2010 QCCQ 3649, 2010 QCCQ 3649

Thériault c. Chicoine 2010 QCCQ 3649 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N° : 460-32-005506-091 DATE : 27 avril 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SERGE CHAMPOUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CLÉMENT THÉRIAULT Demandeur c.

RONNIE CHICOINE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Clément Thériault achète le 12 juillet 2007 la propriété de Ronnie Chicoine située au […] à Stukely. Il réclame 7 000$, alléguant que l'immeuble vendu est affecté de vices cachés. LES FAITS [ 2 ] Clément Thériault achète sa 6 e résidence lorsqu'il se porte acquéreur de celle de Ronnie Chicoine.

Il a des connaissances en matière de construction et de rénovations et avec ses frères, a fait de nombreux travaux semblables. [ 3 ] Il visite la propriété et l'achète après l'avoir lui-même examiné. Il a aussi obtenu un document intitulé "déclaration du vendeur" et achète la propriété au prix de 110 000$, avec la garantie légale et après avoir négocié à la baisse le prix demandé. [ 4 ] Il s'agit d'une propriété de près de 22 000 pieds carrés de superficie avec une maison d'une superficie habitable de 1 477 pieds carrés.

S'y trouvent également une remise attachée, un garage détaché de 23 par 29 pieds, une piscine, une thermopompe, etc. À la connaissance de Clément Thériault, le corps principal de la maison a environ 85 ans au moment de l'achat. [ 5 ] Peu de temps après l'achat, de même qu'à mesure qu'il demeure dans la résidence, le demandeur Thériault constate des problèmes qu'il considère constituer des vices cachés. 1. La maison est envahie de souris, lesquelles ont endommagé celle-ci, mais particulièrement les armoires. 2.

L'action du gel et du dégel entraîne le soulèvement de la véranda à l'avant de la résidence d'environ 4 pouces. 3. Une

section du revêtement d'aluminium qui est emportée par le vent révèle un problème de pourriture du toit. 4. La cheminée est elle-même pourrie, rouillée et inutilisable de manière sécuritaire. 5. Il y a accumulation d'eau entre 4 et 6 pouces de profondeur au moins une fois par année, à l'occasion de forts orages. [ 6 ] Une dénonciation est acheminée au vendeur qui refuse de reconnaître sa responsabilité. [ 7 ] La position de Ronnie Chicoine est essentiellement qu'il considère la propriété vendue comme n'étant affectée d'aucun vice caché.

Elle était certes affectée de certains problèmes, mais ceux-ci étaient visibles et apparents ou encore, la situation qui les concernait a été adéquatement déclarée. [ 8 ] Bien qu'il ait déposé un rapport d'expertise, le demandeur n'a pas fait entendre son expert ni d'autres témoins. [ 9 ] De son côté, le défendeur Chicoine a fait entendre sa conjointe et des membres de sa famille connaissant la résidence, de même que l'agent d'immeuble chargé de la vente. ANALYSE

[ 10 ] Le recours du demandeur Thériault est basé sur la garantie de qualité, laquelle est définie à l'

article 1726 du Code civil du Québec : "1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1991, c. 64, a. 1726." [ 11 ] Cette courte disposition a fait l'objet de milliers de commentaires dans un nombre aussi important de décisions par des tribunaux de tous les niveaux.

Il est impossible de circonscrire dans un énoncé concis toutes les nuances possibles qu'appelle l'application de cette disposition. [ 12 ] Certains éléments ressortent toutefois parmi lesquels, les plus pertinents au présent litige, sont les suivants: - Il n'existe pas de garantie contre les vices apparents. - Un vice est apparent s'il peut être détecté par un examen prudent, sans nécessairement requérir les services d'un expert. - Un vice apparent peut être rendu caché par une déclaration mensongère d'un vendeur, qui écarte la méfiance ou les questionnements d'un acheteur prudent et diligent. - En général, un immeuble plus âgé nécessite un examen plus minutieux qu'un immeuble récent. [ 13 ] Une autre notion juridique entre en jeu dans un tel litige: le fardeau de la preuve, qui est exprimé ainsi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec : " 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 1991, c. 64, a. 2803. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. 1991, c. 64, a. 2804." [ 14 ] Dans le cas sous étude, il va de soi que le fardeau de prouver les vices dont se plaint le demandeur repose sur ses épaules. [ 15 ] En repassant les vices un à un, et en les examinant, le Tribunal conclut qu'en ce qui concerne la présence de souris dans la résidence, le demandeur Thériault ne s'est pas acquitté de son fardeau de preuve. [ 16 ] D'une part, la preuve faite par le défendeur et sa famille est carrément prépondérante à l'effet qu'ils n'ont jamais subi un tel problème ni subi quelques inconvénients à ce sujet.

Il apparaît par ailleurs inévitable que des rongeurs pénètrent ponctuellement dans une telle habitation, située en campagne, à l'occasion de la venue des temps froids. Clément Thériault n'a jamais consulté d'exterminateurs et il affirme que les trappes posées n'ont pas réussi à régler le problème.

Le Tribunal considère qu'il a failli à son fardeau. [ 17 ] Quant aux défauts de construction de la véranda, qui la ferait se soulever de 4 pouces avec le gel pour se replacer parfaitement et sans laisser de traces au printemps, le Tribunal considère qu'il s'agit d'une bien étonnante problématique. [ 18 ] L'installation fautive, selon les photos produites, est celle des poteaux métalliques plantés dans le sol à une profondeur inconnue.

