2017 QCCQ 7313, 2017 QCCQ 7313

Pizzola c. Deschamps 2017 QCCQ 7313 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d’appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL Chambre civile N° : 500-80-031514-152 DATE : 6 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE GIBBENS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CARLA PIZZOLA Appelante c.

ROBERT DESCHAMPS Intimé -et- COMITÉ DE DISCIPLINE DE L’ORGANISME D’AUTORÉGLEMENTATION DU COURTAGE IMMOBILIER AU QUÉBEC Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ ______________________________________________________________________ [ 1 ] L’Appelante se pourvoit contre deux décisions du Comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (le « Comité »). [ 2 ] La décision sur culpabilité du 24 avril 201 4 [1] la déclare coupable de quatre chefs d’infraction aux Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec en vigueur à l’époque pertinente [2] (les « Règles de déontologie »). [ 3 ] La décision sur sanction du 22 juillet 2015 [3] lui impose une suspension de permis d’une durée totale de 150 jours et d’autres sanctions accessoires.

I. CONTEXTE FACTUEL [ 4 ] L’Appelante détient un certificat d’agent immobilier affilié et agit comme courtier hypothécaire chez Multi-Prêts Hypothèques. La plainte découle de son rôle dans deux transactions de courtage hypothécaire intervenues en 2008 pour des clients qui lui sont référés par un tiers, à savoir M. Hassan Berjawi (« Berjawi »). [ 5 ] En juin 2008, Berjawi appelle l’Appelante pour lui référer M. Agostino Ottaviani (« Ottaviani ») qui cherche à mettre en place un financement hypothécaire pour l’acquisition d’une propriété à St-Adolphe d’Howard. [ 6 ] L’Appelante ne rencontre pas Ottaviani.

Elle le contacte par téléphone et l’informe des informations et documents requis pour soumettre une demande de financement. Elle reçoit ensuite les documents demandés de Berjawi et les transmet au prêteur avec la demande de financement. Or, parmi les documents reçus de Berjawi, un relevé de Groupe Investors faisant état de placements de 45 758,36 $ [4] s’avère être un faux. [ 7 ] Le même scénario se produit en septembre 2008. Berjawi réfère à l’Appelante M. Freddy Yahchouchi (« Yahchouchi ») qui cherche à financer l’acquisition d’une propriété à Val-Morin.

Selon l’Appelante, elle téléphone à Yahchouchi et l’avise des documents requis, tant pour lui que pour son frère qui est proposé comme co-emprunteur ou caution. À l’instar du dossier Ottaviani, l’Appelante reçoit les documents demandés de Berjawi et les transmet au prêteur avec la demande de financement.

Un relevé attestant de placements de 58 288,84 $ auprès d’Investissements Manuvie [5] s’avère être un faux. [ 8 ] En janvier 2009, le Syndic adjoint de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec [6] (le « Syndic ») contacte l’Appelante au sujet du dossier Ottaviani et lui demande copie du contrat de courtage signé par le client. [ 9 ] L’Appelante n’a pas de contrat de courtage à son dossier, bien qu’elle soutienne en avoir fait signer un au moment de la transaction.

Elle imprime alors un nouveau contrat sur lequel la date d’impression du 23 janvier 2009 apparaît et l’envoie à Berjawi pour qu’il le fasse signer par Ottaviani. Quelques jours plus tard, Berjawi lui renvoie une copie du contrat portant la signature du client, ainsi que la date du 24 juin 2008 inscrite à la main [7] . [ 10 ] Bien que le Syndic n’ait pas questionné l’Appelante au sujet du dossier Yahchouchi, cette dernière transmet aussi à Berjawi par la même occasion un contrat de courtage à faire signer par Yahchouchi.

Elle soutient devant le Comité qu’il s’agit d’une coïncidence; elle aurait noté qu’elle n’avait pas de contrat en mettant de l’ordre dans le dossier. Berjawi lui renvoie une copie du contrat signée, mais non datée [8] . Selon Yahchouchi, la signature n’est pas la sienne. [ 11 ] L’Appelante ne communique pas avec le Syndic et ne lui transmet pas les contrats imprimés en janvier 2009. Elle les lui remet en mains propres lors d’une rencontre en octobre 2009 sans donner d’explication quant aux circonstances de leur signature.

