2019 QCCA 1718, 2019 QCCA 1718

Rankin c. Gaucher 2019 QCCA 1718 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027672-187 , 500-09-027673-185 (700-17-004535-075) DATE : 7 octobre 2019 CORAM : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A.

No : 500-09-027672-187 ANNE RANKIN BEVERLY BERNARD ANNE ROYER JAMES RANKIN JOCELYNE RANKIN KIERAN RANKIN STEWART RANKIN ANDREW RANKIN MICHAEL SHAWN ROYER-BRENNAN DAVID CHARLES ARTHUR TERROUX DAVID DUTRISAC KILBURN NICK DRAGER RENU DAYAL NEAL ROBERT SPROULE JOHN KELVIN SPROULE DONALD ANTHONY SPROULE HELEN ANNE SPROULE EILEEN ELIZABETH SPROULE STEPHEN ANDREW SPROULE APPELANTS – mis en cause c. MICHEL GAUCHER INTIMÉ – demandeur et MUNICIPALITÉ DE LAC-TREMBLANT-NORD MISE EN CAUSE – défenderesse et PROCUREURE GÉNÉRALE DU QUÉBEC JOHN DAVID HOLMES CAPITAL DE RISQUES DYNAMIS INC. YOSHIKO YASHIRO 8657360 CANADA INC.

FIDUCIE DESROCHERS FIDUCIE LA BAIE DES CHEVREUILS OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE LABELLE MIS EN CAUSE – mis en cause et GESTION SYLVAIN DUCHESNE INC. GESTION CHRISTIAN DUCHESNE INC. MISES EN CAUSE _____________________________________________________________________ No : 500-09-027673-185 PROCUREURE GÉNÉRALE DU QUÉBEC APPELANTE – mise en cause c.

MICHEL GAUCHER INTIMÉ - demandeur et MUNICIPALITÉ DE LAC-TREMBLANT-NORD MISE EN CAUSE - défenderesse et ANNE RANKIN BEVERLY BERNARD ANNE ROYER JAMES RANKIN JOCELYNE RANKIN KIERAN RANKIN STEWART RANKIN ANDREW RANKIN MICHAEL SHAWN ROYER-BRENNAN DAVID CHARLES ARTHUR TERROUX DAVID DUTRISAC KILBURN NICK DRAGER RENU DAYAL NEAL ROBERT SPROULE JOHN KELVIN SPROULE DONALD ANTHONY SPROULE HELEN ANNE SPROULE EILEEN ELIZABETH SPROULE STEPHEN ANDREW SPROULE JOHN DAVID HOLMES CAPITAL DE RISQUES DYNAMIS INC. YOSHIKO YASHIRO 8657360 CANADA INC.

FIDUCIE DESROCHERS FIDUCIE LA BAIE DES CHEVREUILS OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE LABELLE MIS EN CAUSE – mis en cause et GESTION SYLVAIN DUCHESNE INC. GESTION CHRISTIAN DUCHESNE INC.

MISES EN CAUSE ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 11 juin 2018 par la Cour supérieure, district de Terrebonne (l’honorable Danielle Turcotte), qui, dans le cadre d’une instance scindée en première instance, accueillait dans son premier volet la demande de l’intimé, déclarait enclavée sa propriété située dans les limites de la mise en cause Municipalité de Lac-Tremblant-Nord et prononçait diverses ordonnances découlant de ce jugement. [ 2 ] Pour les motifs du juge Morissette, auxquels souscrivent les juges Gagnon et Gagné, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 5 ] REJETTE la requête introductive d’instance; [ 6 ] AVEC les frais de justice en première instance et en appel en faveur des appelants.

YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A.

SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. M e Clément Lucas M e Pierre-G. Champagne DE GRANDPRÉ JOLI-CŒUR Pour Anne Rankin, Beverly Bernard, Anne Royer, James Rankin, Jocelyne Rankin, Kieran Rankin, Stewart Rankin, Andrew Rankin, Michael Shawn Royer-Brennan, David Charles Arthur Terroux, David Dutrisac Kilburn, Nick Drager, Renu Dayal, Neal Robert Sproule, John Kelvin Sproule, Donald Anthony Sproule, Helen Anne Sproule, Eileen Elizabeth Sproule et Stephen Andrew Sproule M e Armand Poupart jr. POUPART & POUPART AVOCATS INC. Pour l’intimé M e Louis Béland DHC AVOCATS INC.

Pour la Municipalité de Lac-Tremblant-Nord M e Éliane Neveu MINISTÈRE DE LA JUSTICE (DGAJLAJ) Pour la procureure générale du Québec M e Andréjean Luc GOUIN & ASSOCIÉS Pour Gestion Sylvain Duchesne inc. et Gestion Christian Duchesne inc. Date d’audience : 1 er mars 2019 MOTIFS DU JUGE MORISSETTE I. Introduction [ 7 ] Les appelants et l’intimé occupent des propriétés voisines sur le territoire de la mise en cause, la Municipalité de Lac- Tremblant-Nord (« la MLTN »).

Le litige qui les oppose dans le dossier du pourvoi n° 500-09-027672-187 concerne un droit de passage que l’intimé veut exercer sur les propriétés de ses voisins. En Cour supérieure, l’instance fut scindée afin que soit d’abord tranchée la question de savoir si la propriété de l’intimé est enclavée et s’il peut réclamer un tel droit de passage sur les fonds voisins.

Le 11 juin 2018, l’honorable Danielle Turcotte de la Cour supérieure statuait sur cette question, déclarait enclavé le lot sur lequel est situé la résidence de l’intimé et ordonnait à l’officier compétent de la publicité des droits de publier ce jugement sur chacun des lots susceptible de fournir un droit de passage à l’intimé [1] .

Se pourvoyant contre ce jugement, les appelants soutiennent que la juge a erré en concluant que le lot de l’intimé est enclavé. [ 8 ] Dans le dossier du pourvoi n° 500-09-027673-185, la Procureure générale du Québec, elle aussi mise en cause en première instance, a formé un second appel. À l’instar des appelants dans le dossier précédent, elle attaque la même conclusion du jugement, selon laquelle la propriété de l’intimé est enclavée. [ 9 ] Le Lac Tremblant (« le Lac ») couvre environ un quart du territoire de la MLTN. La question centrale que soulèvent les pourvois est celle de savoir si l’

article 997 C.c.Q. peut s’appliquer à une propriété située dans la MLTN et donnant sur le Lac. Sans lui être identique, cette question est analogue à celle que soulevait le récent dossier Kuchar c. Déom [2] . Dans ce dossier, le juge Levesque, accueillant l’appel, concluait que les intimés ne pouvaient se prévaloir d’un droit de passage sur les fonds des appelants.

L’analogie tient aux faits qu’il s’agissait du même lac, de la même municipalité et d’un litige sur un droit de passage en faveur de propriétés donnant sur le Lac, propriétés que les intimés dans cette affaire, comme l’intimé dans celle-ci, prétendaient enclavées. À la différence du juge Levesque, cependant, les deux autres membres de la formation qui entendirent cet appel, les juges Dalphond et Savard, y firent droit pour des motifs étrangers à la question de l’enclave, sans se prononcer sur celle-ci, de sorte qu’elle reste à résoudre par la Cour.

