2010 QCCQ 10066, 2010 QCCQ 10066

131666 Canada inc. c. Mincheva 2010 QCCQ 10066 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE HULL LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile» N° : 550-32-016803-089 DATE : 19 novembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ROSEMARIE MILLAR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 131666 CANADA INC., corporation légalement constituée ayant sa place d'affaires au 79, rue Jeanne-D'Arc, Gatineau, (Québec), J8Y 2H5

Partie demanderesse c. MADAME NIKOLINA TSVETKOVA MINCHEVA, domiciliée au […], Gatineau, (Québec), […]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ I. FAITS [ 1 ] 131666 Canada Inc. est propriétaire d'un immeuble situé au 82, boulevard St-Joseph, à Gatineau, dont elle loue un local à madame Nikolina Tsvetkova Mincheva (Tsevetkova) en vertu d'un bail commercial d'une durée de 3 ans daté du 22 décembre 2006, soit du 1 er janvier 2007 au 31 décembre 2009. [ 2 ] Le 16 juin 2008, 131666 Canada Inc. vend l'immeuble à Monsieur Hadzifejzonic Sofet. [ 3 ] 131666 Canada Inc. réclame de madame Tsvetkova en vertu du bail la somme de 1 736,80 $ à

titre de taxes d'affaires à la charge du locataire, notamment la taxe générale sur l'immeuble non-résidentiel ainsi que des matières résiduelles. [ 4 ] 131666 Canada Inc. peut-elle réclamer à

titre de taxes d'affaires à la charge du locataire et ce, pour les années 2007 et 2008, la taxe générale sur l'immeuble non- résidentiel et celle des matières résiduelles apparaissant aux factures de taxes de la ville de Gatineau ? [ 5 ] 131666 Canada Inc., représentée par monsieur Normand Blanchard, président, prétend que le montant réclamé est une taxe d'affaires à la charge de madame Tsvetkova en vertu du bail. [ 6 ] Madame Tsvetkova conteste la réclamation et soutient qu'il s'agit plutôt de taxes municipales à caractère foncier dont le paiement est compris dans le loyer en vertu du bail. [ 7 ] L'immeuble situé au 82, boul.

St-Joseph, comprend 4 logis et 1 commerce, soit le local loué par madame Tsvetkova qui y exploite un commerce de couturière. [ 8 ] Auparavant, le local était loué par une dame Latourelle qui payait les taxes réclamées par 131666 Canada Inc. en plus du loyer prévu par le bail selon une entente avec cette dernière, car le bail, selon monsieur Blanchard, n'était pas assez clair à ce sujet. [ 9 ] Lorsque madame Tsvetkova est devenue la locataire, monsieur Blanchard aurait avisé le notaire de cette dernière afin que le bail prévoit que la taxe générale sur l'immeuble non-résidentiel ainsi que celle des matière résiduelles soient à la charge de la locataire. [ 10 ] Les dispositions pertinentes du bail notarié se lisent : « LOYER Le présent bail est consenti pour et en considération d'un loyer global de VINGT SEPT MILLE TROIS CENT SOIXANTE DOLLARS (27 360 $) payable par le locataire au locateur, par TRENTE-SIX (36) versements mensuels, consécutifs et égaux de SEPT CENT SOIXANTE DOLLARS (760 $) (incluant TPS et TVQ, le cas échéant).

Le loyer mensuel ci-dessus est payable d'avance, le premier jour de chaque mois, dont le premier versement est dû et exigible le premier janvier deux mille sept (1 er janvier 2007).

