2011 QCCQ 7698, 2011 QCCQ 7698

Cour du Québec Référence : Syndicat de Copropriété Domaine Quatre-Saisons Phase II c. Giguère [2011] RL 316 SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DOMAINE QUATRE SAISONS PHASE II demandeur c. GAÉTAN GIGUÈRE défendeur C.Q.Q. n° 200-22-058141-110 1 er juin 2011 Présent: Le juge Pierre Coderre Résumé de la Revue légale LÉGISLATION — Code civil du Québec , L.Q. 1991, c. 64: 1097, 1373, 1374, 1619, 2667, 2762. — Code de procédure civile , L.R.Q., c. C-25: 26. JURISPRUDENCE — Groupe Van Houtte inc. (A.L. Van Houtte lté

e) c. Développements industriels et commerciaux de Montréal inc. , 2010 QCCA 1970 . Biens et propriété — Copropriété divise — Faute, d’un copropriétaire — Déclaration de copropriété — Clause prévoyant le remboursement d’honoraires Le syndicat est en droit de réclamer à un copropriétaire les honoraires et frais extrajudiciaires engagés en raison des agissements fautifs de celui-ci.

Même lorsqu’elle n’indique pas une somme précise ou un mode détaillé de calcul, la clause prévoyant clairement le paiement des honoraires et débours extrajudiciaires encourus par une partie, a un objet déterminé et comporte une prestation déterminable. Son application doit cependant se faire de manière raisonnable, sous le contrôle du tribunal, et en tenant compte de toutes les circonstances. • Requête en réclamation d’honoraires et débours, accueillie.

Jugement TEXTE INTÉGRAL [ 1 ] Le demandeur, le Syndicat de Copropriété Domaine Quatre Saisons Phase II (ci-après: la Copropriété) réclame du défendeur, monsieur Gaétan Giguère (ci-après: monsieur Giguère) 35 701,17 $ à la suite de la requête introductive d’instance réamendée, pour honoraires et déboursés extrajudiciaires encourus pour la réclamation de frais communs impayés.

LES FAITS [ 2 ] Le 25 novembre 2008, le juge Jacques Désormeau, J.C.Q., condamne monsieur Giguère à payer 1 200 $ à la Copropriété dans le dossier de la Cour du Québec, Division des petites créances, numéro 200-32-044196-078. [ 3 ] La Copropriété considère que malgré ce jugement, monsieur Giguère lui doit les frais communs impayés pour 2007 et 2008.

C’est dans ce contexte qu’elle fait publier au registre foncier un avis d’hypothèque légale pour garantir le paiement de ces frais. [ 4 ] Monsieur Giguère conteste et dépose à la Cour du Québec une requête introductive d’instance afin de requérir la radiation de l’hypothèque légale. [ 5 ] Parallèlement à cela, la Copropriété dépose aussi une requête introductive d’instance réclamant à monsieur Giguère le paiement des frais communs pour 2007 et 2008 et à défaut, la vente sous contrôle de justice de sa

partie privative. [ 6 ] Le 17 septembre 2009, il y a audition commune sur les deux requêtes devant le juge André J. Brochet, J.C.Q. Dans son jugement rendu le 28 octobre 2009 dans le dossier de la Cour du Québec numéro 200-22-050429-091, le juge Brochet affirme que la condamnation de monsieur Giguère par le jugement rendu par le juge Désormeau ne concerne que les pénalités prévues à un règlement adopté par l’assemblée annuelle des copropriétaires tenue le 24 avril 2006. En conséquence, il condamne monsieur Giguère à payer à la

Copropriété 4 144,53 $ pour les frais communs s’échelonnant du 1 er janvier 2007 au 31 décembre 2008. [ 7 ] Ce même jour, le juge Brochet rend jugement dans le dossier 200-22-050284-091 et rejette la requête en radiation d’inscriptions de monsieur Giguère. [ 8 ] Ce dernier dépose une requête en révision judiciaire en Cour supérieure relativement au jugement rendu par le juge Brochet. Le 3 novembre 2010, dans le dossier de la Cour supérieure numéro 200-17-012258-091, le juge Robert Dufresne, J.C.S., rejette la requête introductive d’instance en révision judiciaire de monsieur Giguère.

Il considère que l’interprétation du juge Brochet relativement au jugement rendu par le juge Désormeau est conforme et que l’exécution du jugement du juge Désormeau «n’équivaut pas à payer ses cotisations pour les années 2007 et 2008». [ 9 ] Monsieur Giguère présente à la suite de cela une requête pour permission d’appeler à la Cour d’appel du Québec dans le dossier 200-09007230-102. Le 16 décembre 2010, le juge Louis Rochette, J.C.A., entend les représentations des avocats des parties et rend jugement.

