2016 QCCQ 6336, 2016 QCCQ 6336

Beauchemin c. Hébert-Croteau 2016 QCCQ 6336 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-142730-144 DATE : Le 2 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RENAUD BEAUCHEMIN Demandeur c.

IVAN HÉBERT-CROTEAU Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ (Articles 475 et 520 C.p.c.) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal rectifie le jugement pour ajouter une conclusion accordant la demande reconventionnelle qui a été omise par inadvertance. [ 2 ] Il s’agit d’une réclamation en responsabilité professionnelle dirigée contre le défendeur, monsieur Ivan Hébert-Croteau (« M.

Hébert-Croteau ») qui le 15 février 2012, a effectué l’inspection préachat d’un immeuble sis au 6303, rue Papineau à Montréal. [ 3 ] Suite à cette inspection, le demandeur, monsieur Renaud Beauchemin (« M. Beauchemin ») achète l’immeuble au coût de 305 500 $. [ 4 ] M. Beauchemin allègue que M. Hébert-Croteau a omis de l’informer de graves problèmes de fondation dont il ne pouvait assumer les coûts de réparation et en conséquence, il a été contraint de vendre son immeuble rapidement. [ 5 ] M.

Beauchemin avait par ailleurs fait refaire le mur de briques et changer les fenêtres et il allègue qu’il n’a pu amortir ces dépenses. Aussi, il réclame la somme de 7 000 $ de dommages-intérêts à M. Hébert-Croteau. [ 6 ] M. Hébert-Croteau nie toute responsabilité. Il allègue qu’il n’a pas commis de faute ayant inspecté l’immeuble et compléter un rapport conformément aux règles de l’art. [ 7 ] M. Hébert-Croteau se porte demandeur reconventionnel et réclame 200 $ d’honoraires impayés suite à une deuxième visite effectuée à la demande de M. Beauchemin le 2 juin 2012.

Questions en litige [ 8 ] Le demandeur a-t-il démontré selon le fardeau qui lui imposé, soit la balance des probabilités, que le défendeur a commis une faute contractuelle dans l’exécution des services fournis en concluant suite à son inspection que le mur est un mur de moellon et que ce mur est en bonne condition ? [ 9 ] Si oui, quelle est la valeur des dommages causés au demandeur ? [ 10 ] Le demandeur reconventionnel a-t-il droit au paiement des honoraires de 200 $ réclamés ? Les faits [ 11 ] Le 15 février 2012, M. Beauchemin mandate M.

Hébert-Croteau après l’acceptation de son offre d’achat « pour le guider dans la prise de risques ». [ 12 ] L’immeuble convoité est un duplex dont l’année de la construction est inconnue. D’après les photos, il s’agit d’un vieil immeuble et M. Hébert-Croteau indique à son rapport que cette construction date des années 1930 ou 1940. [ 13 ] M. Beauchemin conclut l’achat et peu de temps après fait exécuter divers travaux soit :

a)réfection de la façade de briques ; b)installation de trois fenêtres ;

c) installation d’une porte et son cadre ; [ 14 ] M. Beauchemin allègue que c’est en se basant sur le rapport de M. Hébert-Croteau qu’il a acheté le duplex et fait exécuter de nombreux et coûteux travaux. [ 15 ] M. Beauchemin ajoute que si M. Hébert-Croteau n’avait eu ne serait-ce que la moitié des compétences nécessaires pour mener une inspection préachat, il aurait souligné à grand trait dans son rapport les nombreuses défaillances affectant ce bâtiment et les coûts importants pour les corriger. [ 16 ] M. Beauchemin témoigne qu’il commence à avoir des doutes sur la fiabilité du rapport de M.

Hébert-Croteau au mois de juin 2012 lorsqu’il informe ce dernier qu’il a trouvé deux poches d’air dans la toiture ( P-34 ). [ 17 ] Ce courriel du 14 juin 2012 de M. Beauchemin fait suite à l’envoi de la deuxième facture de ce dernier pour un montant de 200 $. [ 18 ] M. Beauchemin confirme alors qu’il enverra son paiement sous peu. Par ailleurs, il interroge M.