[ 10 ] Pour les raisons qui suivent, j’estime que les appels sont bien fondés et que l’intimé ne peut prétendre exercer un droit de passage sur les propriétés des appelants. [ 11 ] Je propose donc d’accueillir les deux appels et de rejeter la requête introductive d’instance de l’intimé. II. Circonstances qui ont engendré le litige [ 12 ] Le recours intenté par l’intimé remonte à septembre 2007, lorsque la Cour supérieure fut saisie de sa requête introductive d’instance en jugement déclaratoire, en mandamus et en injonction permanente.

La MLTN y figurait alors comme défenderesse et les appelants ou leurs auteurs comme mis en cause. Cette instance fut suspendue l’année suivante pour permettre à l’intimé d’obtenir certaines autorisations du ministère québécois des Ressources naturelles et de la Faune relatives à un éventuel chemin d’accès traversant un habitat faunique dans le domaine public. Une fois cette condition satisfaite, l’instance reprit son cours et fit l’objet de la scission déjà mentionnée au paragraphe [7]. 1.

Situation particulière de la MLTN [ 13 ] Créée en 1915 par la Loi constituant en corporation la municipalité de Lac-Tremblant-Nord [3] , la MLTN occupe une superficie terrestre de quelque vingt kilomètres carrés et s’étend de part et d’autre de la

partie nord du Lac, dont la superficie à l’intérieur de la MLTN est d’environ sept kilomètres carrés. Conçue à l’origine comme un site de villégiature en pleine nature [4] , la municipalité attira au cours des années un nombre limité de propriétaires qui y firent construire des chalets ou des résidences, principalement estivales, sur les berges du Lac. Une caractéristique de la MLTN est que son réseau routier est très limité [5] (et l’est plus encore en bordure du Lac où il est pratiquement inexistant).

Aussi, de tout temps, la plupart des résidents ont accédé à leur propriété par bateau, en utilisant le Lac comme voie d’accès. Témoignant au procès, le directeur général et secrétaire-trésorier de la MLTN a affirmé que, sur les quelque quatre- vingt-dix propriétés donnant sur le Lac dans le secteur où se trouvent les appelants et l’intimé, environ soixante-dix ne sont pas desservies par route. En contre-preuve, un témoin fut entendu dont le terrain est contigu à la dernière des quatorze propriétés [6] que traverserait le chemin revendiqué par l’intimé.

Ce témoin a expliqué qu’au cours des années 2000 il avait obtenu la permission d’aménager la prolongation d’un chemin existant, le Chemin des Grondins, pour accéder en véhicule terrestre à sa propriété. Il reste que, depuis des années, les appelants et l’intimé ont tous continué d’utiliser le Lac pour atteindre leur propriété ou pour la quitter et rejoindre le réseau routier au sud-ouest de la MLTN. [ 14 ] Cet accès par bateau se fait au printemps, en été et en automne. À cette fin, une association de propriétaires exploite sur la rive sud-ouest du Lac une marina qui demeure en activité du 1 er mai au 31 octobre.

Elle comprend des abris où les résidents de la MLTN peuvent remiser leurs embarcations et elle communique directement avec le réseau routier. Selon le témoignage de son gardien, on y offre pendant la même période un service de bateau-taxi disponible 24 heures sur 24. En période de gel ou de dégel, le Lac devient impraticable par bateau pendant une interruption de plus ou moins deux mois. En revanche, lorsque le Lac est gelé, il est possible de le traverser à pied, en skis, en motoneige ou même à bord d’un véhicule si les conditions le permettent.

Cependant, selon le témoignage de l’intimé, les conditions climatiques actuelles font que le Lac ne gèle plus de manière aussi sécuritaire qu’autrefois. [ 15 ] Par la force des choses, les propriétés auxquelles on accède par le Lac doivent être largement autosuffisantes car la MLTN ne leur fournit aucun service d’aqueduc ou d’égout et elles ne sont pas rattachées à un réseau électrique. Cela explique, comme en ont témoigné les appelants Kilburn et Drager au procès, que des résidents s’alimentent en énergie solaire ou s’équipent de groupes électrogènes fonctionnant au gaz propane.

Néanmoins, en vertu d’ententes avec les municipalités voisines de Mont-Tremblant et de Labelle, la MLTN fournit par intermittence à ses résidents un service d’incendie. Celui-ci est disponible pour une période d’environ cinq mois par année, les pompiers se déplaçant par bateau pneumatique à coque rigide. Le conseiller spécial en sécurité incendie et sécurité civile de la Ville de Mont-Tremblant qui a apporté les précisions qui précèdent au procès a aussi témoigné que les services de police sont dispensés par bateau ou par motoneige et qu’au besoin on peut avoir recours à un service d’ambulance par hélicoptère.

Nul doute que ces mesures de précaution ne pourraient rivaliser avec les services d’urgence dont bénéficie l’intimé lorsqu’il réside au centre-ville de Montréal. Mais il n’est pas dit non plus que l’accès routier à sa propriété de la MLTN lui assurerait une semblable protection à longueur d’année. En ce domaine, tout est relatif, suivant le lieu où l’on se trouve. [ 16 ] En 2006, à la suite d’une assemblée publique de consultation, la MLTN adopta son « règlement # 2006-007 abolissant les accès véhiculaires » (« le règlement 2006-007 »).

On peut sans difficulté déduire de ce règlement que les élus locaux, informés des préférences de leurs électeurs, souhaitaient garder en l’état, sans le moindrement les agrandir aux abords du Lac, les accès routier déjà en place, anciens, rudimentaires et très partiels. Ce règlement s’inscrit d’ailleurs dans la foulée d’un règlement de 1995 qui, déjà, imposait une limite de distance d’au moins 244 mètres (ou 800 pieds) entre la terre ferme et la berge du Lac dans l’hypothèse de toute nouvelle construction de rue [7] sur le territoire de la MLTN.

Antérieurement, en 1987, un sondage, administré à la demande de la MLTN auprès de ses résidents, avait révélé que 80 % [8] d’entre eux s’opposaient à un accès routier autour du Lac. Le règlement 2006-007 modifie six règlements alors en vigueur, dont au premier chef le règlement de régie interne et de permis et certificat numéro 50-95. En ce qui concerne ce dernier, il abroge sa définition des termes « accès véhiculaire » [9] et modifie son

article 3.4.1 [10] pour éliminer la possibilité d’aménager un tel accès; les autres modifications sont pour l’essentiel de simples ajustements de concordance découlant de l’élimination de voies d’accès par véhicule terrestre. [ 17 ] On aura compris de ce qui précède que la MLTN se distingue de nombreuses municipalités rurales ou urbaines. Toutes relèvent du ministère des Affaires municipales et de l’Habitation, mais chacune d’entre elle évolue, à sa manière, dans le contexte qui lui est propre.