Il rejette la requête de monsieur Giguère, considérant que celle-ci ne soulève ni questions de principe ni questions nouvelles, ni questions de droit faisant l’objet d’une jurisprudence contradictoire selon les termes retenus à l’

article 26 al. 2 du Code de procédure civile . Il ajoute «le requérant ne me convainc pas, par ailleurs, plus largement, que la question en jeu en est une qui mériterait d’être soumise à la Cour». [ 10 ] Du 12 novembre 2009 au 23 décembre 2010, l’avocat de la Copropriété, M e Raymond Carrier, transmet à celui de monsieur Giguère, M e Luc Massicotte, plusieurs lettres où il réclame les sommes auxquelles a été condamné monsieur Giguère avec les dépens.

Il requiert aussi le paiement des frais et honoraires extrajudiciaires et ce, en vertu de l’article 95 de la déclaration de copropriété qui mentionne entre autres: «Les honoraires et déboursés extrajudiciaires encourus lorsque les services d’un avocat sont retenus par le syndicat suite à un défaut d’un copropriétaire de respecter les dispositions de la déclaration de copropriété et ces modifications, y compris quant aux paiements dus par un copropriétaire au syndicat en vertu des présentes, sont à la charge de ce copropriétaire...». [ 11 ] M e Carrier précise dans ses lettres le montant qu’il réclame à cet égard en déduisant ce qu’il a déjà inclus dans ses mémoires de frais judiciaires. [ 12 ] Au mois de mai 2010, monsieur Giguère vend son unité de condominium.

Afin de garantir un

titre clair exempt de toute charge, monsieur Giguère convient avec la Copropriété qu’une somme de 50 000 $ soit détenue en fiducie par le notaire instrumentant, soit M e Alain Dionne et ce, en regard de la réclamation dans ce dossier. [ 13 ] Le 20 janvier 2011, la Copropriété fait timbrer sa requête introductive d’instance par laquelle elle requiert de monsieur Giguère le paiement de 32 122,64 $. Cette requête a été amendée le 12 mai 2011, le montant requis étant à ce moment de 36 935,46 $. La Copropriété a réamendé sa requête et sa demande est maintenant de 35 701,17 $.

LA QUESTION EN LITIGE [ 14 ] La Copropriété est-elle bien fondée, en vertu de l’article 95 de la déclaration de copropriété, de réclamer de monsieur Giguère des honoraires et frais extrajudiciaires? ANALYSE ET DÉCISION [ 15 ] La Copropriété base sa demande sur l’article 95 de la déclaration de copropriété énoncée plus haut. [ 16 ] Monsieur Giguère conteste cela pour les motifs suivants mentionnés dans son Énoncé

sommaire des moyens de défense: «- L’

article 2762 C.c.Q. est très clair à l’effet que le créancier qui a donné un préavis d’un droit hypothécaire n’a le droit d’exiger du débiteur aucune indemnité autre que les intérêts échus et les frais engagés; - La jurisprudence a de plus clairement statué par de nombreuses décisions que l’imposition d’une obligation-déterminable (notamment des frais et honoraires extra-judiciaires) quant à sa quotité, rend celle-ci nulle et sans effet, ce qui est supporté par l’

article 1374 C.c.Q. ; - L’amendement à la déclaration de co-propriété du demandeur en date du 25 avril 2008 dont notamment et sans limitation à son

article 95, est nul et sans effet puisqu’il n’a pas été adopté valablement selon l’

article 1097 C.c.Q. d’une part et qu’il va directement à l’encontre de l’

article 2667 C.c.Q. qui prévoit spécifiquement que l’hypothèque (légale) ne peut garantir les honoraires extra-judiciaires, d’autre part; - Enfin, les frais et honoraires extra-judiciaires auxquels fait référence le demandeur, sont grossièrement exagérés et ne sont supportés par aucunes pièces justificatives.» [ 17 ] La réclamation d’honoraires et déboursés extrajudiciaires de la Copropriété n’est pas demandée en vertu du préavis d’un droit hypothécaire tel que l’affirme monsieur Giguère sur la base des articles 2762 et 2667 C.C.Q. [ 18 ] Par ailleurs, en aucun moment, celui-ci n’a requis que l’article 95 de la déclaration de copropriété soit déclaré nul selon l’article 1097 C.C.Q., devant un tribunal ayant compétence à cet égard. [ 19 ] Il demeure ainsi deux motifs dans l’argumentation de monsieur Giguère, soit que l’article 95 comporte une obligation non- déterminable quant à sa quotité et que même en considérant l’article 95 de la déclaration de copropriété valide, les frais et honoraires réclamés seraient «grossièrement exagérés et non supportés par des pièces justificatives».