Beauchemin s’il est couvert par des assurances professionnelles en cas de pépin pour ce complément d’information et l’évaluation qu’il a faite. [ 19 ] Il précise : « Qu’autrement, je dois avouer que je trouverai vos honoraires un peu élevés. » [ 20 ] C’est à ce moment que M. Beauchemin ajoute dans ce même courriel avoir trouvé la veille deux poches d’air dans la toiture qui n’ont pas été indiquées dans le rapport de M.

Hébert-Croteau et il continue en disant qu’elles viennent s’ajouter à la ventilation inadéquate de la cuisine du 6301 et l’entrée de la cave du 6303 qui est trop étroite, qu’il n’a pas décelé non plus. [ 21 ] M. Beauchemin témoigne que lorsque les briqueleurs ont défait la brique de la façade, ils lui auraient fait remarquer que la fondation s’effrite. [ 22 ] M. Beauchemin n’interrompt pas les travaux pour autant : « Je faisais davantage confiance à M. Hébert-Croteau, ingénieur, qu’à des briqueleurs. » [ 23 ] Le ou vers le 15 novembre 2012, M. Beauchemin communique avec M. René Vincent (« M.

Vincent »), ingénieur, pour le Centre d’inspection et d’expertise en bâtiment du Québec (CIEBQ). [ 24 ] Selon M. Beauchemin, lorsque M. Vincent est venu visiter le duplex, il lui a « pointé la fondation ». [ 25 ] M. Vincent témoigne que le 5 octobre 2012, M. Beauchemin le mandate pour examiner plus particulièrement la solidité de la fondation et des dommages causés par les plantations de cannabis des propriétaires précédents. [ 26 ] M. Vincent témoigne qu’il n’a pas fait « d’expertise pointue ». D’ailleurs, il intitule « lettre technique » le document qu’il a préparé à l’attention de M. Beauchemin. [ 27 ] M.

Vincent décrit ainsi son mandat : « Le CIEBQ a été mandaté par monsieur Renaud Beauchemin pour procéder à une inspection

sommaire afin de déterminer quels éléments pourraient requérir une expertise complémentaire. Notre mandat vise donc à soulever les éléments potentiellement problématiques et à proposer les expertises requises pour répondre aux différentes interrogations. Les éléments à étudier sont ci-dessous énoncés : • Présence de moisissure au sous-sol : Le rapport d’analyse de moisissure préparé par « Enviro-Option » suggère un taux anormalement élevé de contaminants. Nos observations

sommaires ont permis de démontrer la pénétration d’eau par les murs, mais également la présence d’humidité sur les surfaces visibles au sous-sol. Nos démarches nous ont également amenés à constater l’absence d’isolant et de pare-vapeur dans les murs nouvellement refaits au rez-de-chaussée. Ces caractéristiques nous suggèrent que de la moisissure est visible bien sûr au sous-sol, mais peut-être également à l’intérieur des murs du rez-de-chaussée et de l’étage.

Cependant, seule une expertise en ce sens permettra de statuer avec précision sur la situation. • Isolation des murs : Par les deux ouvertures accessibles au rez-de-chaussée, nous avons été à même de constater que les murs ont été récemment refaits, tandis que le plâtre a été remplacé par du gypse et de l’isolant. Nous croyons actuellement que l’absence de pare-vapeur et le taux d’humidité élevé aujourd’hui ou à une période antérieure à l’achat, pourraient faire en sorte que de la condensation serait dissimulée dans les murs.

La réalisation de percées exploratoires supplémentaires nous permettrait de statuer sur l’ampleur potentielle des dommages. • Stabilité de la fondation : La

partie avant de la fondation est en mois bonne condition que le reste de la fondation. En effet, le béton s’effrite à différents endroits,

et ce, de façon notable. La réalisation de carottes et de vérifications supplémentaires permettrait de confirmer la situation. Il est important de mentionner que cette caractéristique était, selon nous, visible avant la transaction immobilière et à ce titre, vous auriez dû, selon nous, noter la situation à moins que vous n’ayez eu recours à un expert en bâtiment. • Mur de maçonnerie en façade : Le mur de maçonnerie en façade de l’immeuble a récemment été refait.