La MLTN est située au nord-ouest de la municipalité limitrophe de Mont-Tremblant, mais le contraste entre ces deux localités est on ne peut plus marqué. C’est ce que notait le juge Dalphond dans ses motifs de l’arrêt Kuchar c. Déom , lorsqu’il écrivait au paragraphe 81 [11] : Ce modèle de développement est à l'opposé de celui retenu par la municipalité de Mont-Tremblant, qui inclut environ le quart du pourtour du lac Tremblant, dans sa

partie sud-est, où l'on retrouve d'imposantes résidences accessibles par la voie publique, le chemin

Desmarais, ou par trois chemins privés, construits dans les années 1950, rejoignant le chemin Desmarais à la hauteur du lot 33 A. 2. Situation des appelants [ 18 ] La demande introductive d’instance modifiée de l’intimé visait seize lots distincts ainsi qu’un terrain du domaine public sans désignation cadastrale. Les appelants dans le dossier du pourvoi n° 500-09-027672-187 sont les propriétaires de onze de ces lots. Plusieurs d’entre eux ont hérité de leur propriété qui avait été acquise par leur famille au siècle dernier, il y a de cela plusieurs décennies.

Les cinq autres lots appartiennent aux mis en cause, dont trois sont des entités contrôlées par l’intimé. Dans le dossier du pourvoi n° 500- 09-027673-185, la Procureur générale conteste le droit de passage de l’intimé sur le terrain non cadastré aussi visé par la demande de ce dernier. 3. Situation de l’intimé [ 19 ] En 1981, l’intimé a acquis la première de ses propriétés situées sur le territoire de la MLTN – il s’agissait du lot 5 011 334.

Par la suite, en 2004 puis en 2006, il devenait propriétaire de trois autres terrains : les lots 5 011 333 et 5 011 332, aujourd’hui détenus en fiducie, les mises en cause Fiducie Desrochers et Fiducie Baie des Chevreuils, ainsi que le lot 5 011 254, propriété de Capital de risque Dynamis inc., une société de portefeuille également mise en cause et que l’intimé contrôle. En 2013, il s’est départi du lot 5 011 334 pour 2 250 000 $, après y avoir fait construire ce qu’il décrit dans son témoignage comme une « grande maison ».

Le lot 5 011 333 est celui que l’intimé considère enclavé et qui est ici l’objet du litige. Un chalet se trouvait sur ce lot; l’intimé l’a agrandi et rénové. Selon ce qui apparaissait au moment du procès au rôle d’évaluation foncière de la MLTN, la valeur de ce lot, bâtiment compris, fixée en 2012 pour les exercices financiers de 2014, 2015 et 2016 se chiffrait à 872 600 $. [ 20 ] L’intimé souhaite résider en permanence dans sa propriété de la MLTN et convertir sa résidence secondaire en résidence principale. Pour ce faire, il a déjà pris diverses dispositions afin de rendre celle-ci habitable à l’année longue.

Néanmoins, la principale difficulté qui continue de faire obstacle à son projet en est une d’accès à sa propriété : pour des raisons, entre autres, de sécurité, il estime essentiel que l’on puisse se rendre sur sa propriété en tout temps par véhicule terrestre à partir du réseau routier existant. Il a donc fait réaliser en 2006 et 2007 une étude détaillée par un cabinet d’ingénieurs afin d’établir ce qui constituerait un tracé acceptable dans l’hypothèse où il obtiendrait un droit de passage sur les propriétés des appelants.

L’auteur de cette étude, l’ingénieur Labelle, a été appelé comme témoin au procès et il a expliqué que le chemin envisagé aurait une longueur d’environ 5 km et une largeur de 6 mètres. L’intimé, qui est lui-même ingénieur et qui a l’expérience de gérer des projets de construction d’envergure, a soutenu au cours de son témoignage qu’une évaluation

sommaire du coût anticipé d’un tel projet risquait dans les faits de varier du simple au double. Le témoin Labelle a déposé dans le même sens : selon lui, « un chemin de cinq kilomètres de cette nature peut varier entre deux cents et quatre cents dollars du mètre linéaire ». L’aménagement du chemin coûterait donc au bas mot entre 1 000 000 $ et 2 000 000 $, montants auxquels s’ajouteraient périodiquement les frais normaux d’entretien et de déneigement, sans parler des indemnités prévues au deuxième alinéa de l’

article 997 C.c.Q. III. Jugement entrepris [ 21 ] La juge de première instance observe en premier lieu que, conformément à la règlementation municipale, le fonds de l’intimé est pourvu d’une issue sur le Lac, lequel constitue une voie publique. Il ne s’agit donc pas de pallier une absence d’issue sur la voie publique, mais de qualifier cette issue au regard des critères fixés par l’

article 997 C.c.Q. : est-elle insuffisante, difficile ou impraticable? Selon la juge, l’issue, en effet, est insuffisante. [ 22 ] L’hiver, certains services essentiels ne peuvent être fournis aux résidents, ce à quoi l’utilisation d’un hydroglisseur ne permettrait pas de remédier. Et le déplacement sur la terre ferme, par exemple pour transporter des denrées, est lent et fort laborieux. L’été, les intempéries, parfois soudaines et violentes (orages, vents puissants, brouillards, etc.), rendent fréquemment le Lac impraticable.

Et les périodes de transition entre l’été et l’hiver interdisent l’accès aux propriétés en raison du gel et du dégel des eaux du Lac, les déplacements sur la glace étant par ailleurs précaires. Enfin, se servir d’un véhicule automobile pour atteindre sa résidence est une nécessité et toute personne a le droit de résider en tout temps sur le territoire de la MLTN.

Ce qui pouvait être suffisant en 1915 ne l’est donc plus aujourd’hui. [ 23 ] Citant une source de doctrine, la juge estime que l’intimé « a le droit de demander à autant de voisins que nécessaire le passage pour accéder à la voie publique » et elle fait donc droit à sa demande de jugement déclaratoire. IV. Fond des pourvois [ 24 ] Dans leurs mémoires comme dans leurs plaidoiries orales, les parties ont étayé certains de leurs arguments à partir de la réglementation de la MLTN et de la Municipalité régionale de comté des Laurentides.

Par contre, le raisonnement suivi par la juge de première instance se place entièrement sur le terrain du droit des biens en droit civil. À mon sens, c’est bien là que se situe la solution du litige. 1. Les textes applicables et leurs origines [ 25 ] Le droit commun en matière d’enclave est régi par les articles 997 à 1001 C.c.Q. Il est clair qu’ensemble les articles 997 et 998 C.c.Q. forment un point d’ancrage essentiel dans ce régime. En l’occurrence, et pour les raisons que je développe plus loin, c’est surtout le premier de ces articles qui intéresse le litige entre les parties.

Les articles 997 et 998 C.c.Q. énoncent ce qui suit :

997 . Le propriétaire dont le fonds est enclavé soit qu'il n'ait aucune issue sur la voie publique, soit que l'issue soit insuffisante, difficile ou impraticable, peut, si on refuse de lui accorder une servitude ou un autre mode d'accès, exiger de l'un de ses voisins qu'il lui fournisse le passage nécessaire à l'utilisation et à l'exploitation de son fonds. 997.