II. LA PLAINTE [ 12 ] Le 21 mars 2011, l’Appelante fait l’objet d’une plainte disciplinaire (reproduite intégralement en annexe) comportant quatre chefs d’infraction :

a) Les chefs 1 et 2 lui reprochent d’avoir transmis les faux documents aux prêteurs sans vérifier leur validité, alors que ces documents provenaient d’un tiers, soit Berjawi (le chef 1 vise la transaction Ottaviani et le chef 2, celle de Yahchouchi), contrevenant aux articles 1 et 13 des Règles de déontologie ;

b) Le chef 3 lui reproche de ne pas avoir fait signer de contrat de courtage par les clients au moment des transactions (le sous-chef 3a vise le contrat Ottaviani et le sous-chef 3b celui de Yahchouchi), contrevenant aux mêmes articles 1 et 13 des Règles de déontologie ; et

c) Le chef 4 lui reproche d’avoir remis au Syndic les contrats de courtage imprimés et signés en 2009 de manière à laisser croire à leur signature au moment des transactions (le sous-chef 4a vise le contrat Ottaviani et le sous-chef 4b celui de Yahchouchi), contrevenant aux articles 54 et 55 des Règles de déontologie . [ 13 ] Les dispositions invoquées des Règles de déontologie se lisent comme suit : Devoirs généraux et obligations envers le public 1.

Le membre de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec doit exercer sa profession avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d’esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l’honneur et à la dignité de la profession. 13. Le membre ne doit participer à aucun acte ou pratique, en matière immobilière, qui puisse être illégal ou qui puisse porter préjudice au public ou à la profession. Devoirs et obligations envers la profession 53.

Le membre doit collaborer lors d’une inspection professionnelle, d’une enquête tenue par le syndic ou le syndic adjoint, notamment en dévoilant tous les faits dont il a lui-même connaissance et en produisant tous les documents pertinents. 55. Le membre ne doit pas faire d’exagération, de dissimulation ou de fausse déclaration lorsqu’il fournit des renseignements ou des documents lors d’une inspection professionnelle ou d’une enquête tenue par le syndic ou le syndic adjoint. III. LES DÉCISIONS

a) La décision sur culpabilité [ 14 ] Le 24 avril 2014, le Comité déclare l’Appelante coupable des chefs d’infraction 1, 2, 3b) et 4b) et l’acquitte des chefs d’infraction 3a) et 4a). - Chefs 1 et 2 [ 15 ] Après avoir fait état du devoir qui incombe au courtier hypothécaire de vérifier les informations et documents qu’il transmet à un prêteur, plus particulièrement lorsque ces informations et documents proviennent d’un tiers [9] , le Comité analyse la preuve et retient que l’Appelante n’a fait aucune vérification des documents reçus de Berjawi avant de les transmettre aux prêteurs. [ 16 ] Il conclut que l’Appelante a fait preuve de négligence et de laxisme dans l’exécution de ses tâches de courtier hypothécaire et qu’elle a enfreint l’article 13 des Règles de déontologie [10] . - Chef 3 [ 17 ] Le Comité retient de la preuve que l’Appelante n’a pas fait signer de contrat de courtage à Yahchouchi, préférant en cela le témoignage de Yahchouchi à celui de l’Appelante.

Le Comité déclare l’Appelante coupable d’avoir enfreint l’article 13 des Règles de déontologie sous le sous-chef 3b) [11] . [ 18 ] Par contre, puisque l’Appelante affirme avoir fait signer un contrat de courtage à Ottaviani en 2008 et que ce dernier n’a pas témoigné pour contredire cette affirmation, le Comité l’acquitte sous le sous-chef 3a) [12] . - Chef 4 [ 19 ] Finalement, le Comité conclut de la preuve qu’en remettant au Syndic les contrats de courtage imprimés en janvier 2009 sans lui donner quelque explication, l’Appelante a tenté d’amener le Syndic à croire que les contrats avaient été signés au moment des transactions en 2008.