Nous avons été à même d’observer la présence d’une membrane isolante pare-vapeur mince à l’arrière du mur de maçonnerie, ce qui constitue généralement une situation propice à l’apparition de condensation. Une étude en ce sens serait donc nécessaire. Sur la base de nos observations, nous devons conclure que quelques expertises complémentaires sont requises et qu’une analyse de la capacité du béton est également nécessaire. » [ 28 ] Les constatations de M. Hébert-Croteau, plus particulièrement visées par les commentaires de M.

Vincent sont ceux concernant l’isolation et la stabilité du bâtiment ainsi que du parement extérieur, ci-après reproduites. Fondation et stabilité du bâtiment L’inspection du sous-sol du duplex n’a montré aucune fissure ou affaissement dans les murs de fondation. Le mur de moellon est en bonne condition. La

partie structurale en bois du plafond du sous-sol montre des signes de faiblesse. La majorité des problèmes ont été réglés en conformité selon les recommandations de l’ingénieur. Par contre, il y a deux points qui n’ont pas été respectés : 1 er il manque une patte ajustable dans le milieu de la porte arrière sud et une patte a été ajoutée dans le milieu de la porte nord où les poutres se sont renversées, 2 e une poutre croche est supportée sans contreventement de sorte qu’elle pourrait se déplacer. Mettant ainsi en danger l’intégrité du bâtiment.

Infiltration Lors de notre visite, le plancher était relativement sec et propre. Il y a présence d’eau à un endroit. L’eau est principalement située autour des deux chauffe-eau et de la laveuse à linge. Le drain de la laveuse à linge n’était pas connecté au système d’égout. Cette eau provient soit des chauffe-eau ou d’un lavage de linge récent. Le mur de moellon présente des traces d’humidité sur les côtés les plus exposés aux intempéries. Ce problème est dû à l’absence de drain autour du duplex.

Cette construction date des années 1930 ou 1940 et à cette époque beaucoup de ces bâtiments n’avaient tout simplement pas de drainage. [ 29 ] M. Beauchemin témoigne qu’il a fait effectuer les travaux recommandés par M. Hébert-Croteau et qu’il s’avère que ce dernier n’avait pas remarqué ou il avait grandement sous-estimé l’importance d’autres vices ou défaillances plus graves dans la bâtisse. [ 30 ] M.

Hébert-Croteau n’aurait pas remarqué lors de son inspection que le mur ouest des fondations ainsi qu’une portion de sept pieds sur le sud n’était pas fait de moellon, mais plutôt de béton roc. [ 31 ] Or, ce type de fondation « béton roc » résisterait moins bien au passage du temps. [ 32 ] M. Beauchemin témoigne que M. Vincent lui aurait conseillé de solidifier la fondation à court ou moyen terme. [ 33 ] Aussi, au mois de mai et juin 2013, les Entreprises Haineault Gosselin et Bisson évaluèrent les travaux de fondation à 47 900 $ et 46 500 $ respectivement. [ 34 ] M.

Beauchemin n’ayant pas les moyens de payer témoigne qu’il est contraint de vendre son duplex, la vente ayant été conclue le 14 août 2013. [ 35 ] M. Vincent témoigne qu’il n’a pas rédigé sa lettre technique dans le but d’intenter des procédures judiciaires contre M. Hébert- Croteau. [ 36 ] Si tel avait été le cas, il aurait fait des tests par carottage pour vérifier la dureté du béton. [ 37 ] Cependant, il a constaté que le béton n’est pas en bonne condition en introduisant facilement son tournevis dans le béton. « Je n’ai pas vu que le mur est instable, mais c’est tout mou.

On aurait vu que la capacité du béton n’est pas suffisante (si on avait fait des tests ultérieurs), donc le mur avant devrait être changé, mais je n’ai pas vu de poussée latérale. » [ 38 ] Dans son rapport P-3, M. Vincent ne suggère pas de changer le mur. [ 39 ] M. Vincent ne donne pas son opinion non plus concernant le geste professionnel de M. Hébert-Croteau. À l’audience cependant, il souligne qu’un expert aurait dû voir les signes et indiquer la présence de zones abîmées dans le mur de béton roc et non de moellon. [ 40 ] Selon M.