The owner of land enclosed by that of others in such a way that there is no access or only an inadequate, difficult or impassable access to it from the public road may, if all his neighbours refuse to grant him a servitude or another mode of access, require one of them to provide him with the necessary right of way to use and exploit his land. Il paie alors une indemnité proportionnelle au préjudice qu'il peut causer Where an owner claims his right under this article, he pays an indemnity proportionate to any injury he might cause. 998.

Le droit de passage s’exerce contre le voisin à qui le passage peut être le plus naturellement réclamé, compte tenu de l’état des lieux, de l’avantage du fonds enclavé et des inconvénients que le passage occa​sionne au fonds qui le subit. 998. Right of way is claimed from the owner whose land affords the most natural way out, taking into consider- ation the condition of the place, the benefit to the enclosed land and the inconveniences caused by the right of way to the land on which it is exercised. Selon le commentaire du ministre de la Justice, qui ici revêt surtout la forme d’une paraphrase, l’

article 997 C.c.Q. « reprend la notion traditionnelle d’enclave pour codifier la doctrine et la jurisprudence qui ont étendu l’état d’enclave à un fonds qui a une issue insuffisance, difficile ou impraticable » [12] . Les mots « pour codifier la doctrine et la jurisprudence » ont cependant leur importance car, de fait, si l’on se reporte au texte de loi antérieur, soit l’article 540 du Code civil du Bas-Canada [13] , on voit qu’il était inspiré presque mot pour mot de l’

article 682 du Code civil français, et qu’à première vue il paraissait comme ce dernier nettement plus restrictif que ne l’est la règle actuelle. Il n’était question dans l’article 540 C.c.B.C. que d’un fonds qui n’a aucune issue sur la voie publique et y étaient seules mentionnées les exigences de l’ exploitation de l’héritage enclavé par cette absence d’issue. Cet

article est demeuré inchangé de 1866 jusqu’à son remplacement en 1994 par l’

article 997 C.c.Q. Entretemps, la doctrine et la jurisprudence locales, s’inspirant selon toute vraisemblance du droit français, avaient suivi l’exemple de ce dernier afin d’atténuer la rigueur de la règle d’origine. En droit français, dès 1881, l’

article 682 du Code civil français avait été modifié en ce sens [14] et dans sa formulation actuelle, qui date de 1967 et qui pousse encore plus loin la réforme apportée en 1881, l’

article 682 est beaucoup moins avare de détails qu’il ne l’était dans sa forme première en 1804 [15] . [ 26 ] C’est au cours de cette longue période qu’on a vu émerger la notion d’enclave « économique », notion que le P r Lamontagne décrit comme « ignorée par le Code civil du Bas-Canada mais reconnue depuis longtemps par la doctrine et la jurisprudence » [16] . Avant même la loi de 1881, doctrine et jurisprudence françaises avaient convergé pour faciliter la poursuite, à des fins d’ordre économique, et sur des fonds difficiles d’accès, d’activités agricoles, immobilières ou industrielles.

Ainsi, commentant la jurisprudence en 1855, Demolombe écrit [17] : Il est d’ailleurs évident que l’intérêt général de la société n’exige pas moins que l’intérêt privé du propriétaire, que les fonds enclavés ne demeurent pas inexploités et stériles; sous ce rapport, on peut dire que cette servitude est en même temps d’utilité publique. […] Et l’on ne serait pas même fondé à prétendre qu’il y a enclave d’un fonds privé actuellement d’accès à la voie publique, s’il était possible de lui procurer une issue, au moyen de travaux plus ou moins faciles, et dont le prix n’excèderait pas de beaucoup le montant de l’indemnité, que le propriétaire prétendu enclavé serait obligé de payer au propriétaire du fonds sur lequel il réclame un passage; comme si, par exemple, un pré n’était séparé de la voie publique que par un petit cours d’eau ou par un fossé d’irrigation, sur lequel on pourrait facilement établir un pont ou tout autre moyen de passage pour les voitures.

Ces observations rejoignent celles, plus récentes et effectuées ici, de François Langelier, dans son cours de droit civil [18] : Il y a là une espèce d’expropriation du droit de passage au profit du propriétaire du fonds enclavé. On pourrait croire, à première vue, que c’est une dérogation au principe que : personne ne peut être exproprié que pour cause d’utilité publique. Il semble, en effet, que l’expropriation a lieu pour l’utilité privée du propriétaire du fonds enclavé.

Mais, en réalité, il s’agit d’une expropriation pour cause d’utilité publique, parce qu’il est dans l’intérêt public que le fonds enclavé soit exploité par son propriétaire, et il ne pourrait pas l’être sans le droit de passer sur le fonds voisin pour se rendre à la voie publique. Marler s’arrête d’abord sur une différence entre le vocabulaire anglais et français de l’article 540 C.c.B.C. puis, à son tour, il met l’accent sur la finalité économique de ce qu’on appelle, précisément, l’enclave « économique » [19] : 285.

The same: The passage is for the use of the property : – The passage which the proprietor may claim is for the use of his property. The word ‘use’ of the English text does not seem so comprehensive as ‘l’exploitation’ of the French text. In this lies the reason of the servitude : it is to further the use of the land. Its existence and extent are determined by the use and requirements of the land in favour of which it is claimed : it is not restricted to purposes of agriculture, the normal use of land, but extends to buildings and to

extraordinary uses, such as the quarrying of stone, mining, etc. The proprietor establishing a large industrial enterprise will require a means of issue of greater extent than that a farmer would require in developing his land. The extent of the passage claimed must, of necessity, in cases of dispute, be a matter for the appreciation of the court.

Il est frappant de constater, lorsque l’on consulte les sources plus anciennes, que cette extension de la notion d’enclave survient le plus souvent dans des affaires où une activité agricole ou industrielle (entendue au sens large) requiert, pour les fins de l’exploitation, un meilleur accès à la voie publique. [ 27 ] C’est bien cette notion qui doit prévaloir ici, comme l’a reconnu la juge de première instance, qui notait au paragraphe 28 de ses motifs : « Il est indéniable que le fonds de M. Gaucher dispose d’une issue sur le lac Tremblant qui constitue une voie publique. »

Sur ce point précis, la conclusion de la juge coïncide avec celle de la Cour supérieure dans l’affaire Déom c. Loranger [20] , qui elle aussi visait le Lac, et où son statut de voie publique était d’ailleurs admis par toutes les parties. Compte tenu de l’utilisation qui est faite de cette voie d’eau depuis plus d’un siècle par les résidents permanents ou les estivants de la MLTN, il serait certes étonnant que l’on puisse maintenant écarter cette qualification en niant qu’il s’agit d’une « voie publique ».