Le Comité déclare donc l’Appelante coupable d’avoir enfreint l’article 55 des Règles de déontologie sous le sous- chef 4b), mais l’acquitte sous le sous-chef 4a) pour les mêmes raisons que sous le sous-chef 3a).

b) Décision sur sanction [ 20 ] Le 22 juillet 2015, le Comité impose à l’Appelante les sanctions suivantes : ➢ Chef 1 - Suspension de 60 jours; ➢ Chef 2 - Suspension de 60 jours consécutive à celle pour le chef 1;

➢ Chef 3b) - Suspension de 30 jours concurrente aux suspensions pour les chefs 1 et 2; ➢ Chef 4b) - Suspension de 60 jours consécutive aux autres suspensions ordonnées. [ 21 ] Le Comité réduit toutefois la durée totale de suspension de 180 à 150 jours pour tenir compte de la durée du délibéré de plus de 17 mois [13] et de ses conséquences sur l’Appelante. Il ordonne aussi la publication d’un avis de suspension dans un journal là où l’Appelante a son domicile professionnel. IV. LA NORME D’INTERVENTION APPLICABLE [ 22 ] L’appel en l’instance est fondé sur l’article 100 de la

Loi sur le courtage immobilier [14] . Puisqu’il s’agit d’un appel de décisions d’un tribunal spécialisé, il doit être analysé selon les principes du droit administratif, qui requièrent que le Tribunal détermine d’entrée de jeu la norme d’intervention devant permettre de trancher l’appel [15] . [ 23 ] Les parties soumettent que la norme de la décision raisonnable est applicable à l’ensemble des questions soulevées.

Le Tribunal est du même avis. [ 24 ] Le Comité, dont le rôle fondamental est d’assurer le respect des Règles de déontologie , était saisi de questions mixtes de faits et de droit au cœur de sa compétence et la jurisprudence établit déjà que la norme de la décision raisonnable est applicable à ce type de questions [16] . Il n’y a donc pas lieu de pousser plus loin l’analyse [17] . [ 25 ] Le Tribunal doit donc faire preuve de déférence envers l’expertise spécialisée du Comité.

Son rôle n’est pas de substituer sa propre opinion à celle du Comité, mais uniquement de déterminer si les décisions sont raisonnables, en ce sens que le processus décisionnel du Comité est justifié, transparent et intelligible et que les décisions appartiennent aux issues possibles et acceptables en regard des faits et du droit [18] . [ 26 ] La déférence est d’autant plus importante lorsque l’appelant s’en prend à l’appréciation de la preuve par le Comité. Le Tribunal n’intervient alors qu’en cas d’erreur à ce point manifeste et déterminante qu’elle amène à conclure que la décision attaquée ne fait pas

partie des issues possibles et acceptables. [ 27 ] Le fardeau de démontrer en quoi les décisions attaquées ne font pas

partie des issues possibles et acceptables repose sur l’Appelante [19] . À défaut d’une telle démonstration, il faut privilégier les décisions prises par le Comité et rejeter l’appel [20] . V. ANALYSE

a) La décision du Comité condamnant l’Appelante sous les chefs 1 et 2 est-elle déraisonnable? [ 28 ] L’Appelante fait valoir deux motifs d’appel concernant les chefs d’infraction 1 et 2. - Établissement d’une nouvelle norme de conduite ? [ 29 ] Selon l’Appelante, le Comité aurait créé une nouvelle norme de pratique exigeant du courtier qu’il contacte les institutions financières d’où proviennent les preuves de mises de fond pour en vérifier la véracité et lui reprocherait d’avoir violé cette norme pour conclure à sa culpabilité.