LOYER ADDITIONNEL Les parties conviennent que le loyer global comprend le loyer additionnel, étant la part du locataire des dépenses d'exploitation de l'immeuble, ci-après décrites. La part du locataire a été calculée selon la superficie occupée par le locataire, par rapport à l'espace total offert en location par le locateur. Les dépenses d'exploitation de l'immeuble sont définies comme étant les coûts pour l'entretien extérieur et l'entretien intérieur des aires communes, le coût des taxes foncières municipales et scolaires, le coût de l'assurance feu et responsabilité. (.…) DISPOSITIONS SPÉCIALES Il est entendu entre les parties ci-dessus comme suit :

a) que le locataire ne sera pas responsable des incendies des lieux loués, sauf s'il est prouvé que tels incendies ont été causés par sa négligence.

b) toutes taxes d'affaires du locataire resteront à la charge de ce dernier. (…).» [ 11 ] La somme réclamée par 131666 Canada Inc se détaille comme suit : Année 2007 1) Taxe non résidentielle : 676.44$ 2) Matières non résiduelles (1/5 de la facture) : 111.44 $ Année 2008 1) Taxe non résidentielle : 789.35 $ 2) Matières non résiduelles : 159.77 $ TOTAL : 1736.80 $, le tout tel qu'il appert des factures des taxes de la Ville de Gatineau et des tableaux illustrant ces taxes (Pièce P-2). [ 12 ] Monsieur Blanchard fonde sa réclamation sur le paragraphe

b) de la clause «D ispositions spéciales » du bail. [ 13 ] Monsieur Blanchard affirme que Madame Tsvetkova est en conséquence responsable des taxes d'affaires pour le local qu'elle occupe, notamment de la taxe générale sur l'immeuble non-résidentiel ainsi que celle des matières résiduelles et ceci, pour un cinquième de la facture. [ 14 ] Le 03 mars 2008, Monsieur Blanchard met en demeure Madame Tsvetkova de payer la somme de 1736.80 $ à

titre de taxes d'affaires. [ 15 ] Madame Tsvetkova refuse de payer le montant des taxes réclamé. [ 16 ] Madame Tsvetkova se fonde sur les dispositions relatives au loyer additionnel pour conclure que les taxes réclamées sont comprises dans le loyer global qu'elle a toujours acquitté en vertu du bail. [ 17 ] Selon Madame Tsvetkova, le bail indique clairement que les taxes foncières, municipales et scolaires sont une dépense d'exploitation de l'immeuble incluse au loyer. [ 18 ] Madame Tsvetkova soutient que les taxes réclamées seraient distinctes de la taxe d'affaires imposée à un occupant qui exerce une activité économique.

II. QUESTION EN LITIGE [ 19 ] En vertu du bail liant les parties, Madame Tsvetkova doit-elle à 131666 Canada Inc. la somme réclamée par celle-ci ? III. ANALYSE

[ 20 ] Le règlement numéro 431-2007 de la ville de Gatineau intitulé « Règlement numéro 431-2007 décrétant l'imposition et le prélèvement des taxes foncières générales et spéciales et des autres compensations pour le budget de l'année 2008» se lit comme suit (seules les dispositions pertinentes sont citées) : « (…) CONSIDÉRANT QU'en vertu des dispositions de la

Loi sur la fiscalité municipale, la Ville de Gatineau peut fixer, pour un exercice financier, plusieurs taux de la taxe foncière générale en fonction des catégories auxquelles appartiennent les unités d'évaluation et que pour l'application de ces dispositions, les catégories d'immeubles sont : • celle des immeubles non-résidentiels ; • celle des immeubles industriels ; • celle des immeubles de six logements ou plus ; • celle des terrains vagues desservis ; • celle qui est résiduelle ; et qu'une unité d'évaluation peut appartenir à plusieurs catégories. (…) LE CONSEIL DE LA VILLE DE GATINEAU DÉCRÈTE CE QUI SUIT :

CHAPITRE I IMPOSITION ET PRÉLÈVEMENT

Section I Taxes foncières générales 1. Une taxe foncière générale au taux de 29.056 $ par 1000 $ d'évaluation est imposée et prélevée sur tous les immeubles non résidentiels imposables inscrits au rôle d'évaluation en vigueur de la Ville de Gatineau. (…) 5. Une taxe foncière générale, dite résidentielle, au taux de 9.817$ par 1000 $ d'évaluation est imposée et prélevée sur tous les immeubles imposables de la catégorie résiduelle inscrits au rôle d'évaluation en vigueur de la Ville de Gatineau. (…)» [ 21 ]

L'article 232 de la

Loi sur la fiscalité municipale prévoit la taxe d'affaires comme suit : « Art. 232. Toute municipalité locale peut, par règlement, imposer une taxe d'affaires sur toute personne inscrite à son rôle de la valeur locative qui exerce, à des fins lucratives ou non, une activité économique ou administrative en matière de finance, de commerce, d'industrie ou de services, un métier, un art, une profession ou toute autre activité constituant un moyen de profit , de gain ou d'existence, sauf un emploi ou une charge.