[ 20 ] De part et d’autre, les avocats des parties ont déposé plusieurs jugements relatifs à des clauses telles celles énoncées à l’article 95 de la déclaration de copropriété ou à des clauses au même effet. [ 21 ] Récemment, soit le 2 novembre 2010, la Cour d’appel du Québec a fait le point sur cette question dans l’arrêt Groupe Van Houtte inc. (A.L. Van Houtte lté

e) c. Développements industriels et commerciaux de Montréal inc. [1] . Dans cet arrêt, les juges Dalphond et Hilton souscrivent aux motifs énoncés par la juge Marie-France Bich, J.C.A. Celle-ci résume l’ensemble de la jurisprudence en la matière et conclut ainsi: «5. L’intimée a-t-elle droit aux honoraires extrajudiciaires dont la juge de première instance a ordonné le paiement ? [99] Le Tarif d es honoraires judiciaires des avocats 36 étant ce qu’il est et les tribunaux ayant, notamment depuis l’arrêt Viel c. Entreprises immobilières du terroir ltée 37 , limité les cas dans lesquels une

partie peut, sur une base extracontractuelle ou au

titre des dépens, réclamer à l’autre le remboursement des honoraires extrajudiciaires payés en vue de faire valoir ses droits 38 , la pratique s’est répandue 39 d’inclure dans certains contrats une clause prévoyant expressément le remboursement de tels honoraires ou débours extrajudiciaires advenant qu’une

partie doive recourir à la justice pour faire valoir ses droits. [100] On trouve une telle clause dans le bail P-1, clause que je reproduis de nouveau, par commodité (voir supra , paragr. [23]): 9.07 Frais juridiques Le LOCATAIRE paiera sur demande au LOCATEUR tous les coûts, dépenses et frais juridiques que ce dernier encourera (sic) ou paiera pour l’exécution ou pour faire respecter l’exécution des dispositions, conditions et obligations du présent bail. [101] S’appuyant sur les affaires Franchise Cora inc. c. 2955-2544 Québec inc. 40 , Construction Polaris inc. c. A.

Brousseau & Fils ltée 41 , Finesses de Chariot inc. c. Noël 42 et Turcot c. Cibula 43 , l’appelante soutient que cette clause est invalide car son objet serait une prestation indéterminée et indéterminable au sens des articles 1373 et 1374 C.c.Q. , qui disposent ainsi: 1373. L’objet de l’obligation est la prestation à laquelle le débiteur est tenu envers le créancier et qui consiste à faire ou à ne pas faire quelque chose. La prestation doit être possible et déterminée ou déterminable; elle ne doit être ni prohibée par la loi ni contraire à l’ordre public. 1374.

La prestation peut porter sur tout bien, même à venir, pourvu que le bien soit déterminé quant à son espèce et déterminable quant à sa quotité. [102] De son côté, s’appuyant notamment sur les affaires 164618 Canada inc. c. Compagnie Montréal Trust 44 , Vitreries A. & E. Fortin inc. c. Armtec inc. 45 , Groupe Guy Pépin inc. c.

Nova PB inc. 46 , l’intimée soutient au contraire que l’objet de la clause est déterminable au sens des mêmes dispositions. [103] Il est vrai que la jurisprudence relative aux clauses de ce genre a fluctué, le débat (qui fut déjà axé sur l’ordre public 47 ) portant principalement sur la question de savoir si l’objet et la prestation prévus par ces clauses sont conformes aux articles 1373 et 1374 C.c.Q. (anciennement l’article 1066 C.c.B.-C.), c’est-à-dire déterminés ou déterminables. [104] Sous ce rapport, la validité générale de ces clauses doit, je crois, être aujourd’hui reconnue, du moins dans le cadre d’un contrat qui, comme celui de l’espèce, est un contrat de gré à gré, dûment négocié par les parties.