Toujours selon l’Appelante, une telle norme serait irréaliste, les institutions financières ne divulguant pas d’information au sujet de leurs clients [21] . [ 30 ] Avec égard, ce motif d’appel est mal fondé. [ 31 ] Le Comité a conclu à la culpabilité de l’Appelante parce qu’elle n’a fait aucune vérification des faux documents auprès de ses clients et non parce qu’elle n’a pas contacté les institutions financières émettrices, tel qu’il appert des passages suivants de la décision sur culpabilité : « [63] (…) Si l’on se reporte au texte des chefs no 1 et no 2 de la plainte disciplinaire, le reproche fait à l’encontre de l’intimée est clair, c’est de n’avoir rien fait, de n’avoir entrepris aucune démarche pour vérifier la véracité de certains écrits ; (…) [75] Il y a un minimum qui doit être fait et dans les cas des chefs no 1 et no 2, ce minimum n’est pas rencontré; l’intimée ayant connaissance que Berjawi faisait l’objet d’une enquête pour pratique illégale dans le domaine du courtage immobilier aurait dû penser que celui-ci jouait au courtier hypothécaire et il est difficile de comprendre qu’elle ne fasse sur ce point aucune vérification auprès de ses clients ; Yahchouchi sur ce point est catégorique, il n’a jamais parlé à l’intimée et le Comité le croit; le gros bon sens nous fait réaliser qu’il aurait été facile pour l’intimée de faire une simple vérification auprès de Yahchouchi et de lui poser de simples questions pour vérifier qui est Berjawi et quel rôle il joue, tout comme il aurait été aussi facile de vérifier auprès de Yahchouchi s’il reconnaît les écrits que Berjawi a fait parvenir à l’intimée ; (…) » [Soulignements et caractère gras ajoutés] [ 32 ] Le Comité conclut ainsi à un manquement au devoir qui incombe au courtier hypothécaire de vérifier les informations et documents qu’il transmet à un prêteur, surtout lorsqu’ils proviennent d’un tiers, une norme de conduite largement reconnue, comme l’avocat de l’Appelante l’admet lui-même à l’audience. [ 33 ] Ce motif d’appel doit donc être rejeté, tout comme l’argument accessoire lié à l’insuffisance des motifs, qui repose sur la même prémisse erronée que la culpabilité de l’Appelante sous les chefs 1 et 2 repose sur son défaut de faire des vérifications auprès des institutions financières. - Erreurs manifestes dans l’appréciation de la preuve ?

[ 34 ] L’Appelante s’en prend aussi à l’appréciation de la preuve par le Comité. [ 35 ] Faut-il le rappeler, le Comité a entendu les témoins et est mieux placé pour évaluer la crédibilité et la force probante de leur témoignage. Le Tribunal n’interviendra qu’en cas de démonstration d’une erreur manifeste et déterminante qui porte à conclure que la décision du Comité ne fait pas

partie des issues possibles et acceptables. [ 36 ] Qu’est-il en l’espèce? [ 37 ] L’Appelante reproche d’abord au Tribunal d’avoir écarté son témoignage à l’effet qu’elle aurait fait les vérifications requises auprès de ses clients au profit de celui de Yahchouchi et alors qu’Ottaviani et Berjawi n’ont pas témoigné pour la contredire. [ 38 ] Le Tribunal ne voit rien de déraisonnable dans les conclusions factuelles que tire le Comité. Yahchouchi a affirmé n’avoir jamais parlé à l’Appelante.

Le Comité a préféré son témoignage à celui de l’Appelante et en a conclu qu’elle n’avait fait aucune vérification auprès de lui quant aux documents provenant de Berjawi [22] . Rien ne permet au Tribunal de conclure que cette appréciation de la crédibilité de témoignages contradictoires est déraisonnable. [ 39 ] L’Appelante soutient aussi qu’en l’absence de témoignage d’Ottaviani et Berjawi, sa version des faits quant au dossier Ottaviani n’était pas contredite et que le Comité aurait dû l’acquitter du chef 1.

Ce moyen a été plaidé devant le Comité, qui a retenu du témoignage de l’Appelante qu’elle n’avait pas communiqué avec Ottaviani après avoir reçu les faux documents de Berjawi et n’avait donc pas pu les vérifier auprès de lui : « [79] Pour le Comité, il ne fait aucun doute que l’intimée est coupable du chef no. 2 de la plainte [concernant Yahchouchi] fondé sur l’article 13 des Règles; peut-on conclure de même en regard du chef no. 1 et ce, même si Ottaviani n’a pas témoigné ; selon Me Roy, le syndic n’a pas rencontré son fardeau de preuve sur ce chef puisque l’intimée a témoigné à l’effet qu’elle a communiqué avec son client pour lui demander les documents nécessaires à l’obtention du financement; ce qui semble véridique, mais a-t-elle vérifié, une fois reçu de Berjawi, ces mêmes documents; il semble que non ; […] le fait que Ottaviani n’ait pas témoigné, compte tenu de l’ensemble de la preuve, n’empêche pas le plaignant de rencontrer son fardeau de preuve et il a réussi à prouver de façon probante les éléments constitutifs du chef no. 1; l’intimée en sera donc reconnue coupable sous cette même assise juridique, soit l’article 13 des Règles; » [Soulignements ajoutés] [ 40 ] Cette conclusion trouve appui dans la preuve [23] et l’Appelante n’a pas démontré en quoi elle serait déraisonnable. [ 41 ] Par ailleurs, l’Appelante plaide que le Comité aurait conclu à tort qu’elle a été alertée en 2006 au sujet de Berjawi et qu’elle aurait dû être plus vigilante [24] , mais elle n’a pas non plus démontré d’erreur manifeste et dominante à cet égard. [ 42 ] La preuve permet certes d’arriver à cette conclusion.