Le P r Lafond a bien synthétisé l’état du droit positif là-dessus lorsqu’il a écrit [21] : 946 – Une rivière ou un lac navigable et flottable, faisant

partie du domaine public, est considéré comme une voie publique. Est cependant réputé enclavé, le terrain situé sur une île entourée d’un lac navigable ou situé en bordure d’un tel lac, sur les rives duquel il reste impossible d’avoir accès au chemin public sans traverser un ou plusieurs terrains privés. Par conséquent, ne restait à trancher que la question de savoir si cette issue sur le Lac était insuffisante, difficile ou impraticable et que, partant, un passage sur un fonds voisin était nécessaire à l’intimé pour qu’il puisse utiliser le sien. 2.

L’enclave économique et la suffisance de l’accès [ 28 ] Je note tout d’abord une idée que l’on retrouve ici et là dans plusieurs commentaires de doctrine, idée que le Pr Lamontagne exprime lapidairement en ces termes : « Un fonds enclavé n’a aucune valeur en soi [22] . »

La distinction entre, d’une part, l’enclave « physique [23] » ou « juridique [24] » (qui résulte le plus souvent d’un « obstacle naturel [25] ») et, d’autre part, l’enclave « économique [26] » (qui résulte d’un obstacle appelant cet autre qualificatif [27] ) n’est pas anodine et elle met en évidence l’objectif de mise en valeur de la propriété foncière qui est sous-jacent au régime. [ 29 ] La plupart du temps, la détermination d’une enclave du premier genre résulte de considérations assez limitées, relevant de la géométrie euclidienne et de la topographie (enclave physique) ou découlant d’une simple étude des certificats de localisation et de l’agencement des titres de propriété relatifs à des fonds voisins (enclave juridique).

De tels cas d’enclave sont comparativement peu fréquents selon le P r Normand [28] , de sorte que le contexte plus large des relations de voisinage demeure sans intérêt ou dénué de pertinence. [ 30 ] Une enclave du second genre met plus souvent en jeu des considérations de proportionnalité et de finalité d’utilisation, ainsi qu’une analyse coûts-avantages. Le contexte plus large des relations de voisinage devient alors pertinent lui aussi.

C’est ce que font ressortir les passages suivants d’un texte du P r Heleine, qui montrent bien que dans certains cas la ligne de démarcation entre les deux genres d’enclave peut devenir poreuse (je reproduis les extraits sans les références qu’ils contiennent) [29] : …on s’aperçoit que la condition essentielle de l’état d’enclave est l’existence d’un obstacle naturel insurmontable qui interdit l’accès à la voie publique. La technique moderne pourrait certainement limiter très sérieusement la portée du caractère insurmontable de l’obstacle mais au prix de dépenses fort importantes.

Aussi « l’économique » vient-il prendre la relève pour conserver à l’obstacle son insurmontabilité. Le droit ne se métamorphose-t-il pas au contact de nécessités économiques? …une jurisprudence unanime déclarait qu’il y avait enclave lorsque, pour accéder à la voie publique, le propriétaire était obligé de faire des travaux excessifs et d’une valeur non en rapport avec celle de sa propriété ou lorsque sa sortie sur la voie publique présentait des inconvénients auxquels on ne saurait remédier sans encourir des dépenses considérables, hors de portion avec les dommages qui résultaient du passage sur le fonds voisin.

On voit par-là que l’invocation par un propriétaire d’une enclave économique nuisible à l’utilisation ou à l’exploitation de son fonds justifie que soient examinées diverses hypothèses de désenclavement et appelle de la part du tribunal un arbitrage entre les obligations et les droits respectifs des voisins les uns vis-à-vis des autres. Le droit de passage sur le fonds d’autrui, que Langelier, cité plus haut, assimilait à une forme d’expropriation, est à tout le moins une « servitude positive et contraignante par le caractère répétitif des allées et venues [30] ».

La faculté d’emprunter un fonds voisin peut parfois s’avérer trop contraignante ou trop onéreuse vu l’existence d’autres manières d’accéder à la voie publique. Qu’il faille procéder à un tel arbitrage lorsque les circonstances s’y prêtent est évident à la lecture de l’arrêt Ziebell c. Leblanc [31] . Les faits de l’espèce étaient fort particuliers, comme le sont ceux de l’affaire dont nous sommes saisis, mais on peut tirer de cet arrêt certains éléments utiles pour nos fins actuelles, ce qui est la raison pour laquelle j’en citerai d’assez longs extraits.

Saisie de l’appel d’un jugement qui avait reconnu à la propriétaire d’une île dans la Rivière des Outaouais le droit d’emprunter sur une île voisine des fonds donnant accès à une voie publique, la Cour accueille l’appel, le juge Rinfret étant dissident. Le juge Martineau, auteur des motifs que partagent trois de ses collègues, rappelle tout d’abord « qu’un fonds formant une île n’est pas nécessairement enclavé du fait qu’il est entouré d’eau, car cette eau peut servir de passage » [32] . Un examen attentif des circonstances propres à l’espèce s’impose dans chaque cas.

[ 31 ] Or, de cet endroit sur la rivière, par ailleurs navigable, on ne pouvait atteindre que deux embarcadères publics, situés à cinq milles et demi l’un de l’autre. Cela en soi aurait suffi, selon le juge Martineau, pour accorder à la

partie demanderesse un accès à la propriété située sur l’île voisine. Le raisonnement, de toute évidence, en est un qui fait appel à un principe de proportionnalité. Le juge Martineau écrit [33] : Les auteurs enseignent et la jurisprudence est unanime à décider qu’un fonds est enclavé, même s’il est situé en

partie sur une voie publique, lorsque l’accès à cette voie est rendu impraticable par le coût prohibitif de la construction d’une route la rejoignant ou par tout autre motif du même ordre. Il me semble que l’on doit appliquer ce principe de bon sens à l’espèce, bien qu’elle soit différente, et conclure que les distances à parcourir sur la rivière Ottawa, pour se rendre d’un quai public à l’Île Leblanc [l’île de la demanderesse], sont telles que cette rivière n’est pas, dans les circonstances, une voie praticable et que le fonds de la demanderesse est en conséquence une enclave à toutes fins pratiques.

Mais il se trouve que la demanderesse Leblanc était elle aussi propriétaire d’un fonds sur l’île donnant accès à la voie publique, même si l’emprunter présentait de sérieux inconvénients comparativement à l’accès par le fonds du voisin. Le juge Martineau poursuit son raisonnement, toujours en vertu d’un même principe [34] : Il n’y a pas de doute qu’il serait plus facile à la demanderesse de faire une traversée de cinquante pieds que d’en faire une de 2,600 ou de 3,900 pieds sur la rivière Ottawa.

Il est aussi évident qu’elle préférerait ne pas avoir à construire un chemin sur son lot, même s’il ne devait avoir que cinquante pieds de longueur. Il ne s’agit pas toutefois de facilité ni d’économie mais uniquement de nécessité car, si la demanderesse a droit à un chemin praticable à la voie publique, le défendeur de son côté a celui de jouir de son héritage sans être troublé. Après avoir cité le juge Pratte dans Brouillard c.

Villiard (« …c’est un chemin de nécessité que la loi veut accorder, et non pas un chemin de commodité [35] . »), le juge Martineau conclut en ces termes [36] : La demanderesse devra la plupart du temps faire usage d’embarcations pour se rendre à son île ou en sortir, qu’elle passe sur son lot ou sur ceux du défendeur; ce n’est en effet qu’exceptionnellement qu’il est possible de traverser à gué en partant du fonds du défendeur.