Dans un contrat d’adhésion ou de consommation, en effet, la validité d’une telle clause devrait en outre être examinée au regard de l’

article 1437 C.c.Q. , qui n’est pas en cause ici. Dans le cas du contrat de consommation, il faudrait par ailleurs tenir compte, il va sans dire, des dispositions de la

Loi sur la protection du consommateur 48 . [105] S’agissant d’un contrat de gré à gré, on trouve dans 164618 Canada inc. c. Compagnie Montréal Trust 49 l’arrêt de principe en la matière, qui règle aussi, implicitement, la question de la conformité de ce type de clause à l’ordre public. [106] Dans cette affaire, la clause litigieuse, dont on prétendait qu’elle violait l’article 1060 C.c.B.-C. (aujourd’hui les articles 1373 et 1374 C.c.Q. ) 50 , prévoyait ceci (on notera la similarité entre cette clause et la clause 9.07 de l’espèce — voir supra , paragr. [99]): 7. L’emprunteur s’engage et s’oblige à:

c) payer au prêteur, sur demande, toute somme qu’il paie ou est appelé à payer, soit pour frais judiciaires ou autres frais engagés pour obtenir l’exécution de l’une quelconque des obligations de l’emprunteur, aux termes des présentes, ou pour assurer ou protéger les garanties mentionnées aux présentes ou autrement en rapport au prêt consenti aux présentes ou en raison de celui-ci; [107] Le juge Rothman, pour les juges majoritaires, écrit que: With respect, I do not see that extra-judicial legal costs, legitimately incurred for the recovery of the debt, should be considered indeterminate or indeterminable under Art. 1060 of the old civil code or under Art. 1374 of the new Civil Code of Québec .

While it is true that the amount of these extra-judicial costs is not known or determinable at the time of the signing of the deed of loan, that surely should not be the criterion for determinability or validity under Art. 1060 C.C.L.C. or Art. 1374 C.C.Q. All costs and expenses to be incurred for the recovery of the debt or the conservation of the property are, of course, inherently undetermined and indeterminable on the date of the deed of loan because they have not yet been incurred and their amounts are unknown.

The future liability for these costs and their amounts can never be known when a deed of loan is signed because they have not yet been

incurred. They may never be incurred and, if they are, their amounts are not usually determinable when the deed is signed. This will only be known if and when the costs are incurred. But that is true not only of extra-judicial legal costs. It is also true of judicial costs or any other costs or expenses that may be incurred to preserve the property hypothecated. The costs to be incurred for a plumber following a flooding of the premises or a roofing contractor to repair a roof of the premises are no more determinable when a deed of loan is signed than the liability for or the amount of extrajudicial legal fees.

I see no reason to conclude that an undertaking to pay costs for the recovery of the loan, including extra-judicial legal costs, should be considered indeterminable. They are readily determinable once they are incurred, and their legitimacy as well as their reasonableness can be examined once they have been incurred.

The legitimacy and the reasonability of these costs are always subject to the control of the courts, so that when a hypothecary creditor claims he has incurred legal costs for the recovery of the debt (or the cost of a roofer or plumber for the preservation of the property), the debtor may always challenge the legitimacy and the reasonableness of these claims and a court may always examine the circumstances to decide whether or not the costs have been legitimately incurred and are reasonable.

The procedure open to a debtor who wishes to contest the legitimacy or the reasonableness of extra-judicial costs claimed by his creditor may sometimes be difficult, as it was in this case. Not wishing to risk its proposed sale to UQAM, the debtor agreed to have the total amount claimed held in trust by the notary until the legitimacy of the claim could be judicially resolved.

In some cases the procedure might be more straight forward, a debtor sued by his creditor for the recovery of these costs could simply contest the legitimacy or reasonableness in the usual way. 51 [108] Il est vrai que le contexte de cette affaire était celui d’une réclamation hypothécaire et que le législateur a, depuis, interdit le recouvrement des honoraires extrajudiciaires en cette matière, selon l’

article 2762 C.c.Q. 52 . Sous cette réserve, les principes énoncés par le juge Rothman demeurent et j’y vois l’expression de ce que doit être l’état du droit sur le sujet. [109] Quelque deux ans auparavant, la Cour, dans l’arrêt Finesses de Chariot inc. c. Noël 53 , avait pourtant statué autrement, en concluant que ne répondait pas aux exigences de l’article 1060 C.c.B.-C. ( articles 1373 et 1374 C.c.Q. ) la clause stipulant que: Au cas où le bailleur soit impliqué dans tout litige institué par ou contre le locataire, ce dernier protégera et en tiendra indemne le bailleur et paiera tous frais, dépenses et honoraires d’avocats encourus ou payés par lui à

titre de tel litige. Le locataire paiera sur demande tous frais, dépenses et honoraires d’avocats qui peuvent être encourus par le bailleur pour faire respecter les engagements et conventions de ce bail. [110] Selon la Cour, qui décide en quelques lignes, cette clause était indéterminée (et, doit-on comprendre, indéterminable) quant à sa nature et quant à sa quotité, dépendant entièrement de la discrétion d’un tiers, c’est-à-dire l’avocat du bailleur.