L’Appelante a été avisée en 2006 par un enquêteur du bureau du Syndic que Berjawi est soupçonné de pratique illégale de la profession de courtier. Elle lui confie alors que Berjawi lui a déjà transmis des faux documents dans le cadre d’une transaction antérieure [25] . En plus, de son propre aveu, l’enquêteur lui recommande alors, si jamais Berjawi lui réfère d’autres clients, de vérifier les documents qu’il pourrait lui transmettre [26] . [ 43 ] En somme, la déclaration de culpabilité sous les chefs d’infraction 1 et 2 apparaît raisonnable aux yeux du Tribunal.

Le Comité expose bien son raisonnement et les conclusions qu’il tire font assurément

partie des issues possibles et acceptables en regard aux faits et au droit.

b) La décision du Comité quant à la culpabilité sous le chef 3b) est-elle déraisonnable? [ 44 ] Quant au sous-chef d’infraction 3b), l’Appelante reproche pour l’essentiel au Comité d’avoir préféré le témoignage de Yahchouchi au sien et d’avoir conclu qu’elle n’avait pas fait signer de contrat de courtage à Yahchouchi.

Le Comité s’exprime comme suit à cet égard : « [80] Le chef no. 3 reproche à l’intimée de ne pas avoir obtenu les signatures des acheteurs potentiels sur les contrats de courtage aux dates apparaissant auxdits contrats et/ou aux dates où ces contrats ont dû être signés; Yahchouchi a nié qu’il s’agissait de sa signature apparaissant au contrat P-7 et on se souvient qu’il n’a jamais rencontré l’intimée ; le Comité croit Yahchouchi, il a témoigné avec spontanéité et rien ne nous permet de douter de sa franchise ; l’explication générale de l’intimée est de dire qu’elle ne retrouvait pas son contrat de courtage exclusif et lorsque le plaignant le lui a demandé, elle en a imprimé un nouveau le 23 janvier 2009, et l’a fait signer; P-7 ne porte pas de date, alors que P-16, dans le dossier Ottaviani, semble signé en 2008, même s’il aurait été généré aussi le 23 janvier 2009; [81] Il est donc impossible que P-16 ait été signé en juin ou en août 2008 et il est impossible que P-7 porte la signature de Yahchouchi et de plus, P-7 ne peut avoir été signé en septembre ou novembre 2008 , ce qui, à première vue, constitue les éléments essentiels des reproches faits au chef no. 3 (…) » [Soulignements ajoutés] [ 45 ] Le Comité a cru Yahchouchi, retenant de son témoignage qu’il n’a jamais parlé à l’Appelante [27] ; qu’il a vu son nom pour la première fois lors de la signature de la lettre d’engagement hypothécaire en octobre 2008 [28] ; et que la signature sur le contrat imprimé en janvier 2009 n’est pas la sienne [29] .

L’Appelante n’a pas démontré en quoi ces conclusions seraient déraisonnables.

a) La décision du Comité quant à la culpabilité sous le chef 4b) est-elle déraisonnable ? [ 46 ] L’Appelante soutient que la preuve ne permettait pas au Comité de conclure qu’elle a tenté d’amener le Syndic à croire que le contrat de courtage de Yahchouchi imprimé en 2009 avait été signé en temps opportun en 2008 [30] .