Les photos révèlent des poteaux qui semblent dater d'une époque ancienne, sinon proche de celle de la construction du bâtiment. [ 19 ] Le défendeur Chicoine et ses témoins admettent un certain mouvement, mais aucune conséquence sur le bâtiment. Vu l'âge apparent des poteaux dans le sol, rien ne permet de penser que l'amplitude du mouvement de cette

partie du bâtiment ait changée depuis que le demandeur Thériault a acquis l'immeuble et d'ailleurs, pourquoi en serait-il autrement? [ 20 ] Il y a donc lieu de croire que, si le demandeur a raison, depuis qu'il est propriétaire de l'immeuble, tout comme vraisemblablement pendant toutes les années où Ronnie Chicoine a été propriétaire de cette habitation ou peut-être même avant, la véranda se soulève chaque année d'environ 4 pouces et déchire les côtés de la maison pour au printemps, se replacer parfaitement, sans laisser quelques traces que ce soit. [ 21 ] Les photos produites, de même que le bon sens rendent invraisemblable cette thèse.

Deux indices apparaissent pertinents. Le premier concerne le bardeau d'asphalte et le deuxième concerne le fini extérieur des côtés de la maison, qui est en déclin de vinyle. [ 22 ] Dans ces deux cas, ces matériaux recouvrent en continu, dans un cas la toiture de la maison et celle de la véranda et dans l'autre, le côté de la maison et celui de la véranda. Si, comme le demandeur Thériault le soutient, le mouvement de la véranda "déchire"

la maison, on ne peut concevoir que ni le parement de vinyle ni la toiture en bardeaux d'asphalte ne présentent le moindre indice decassure, de pliage ou de dommage. [23] Cet aspect de ces reproches n'est donc pas retenu. [24] Le reproche concernant la pourriture révélée dans la corniche par la perte d'une baguette d'aluminium emportée par le vent estplus sérieux. [25] À ce sujet, le défendeur et son épouse soutiennent que d'autres sections de cette finition étaient manquantes ailleurs sur lamaison et avaient été repeintes par eux, ce qui aurait dû attirer l'attention du demandeur Thériault. [26] Or, il apparaît que d'une part, ces autres sections n'étaient pas endommagées et que d'autre part, elles se situent ailleurs sur lepérimètre de la maison et que des photos produites, rien ne laissait suspecter l'état de pourriture se trouvant sous l'aluminium. [27] Le Tribunal ne doute pas non plus que le défendeur ait ignoré la détérioration du débord de toit, puisque, notamment, celle-cin'avait entraîné aucune infiltration d'eau perceptible dans la maison.

Il n'en demeure par moins que la preuve est totalement absente de lavaleur des travaux à envisager pour réparer ce vice, qui était caché. Le Tribunal ignore l'ampleur de la pourriture et donc celle destravaux correctifs exacts. Le défaut est toutefois présent et vu l'absence d'infiltration d'eau dans la résidence, il est raisonnable de penserque les travaux seront plutôt minimes.

Une somme de 500$ semble raisonnable dans les circonstances. [28] Les problèmes de cheminée et d'infiltration d'eau dans le sous-sol peuvent être traités de manière conjointe. [29] À leurs propos, de nombreux indices auraient dû inviter le demandeur Thériault à pousser son investigation. [30] Relativement à la cheminée, des traces de rouille paraissaient sur la

section qui se trouve à l'extérieur du toit, bien visibles del'avant de la résidence et surtout, la

section qui se trouvait à l'intérieur du sous-sol et qui sortait du plancher du rez-de-chaussée étaitdifférente de celle qui sortait de la toiture. Il devait donc nécessairement y avoir un joint entre ces deux sections, d'autant plus que lasection qui se trouve dans le sous-sol ne semblait pas luisante comme si elle avait été faite d'acier inoxydable.

En plus, il était évidentqu'elle avait été installée différemment à l'origine et uniquement branchée après le fait à la fournaise actuelle. [31] Quant aux infiltrations d'eau, bien que le défendeur Chicoine ait de façon convaincante nié l'ampleur qu'en donne ledemandeur Thériault, il n'en demeure pas moins qu'il n'a jamais nié la présence d'infiltration d'eau et au contraire en parle expressément. [32] Les traces étaient apparentes sur le plancher et la présence de pompes (2) ne pouvait que confirmer que de l'eau en quantitécertaine pénétrait dans le sous-sol. [33] Devant de tels indices, un acheteur prudent et diligent doit poursuivre son enquête et, au besoin, avoir recours à un expert(L'Homme c.

Pivin CQ 460-32-005014-088, Blanchard c. Guertin Cour d'appel du Québec #500-09-012354-023, Lavoie c. Comtois (QC CS), [2000] R.D.I. 36, O'Farrell c. Gauvin C.S. #200-05-016803-020, Rousseau c. Lefrançois AZ-50188139,Lavoie c. Robineau (QC C.Q.), Kennedy c. Winyard 2006 QCCS 4166 CanLII, Fortin c. Gauthier (QC C.Q.) Naud c. Normand 2007 QCCA 1814 CanLII, Rouillard c. St-Martin 2008 QCCS 2091, Lamarche c. Morin [2001]R.D.I. 376, Laflamme c.

Di Tiello-Bélanger [1998] R.D.I. 114). [34] Or, le demandeur Thériault n'a absolument pas poussé son investigation en rapport avec ses deux questions, ni pour connaîtreles caractéristiques exactes de la cheminée en place, ni pour connaître les causes de l'infiltration d'eau. [35] En conséquence, ces moyens ne peuvent non plus être retenus. [36] Dans les circonstances, il n'y a donc lieu de retenir les reproches du demandeur que pour un des items et en conséquence, leTribunal. [37] ACCUEILLE en

partie la demande. [38] CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur la somme de 500$, avec intérêts au taux légal en plus de l'indemnitéadditionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil depuis l'assignation. [39] LE TOUT AVEC FRAIS. __________________________________ Serge Champoux, J.C.Q. Date d’audience : 19 avril 2010