2016 QCCQ 8492, 2016 QCCQ 8492

Gaudette c. Dion 2016 QCCQ 8492 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-017719-154 DATE : 12 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GABRIEL DE POKOM Á NDY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Louise GAUDETTE Demanderesse / défenderesse par reconvention c.

Alain DION Défendeur / demandeur par reconvention ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse cherche à recouvrer du défendeur les dommages qu’elle a subis à la suite du refus de ce dernier de donner suite à son offre d’achat pour la résidence située au […], à Compton. [ 2 ] Le défendeur conteste la réclamation en alléguant que c’est à bon droit qu’il a refusé d’acheter au même prix étant donné les défauts et vices cachés découverts entre la promesse et la signature du contrat de vente et les changements de conditions de vente par la demanderesse, en tentant d’insérer une clause d’exclusion de la garantie légale. [ 3 ] Subsidiairement, il allègue que les prétendus dommages réclamés par la demanderesse sont en somme des améliorations à la bâtisse qui n’ont aucun lien causal avec le refus d’acheter et ne visaient qu’à augmenter la valeur de la résidence pour mieux la vendre. [ 4 ] Se portant demandeur par reconvention, le défendeur réclame le coût de l’inspection de la résidence ainsi que les frais engagés pour des services juridiques, les déboursés de déplacements en plus d’un montant de 5 000 $ pour des troubles et inconvénients, et 2 000 $ pour dommages punitifs au motif d’abus de procédures.

LES FAITS [ 5 ] La demanderesse a acheté le 19 juin 2007 une maison centenaire au […] à Compton et l’a habitée environ cinq ans. [ 6 ] Elle y a fait des rénovations majeures, mais il restait des choses à faire. [ 7 ] Au début juillet 2012, le défendeur manifeste son intérêt d’acheter la maison.

Après l’avoir examinée et au terme d’une certaine négociation, le défendeur, incapable de lire ou d’écrire, fait préparer par la notaire Anne-Sophie Francoeur une offre d’achat pour le prix de 90 000 $ comprenant, entre autres, l’obligation du vendeur de fournir un test d’eau conforme, un certificat de localisation ainsi qu’une identification de bornes par un arpenteur-géomètre, et si le vendeur continuait à l’occuper à la suite de la signature du contrat de vente, le paiement d’un loyer à l’acquéreur. [ 8 ] Parmi les exclusions, on a mis certains lustres et la cuisinière au bois. [ 9 ] Le 20 juillet 2012, le défendeur présente cette offre d’achat à la demanderesse qui a signé l’accusé réception, mais n’aurait pas apposé sa signature à la rubrique Acceptation et promesse de vente (D-3) .

[ 10 ] Cependant, l’acceptation a dû être signée plus tard puisqu’elle apparaît au document P-1 signé aussi en original par Alain Dion. [ 11 ] À tout événement, le comportement des parties était conforme à cette acceptation puisque le 26 septembre, elles conviennent que le contrat notarié sera fait le 10 octobre 2012 par la notaire Anne-Sophie Francoeur, avec une prise de possession préalable par le défendeur le 1 er octobre. [ 12 ] Elles conviennent aussi que la demanderesse continue à garder la maison assurée jusqu’au contrat notarié. [ 13 ] Étant donné cette nouvelle entente, Louise Gaudette et Lisette Gagné se cherchent un nouvel endroit pour résider et achètent avec une certaine précipitation la propriété de Linda Gagné. [ 14 ] Alexandra Dion, la fille du défendeur, emménage au 480 Huff le 1 er octobre. [ 15 ] La demanderesse a mis de l’huile dans le réservoir avant de livrer la maison, mais le défendeur n’en veut pas, de sorte que l’huile est revendue à un tiers.

Pendant le pompage, de l’huile se serait répandue au sol. [ 16 ] La notaire Anne-Sophie Francoeur qui le 30 août a commencé à faire des recherches au Registre foncier et radié le 24 septembre 2012 certaines hypothèques légales affectant l’immeuble, est appelée le 26 septembre 2012 par la demanderesse qui veut modifier l’offre d’achat en ajoutant qu’il n’y a aucun champ d’épuration ni de fosse septique, et que l’eau est fournie par un puits de surface.