Avec égards, j’estime qu’on doit préférer l’analyse plus poussée du juge Rothman dans l’affaire Compagnie Montréal Trust , décidée le 23 septembre 1998, qui marque un tournant décisif et, citant l’arrêt Finesses de Chariot , s’en éloigne. [111] Commentant l’arrêt Compagnie Montréal Trust , les professeurs Lluelles et Moore écrivent d’ailleurs que: 1049.24 Il demeure, selon nous, que le principe posé par la majorité dans l’affaire Montréal Trust dépasse le cadre technique de l’

article 2667 C.c.Q. Pour la haute juridiction, lorsque le tribunal a un pouvoir légal de contrôle sur l’exercice d’une clause d’honoraires extrajudiciaires, celle-ci est valide même si elle ne comporte pas l’indication d’un montant précis ou maximal de ces honoraires. La doctrine avait favorablement reçu cette décision, et la jurisprudence l’avait appliquée, non seulement dans le contexte hypothécaire, mais également dans celui de l’article 1617, relatif aux dommages dus au retard dans l’exécution d’une obligation de payer une somme d’argent.

À notre avis, cette solution mérite une pleine approbation. 1049.25 Encore ici — et à plus forte raison, parce qu’il s’agit d’une obligation accessoire —, l’exigence de détermination objective de la clause d’honoraires extrajudiciaires ne trouve pas sa base dans une nécessité structurelle de l’obligation, mais bien dans un objectif de protection de l’une des parties face au pouvoir discrétionnaire de son cocontractant. Dès lors que le tribunal peut contrôler l’exercice d’une telle clause par le créancier, le tribunal doit exercer ce contrôle, plutôt que d’annuler purement la clause.

De cette manière, la règle de la détermination de la prestation atteint son objectif de protection, — de justice contractuelle —, sans pour autant empêcher les contractants de doter leur contrat d’un contenu flexible. 54 [Tous renvois omis.] [112] Je fais mien ce point de vue, que partagent également les auteurs Baudouin, Jobin et Vézina, qui rapprochent ce genre de clause des clauses pénales et écrivent que: [113] À l’instar d’autres auteurs, nous sommes d’avis que semblable clause doit aujourd’hui être admise en règle générale.

En effet, depuis la réforme du Code civil , le contrôle judiciaire de la clause pénale s’applique ici aussi, et il arrive qu’une telle stipulation soit considérée abusive dans les circonstances d’une affaire. Le débiteur est maintenant protégé contre les comptes d’honoraires excessifs de l’avocat du créancier et d’autres abus semblables. De plus, l’alinéa 3, nouveau, de l’

article 1617 du Code civil soutient le principe de la validité de cette clause de «frais d’avocat». Le contrôle judiciaire de la clause pénale constitue la base la plus appropriée, aujourd’hui, pour contrôler cette pratique commerciale, d’autant plus que le pouvoir du juge, à cet égard, n’est aucunement restreint à des contrats d’adhésion ou de consommation. 55 [Tous renvois omis.]

[113] Une parenthèse: le débat relatif à la validité des clauses d’honoraires extrajudiciaires stipulées dans un contrat, il est vrai, a souvent tourné autour du troisième alinéa de l’

article 1617 C.c.Q. , disposition applicable aux obligations de payer une somme d’argent. L’

article 1617 énonce que: 1617. Les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution d’une obligation de payer une somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux convenu ou, à défaut de toute convention, au taux légal. Le créancier y a droit à compter de la demeure sans être tenu de prouver qu’il a subi un préjudice. Le créancier peut, cependant, stipuler qu’il aura droit à des dommages-intérêts additionnels, à condition de les justifier. [Je souligne.] [114] À mon avis, les règles développées sous l’empire du troisième alinéa de cette disposition, notamment au

chapitre de la justification, sont transposables aux autres types d’obligations contractuelles et les principes reconnus par le juge Rothman dans Compagnie Montréal Trust y sont applicables mutatis mutandis, le tout sous réserve de l’

article 1437 C.c.Q. ou d’autres dispositions législatives 56 , le cas échéant. [115] Le professeur Karim écrit d’ailleurs à ce propos que: [...] Les dommages pour lesquels le créancier peut être compensé ne se imite plus aux simples intérêts, mais s’étendent maintenant, comme nous l’avons mentionné, à d’autres dommages.

Ainsi, une clause prévoyant l’octroi d’une indemnité, telle que le remboursement des frais et honoraires extrajudiciaires encourus pour le recouvrement de la créance, sera valide, à la doube condition qu’une telle clause soit stipulée dans la convention liant les parties et que le créancier soit en mesure de justifier cette indemnité additionnelle. 57 [Renvois omis] [116] Il reste bien sûr que les clauses d’honoraires judiciaires doivent répondre aux exigences des articles 1373 et 1374 C.c.Q. C’est ce qui ressort notamment de l’arrêt Laferrière c.