La taxe est imposée, selon le rôle, à l'occupant de chaque établissement d'entreprise sur la base de la valeur locative de celui-ci au taux fixé dans le règlement. (...).» [ 22 ] La preuve révèle que Madame Tsvetkova opère un commerce, soit "Les doigts de la fée des Lys" , pour lequel elle acquitte la taxe d'affaires imposée par la Ville de Gatineau. [ 23 ] La preuve révèle également que le montant réclamé par 131666 Canada Inc provient du compte de taxes municipales imposées à cette dernière. [ 24 ] Le tribunal conclut qu'il s'agit clairement de la taxe foncière imposée au propriétaire d'un immeuble et non de la taxe d'affaires imposée à l'occupant d'un établissement qui exerce un commerce. [ 25 ] Madame la Juge Micheline Sasseville de la Cour du Québec s'exprime ainsi dans une décision rendue en 2002 [1] : «[13] Selon la doctrine et la jurisprudence, la taxe sur les immeubles non résidentiels revêt un caractère foncier.

Par définition, une taxe foncière est imposée à un immeuble et, généralement, c'est le propriétaire de l'immeuble qui doit l'acquitter, bien qu'il puisse en faire supporter le coût par l'occupant des lieux. [14] Aux termes du bail, il apparaît que les parties ont convenu de mettre à la charge du locataire la taxe d'affaires sans égards aux autres taxes d'une manière plus générale. La locatrice aurait pu convenir que la taxe sur les immeubles non résidentiels soit à la charge du locataire mais elle est demeurée silencieuse à cet égard lors du renouvellement du bail.

En pareil cas, elle n'est pas justifiée de tenter de lui refiler cette taxe maintenant. »

[ 26 ] De même, la Cour d'appel du Québec, dans l'arrêt Omniplast Inc. c.

Nordic Development Corp 2 , a clairement tranché qu'une surtaxe municipale imposée sur les immeubles non résidentiels grève directement l'immeuble et rend son propriétaire débiteur de celle-ci envers la municipalité . [ 27 ] Il s'agit dès lors de déterminer si les parties ont convenu de faire supporter le coût de la taxe foncière réclamée par le locataire. [ 28 ] Le tribunal conclut qu'il ne peut y avoir d'interprétation: le bail stipule clairement que le loyer global comprend le loyer additionnel, étant la part du locataire des dépenses d'exploitation de l'immeuble. [ 29 ] À l'item loyer additionnel, les dépenses d'exploitation de l'immeuble sont définies « comme étant les coûts pour l'entretien extérieur et l'entretien intérieur des aires communes, le coût des taxes foncières municipales et scolaires, le coût de l'assurance feu et responsabilité . [ 30 ] Le tribunal ne peut retenir l'argument de Monsieur Blanchard selon lequel le paragraphe

b) des dispositions spéciales ( toutes taxes d'affaires du locataire resteront à la charge de ce dernier) rend le locataire responsable du montant réclamé. [ 31 ] Il appert qu'au moment de la rédaction du bail, Monsieur Blanchard avait l'intention que la locataire, madame Tsevetkova, assume tout ou une

partie de la taxe foncière. [ 32 ] Malheureusement le bail ne reflète pas cette intention. [ 33 ] Le bail est clair et il doit être suivi. [ 34 ] La réclamation de 131666 Canada Inc. est rejetée parce qu'elle est sans fondement compte tenu du bail entre les parties. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l'action, sans frais, chaque

partie payant ses frais. __________________________________ ROSEMARIE MILLAR, J.C.Q. Date d’audience : 27 septembre 2010