réclament aux Vendeurs 724,34 $ représentant les frais de préparation de leur rapport d’expert. [ 34 ] Ce rapport est utile pour comprendre la nature des problèmes, mais il comporte plusieurs erreurs qui font en sorte que l’ingénieur des Acheteurs doit préparer deux autres documents, ce qui occasionne encore plus de frais pour la Vendeuse antérieure. [ 35 ]

Malgré le fait que le dernier rapport s’avère utile, le Tribunal estime qu’il n’y a pas lieu d’accorder le remboursement de ces frais. • 13 243,97 $ de frais de réparation [ 36 ] Les Acheteurs procèdent aux travaux suivants qui sont remis en question par la Vendeuse antérieure : - Travaux aux solives : les Acheteurs suivent la recommandation de leur ingénieur et ils doublent les solives. L’ingénieur de la Vendeuse antérieure estime que ce travail est excessif et que des entremises auraient pu être installées à moindre coût. Aucun devis n’est produit démontrant la différence de coût.

Le Tribunal conclut donc que les travaux effectués sont adéquats. - Travaux à la poutre : l’ingénieur des Acheteurs recommande l’installation d’une poutre d’acier, ce que les Acheteurs font pour corriger le problème de poids de la brique sur la poutre et le surpoids des solives et de la charpente de la maison initiale. L’ingénieur de la Vendeuse antérieure soutient que cette solution est trop coûteuse et qu’il aurait été possible de laisser la poutre de bois et d’installer un fer angle pour soutenir les briques. Cette méthode est remise en question par l’ingénieur des Acheteurs vu la hauteur des briques.

Le Tribunal conclut donc que la Vendeuse antérieure ne rencontre pas son fardeau de prouver que la solution moins coûteuse suggérée par son ingénieur aurait pu être mise en place, ni même les économies n’ayant aucun estimé de coût. Le Tribunal conclut donc que les travaux effectués sont adéquats dans les circonstances. - Travaux au toit : les Vendeurs et la Vendeuse antérieure ne présentent aucune preuve indiquant que ces travaux sont non justifiés et excessifs.

Le Tribunal conclut donc qu’ils étaient nécessaires pour corriger la situation. [ 37 ] Quant au montant à accorder, la preuve est contradictoire relativement à la dépréciation à attribuer à ces travaux. [ 38 ] Pour en établir le montant, le Tribunal prend en compte le fait qu’au moment des travaux, la rallonge est construite depuis 24 ans et par conséquent, le Tribunal conclut qu’il y a lieu de réduire le montant octroyé à 70 % des frais encourus puisque les Acheteurs se retrouvent avec une structure plus récente, des murs et plafonds refaits, une nouvelle poutre et un mur de brique réparé. [ 39 ] Le Tribunal conclut donc que les Acheteurs ont droit au remboursement de 9 270,77 $ et condamne les Vendeurs à leur payer ladite somme. 3.

Est-ce que le vice caché existait au moment où la Vendeuse antérieure en est la propriétaire ? [ 40 ] Les Vendeurs achètent la propriété de la Vendeuse antérieure avec garantie légale le 27 février 2015. [ 41 ] Comme expliqué précédemment, le Tribunal conclut que le vice de structure n’est pas apparent au moment de leur achat et qu’il résulte d’un problème au moment de la construction de la rallonge par l’entrepreneur de la Vendeuse antérieure. [ 42 ] La preuve révèle également que les Vendeurs ne sont propriétaires que quatre mois de l’immeuble et qu’ils n’aggravent pas le problème. [ 43 ] Le Tribunal conclut donc que la Vendeuse antérieure doit indemniser les Vendeurs du montant qu’ils sont condamnés à payer aux Acheteurs.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande introductive d’instance; CONDAMNE Gabriele Dilullo et Daniela–Isabelle Chiriac (Fulga) à payer à Bruce Zigman et Sharon Eisner 9 270,77 $ avec intérêts au taux légal plus l’indemnité prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 27 février 2017 ainsi que les frais de justice de

200 $; ACCUEILLE l’action en garantie contre So Shan Tong; CONDAMNE So Shan Tong à indemniser Gabriele Dilullo et Daniela- Isabelle Chiriac (Fulga) du montant qu’ils sont précédemment condamnés à payer en capital, intérêts et frais de justice. __________________________________ Emmanuelle Saucier, J.C.Q. Date d’audience : 25 novembre 2019