Il lui faudrait évidemment parcourir une plus longue distance en embarcation dans le premier cas que dans le second, mais cela ne serait qu’une incommodité et non une impossibilité, incommodité dont souffrent la plupart des propriétaires d’îles non reliées à la terre ferme par un pont. Il lui faudrait de plus construire une route de cinquante pieds de longueur, mais la preuve n’établit pas que sa construction serait trop coûteuse relativement à l’exploitation du fonds de la demanderesse, ni qu’elle rencontrerait des obstacles insurmontables.

Ce qui précède démontre que l’arbitrage doit se faire en tenant compte de tout le contexte particulier de l’affaire car il va de soi que déterminer si l’on est en présence d’une insuffisance de l’issue existante ou, au contraire, d’une simple incommodité de l’issue existante, est affaire d’appréciation. Cet arbitrage dans l’affaire Ziebell c.

Leblanc se solde en faveur de l’appelant et contre la revendication d’un droit de passage par la demanderesse. [ 32 ] À ce propos, on se souviendra que, comme je l’ai mentionné plus haut au paragraphe [7], l’instance en Cour supérieure avait été scindée : cela devait permettre à la Cour de se prononcer d’abord sur l’existence d’une enclave et d’un droit de passage (ce qui aurait dû vider les questions qui se posent en application du premier alinéa de l’

article 997 C.c.Q. ), puis de se tourner en un second temps vers le tracé du chemin sur lequel s’exercerait ce droit de passage (afin de répondre aux questions découlant de l’

article 998 C.c.Q. ). Il est patent que cet

article 998 , déjà reproduit au paragraphe [25][24] ci-dessus, invite à faire en contexte le genre d’analyse coûts-avantages que j’évoquais au paragraphe [30]. Le souhait que ces deux dispositions ne soient pas abordées simul​tanément comme des vases communicants est apparemment ce qui a amené l’intimé à demander une scission, d’ailleurs deux fois plutôt qu’une, la première en 2010 devant le juge Silcoff et la deuxième devant la juge Turcotte en 2017.

Mais il est vite devenu apparent au procès que la distinction entre les questions soulevées par ces deux articles revêt un caractère très artificiel dans le cas d’une enclave économique. Ainsi, l’intimé a appelé comme premier témoin l’ingénieur Labelle qui devait expliquer comment il avait procédé à l’étude d’un tracé approprié pour l’éventuel droit de passage. Cela suscita immédiatement une objection de l’avocat des appelants, ainsi que des questions de la juge, auxquelles l’avocat de l’intimé répondit « qu’on ne peut pas juger dans l’abstrait » la question de l’enclave.

La difficulté devait surgir de nouveau lorsque l’intimé témoigna au procès et répondit ce qui suit à une question de son avocat : Q. Avez-vous considéré, disons, appelons-la l’objection de certains de ces voisins-là? R. Oui et c’est pourquoi j’ai pris toutes les dispositions possibles pour faire un concept de chemin qui soit le plus éloigné de leurs résidences. Je suis tout à fait à l’aise pour dire que le tracé… Me CLÉMENT LUCAS : (Objection # 6) Je m’objecte, on a clairement, dès le départ, déterminé que l’audience ne portait que sur l’état d’enclave.

La difficulté présentée par les objections que je viens de mentionner n’a pas été résolue de manière satisfaisante. Aussi, face à la preuve offerte en demande, les appelants ont eux aussi fait entendre une preuve testimoniale qui, par tangente, abordait les questions que soulève l’application de l’

article 998 C.c.Q. Et cela a provoqué une contre-preuve de la part de l’intimé. Je crois que, s’agissant d’une prétention d’enclave économique, surtout dans une espèce comme celle-ci, il n’était pas opportun de scinder l’instance et il aurait été préférable de traiter simultanément des conditions d’application des articles 997 et 998 C.c.Q. Scinder une instance en fonction de différents articles du Code appartenant à un même régime n’est pas sans risque. [ 33 ] L’avocat de l’intimé a beaucoup insisté en cours de plaidoirie sur la nature du droit de son client, qui est de jouir et de disposer

librement et complètement de son bien dans la MLTN, comme l’y autorise l’

article 947 C.c.Q. Suivre sa prétention à la lettre et jusqu’au bout impliquerait que la personne à qui appartient une propriété immobilière se voit conférer ipso facto un droit accessoire de résider à l’année longue là où elle détient cette propriété, où que ce soit. Cette proposition appelle des nuances car le droit de propriété, comme d’autres, s’exerce dans une société donnée. Le Québec, à tout le moins par la rigueur de son du climat, n’est pas la Toscane. Et la conception absolutiste du droit de propriété qui avait cours autrefois a dû s’incliner avec l’évolution du temps devant de nouvelles contraintes.

La P r Yaëll Emerich écrit à ce sujet [37] : Si certaines restrictions de la propriété peuvent être volontaires, par exemple si un propriétaire décide de constituer un droit réel ou limité sur son bien, d’autres restriction sont involontaires et s’imposent au propriétaire sans qu’il y ait consenti. […] Il se dessine en outre un mouvement vers une reconnaissance de la prise en compte des limites dans l’intérêt collectif, même si cet intérêt n’est pas toujours bien distingué de l’intérêt public.

Il est manifeste, en effet, que de nombreuses dispositions du Code civil du Québec (prenons l’exemple des articles 951 C.c.Q. sur les droits relatifs aux mines, aux nappes d’eau et aux rivières souterraines, 976 C.c.Q. sur la suppression des troubles de voisinage ou 997 C.c.Q. sur, justement, le droit de passage qu’un fonds enclavé peut imposer aux fonds voisins), dispositions qui ressortissent toutes au droit privé, créent des restrictions involontaires sur les droits potentiels d’un propriétaire.

Le droit public impose lui aussi de très nombreuses restrictions de divers ordres, ne serait-ce, parmi d’autres, qu’en matière de réglementation de zonage, de sécurité des personnes et des biens ou de protection de la qualité de l’environnement. Et, selon les faits qui se présentent, toutes ou beaucoup de ces dispositions demandent à être interprétées, parmi elles l’

article 997 C.c.Q. [ 34 ] J’ai déjà identifié au paragraphe [9] la question précise que nous devons résoudre ici. À mon avis, et en raison d’une accumulation de facteurs, la réponse à cette question doit être négative dans le cas spécifique de l’intimé. Cela découle d’une interprétation en contexte de l’

article 997 C.c.Q. [ 35 ] Premièrement, l’intimé connaissait depuis 1981 l’état des lieux autour du Lac et il s’en est accommodé pendant vingt-six ans, si l’on situe lors du dépôt de son action en justice le moment où il a voulu se ménager un accès routier à sa propriété. Je sais qu’on cite souvent le jugement dans l’affaire Poulin c. Samson [38] au soutien de l’affirmation que la connaissance d’un état d’enclave par le propriétaire enclavé au moment de l’acquisition de son fonds ne constitue pas une défense pour le voisin recherché dans une action en réclamation d’un droit de passage.