Elle désire aussi que la vente soit faite sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l’acheteur (D-11) . [ 17 ] La notaire en informe le défendeur et lui suggère d’au moins faire inspecter la maison avant d’acheter sous ces conditions. [ 18 ] Le défendeur retient les services de Pascal Martin, technologue de génie civil, pour procéder à l’inspection dont le résultat apparaît au rapport (D-6) . [ 19 ] Sans grandes surprises, ce rapport recommande des travaux de rénovation étendus pour contrer notamment le problème d’humidité et de structure de la bâtisse et de faire vérifier le système électrique. [ 20 ] Le 24 octobre, le défendeur obtient une estimation à 31 020,25 $ du coût de la réfection du solage pour contrer le problème d’humidité.

Le changement de cinq fenêtres coûterait 5 978,70 $, tandis que le soulèvement de la maison pour les fondations se chiffre à 18 920,87 $. [ 21 ] De plus, le 18 septembre 2012 le défendeur est informé par les assureurs Promutuel Coaticook-Sherbrooke de certaines réparations obligatoires pour bénéficier d’une couverture d’assurance, dont la réparation du soffite du toit, des carreaux de vitres brisées et le recouvrement des murs extérieurs d’un parement approprié aux endroits qui ne se trouvent que sur l’isolant. [ 22 ] Le 18 octobre 2012, la demanderesse a mis en demeure le défendeur de se présenter chez la notaire le 26 octobre à 13 heures pour la signature des documents de passation de

titre et du paiement du prix (P-3) . [ 23 ] Alexandra Dion constate pendant l’occupation des lieux du 1 er octobre au 27 octobre 2012 qu’il y a beaucoup d’humidité et de buée dans les fenêtres, une infiltration d’eau permanente dans la cave sur le long des murs de fondation et beaucoup de moisissures dans le grenier. [ 24 ]

Malgré la tournure des événements, le défendeur offre de compléter l’achat au prix de 35 000 $. La demanderesse refuse. [ 25 ] Le défendeur ne s’est donc pas rendu chez la notaire.

D’ailleurs l’acte notarié n’a jamais été préparé (D-17) . [ 26 ] Finalement, la demanderesse est informée que l’acheteur ne prend plus la maison. [ 27 ] La demanderesse confie la vente de cette maison à un courtier immobilier du Groupe Sutton et engage des frais et des dépenses d’entretien et de réparations de plus de 30 000 $ qu’elle estime qu’elle n’avait pas à supporter. [ 28 ] L’immeuble est finalement vendu en 2014 et la demanderesse doit débourser des frais de courtage de 7 588,35 $. [ 29 ] Les matériaux requis pour les rénovations de la galerie ont coûté à la demanderesse 3 080,51 $ (P-6) .

L’étude de perméabilité qui devait être faite avant la vente de 2012 a été effectuée deux ans plus tard au prix de 462,31 $ (P-7). L’installation de la fosse septique a coûté 10 347,75 $ (P-8) , tandis que les frais d’entretien de la fournaise en novembre 2012, avril 2014 et septembre 2014 totalisent plus de 500 $ (P-9) . [ 30 ] La demanderesse a dû aussi encourir 2 338,51 $ de frais d’avocats (P-16).

Les assurances jusqu’à la vente ont couté 1 329 $ (P-10) , le coût de l’électricité consommée entre 2012 et 2014 totalise 899,90 $ (P-11) , tandis que l’huile à chauffage pour la même période se chiffre à 3 255,19 $ (P-12) , et les taxes municipales représentent 1 060,36 $ (P-15) . [ 31 ] Au

chapitre des inconvénients, la demanderesse souligne qu’elle a dû résider chez Linda Gagné à loyer à 500 $ par mois. Elle inclut aussi dans sa réclamation 10 000 $ pour des troubles, inconvénients et perte de temps ainsi que des travaux divers. [ 32 ] Le 20 mai 2015, elle met le défendeur en demeure de lui rembourser 15 000 $ des frais rencontrés (P-4) . [ 33 ] Le défendeur de son côté a engagé des frais d’avocat de 297,21 $ pour répondre aux mises en demeure de la demanderesse, mais aussi de 1 139,40 $ pour la préparation du présent dossier et de l’audition. [ 34 ] Il déclare avoir eu beaucoup d’inquiétude, des nuits blanches et du stress à cause de cette affaire.