[ 47 ] Les motifs du Comité quant au chef d’infraction 4 se lisent comme suit : « [82] Le chef no 4 découle directement du chef no 3, puisque l’on reproche à l’intimée d’avoir transmis au syndic ces mêmes contrats de courtage, sachant qu’ils ne portaient pas les bonnes dates de signature dans le but de laisser croire qu’ils avaient été signés aux bonnes dates; pour les mêmes motifs déjà énoncés, l’intimée sera reconnue coupable du chef no 4

b) et acquittée du chef no 4 a). » [ 48 ] L’Appelante n’a pas démontré en quoi cette conclusion, qui repose aussi sur l’appréciation par le Comité de la crédibilité du témoignage de l’Appelante, serait déraisonnable. La remise au Syndic du contrat imprimé en janvier 2009 sans donner quelque explication quant à la date et les circonstances de sa signature permettait de conclure comme l’a fait le Comité. [ 49 ] L’appel de la décision sur culpabilité doit donc échouer.

d) La détermination des sanctions est-elle déraisonnable? [ 50 ] Le Comité jouit d’une large discrétion dans la détermination de la sanction appropriée à la suite d’une faute déontologique [31] . Selon une jurisprudence constante, l’intervention de cette Cour en matière de sanction est limitée aux situations nettement déraisonnables, comme l’énonce la Cour d’appel dans Pigeon c. Daigneault [32] : « [36] (...) [L]a Cour du Québec, siégeant en appel de la sanction imposée par le Comité de discipline, ne doit pas intervenir à moins que l'appelant ne démontre que cette décision est déraisonnable.

La sanction infligée n'est pas déraisonnable du simple fait qu'elle est clémente ou sévère; elle le devient lorsqu'elle est si sévère, ou si clémente, qu'elle est injuste ou inadéquate eu égard à la gravité de l'infraction et à l'ensemble des circonstances, atténuantes et aggravantes, du dossier. » [ 51 ] L’Appelante s’en prend aux sanctions imposées pour les chefs 1, 2 et 4b). - Sanctions imposées pour les chefs d’infraction 1 et 2 [ 52 ] Selon l’Appelante, la suspension totale de 120 jours imposée pour les chefs 1 et 2 est déraisonnable parce que le Comité a fait abstraction de ses circonstances propres, plus particulièrement, de l’absence de preuve de participation à la confection des faux documents ou de mauvaise foi et le risque peu élevé de récidive.

Le Comité aurait aussi conclu à tort à un avertissement de l’Appelante pour justifier d’une sanction excessive [33] . [ 53 ] Le Tribunal ne voit rien de déraisonnable dans la sanction imposée.

D’abord, il n’y a pas lieu d’intervenir dans l’appréciation de la preuve du Comité quant à l’avertissement reçu par l’Appelante, tel qu’exposé précédemment [34] . [ 54 ] Par ailleurs, contrairement aux prétentions de l’Appelante, le Comité a tenu compte de ses circonstances propres, comme l’absence de preuve de fabrication de faux, l’absence d’antécédents disciplinaires, le peu de risque de récidive et le niveau d’expérience de l’Appelante [35] .

Il retient en contrepartie que son laxisme, son incompétence et ses omissions élémentaires de vérification touchent au rôle même du courtier hypothécaire, affectent le public et ont des impacts importants sur les clients, les institutions financières et le courtage immobilier, concluant à une infraction objectivement grave [36] .

Cette conclusion n’est pas déraisonnable aux yeux du Tribunal. [ 55 ] L’Appelante n’a pas non plus démontré en quoi la sanction retenue déroge des sanctions pour ce type d’infraction imposées par les précédents plaidés par les parties. - Sanction imposée pour le chef d’infraction 4b) [ 56 ] L’Appelante soutient aussi que la suspension consécutive de 60 jours imposée pour le chef 4b) est excessive. [ 57 ] Le Comité a inféré des agissements de l’Appelante qu’elle avait tenté d’induire le Syndic en erreur et que cela justifiait une sanction plus sévère que la sanction imposée pour le chef d’infraction 3b) : « [34] On l’a dit, le chef 4

b) découle du chef 3 b); ces deux chefs appellent-ils une même sanction ?