Entretiens Servi-Pro inc. 58 , qui tient compte, entre autres, des décisions rendues dans les affaires Polaris 59 et Finesses de Charlot 60 , citées ici par l’appelante. [117] Dans Laferrière , la clause litigieuse, insérée dans un contrat de vente d’actions, prévoyait ce qui suit: Advenant l’un quelconque des événements suivants, les Vendeurs auront le droit d’exiger le remboursement immédiat et entier de leur créance, en plus de leurs frais et loyaux coûts. [118] Après avoir rappelé que, dans le cas du paiement d’une somme d’argent, le créancier peut réclamer et obtenir des honoraires extrajudiciaires, faisant office de dommages-intérêts additionnels, à condition de respecter les conditions du troisième alinéa de l’

article 1617 C.c.Q. (il s’agissait en l’espèce d’une obligation pécuniaire), c’est-à-dire le stipuler au contrat et être en mesure de le justifier, voici ce que dit la Cour au sujet de la clause ci-dessus: [7] En l’espèce, la clause n’est cependant pas claire. L’expression “ frais et loyaux coûts “ est imprécise et équivoque. [...] [12] En outre, la clause 7 ne respecte pas l’

article 1374 C.c.Q. qui prévoit que la prestation, soit l’objet du contrat, doit être déterminée quant à son espèce et déterminable quant à sa quotité. Elle ne constitue pas une pénalité déterminée. Notre Cour, dans l’arrêt Construction Polaris inc. c. A. Brousseau & Fils ltée , a appliqué les arrêts Finesses de Chariot c. Noël et Vitrerie A. & E. Fortin inc. c.

Armtec inc. pour interpréter l’article 1374 C.c.Q.: [7] Relativement à la réclamation de 35 517,17 $ correspondant aux frais et honoraires de perception pour le recouvrement de la créance que l’intimée estimait à 15%, la clause sur laquelle l’intimée s’appuie est ainsi rédigée: Tout frais de recouvrement de facture signées par CONSTRUCTION POLARIS INC. sera aux frais de CONSTRUCTION POLARIS INC. [8] Vu l’

article 1374 C.c.Q. , il n’y a pas lieu de s’écarter des enseignements de la Cour dans Finesses de Chariot Inc. c. Noël (C.A.) et Vitrerie A. & E. Fortin Inc. c. Armtec Inc. (C.A.). La clause en l’espèce ne constitue pas une pénalité déterminée: aucun montant n’est fixé, aucun moyen de calcul n’est prévu et elle dépend entièrement «de la discrétion d’un tiers» (Finesses de Chariot Inc.). Le juge de première instance n’aurait pas dû l’accorder. [13] En l’espèce, la clause n’a pas la précision et la clarté de celle examinée et déclarée valide dans l’arrêt Vitrerie A. & E. Fortin inc. c. Armtec inc.

En effet, elle prévoyait spécifiquement la quotité que devrait payer le débiteur pour acquitter les honoraires extrajudiciaires: Dans l’éventualité où des argents dus à Les Aciers Vicwest inc. ne seraient pas payés à échéance et que Les Aciers Vicwest inc. confie le compte à un avocat pour fins de perception, le client convient de payer en plus du montant dû à Les Aciers Vicwest inc. un montant additionnel de 15% à

titre de dommages liquidés. [Tous renvois omis.] [119] Dans Laferrière , la nature même des “frais et loyaux coûts” faisait donc problème, la nature de la prestation visée étant assez obscure, l’expression étant en effet “imprécise et équivoque”. On peut néanmoins conclure de l’arrêt que les clauses contractuelles pourvoyant au paiement par une

partie des honoraires extrajudiciaires dépensés par l’autre pour l’exercice des droits que lui confère le contrat sont en principe valides, à condition d’être rédigées d’une façon claire, respectueuse des exigences des articles 1373 et 1374

C.c.Q. [120] Cette exigence de clarté doit cependant être relativisée: il n’est pas requis que la clause soit d’une précision telle qu’elle ne laisse aucune place à l’appréciation d’un tribunal. On note en effet que la Cour, dans Laferrière , considère qu’est suffisamment claire et précise la clause validée dans Vitrerie A. & E. Fortin inc. c. Armtec inc. 61 .