[ 35 ] C’est en résumé la preuve que nous avons et que nous devons maintenant analyser à la lumière des principes qui s’appliquent à l’affaire. LE DROIT [ 36 ] L’ article 1378 (1) du Co de civil du Québec [1] définit le contrat comme un accord de volonté, par lequel une ou plusieurs personnes s'obligent envers une ou plusieurs autres à exécuter une prestation. [ 37 ] Généralement, la volonté d’être lié par un contrat se manifeste par l’offre suivie d’une acceptation ou encore une promesse acceptée entre deux personnes. [ 38 ] L’offre pour lier une

partie doit être sérieuse, complète et précise. [ 39 ] Elle doit être sérieuse dans ce sens qu’elle manifeste une volonté réelle de l’offrant de s’engager, c’est-à-dire donner suite à son offre dès qu’il y a acceptation.

Elle doit être complète dans le sens qu’elle doit comporter tous les éléments essentiels du contrat ou qu’elle soit déterminée ou déterminable. [ 40 ] L’effet principal de l’offre est de permettre la formation du contrat par l’acceptation de celui à qui l’offre est faite. [ 41 ] L’offre et l’acceptation d’un contrat, dont un contrat de vente, peuvent être précédées d’un échange de consentement par des promesses de contracter qu’on rencontre fréquemment en matière immobilière aussi appelée avant-contrat. [ 42 ] Lorsqu’il y a acceptation des éléments essentiels (1393, alinéa 1 C.c.Q. ) , le contrat ou l’entente entre les parties est complète. [ 43 ] Cependant, si la

partie à qui l’offre est faite modifie les termes, elle se trouve à présenter une nouvelle offre ou une contre-offre (1389 in fine et 1393, alinéa 2 C.c.Q. ) . Dans une telle situation, l’offre originale devient caduque (1392, alinéa 1 C.c.Q. ) . [ 44 ] La promesse bilatérale qu’on rencontre généralement dans le domaine du courtage immobilier engage les deux parties réciproquement à conclure le contrat final envisagé. Cependant, cette promesse à elle seule n’équivaut pas au contrat. [ 45 ] L’

article 1710 du Code civil du Québec prévoit néanmoins qu’une promesse de vente accompagnée de possession et de délivrance équivaut à vente. Cela s’explique du fait que le promettant vendeur s’est comporté comme un vendeur en livrant, et le promettant acheteur comme un acheteur en prenant possession.

Les parties ont donc voulu que la vente soit parfaite immédiatement, bien qu’ils aient prévu la signature d’un contrat définitif ultérieurement. [ 46 ] La promesse synallagmatique oblige les deux parties, et en cas de refus de conclure par l’une ou l’autre, diverses sanctions peuvent être recherchées par celle qui se trouve lésée. [ 47 ] Ainsi, on peut forcer l’exécution en nature ( art. 1712 C.c.Q. ) , ou encore, préférer la résolution de l’avant-contrat accompagnée de dommages et intérêts. [ 48 ] Après avoir signé la promesse, l’ajout de conditions additionnelles équivaut à un défaut d’honorer la promesse. [ 49 ] Il a déjà été jugé que l’ajout d’une clause d’exclusion de la garantie légale fait en sorte que l’acte de vente proposé n’est plus conforme à la prétendue entente des parties qui n’en faisait pas mention [2] . [ 50 ] Le principe général maintes fois reconnu est que l’acte notarié présenté pour signature doit être conforme à l’intention des parties et respecter rigoureusement l’entente originale [3] . [ 51 ] Les conditions de l’offre d’achat ne peuvent être modifiées unilatéralement par le vendeur qui doit vendre l’immeuble avec la garantie légale conforme à l’offre [4] . [ 52 ] Outre ces principes, il faut rappeler qu’aux termes de l’article 2803 C.c.Q., c’est celui qui veut faire valoir un droit qui doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