Le Comité croit qu’il y a un degré plus grand de gravité lorsque le professionnel transmet au syndic une information qui est fausse ; dans la très grande majorité des cas, le professionnel, avant de répondre au syndic, a eu l’opportunité de revoir son dossier, les documents qu’il contient, les faits et l’ensemble de la situation; il ne peut faire preuve d’insouciance à cette étape et, si comme le prétend l’intimée, il réimprime un document et y fait apposer des signatures, ou les signe lui-même, il doit lorsqu’il les transmet au syndic le lui dire, pour ne pas laisser croire qu’il s’agit des documents d’origine; là comme ailleurs, le professionnel a un devoir de transparence ; » [Soulignements ajoutés] [ 58 ] L’Appelante fait valoir que le raisonnement du Comité est déraisonnable parce que la preuve directe d’une intention de tromper n’a pas été faite [37] .

Pour les motifs déjà exprimés [38] , il n’y a pas lieu d’intervenir dans l’appréciation de la preuve du Comité quant au manque de transparence de l’Appelante. Quant à la durée de la suspension, l’Appelante n’a pas démontré en quoi elle dérogerait des sanctions imposées par le Comité pour des infractions semblables. [ 59 ] En somme, la démarche et le raisonnement du Comité sont bien exposés et intelligibles et ils apparaissent raisonnables aux yeux du Tribunal. Les sanctions retenues font certes

partie des issues possibles et acceptables à la lumière des faits et du droit. [ 60 ] L’appel de la décision sur sanction doit donc également échouer. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’appel; CONFIRME la décision sur culpabilité rendue par le Comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier

du Québec le 24 avril 2014; CONFIRME la décision sur sanction rendue par le Comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec le 22 juillet 2015; LE TOUT AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ DOMINIQUE GIBBENS, J.C.Q. Date d’audience : 11 novembre 2016 Me Alain Mongeau ALAIN MONGEAU, AVOCATS Avocats de l’Appelante Me Emmanuelle Ouimet-Deslauriers PELLETIER & KHELFA Avocats de l’Intimé

ANNEXE “ Chef 1) Between on or about June 10th, 2008 and on or about August 13, 2008, in support of a request to obtain a mortgage financing concerning the immovable located at 972 Ch. du Lac Beauchamp in Saint-Adolphe-d'Howard for the prospective buyer Agostino Ottaviani, Defendant transmitted or had transmit to TD Bank a false statement of account, allegedly from Groupe Investors, whereas said statement was provided to her by a third party, namely, Hassan Berjawi, without taking any steps to verify the validity of said statement, the whole contrary to sections 1 and 13 of the Rules of professionnal ethics of the Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

Chef 2) Between on or about September 17th, 2008 and on or about November 20th, 2008, in support of a request to obtain a mortgage financing concerning the immovable located at 4530 Ch. du Rempart àVal-Morin for the prospective buyer Freddy Yahchouchi, Defendant transmitted or had transmit to Hypothèques First Line a false statement of account, allegedly from Investissements Manuvie, whereas said statement was provided to her by a third party, namely, Hassan Berjawi, without taking any steps to verify the validity of said statement, the whole contrary to sections 1 and 13 of the Rules of professionnal ethics of the Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

Chef 3) Defendant did not obtain the signatures of the following prospective buyers on the documents intitled «Contrat de courtage exclusif», namely:

a) between on or about June 10th, 2008 and on or about August 13, 2008, concerning the immovable located at 972 Ch. du Lac Beauchamp in Saint-Adolphe-d'Howard for the prospective buyer Agostino Ottaviani;

b) between on or about September 17th, 2008 and on or about November 20th, 2008, concerning the immovable located at 4530 Ch. du Rempart à Val-Morin, for the prospective buyer Freddy Yahchouchi; committing, for each and every of the above paragraphs, an offense to sections 1 and 13 of the Rules of professionnal ethics of the Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. Chef 4) On or about October 30th, 2009, during an inquiry conducted by the assistant Syndic Robert Deschamps, Defendant transmitted to him:

a) a document intitled "Contrat de courtage exclusif" allegedly signed on or about June 24th, 2008 by Agostino Ottaviani ;

b) a document intitled "Contrat de courtage exclusif" in order to demonstrate that she had the prospective buyer, Freddy Yahchouchi, signed the said document at the appropriate time ;

committing, for each and every of the above paragraphs, an offense to sections 54 and 55 of the Rules of professionnal ethics of the Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.”