Or, dans cette dernière affaire, la clause litigieuse, qui était de la nature d’une clause pénale, prévoyait qu’advenant la nécessité de recourir à un avocat pour percevoir les comptes, des “dommages liquidés” de 15% de la somme due (et non encore déterminée au moment où l’engagement prévu par cette clause est contracté) pourraient être réclamés du débiteur: la formule n’est pas particulièrement précise et le montant des dommages liquidés ne pouvait être déterminé qu’au vu du jugement final fixant le montant dû par le débiteur. À propos de clause de ce type, le juge Senécal, dans P.G. Productions inc. c.

Intégral Vidéos inc. 62 a d’ailleurs déjà observé que: En fait, on peut même se demander si ce n’est pas la clause avec pénalité à pourcentage fixe qui est maintenant interdite? On voit des clauses où, par exemple, les gens prévoient un montant fixe de dommages s’il faut aller en cour, comme par exemple 15% de la réclamation à

titre de dommages liquidés pour les frais extrajudiciaires. On peut se demander, à la lecture de l’

article 1617 alinéa 3, si ce n’est pas cette technique du pourcentage fixe qui contreviendrait à la loi, plutôt qu’un montant à déterminer, dans la mesure où le Code dispose que l’indemnité ne doit être payable que si elle est justifiée. Comment dire à l’avance que des dommages représentant 15% de la somme due (et on peut parler de millions dans certains cas) devront être payés à

titre de dommages découlant de la non-exécution de l’obligation? Rien ne permet de savoir à l’avance que ce montant sera justifié eu égard aux dommages réellement subis. À l’inverse, si l’on dit dans une clause que l’on réclamera les dommages réellement subis, cela paraît plus conforme à ce que prévoit l’

article 1617 puisqu’il faut justifier. Le pourcentage qu’on retrouve dans bien des contrats pourrait n’être correct que si l’on prouve qu’il correspond à des dommages réels ou si on a prévu qu’il s’agira d’un maximum. Sinon, je crois qu’avec le texte de l’

article 1617 un tribunal pourrait avoir le droit de réduire le pourcentage prévu, devant la preuve qu’il n’a pas de justification. 63 [121] Ces observations judicieuses n’ont pas empêché la Cour, dans Armtec et, ultérieurement, dans Laferrière , de reconnaître la suffisance et la validité d’une telle clause “à pourcentage” au regard des articles 1373 et 1374 C.c.Q. , parce que fixant une somme déterminable. Cela montre tout à la fois le degré d’imprécision toléré et le degré de précision requis.

Par analogie, il n’est donc nullement exclus que le montant des honoraires extrajudiciaires visés par la clause soit inconnu au moment où celle-ci est stipulée et qu’il le demeure jusqu’au jugement final statuant sur les droits contractuels dont le bénéficiaire de la clause réclame par ailleurs l’exécution, n’étant déterminable et déterminé qu’à ce moment-là [122] Bref, même lorsqu’elle n’indique pas un montant précis ou un mode détaillé de calcul (ce qui serait assurément préférable ne serait-ce que pour éviter ou minimiser le risque de litige accessoire sur ce point précis), la clause pourvoyant en des termes suffisamment clairs au paiement des honoraires et débours extrajudiciaires encourus par une

partie dans l’exercice des droits contractuels a un objet déterminé et comporte une prestation déterminable au sens des articles 1373 et 1374 C.c.Q. Ce n’est pas, par ailleurs, une obligation purement potestative, qui met le débiteur à la seule merci de son créancier, l’avocat de celui-ci ayant du reste des obligations déontologiques en matière de facturation. [123] Bien sûr, il n’est pas impossible qu’une clause qu’on prétend applicable au recouvrement des honoraires extrajudiciaires soit en réalité illisible ou incompréhensible à toutes fins utiles, comme c’était le cas dans Construction Polaris inc. c. A.

Brousseau & Fils ltée 64 ou dans Laferrière , mais ce n’est pas le cas ici. La clause 9.07 du bail P-1, qui est analogue à celle qui était en cause dans l’affaire Compagnie Montréal Trust , est claire et elle a un degré de précision et de prévisibilité suffisant.

Elle a pour objet une prestation suffisamment déterminable au sens des articles 1373 et 1374 C.c.Q. et elle est donc valide. [124] Cela dit, il convient de rappeler, à l’instar de l’arrêt Compagnie Montréal Trust , que l’application des clauses contractuelles de ce genre doit se faire de manière raisonnable, sous le contrôle du tribunal, dans une perspective contextuelle. En fait, on doit lire dans toutes ces clauses, en filigrane, que seuls peuvent être réclamés les honoraires et débours raisonnablement encourus et non excessifs ou abusifs, dans le respect des métarègles issues des articles 6, 7 et 1375 C.c.Q.