Vincent « On ne pouvait dire que la fondation va bien et que tout est beau. » [ 41 ] M. Hébert-Croteau témoigne qu’il a fait l’inspection en présence de M. Beauchemin qui a donc vu le mur de fondation, dont une

partie est en « béton roc » et l’autre en moellon. [ 42 ] M. Hébert-Croteau est d’avis que le mur de fondation est en bonne condition. Pour lui, ce mur tient l’immeuble, que le mur soit décrit comme étant un mur de « béton roc » ou un mur de moellon. [ 43 ] Dans son rapport, M. Hébert-Croteau n’a pas distingué entre le mur « béton roc » et moellon, mais même si selon lui cette distinction devrait être faite, il est toujours d’avis lors de l’audience que le bâtiment visé est généralement en bon état pour son âge.

[ 44 ] D’ailleurs, selon M. Hébert-Croteau, un mur de moellon peut aussi être percé avec un tournavis et même si une zone est plus molle, ceci n’empêche pas la fondation de soutenir la structure. [ 45 ] M. Hébert-Croteau produit des photos prises en juin 2014 pour démontrer que le mur de brique refait en 2012, appuyé sur la fondation n’est pas fissuré. [ 46 ] M. Hébert-Croteau souligne que les briqueleurs ont offert une garantie de 10 ans, ce qui indique qu’ils avaient confiance que le mur de briques reposait sur une fondation solide. [ 47 ] Selon M. Hébert-Croteau, il n’y avait aucune urgence pour M.

Beauchemin à vendre l’immeuble. Ce dernier était propriétaire d’un beau bâtiment, mais vieux. [ 48 ] D’après la publicité de l’agent d’immeuble du 21 novembre 2015, ce même immeuble est à vendre et le prix demandé est de 469 000 $. Jugement [ 49 ] Une récente décision dans un cas similaire a été rendue par l’honorable Wilbrod Claude Décarie de la Cour supérieure dans Lydia Benhabra c. Stéphan Nadeau et 433638 Ontario inc. (Services d’inspection de Maison Mose) [1] . [ 50 ] Monsieur le juge Décarie souligne que la Cour d’appel dans l’arrêt Warnock Hersey Professional Services Ltd. c.

Gaspan [2] a établi que la nature de l’obligation assumée par l’inspecteur préachat en est une de moyen . [ 51 ] Aussi, pour avoir gain de cause contre l’inspecteur préachat, M. Beauchemin doit établir, selon la balance des probabilités, que le comportement de celui-ci ne respectait pas les règles de l’art. En d’autres termes, M. Beauchemin doit prouver que l’inspecteur préachat ne s’est pas comporté comme tout inspecteur préachat normalement prudent et compétent aurait agi placé dans les mêmes circonstances. [ 52 ] L’ingénieur M. Vincent reproche à M.

Hébert-Croteau de ne pas avoir vu les signes et d’indiquer la présence de zones faibles dans un mur de béton roc. [ 53 ] Tout comme l’a relevé monsieur le juge Décarie dans son dossier, il y a lieu de souligner que cette affirmation provient d’un expert en génie civil et qu’il témoigne en sa qualité d’ingénieur. D’après son curriculum vitae ( P-38 ), M. Vincent est régulièrement appelé à témoigner à

titre de témoin expert sur la nature des vices et leur importance concernant les bâtiments et leur sécurité. [ 54 ] M. Vincent est chargé des inspections complexes et de l’étude des plans et devis des projets de condominium et de la correction des malfaçons décelées. [ 55 ] Aussi, faut-il rappeler que le standard qui s’applique dans notre dossier n’est pas celui de l’ingénieur normalement prudent et compétent placé dans les mêmes circonstances comme nous l’avons vu. [ 56 ] Il ne faut pas perdre de vue le rôle d’un inspecteur préachat.

Ce rôle est défini ainsi [3] : La doctrine en cette matière expose clairement qu’une inspection préachat n’est pas une expertise et que son objectif n’est pas de découvrir les problèmes qui pourraient avoir un impact sur la valeur de l’immeuble. On y mentionne que l’inspection préachat a pour but d’aviser l’acheteur des problèmes potentiels de l’immeuble afin que, s’il en existe, il puisse pousser plus loin ses démarches et son investigation s’il désire poursuivre la transaction.