C’est donc le demandeur qui a le fardeau de prouver les faits qui établissent le bien-fondé de sa prétention. [ 53 ] La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. ( Art. 2804 C.c.Q. ) [ 54 ] Cette preuve peut être faite par une preuve prépondérante. ANALYSE ET DISCUSSION [ 55 ] Il est établi que le défendeur a présenté à la demanderesse une offre d’achat concernant l’immeuble du […], à Compton. [ 56 ] Son acceptation par la demanderesse complétait l’échange de consentement.

La seule date qui restait à déterminer était celle de la signature de l’acte de vente devant la notaire Anne-Sophie Francoeur. Aux termes de cette promesse, le défendeur devait acheter la propriété aux conditions convenues et la demanderesse devait la lui vendre à ces conditions. [ 57 ] Or le 26 septembre 2012, ils ont signé un document (P-2) où il est convenu que le contrat notarié sera signé le 10 octobre 2012, mais aussi qu’entre-temps le défendeur pourra prendre possession de l’immeuble pour s’y installer à partir du 1 er octobre.

En fait, ce n’est pas tellement pour le défendeur que cette entente a eu lieu, mais pour permettre à sa fille d’occuper la maison. [ 58 ] À la suite de la signature de ce document, la demanderesse a communiqué avec la notaire et a demandé d’ajouter au contrat

notarié les déclarations suivantes : • aucun champ d’épuration ni de fosse septique; • l’approvisionnement en eau vient d’un puits de surface de chez le voisin aux termes d’une servitude de droit d’y puiser l’eau; • que le territoire était zoné vert; et • surtout que la vente sera sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l’acheteur. [ 59 ] Il s’agissait de nouvelles conditions importantes modifiant l’offre d’achat. [ 60 ] De plus, la fille du défendeur a constaté de graves défauts à la bâtisse après y avoir emménagé, entre autres, des infiltrations d’eau abondantes dans le sous-sol et par les fenêtres, un taux d’humidité élevé dans la résidence et des traces de moisissures. [ 61 ] Devant les changements de conditions requis par la demanderesse et aussi compte tenu des découvertes de sa fille qui étaient contraires aux représentations faites lors de la visite, c’est-à-dire qu’il n’y a jamais eu de problèmes d’infiltration d’eau dans la maison, que toutes les pièces habitables étaient isolées, que toutes les fenêtres étaient neuves sauf celles au deuxième étage et celles de la galerie, que la toiture était neuve, le défendeur a donc fait inspecter la maison par Pascal Martin, technologue, et a découvert de nombreux problèmes dont la correction coûterait au bas mot 45 000 $. [ 62 ] Devant les nouvelles conditions et déclarations ajoutées par la demanderesse et le constat que certaines représentations qui lui ont été faites étaient fausses, le défendeur a déclaré à la demanderesse qu’il était, malgré tout, prêt à acheter la propriété pour 35 000 $, mais sa proposition a été refusée. [ 63 ] L’examen des interventions qui ont mené à l’échec de la transaction laisse voir que ce n’est pas par la faute du défendeur que la vente n’a pas eu lieu. [ 64 ] C’est plutôt la décision de la demanderesse de modifier les conditions, c’est-à-dire ajouter après la signature des promesses d’achat celle que la vente était sans garantie légale de qualité, et aussi à cause des fausses représentations qu’elle a faites à l’acheteur quant à des éléments importants, telles les infiltrations d’eau, l’isolation des murs, les réticences et non-dits concernant l’absence de fosse septique et de champ d’épuration conformes, ainsi que la prise d’eau chez le voisin. [ 65 ] Certes, le défendeur n’a pas été d’une prudence exemplaire préalablement à l’offre initiale qu’il a signée. [ 66 ] Il s’est totalement fié à la demanderesse et s’est contenté des déclarations de celle-ci sans faire faire inspecter la bâtisse et sans en avoir fait une visite exhaustive. [ 67 ] Cependant, ce n’est pas cette absence de diligence chez l’acheteur qui a été la cause de l’échec.