Je ne doute pas que cette affirmation soit fondée dans une affaire comme celle-là, où l’enclave faisait obstacle à l’expansion d’une exploitation agricole sur des terres pareillement enclavées au moment où elles avaient été acquises. L’arrêtiste du recueil de jurisprudence résume en une phrase le sens de ce jugement : « la connaissance d’un état d’enclave est sans influence sur le droit au passage qui ne dépend que de la réalité du fonds enclavé » (je souligne).

En l’espèce, l’état d’enclave revendiqué par l’intimé dépend moins de la réalité de son fonds que de sa décision de changer l’usage qu’il entend en faire : transformer sa résidence secondaire ou de villégiature, qui est partout entourée de résidences de ce type, en résidence principale, pour s’y loger toute l’année. Une terre agricole qui n’est pas encore pleinement exploitée, ce n’est pas la même chose qu’un chalet estival qu’on veut transformer en résidence principale.

Peut-être n’y a-t-il pas là une différence d’essence, mais cela constitue à n’en pas douter une différence de degré significative si on garde à l’esprit le fondement de l’enclave économique. [ 36 ] Deuxièmement, une considération qui jouxte la précédente tient au fait que l’état d’enclave réclamé par l’intimé comporte ici une forte dimension de subjectivité.

L’article 540 C.c.B.C. tel que rédigé renvoyait à un état de fait objectif, ou aisément objectivable, consistant soit en une caractéristique physique d’un bien fonds, soit en un obstacle juridique insurmontable en l’absence de ce que l’on appelait encore à l’époque une « servitude établie par la loi ».

L’évolution du droit, pour des raisons économiques, a favorisé l’extension du droit des propriétaires qui se considéraient enclavés afin qu’ils puissent exploiter toutes les potentialités de leur fonds, mais on ne peut ignorer quelle fut la raison d’être de cette transformation, qui répondait, encore une fois, à des données objectives ou à tout le moins objectivables.

Dans cette mesure, on a introduit un certain élément de subjectivité dans le régime, le propriétaire enclavé étant celui qui décide de procéder à cette exploitation et qui, de ce fait, a besoin à son initiative d’un accès dont la jurisprudence a établi qu’il ne doit être ni insuffisant, ni difficile, ni impraticable pour les fins de cette activité.

Une terre agricole qui n’est pas encore exploitée, et qui ne pourra pas l’être parce qu’elle est enclavée, est un fonds, pour reprendre certaines des expressions que j’ai déjà citées, « qui n’a aucune valeur en soi, qui est stérile et qui est mis hors du domaine des hommes ». Tout cela est objectivement démontrable. Peut-on en dire autant d’une résidence de villégiature, entourée de résidences semblables, qu’on ne peut transformer en résidence principale? Cette résidence est-elle mise « hors du commerces hommes »?

Il semble pourtant que cet état de choses ne fit pas obstacle à la vente par l’intimé de sa « grande maison » située sur le lot 5 011 334. La dimension subjective de la chose devient tout à fait évidente si l’on suppose ceci : une fois construit le chemin que projette l’intimé, il occupe sa résidence à l’année pendant un certain temps, puis la vend à un tiers qui, lui, décide de l’utiliser à la manière de ses voisins, comme maison de villégiature estivale suffisamment accessible par le Lac. Devra-t-on alors, pour se conformer à l’

article 1001 C.c.Q. , démolir le chemin sur lequel l’intimé exerçait son droit de passage? L’état d’enclave changerait-il en fonction du changement de propriétaire, d’un propriétaire à l’autre selon les préférences de chacun? [ 37 ] Troisièmement, la destination des lieux favorise la thèse des appelants. Bien entendu, le scénario évoqué à la toute fin du paragraphe précédent ne risque pas de se produire. L’avocat de l’intimé a d’ailleurs concédé loyalement en cours de plaidoirie qu’une fois construit, un chemin comme celui projeté par son client serait sûrement utilisé par d’autres résidents (et deviendrait tôt ou tard un chemin privé utilisé comme voie publique au sens de l’

article 997 C.c.Q. ). Serait ainsi transformée la destination des lieux, de manière à contrecarrer la politique de développement favorisée par la MLTN dans sa loi constitutive de 1915, suivie depuis dans les faits, et réitérée avec fermeté par ses élus dans sa règlementation de 2006. On peut facilement concevoir que, par la suite, les choses évolueraient comme ce qui s’observe dans la municipalité voisine, la Ville de Mont-Tremblant.

En un sens, et paradoxalement, les fonds que l’intimé possède autour du Lac, soit personnellement, soit par l’entremise de ses fiducies et de sa société de portefeuille, pourraient alors réaliser leur pleine potentialité économique en ouvrant d’intéressantes et lucratives perspectives de promotion immobilière, mais au prix, irréversiblement, du caractère distinctif de la MLTN. Ce caractère, et celui de la municipalité limitrophe au sud-est, sont mutuellement exclusifs, les « usages locaux » au sens de l’

article 976 C.c.Q. étant nettement différents entre la MLTN et la Ville de Mont-Tremblant. Le droit d’un propriétaire qui se prétend affecté d’une enclave économique devrait-il lui permettre de changer la destination des biens immobiliers de ses voisins dans la municipalité où il s’est installé? Car, en somme, l’intimé, par sa demande, tente d’allier les attributs de la vie en milieu urbain, comme à Ville de Mont-Tremblant, avec les avantages peu compatibles d’un grand isolement par éloignement dans un cadre naturel, forestier et lacustre à très faible peuplement. Notre collègue le juge Levesque avait bien circonscrit cet aspect des

choses dans ses motifs distincts de l’arrêt Kuchar c. Déom [39] , où il écrivait ceci : [59] La preuve avancée en Cour supérieure révèle que l’accès par le lac est impossible près de deux mois par année et que, le reste du temps, l’accès par bateau peut être tributaire des conditions météorologiques. Ces inconvénients pourraient nous amener à envisager un état d’enclave. Or, l’analyse ne s’arrête pas là puisqu’il est possible que, selon les particularités du fonds, le passage, bien que limité dans le temps, s’avère suffisant.

En effet, comme il importe que la protection accordée par le droit civil ne serve pas autrement que pour les fins pour lesquelles elle a été codifiée, un fonds ne devient pas enclavé du seul fait que son propriétaire estime que le passage est inadéquat en fonction de la manière dont il entend l’exploiter.

Une telle façon de concevoir l’enclave serait incomplète puisqu’elle permettrait de faire abstraction des caractéristiques du fonds tel que son usage, la destination des lieux où il se situe et les limites à son exploitation autres que celles qui concernent l’absence ou l’insuffisance du passage. […] [66] Je suis d’avis, et cela dit avec respect, que le juge de la Cour supérieure, en se livrant à son analyse de la situation des lieux pour déterminer si l’issue est « insuffisante, difficile ou impraticable » et en concluant à l’enclave, a commis une erreur déterminante en priorisant les inconvénients limités subis par des villégiateurs au détriment de la destination réelle des lieux dont la vocation spécifique est la villégiature.