La portée de l’inspection préachat est ainsi définie par Geneviève Cotnam [4] : « L’inspecteur préachat a, à l’égard de son client, une obligation de moyens et non de résultat. À ce titre, il doit agir avec prudence et diligence. L’inspection préachat est une inspection générale et non une expertise. L’objectif d’une inspection n’est pas de découvrir et d’identifier des indices susceptibles d’indiquer un problème potentiel affectant le bien acheté et qui pourrait avoir une influence sur son prix.

Tout au plus l’inspection a-t-elle pour but d’aviser le futur acheteur des problèmes potentiels du bâtiment et il appartiendra alors à l’acheteur de pousser plus loin sa démarche s’il désire procéder néanmoins à l’acquisition, le jeu des négociations entre le vendeur et l’acheteur étant alors enclenché. L’inspecteur préachat n’a pas contrairement à l’expert, le mandat d’identifier la cause du vice et les solutions potentielles. De la même façon, il se contentera d’une inspection visuelle, c’est-à-dire d’un « examen attentif et sérieux quoique plutôt rapide et non approfondi. »

En l’absence d’un indice révélateur, l’acheteur ou l’inspecteur n’a pas à ouvrir les murs ou à creuser autour des fondations. » [ 57 ] Incidemment, M. Hébert-Croteau indique bien à son rapport que le mandat est d’inspecter le bâtiment et de donner quelques recommandations ou pistes à suivre pour les problèmes potentiels de la propriété. L’inspection est une vérification visuelle des lieux sans essai destructeur, carottage ou perforation de fenêtres d’observation. [ 58 ] M.

Hébert-Croteau conclut dans son rapport que le bâtiment démontre une grande stabilité à travers le temps en considérant le type de sol sur lequel il est construit. [ 59 ] Il témoigne que l’épaisseur du mur de fondation avant excède 16 pouces, ce qui constitue selon lui un mur de masse où la faible capacité intrinsèque du béton n’affecte en rien la capacité structurale du mur à soutenir le bâtiment et le sol environnant. Selon M. Hébert-Croteau, ce type de mur en béton se comporte de la même façon qu’un mur en moellon. [ 60 ] Dans sa lettre technique, l’ingénieur M.

Vincent ne recommande que la réalisation de carottes afin de vérifier la condition du mur. Les tests pour évaluer la solidité du mur restaient donc à faire, et d’ailleurs, M. Vincent ne conclut pas que le mur de fondation n’a plus de capacité portante. [ 61 ] M. Vincent ne conclut pas non plus dans son rapport que ce mur doit être remplacé ou stabilisé.

[ 62 ] En fait, même si M. Vincent, lors de son témoignage, indique que le mur avant devrait être changé, il spécifie cependant qu’il n’a pas vu que le mur est instable ni non plus qu’il y avait d’indication de poussée latérale, ce qui est un autre indice d’instabilité. [ 63 ] De l’avis du Tribunal, M. Beauchemin n’a pas démontré selon le fardeau qui lui imposé que M. Hébert-Croteau a commis une faute professionnelle puisqu’il n’a pas prouvé que la fondation était instable et devrait être refaite. [ 64 ] Par ailleurs, M.

Hébert-Croteau relève la présence de problèmes mettant en danger l’intégrité du bâtiment, tel le fait qu’une poutre croche soit supportée sans contreventement. [ 65 ] M. Hébert-Croteau souligne également que cet immeuble n’est pas doté d’un drain et que le mur de moellon présente des traces d’humidité sur les côtés les plus exposés aux intempéries. [ 66 ]

Malgré ces constatations et mises en garde, M. Beauchemin a conclu l’achat. [ 67 ] Aussi, le Tribunal conclut que M. Beauchemin n’a pas prouvé que l’inspecteur préachat n’a pas agi en inspecteur prudent et diligent. [ 68 ] Quant à la demande reconventionnelle, le Tribunal conclut que M. Hébert-Croteau a rendu les services pour lesquels il réclame 200 $ que M. Beauchemin ne lui a toujours pas payé. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête introductive d’instance du demandeur ; AVEC FRAIS ; ACCUEILLE la demande reconventionnelle du défendeur ; CONDAMNE le demandeur à payer au défendeur la somme de 200 $ avec intérêts au taux légal, et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la date de la demande reconventionnelle du 23 juin 2014. AVEC FRAIS. __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. Date d’audience : 30 novembre 2015