Celui-ci a plutôt été provoqué par le changement de conditions et les représentations exagérées de la demanderesse quant à la qualité de l’immeuble auxquelles le défendeur s’est fié. [ 68 ] Dans ce contexte, il nous apparaît que le recours de la demanderesse est sans fondement. De plus, elle n’a pas rempli toutes les conditions de la promesse en ne fournissant pas un test d’eau conforme ni le certificat de localisation convenu. [ 69 ] Par ailleurs, même si elle devait être fondée, ce qui n’est pas notre avis, la réclamation est hautement exagérée.

La demanderesse ne peut pas réclamer du défendeur le coût des rénovations qu’elle a fait effectuer pour améliorer son immeuble et le rendre plus attrayant sur le marché. [ 70 ] Les montants dont elle réclame le remboursement pour la très grande majorité ne constituent pas des frais de conservation, mais bien des frais de rénovation et d’amélioration pour lesquels même un promettant acheteur défaillant ne peut être tenu responsable. [ 71 ] Les frais d’avocat qu’elle a dû rencontrer sont les conséquences de sa propre responsabilité. [ 72 ] En ce qui a trait à la demande reconventionnelle, le Tribunal estime que les frais de déplacement du défendeur pour rencontrer son avocate ainsi que les coûts de 1 139,40 $ déboursés pour monter son dossier et préparer l’audition aux petites créances ne sont pas des dommages directs découlant de la faute de la demanderesse.

La réclamation pour ces montants n’est donc pas recevable. [ 73 ] En ce qui concerne le coût de l’inspection préachat de 632,36 $, il faut souligner que généralement, il s’agit d’une dépense encourue par l’acheteur prudent et diligent qui, avant l’offre d’achat, fait vérifier l’immeuble convoité pour ne pas avoir de surprise. [ 74 ] Ici, le défendeur n’a pas pris cette précaution, mais à la place il a fait faire l’inspection à la suite de la suggestion de la notaire après avoir découvert des défauts que la demanderesse lui avait cachés et que celle-ci voulait exclure de la vente la garantie de qualité. [ 75 ] Il s’agissait évidemment d’une prudence élémentaire avant d’acheter avec une pareille clause. [ 76 ] Le Tribunal est d’avis que si le demandeur par reconvention avait pris la précaution de faire inspecter l’immeuble avant de faire son offre, il n’aurait pas pu imputer les frais à la défenderesse par reconvention. [ 77 ] La présente situation ne justifie pas plus de faire payer à Louise Gaudette le coût de l’inspection qui a permis au défendeur d’éviter l’erreur d’acheter sans garantie légale un immeuble aussi mal en point. [ 78 ] Le Tribunal peut convenir que le défendeur a perdu beaucoup de temps dans cette affaire qu’il n’a pas pu investir ailleurs et a vécu du stress.

[ 79 ] Cependant, il faut reconnaître qu’une grande

partie de ce préjudice est imputable à sa propre omission d’avoir fait un examen sérieux et méticuleux de l’immeuble avant son achat. [ 80 ] Le Tribunal est donc d’avis qu’il n’y a pas matière à attribuer des dommages et intérêts pour troubles et inconvénients, et encore moins des dommages punitifs tels que requis. [ 81 ] La demande reconventionnelle sera donc rejetée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande principale, sans frais; REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais. __________________________________ GABRIEL de POKOMÁNDY, J.C.Q.

Date d’audience : 2 mai 2016 RETRAIT ET DESTRUCTION DES PIÈCES Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement.

Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les parties n'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. 1194, c. 28, a. 20.