Tels sont les usages locaux dans la MLTN et ce facteur doit lui aussi figurer dans l’appréciation d’une demande de droit de passage en raison d’une prétendue enclave économique. Si les résidents du lieu choisissaient de renoncer à cette destination, qu’ils adoptaient l’autre modèle de développement, celui que décrivait le juge Dalphond dans le passage que j’ai cité au paragraphe [17], et qu’ils saisissaient leurs élus pour ouvrir la possibilité d’une habitation domiciliaire, ou simplement résidentielle, à l’année longue sur tout le territoire de la MLTN, le résultat serait peut-être différent.

Mais ce n’est pas ce dont nous sommes saisis dans ce pourvoi. [ 38 ] Quatrièmement, ce que l’intimé propose pour désenclaver sa propriété est particulièrement disproportionné si l’on procède à l’analyse coûts-avantages que j’ai déjà évoquée plus haut.

Une source de doctrine offre à ce sujet les commentaires suivants [40] : L’état d’enclave [économique], selon la jurisprudence, est une notion relative, dont la reconnaissance dépend d’un critère économique où on met en rapport les besoins de l’exploitation du fonds, le coût des travaux de désenclavement à effectuer éventuellement, les possibilités, effectives ou potentielles, des issues. […] Mais puisque le fondement de l’institution [de l’enclave économique] est l’intérêt général, l’intérêt supérieur de l’agriculture, du commerce et de l’industrie, il faut considérer ensemble les deux propriétés et faire une équitable balance pour donner la préférence à l’une ou à l’autre.

La jurisprudence et la doctrine enseignent qu’ on n’oblige pas un propriétaire enclavé à réaliser à coût « prohibitif » des aménagements sur son fonds si une solution plus économique existe, tel un droit de passage sur un fonds voisin et le versement d’une indemnité raisonnable à son propriétaire. La situation ici est en quelque sorte inversée : un propriétaire qui se dit enclavé se déclare prêt à assumer un coût de quelque deux millions de dollars pour désenclaver une propriété, le lot 5 011 333, évaluée à 872 600 $.

Même si l’on suppose que cette propriété aura pris de la valeur depuis le dernier rôle d’évaluation, il est vraisemblable aussi que les coûts de construction du chemin identifiés au procès auront eux aussi augmenté. De plus, il faudra bien ajouter aux coûts de construction des coûts afférents importants (entretien, déneigement, etc.). Une évaluation conservatrice à partir des éléments qu’on retrouve au dossier mène à la conclusion que le désenclavement par ce moyen du lot 5 011 333 coûtera le double, ou plus, de la valeur du lot en question.

Doit-on permettre à un propriétaire qui se dit prêt à assumer de tels coûts un désenclavement par voie terrestre qui empiètera sur de nombreux lots contigus et constituera une importante intrusion routière dans ce qui était jusque-là un environnement naturel vierge de toute telle intrusion?

Le « remède » excède de beaucoup le « mal » à corriger, il est exorbitant et trop dommageable pour les fonds voisins. [ 39 ] En l’absence d’un bénéfice économique clair pour le fonds de l’intimé, il serait disproportionné de causer des dommages (en coupant les arbres, en altérant le paysage, en réduisant la quiétude et le caractère privé des lieux) aux propriétaires des lots voisins.

Outre la disproportion entre la valeur du fonds et le coût des travaux envisagé, il y a aussi cette deuxième disproportion que la doctrine de l’enclave économique ne permet pas de justifier : qu’un avantage économiquement négligeable soit consenti au prix d’importants dommages causés à de nombreuses autres propriétés. [ 40 ] Enfin, cinquièmement, l’intimé dispose d’autres moyens, moins coûteux et sans impact sur les propriétés voisines, pour remédier aux difficultés d’accès dont il se plaint.

Il lui revenait de présenter une preuve prépondérante des difficultés réelles d’accéder à sa propriété par tout moyen de locomotion autre que routier. En l’absence d’une preuve en défense, ce que l’intimé a versé au dossier en demande favorisait indubitablement la thèse de ce dernier. Mais les appelants ont offert une preuve en défense, dont celle de son voisin Drager, dont la propriété est partiellement contiguë à la sienne. Celui-ci ne réside pas à l’année dans la MLTN mais il y passe beaucoup de temps, y compris en hiver, et sa maison est entièrement isolée contre le froid.

Il a témoigné, d’une part, sur les mesures qu’il a prises pour la rendre plus autonome (notamment par énergie solaire) et sur des travaux additionnels qu’il pourrait faire (telle l’installation de gicleurs). D’autre part, il s’est aussi exprimé sur les moyens d’accéder à sa propriété, entre autres par motoneige. Il ressort de cette preuve qu’un hydroplane (que le témoin Drager envisage lui-même d’acquérir) lui permet​trait d’accéder à sa maison en période de gel ou de dégel, lorsque les bateaux sont inutilisables sur le Lac.

Et tout porte à croire qu’il existe d’autres véhicules de ce genre – par exemple, un aéroglisseur pourvu d’une cabine – présentant les mêmes avantages ou des avantages supérieurs. En contre-preuve, l’intimé a qualifié de « jouet » ce genre de véhicule. Répondant à une question de l’avocat des appelants, il ajoute : « Je veux une garantie sérieuse, … sans équivoque, égale à celle de tout le monde, qui ont tous des accès véhiculaires au Québec.

Puis je veux avoir le même droit que cela. » [ 41 ] En somme, comme je le signalais plus haut, l’intimé recherche tous les avantages de la ville en pleine forêt et au bord d’un lac, au détriment de ses voisins qui se satisfont des avantages actuels de ce site sylvestre. Il recherche un accès plus « commode ». Le droit que confère l’

article 997 C.c.Q. ne va pas jusque-là.

[ 42 ] En s’abstenant d’effectuer autant qu’il était nécessaire de le faire l’arbitrage que dictent les articles 997 et 998 C.c.Q. , la juge de première instance s’est satisfaite d’une démonstration incomplète pour donner raison à l’intimé. Avec égard, l’arrêt Yazedjian c. Hassan [41] sur lequel elle s’est appuyée, et qui concernait un droit de passage de quelques mètres entre des propriétés mitoyennes dans l’arrondissement d’Outremont à Montréal, est sans commune mesure avec le droit que prétend exercer ici l’intimé. Quant à l’arrêt Martin c.

Withworth [42] , je partage l’avis que le juge Levesque exprimait au paragraphe 68 de ses motifs au soutien de l’arrêt Kuchar c. Déom [43] : tout est affaire de contexte et cet arrêt de la Cour s’explique par les difficultés d’accès particulières auxquelles faisait face l’intimé Martin et le peu d’inconvénients que subissait l’appelante Withworth si elle laissait ce voisin traverser son terrain pour qu’il accède au sien. [ 43 ] Pour les motifs qui précèdent, je ferais droit aux pourvois et je rejetterais la demande introductive d’instance de l’intimé. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A.