Les facteurs suivants peuvent notamment être considérés pour évaluer le caractère raisonnable de la réclamation: importance et difficulté du litige, temps qu’il était nécessaire d’y consacrer, mais aussi façon dont l’instance a été menée par la

partie qui réclame le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires (y compris en rapport avec l’utilité ou la pertinence des procédures), ainsi que raisonnabilité intrinsèque du taux horaire de l’avocat de cette

partie ou du montant facturé, selon la formule convenue avec le client, pour assurer sa représentation dans l’instance. Il faut aussi, bien sûr, examiner la proportionnalité des honoraires réclamés au regard de la condamnation prononcée et l’ensemble du contexte. [125] Ce contrôle judiciaire doit être exercé de façon rigoureuse, il va sans dire, pour éviter la surenchère de services juridiques ou de procédures ou l’exagération dans la fixation du taux ou du montant de la facturation, surenchère ou exagération qui pourraient résulter de la perspective que les honoraires d’avocat d’une

partie soit payée par l’autre. Il va sans dire également que la

partie qui réclame le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires doit s’attendre et consent implicitement à lever une

partie du secret professionnel qui l’unit à son avocat, dans la mesure nécessaire à la vérification du caractère raisonnable des honoraires en question. [126] Notons que ce contrôle judiciaire est de nature à engendrer un certain nombre d’inconvénients que le juge Pelletier décrit bien dans l’arrêt Hrtschan c. Montréal (Ville de) 65 .

Dans cette affaire, bien sûr, il ne s’agissait pas d’une réclamation fondée sur une clause contractuelle, mais plusieurs des observations du juge Pelletier sont transposables à la situation d’une réclamation fondée sur une clause contractuelle. [127] Ces difficultés potentielles n’empêchent pas que la clause soit conforme aux articles 1373 et 1374 C.c.Q. Pour reprendre les propos des professeurs Lluelles et Moore “[d]ès lors que le tribunal peut contrôler l’exercice d’une telle clause par le créancier, le tribunal doit exercer ce contrôle, plutôt que d’annuler purement la clause.

De cette manière, la règle de la détermination de la prestation atteint son objectif de protection, — de justice contractuelle —, sans pour autant empêcher les contractants de doter leur contrat d’un contenu flexible” 66 .» (Références omises)

[ 22 ] Tel qu’on peut le constater plus particulièrement aux paragraphes 122 à 127 de cet arrêt, une clause telle celle de l’article 95 est valide et respecte les articles 1373 et 1374 C.C.Q. Comme l’affirme la juge Bich, il ne s’agit pas d’une obligation purement potestative qui met le débiteur à la seule merci de son créancier, soit l’avocat de celui-ci, lequel doit respecter ses obligations déontologiques en matière de facturation.

Au surplus, le tribunal exerce un contrôle judiciaire sur les montants réclamés. [ 23 ] Dans ce dossier, l’avocat de la Copropriété a amendé et même réamendé sa requête introductive d’instance afin de ne requérir maintenant que les honoraires et frais extrajudiciaires.

Ceux-ci n’incluent en aucune façon ce qui a fait l’objet de mémoires de frais en regard des quatre jugements obtenus en faveur de la Copropriété, mentionnés plus haut. [ 24 ] En conséquence, conformément à l’arrêt de la Cour d’appel dans Groupe Van Houtte inc. , le tribunal considère les sommes réclamées par la Copropriété comme étant raisonnables et justifiées. Ainsi, la réclamation, telle que réamendée est accueillie au montant de 35 701,17 $. [ 25 ] Le tribunal tient également compte du fait que monsieur Giguère a laissé un montant de 50 000 $ en fiducie auprès du notaire, M e Alain Dionne.

Ce dernier devra verser à la Copropriété les montants auxquels elle a droit en vertu de ce jugement et remettre par la suite le solde, le cas échéant, à monsieur Giguère. Pour ces motifs, le tribunal: [ 26 ] Accueille la demande suivant la requête introductive d’instance réamendée; [ 27 ] Condamne le défendeur à payer au demandeur la somme de 35 701,17 $ avec les intérêts au taux légal depuis l’assignation et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec ; [ 28 ] Ordonne au notaire, M e Alain Dionne, de transmettre au demandeur et/ou à ses procureurs la somme de 35 701,17 $ avec les intérêts, l’indemnité additionnelle et les frais judiciaires taxés ou convenus entre les procureurs des deux parties, à la suite de ce jugement, les fonds qu’il détient en fiducie à cet égard; [ 29 ] Le tout avec dépens. M e Raymond Carrier, pour le demandeur M e Luc Massicotte, pour le défendeur